Решение от 27 марта 2024 г. по делу № А46-21898/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21898/2023
27 марта 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме 27 марта 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление закрытого акционерного общества «Аргус» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 208-ТУ от 25.11.2008 находящегося в федеральной собственности земельного участка,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 26.10.2023 сроком действия 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 25.12.2023 сроком действия по 31.12.2024 (представлено служебное удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании),



У С Т А Н О В И Л:

закрытое акционерное общество «Аргус» (далее – ЗАО «Аргус», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ТУ Росимущества в Омской области, Управление, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 208-ТУ от 25.11.2008 находящегося в федеральной собственности земельного участка в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы за Участок составляет 5 572 000,00 рублей (пять миллионов пятьсот семьдесят две тысячи) рублей в год без НДС, согласно проведенного перерасчета арендной платы по договору аренды № 208-ТУ от 25.11.2008, на основании пункта 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка, согласно отчета об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10 февраля 2023 года № 81-07-23, составляет 5 572 000,00 рублей (пять миллионов пятьсот семьдесят две тысячи) рублей в год».

Определением суда от 06.12.2023 указанное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в соответствии с пунктом 3.1. договора размер арендной платы за участок устанавливается на основании отчета об определении рыночной величины арендной платы, что согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы предусматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка (в том числе в случае установки временных сооружений) в соответствии с требованиями законодательства, что в связи с изменением разрешенного использования земельного участка в соответствии с пунктом 3.5 договора подготовлен отчет № 81-07-23 от 10.02.2023 с датой оценки на 03.02.2023 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3079, находящегося в федеральной собственности, согласно которому стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 03.02.2023 составляет 5 572 000,00 рублей. По мнению истца, ТУ Росимущества в Омской области должно быть подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды № 208-ТУ от 25.11.2008, об установлении с 03.02.2023 арендной платы за земельный участок в размере 5 572 000 рублей в год.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что Постановлением Правительства РФ от 10.02.2023 № 191 «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены изменения в названные правила, в соответствии с которыми арендная плата за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 3 процентов (подпункт «е» пункта 3 Правил определения размера арендной платы). Также Управление указывает на то, что величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, поэтому отчет об оценке, составленный 10.02.2023, не может применяться для целей установления размера арендной платы.

В судебном заседании представители сторон высказались согласно представленным в материалы дела письменным процессуальным документам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав позиции сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между ТУ Росимущества в Омской области (арендодатель) и ЗАО «Аргус» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 208-ТУ от 25.11.2008 с кадастровым номером 55:36:070106:3079, местоположение которого установлено в северо-западной части кадастрового квартала 55:36:070106, г. Омск, площадью 265543 кв.м. для использования для общественно-деловых целей, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 3.1 договора № 208-ТУ от 25.11.2008 размер арендной платы за участок устанавливается на основании отчета об определении рыночной величины арендной платы.

Пунктом 3.4 договора № 208-ТУ от 25.11.2008 определено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, а также, в случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации), начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актом, или законодательно установленным изменением порядка расчета арендной платы.

В этих случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды, по оплате которых арендатор имеет непогашенную задолженность на дату изменения размера арендной платы.

Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы предусматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка (в том числе в случае установки временных сооружений) в соответствии с требованиями законодательства.

В 2022 году по заявлению Общества изменен вид разрешенного использования земельного участка (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 21.10.2022 № КУВИ-001/2022-186911200).

В связи с указанным, на основании договора № 0152100007122000007 от 29.07.2022, заключенного между ТУ Росимущества в Омской области и ООО «Независимая оценка и экспертиза», подготовлен отчет № 81-07-23 от 10.02.2023 с датой оценки на 03.02.2023 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3079, находящегося в федеральной собственности.

Согласно отчету № 81-07-23 от 10.02.2023 стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 03.02.2023 составляет 5 572 000,00 рублей

Письмом от 24.10.2023 № 23 Общество обратилось в ТУ Росимущества в Омской области с требованием о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды № 208-ТУ от 25.11.2008 в части установления с 03.02.2023 арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:070106:3079 в размере 5 572 000 рублей в год.

Письмом от 17.11.2023 № 55-03/8632 ТУ Росимущества в Омской области сообщило Обществу, что отчет № 81-07-23 от 10.02.2023 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 55:36:070106:3079, является неактуальным, так как с даты составления отчета прошло более шести месяцев.

