Решение от 5 апреля 2022 г. по делу № А53-35345/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-35345/21
05 апреля 2022 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 05 апреля 2022 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Витязь" ИНН <***> ОГРН: <***>

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

о признании незаконным бездействия,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20,

при участии:

от заявителя: представитель ФИО21 по доверенности от 14.10.2021;

от заинтересованного лица: представитель ФИО22 по доверенности от 08.11.2021;

от третьих лиц:

от ФИО20: представитель ФИО23 по доверенности от 01.02.2022,

от иных лиц: представитель не явился, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Витязь» (далее - заявитель, общество, ООО «Витязь») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (заинтересованное лицо, Управление), предъявив следующие требования.

о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в ЕГРН записи об обремени в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:04:0600020:916, 61:04:0600020:917, 61:04:0600020:945, 61:04:0600020:927, 61:04:0600020:928, 61:04:0600020:946, 61:04:0600020:942, 61:04:0600020:923, 61:04:0600020:921, 61:04:0600020:924, 61:04:0600020:926, 61:04:0600020:925, 61:04:0600020:955, 61:04:0600020:956, 61:04:0600020:943, 61:04:0600020:922, 61:04:0600020:954, 61:04:0600020:957, 61:04:0600020:947, 61:04:0600020:944, 61:04:0600020:958, 61:04:0600020:959, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Витязь" на основании договора аренды от 07 марта .2017 г., об обязании осуществить государственную регистрацию обременений в отношении указанных земельных участков.

о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в ЕГРН записи об обремени в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:04:0600020:1208, 61:04:0600020:1209 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Витязь" на основании на основании договора аренды от 21 марта 2017 г., об обязании осуществить государственную регистрацию обременений в отношении указанных земельных участков.

В судебном заседании заявитель доложил предмет и основание заявления, настаивал на удовлетворении требований, указав, что обременение подлежало перенесению государственным регистратором на основании заключенных договорлв аренды в отношении образованных земельных участок.

Представить заинтересованного лица против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на то, что в отношении образованных земельных участков сведения об обременении не переносятся, общество имеет преимущественное право на заключение договоров аренды в отношении спорных участков.

Представитель третьего лица ФИО20 против удовлетворения требований возражал, пояснив, что выдел земельных долей произведен в порядке, установленном законом, право на заключение договора аренды в отношении вновь образованного участка заявителем не реализовано. Аналогичная позиция изложена в отзыве ФИО6

Третьи лица: ФИО4, ФИО19, ФИО2,ФИО24, ФИО5, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО13 направили отзывы на заявление, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, против удовлетворения требований не возражают.

Исследовав материалы дела, заслушав позиции лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа рассматриваемого дела.

Между собственниками земельных долей (участниками общей долевой собственности) на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:04:0600020:74 площадью 3932554 кв.м. по адресу: установлено относительно ориентира Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза «Рассвет» и ООО «Витязь» заключен договор аренды земельного участка (при множественности лиц на стороне арендодателей) от 07.03.2017 сроком на 30 лет. Договор зарегистрирован в ЕГРН 23.03.2017, номер регистрационной записи: 61:04:0600020:74-61/006/2017-2.

Между собственниками земельных долей (участниками общей долевой собственности) на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 61:04:0600020:38 площадью 758500 кв.м. по адресу: примерно в 1000 м по направлению на восток от ориентира Ростовская область, Белокалитвинский район, пункт триангуляции «Частенькие», расположенного за пределами участка, 61:04:0600020:73 площадью 264600 кв.м., по адресу: расположен относительно ориентира Ростовская область, Белокалитвинский район, юго-восточнее п. Углекаменный (из земель бывшего колхоза «Рассвет»), расположенного в границах участка, и ООО «Витязь» заключен договор аренды земельного участка (при множественности лиц на стороне арендодателей) от 21.03.2017 сроком на 30 лет. Договор зарегистрирован в ЕГРН 05.04.2017, номер регистрационной записи: 61:04:0600020:38-61/006/2017-12.