Полагая, что позиция ТУ Росимущества в Омской области, сформулированная в письме от 17.11.2023 № 55-03/8632, не основана на нормах действующего законодательства, что в рассматриваемом случае арендная плата подлежит изменению в соответствии с отчетом № 81-07-23 от 10.02.2023, в связи с чем имеются основания для возложения на Управление обязанности по заключению соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды № 208-ТУ от 25.11.2008, Общество обратилось с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 38 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно абзацу первому пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным кодексом иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 208-ТУ от 25.11.2008. При этом в рамках рассматриваемого спора Общество просит возложить на ТУ Росимущества в Омской области обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору № 208-ТУ от 25.11.2008 в части изменения размера арендной платы за участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Так, пунктом 3.4 договора № 208-ТУ от 25.11.2008 предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, а также, в случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации), начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актом, или законодательно установленным изменением порядка расчета арендной платы.

В этих случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды, по оплате которых арендатор имеет непогашенную задолженность на дату изменения размера арендной платы.

Согласно пункту 3.5 договора № 208-ТУ от 25.11.2008 размер арендной платы предусматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка (в том числе в случае установки временных сооружений) в соответствии с требованиями законодательства.

Отклоняя доводы истца о наличии в рассматриваемом случае оснований для заключения дополнительного соглашения к договору № 208-ТУ от 25.11.2008 в части изменения условий пункта 3.1 договора и определения размера арендной платы по договору в сумме 5 572 000 рублей, на основании пункта 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка согласно отчету об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 10 февраля 2023 года № 81-07-23, суд учитывает следующее.

Частью 1 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку ставки арендной платы за земельные участки являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В силу императивности поименованных норм права при определении объема обязательств по оплате за пользование находящимися в публичной собственности земельными участками, применяется регулируемая цена, которая регламентирована нормативным правовым актом, обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды, и влечет безусловный перерасчет арендной платы в одностороннем порядке, направленный на взимание платы в законодательно установленных пределах и на реализацию принципа платности землепользования.

Таким образом, исчисление арендных платежей за пользование земельным участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, в любом случае осуществляется в соответствии с нормативно установленным порядком определения стоимости аренды за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не зависит от факта заключения или незаключения между сторонами дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы.

Так, применительно к рассматриваемому случаю размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:070106:3079, находящийся в собственности Российской Федерации, определяется в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила).

Пунктом 2 Правил в редакции, действовавшей до 10.02.2023, было предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год может определяться Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, в том числе на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт «г» пункта 2 Правил).

Вместе с тем Постановлением Правительства РФ от 10.02.2023 № 191 «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» подпункт «г» пункта 2 Правил признан утратившим силу.

Таким образом, в период с 10.02.2023 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Определение размера арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности, исходя из рыночной стоимости такого земельного участка действующим законодательством не предусмотрено.

При этом доводы истца о том, что отчет № 81-07-23 от 10.02.2023 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3079 подготовлен по состоянию на 03.02.2023, то есть в период до вступления в силу изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 10.02.2023 № 191 «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», судом отклоняется, как не свидетельствующий о том, что размер арендной платы по договору № 208-ТУ от 25.11.2008 в период после 10.02.2023 может определяться исходя из установленной отчетом № 81-07-23 от 10.02.2023 рыночной стоимости аренды участка, поскольку составление обозначенного отчета само по себе не отменяет и не изменяет нормативно определенный порядок исчисления арендной платы.

Суд учитывает, что в силу приведенных выше положений действующего законодательства изменение нормативного акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, само по себе влечет безусловный перерасчет арендной платы, обеспечивающий взимание платы в законодательно установленных пределах, поэтому исключение из Правил положений, позволяющих исчислять арендную плату исходя из рыночной стоимости земельного участка, исключает, в том числе, и возможность применения при расчете платы рассматриваемого отчета об оценке рыночной стоимости аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, учитывая содержание заявленных Обществом исковых требований, суд приходит к выводу о том, что с учетом положений пунктов 2, 3 Правил (в редакции, действующей с 10.02.2023) условие пункта 3.1 договора № 208-ТУ от 25.11.2008, устанавливающее размер арендной платы по договору, на момент рассмотрения настоящего спора не может определяться в редакции, предложенной истцом, поскольку такая редакция противоречит положениям действующего законодательства, регулирующего порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности.

В связи с установленными по делу обстоятельствами, исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что требования ЗАО «Аргус» удовлетворению не подлежат.

При этом ссылки истца на возможность применения отчета № 81-07-23 от 10.02.2023 об оценке рыночной стоимости по истечении шести месяцев со дня подготовки такого отчета ввиду того, что положения статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» применяются в случае первичного заключения сделки в отношении соответствующего объекта недвижимости, судом во внимание не принимаются, поскольку приведенные доводы не отменяют установленное выше противоречие предложенных истцом условий пункта 3.1 договора аренды № 208-ТУ от 25.11.2008 положениям действующего законодательства, определяющего порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Согласно статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результатов рассмотрения иска, расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья И.А. Иванова