Участниками общей долевой собственности в 2018-2019 году путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600020:74, находящегося в аренде у ООО «Витязь», были образованы и зарегистрированы права на земельные участки с кадастровыми номерами 61:04:0600020:916, 61:04:0600020:917, 61:04:0600020:945, 61:04:0600020:895, 61:04:0600020:927, 61:04:0600020:928, 61:04:0600020:946, 61:04:0600020:942, 61:04:0600020:923, 61:04:0600020:921, 61:04:0600020:924, 61:04:0600020:926, 61:04:0600020:925, 61:04:0600020:955, 61:04:0600020:956, 61:04:0600020:943, 61:04:0600020:922, 61:04:0600020:954, 61:04:0600020:957, 61:04:0600020:947, 61:04:0600020:944, 61:04:0600020:958, 61:04:0600020:959. Выдел земельных долей осуществлен с письменного согласия ООО «Витязь» с указанием, что Договор аренды земельного участка (при множественности лиц на стороне арендодателей) от 07.03.2017 не расторгается и при условии одновременной регистрации ограничения (обременения) с сохранением всех арендных прав ООО «Витязь».

Участниками общей долевой собственности в 2021 году путем выдела из земельных участков с кадастровыми номерами 61:04:0600020:38 и 61:04:0600020:73, находящихся в аренде у ООО «Витязь» были образованы и зарегистрированы права на земельные участки с кадастровыми номерами 61:04:0600020:1208 и 61:04:0600020:1209 соответственно. Выдел земельных долей осуществлен с письменного согласия ООО «Витязь» с указанием, что договор аренды земельного участка (при множественности лиц на стороне арендодателей) от 21.03.2017 не расторгается и при условии одновременной регистрации ограничения (обременения) с сохранением всех арендных прав ООО «Витязь».

При получении выписок из ЕГРН в отношении арендованных земельных участков и установления сведений о кадастровых номерах выделенных (образованных путем выдела арендодателями - участниками общей долевой собственности) земельных участков, ООО «Витязь» установило, что выделенные и зарегистрированные арендодателями земельные участки в ЕГРН не имеют зарегистрированного ограничения (обременения) в виде аренды в пользу ООО «Витязь», кроме земельного участка с КН 61:04:0600020:895. Таким образом, ООО «Витязь» стало известно о нарушенном праве, как арендатора земельных участков.

Заявитель, полагая, что бездействие Росреестра, выразившееся в невнесении записи об обременении в виде аренды образованных земельных участков является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратился с настоящим заявлением в суд.

Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ).

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственным органом оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган (часть 1 статьи 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Земельные участки с кадастровыми номерами 61:04:0600020:916, 61:04:0600020:917, 61:04:0600020:945, 61:04:0600020:927, 61:04:0600020:928, 61:04:0600020:946, 61:04:0600020:942, 61:04:0600020:923, 61:04:0600020:921, 61:04:0600020:924, 61:04:0600020:926, 61:04:0600020:925, 61:04:0600020:955, 61:04:0600020:956, 61:04:0600020:943, 61:04:0600020:922, 61:04:0600020:954, 61:04:0600020:957, 61:04:0600020:947, 61:04:0600020:944, 61:04:0600020:958, 61:04:0600020:959, 61:04:0600020:1208 и 61:04:0600020:1209 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

С учетом указанной нормы права, предусматривающей возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при установленных по делу обстоятельствах, не подтверждающих наличие такого обстоятельства, в отсутствие прямого регулирования Законом N 101-ФЗ спорной ситуации, необходимо руководствоваться нормами Земельного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях. Данная норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ (действующий до Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), согласно которому, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В силу части 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счет доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, в результате которых такие земельные участки сохраняются в измененных границах, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на земельные участки, образованные из указанных земельных участков.

В соответствии с указанными нормами регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Материалами дела подтверждено, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:04:0600020:916, 61:04:0600020:917, 61:04:0600020:945, 61:04:0600020:927, 61:04:0600020:928, 61:04:0600020:946, 61:04:0600020:942, 61:04:0600020:923, 61:04:0600020:921, 61:04:0600020:924, 61:04:0600020:926, 61:04:0600020:925, 61:04:0600020:955, 61:04:0600020:956, 61:04:0600020:943, 61:04:0600020:922, 61:04:0600020:954, 61:04:0600020:957, 61:04:0600020:947, 61:04:0600020:944, 61:04:0600020:958, 61:04:0600020:959 образованы путем выдела в счет долей из земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600020:74, в отношении которого зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Витязь» на основании договора от 07.03.2017.

Земельные участки с кадастровыми номерами 61:04:0600020:1208 и 61:04:0600020:1209 выделены из земельных участков с кадастровыми номерами 61:04:0600020:38 и 61:04:0600020:73, в отношении которых зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Витязь» на основании договора от 21.03.2017.

Как следует из материалов дела, распорядившись принадлежавшими правами собственности на земельные доли в исходных земельных участках с кадастровыми номерами 61:04:0600020:38, 61:04:0600020:73, 61:04:0600020:74, участники общей долевой собственности, заключив договоры аренды земельного участка от 07 марта .2017 г., от 21 марта 2017 г., выразили свою волю на передачу земельных участков в аренду ООО «Витязь». Договор аренды от 07.03.2017 заключен на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600020:74 от 07.03.2017. Договор аренды от 21.03.2017 заключен на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600020:38, 61:04:0600020:73 от 21.03.2017. Срок указанных договоров 30 лет. Договоры зарегистрированы в ЕГРН 23.03.2017 и 05.04.20127. Таким образом, информация о сроке договоров аренды в ЕГРН отражена.

Следовательно, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованных земельных участков из участков с кадастровыми номерами 61:04:0600020:38, 61:04:0600020:73, 61:04:0600020:74 должны были быть осуществлены Управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные земельные участки.

Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судами при разрешении аналогичных споров.

Из материалов дела не следует, что на общих собраниях участников долевой собственности при заключении первоначальных договоров аренды кто – либо из участников долевой собственности голосовал против заключения договора аренды 07.03.2017, договора аренды 21.03.2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним срок, в отношении спорных земельных участков с кадастровыми номерами 61:04:0600020:38, 61:04:0600020:73, 61:04:0600020:74 установлено ограничение (аренда) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Витязь". Следовательно, на момент регистрации права собственности третьих лиц на выделенные из них земельные участки государственный регистратор сведениями об обременении земельного участка располагал.

Таким образом, поскольку Управление не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованные земельные участки, суд приходит к выводу, что бездействие Управления не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 часть 5 статья 201 АПК РФ).

В силу положения части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд возлагает на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обязанность осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 61:04:0600020:38, 61:04:0600020:73, 61:04:0600020:74 земельных участков на основании договора аренды от 07 марта .2017 г., договора аренды от 21 марта 2017 г.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2022 по делу №А53-32655/2021.

Руководствуясь главой 24, статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении в единый государственный реестр недвижимости записей об обременении в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:04:0600020:916, 61:04:0600020:917, 61:04:0600020:945, 61:04:0600020:927, 61:04:0600020:928, 61:04:0600020:946, 61:04:0600020:942, 61:04:0600020:923, 61:04:0600020:921, 61:04:0600020:924, 61:04:0600020:926, 61:04:0600020:925, 61:04:0600020:955, 61:04:0600020:956, 61:04:0600020:943, 61:04:0600020:922, 61:04:0600020:954, 61:04:0600020:957, 61:04:0600020:947, 61:04:0600020:944, 61:04:0600020:958, 61:04:0600020:959, на основании договора аренды от 07 марта .2017 г.

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении в единый государственный реестр недвижимости записей об обременении в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:04:0600020:1208, 61:04:0600020:1209, на основании договора аренды от 21 марта 2017 г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:04:0600020:916, 61:04:0600020:917, 61:04:0600020:945, 61:04:0600020:927, 61:04:0600020:928, 61:04:0600020:946, 61:04:0600020:942, 61:04:0600020:923, 61:04:0600020:921, 61:04:0600020:924, 61:04:0600020:926, 61:04:0600020:925, 61:04:0600020:955, 61:04:0600020:956, 61:04:0600020:943, 61:04:0600020:922, 61:04:0600020:954, 61:04:0600020:957, 61:04:0600020:947, 61:04:0600020:944, 61:04:0600020:958, 61:04:0600020:959, на основании договора аренды от 07 марта .2017 г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами61:04:0600020:1208, 61:04:0600020:1209, на основании договора аренды от 21 марта 2017 г.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Витязь" ИНН <***> ОГРН: <***> государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


СудьяФаргиева А. И.