Решение от 19 октября 2017 г. по делу № А31-6487/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ 156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2 http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А31-6487/2017
г. Кострома
19 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2017 года Решение в полном объеме изготовлено 19 октября 2017 года

Судья Арбитражного суда Костромской области Сергушова Татьяна Валерьевна, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Прокурора Костромской области, г. Кострома в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Пыщугский муниципальный район Костромской области в лице главы Пыщугского муниципального района Костромской области к Администрации Пыщугского муниципального района Костромской области, Костромская область, Пыщугский район, с. Пыщуг (ИНН <***>, ОГРН <***>), Индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Нижегородская область, рп Тоншаево (ИНН <***>, ОГРНИП 312443622200018)

о признании недействительными (ничтожными) пункта 4.1.1., пунктов 4.3.2., 4.3.3 в части, пункта 6.2 договора аренды земельного участка № 2 от 26.04.2016

лицо, ведущее протокол: секретарь судебного заседания Степанова К.А.

при участии: от истца: ФИО2 – помощник прокурора, на основании удостоверения, от ответчиков: не явились (уведомлены надлежаще)

установил:

Прокурор Костромской области, г. Кострома в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Головинское сельского поселения Пыщугского муниципального района Костромской области в лице главы Головинского сельского поселения Пыщугского муниципального района Костромской области обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Головинского сельского поселения Пыщугского муниципального района Костромской области, Костромская область, Пыщугский район, п. Боровской (ИНН <***>, ОГРН <***>), Индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Нижегородская область, рп Тоншаево (ИНН <***>, ОГРНИП 312443622200018) о признании недействительными (ничтожными) пункта 4.1.1., пунктов 4.3.2., 4.3.3 в части, пункта 6.2 договора аренды земельного участка № 2 от 26.04.2016.

От Администрации Пыщугского муниципального района Костромской области, Костромская область, Пыщугский район, с. Пыщуг (ИНН <***>, ОГРН <***>) в дело представлено ходатайство о процессуальном правопреемстве, просит суд: заменить ответчика по делу № А31-6487/2017, с

Администрации Головинского сельского поселения Пыщугского муниципального района Костромской области на Администрацию Пыщугского муниципального района Костромской области.

Определением суда от 20.09.2017 ответчик по делу А31-6487/2017 Администрация Головинского сельского поселения Пыщугского муниципального района Костромской области заменен на Администрацию Пыщугского муниципального района Костромской области.

Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования в части указания публично-правового образования, в интересах которого заявлены требования, представила возражения на отзыв ответчика, исковые требования поддержала в полном объеме. Истец полагает, что пункт 4.1.1, в пунктах 4.3.2, 4.3.3 в части слов «с согласия Арендодателя», пункт 6.2 договора аренды земельного участка № 2 от 26.04.2016 не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно, положениям части 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, на основании статьи 168 ГК РФ подлежат признанию недействительными.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает уточненные требования к рассмотрению.

Ответчики явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

От ответчика Администрации Пыщугского муниципального района Костромской области ранее представлен отзыв на иск, по исковым требованиям возражает в части, просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в части признания недействительными (ничтожными) пункт 4.1.1., пункт 6.2 договора аренды земельного участка № 2 от 26.04.2016.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор в отсутствие представителей ответчиков.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

26.04.2016 между Администрацией Головинского сельского поселения Пыщугского муниципального района Костромской области (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключён договор аренды земельного участка № 2.

Согласно пункту 1.1 договора его предметом явилась обязанность Арендодателя предоставить Арендатору земельный участок с кадастровым номером 44:19:040811:17, площадью 61571 кв.м., расположенный по адресу: Костромская область, Пыщугский район, д. Головино, для осуществления крестьянским фермерским хозяйством его деятельности, с видом разрешенного использования скотоводство (строительство зданий и сооркужений для содержания и разведения сельскохозяйственных животных).

Согласно пункту 2.1 Договора, он заключен сроком с 26.04.2016 по 25.04.2065 и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Костромской области.

Договор аренды земельного участка от 26.04.2016 № 2 зарегистрирован 24.05.2016 в установленном законом порядке.

Согласно передаточному акту от 26.04.2016 Администрация Головинского сельского поселения Пыщугского муниципального района Костромской области (Арендодатель) передал земельный участок Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (Арендатор).

В соответствии с пунктом 4.3.2. договора Арендатор имеет право передавать участки в субаренду с согласия Арендодателя. При этом на Субарендатора распространяются все права и обязанности Арендатора.

Согласно пункту 4.3.3. договора Арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору с согласия Арендодателя и при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами. В указанном случае ответственным по договору перед Арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи прав в залог. При этом заключение нового договора не требуется.

В силу пункта 4.1.1 Арендодатель имеет право досрочно расторгать договор в случаях, установленных пунктом 6.2.

Разделом 6 договора урегулированы вопросы изменения, расторжения и прекращения договора.

В соответствии с пунктом 6.2. договора досрочное расторжение договора по инициативе Арендодателя возможно:

6.2.1. При задержке внесения арендной платы в течение 5 банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения;

6.2.2. При использовании участка с существенным нарушением, условий договора;

6.2.3. При использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, предусмотренном в пункте 1.1 договора;

6.2.4. При использовании участка, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного использования или значительному ухудшению экологической обстановки;

6.2.5. При неустранении совершенного умышленно земельного нарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение здоровью человека или окружающей среде;

6.2.6. При умышленном или неосторожном ухудшении состояния участка;

6.2.7. При изъятии участка для государственных или муниципальных нужд либо реквизиции в соответствии с правилами, установленными действующим законодательством Российской Федерации;

6.2.8. При передаче арендатором полученного по договору в пользование Участка в субаренду, а также за передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам без согласия арендодателя.

6.2.9. В иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Оценив представленные в дело доказательства, заслушав представителя истца, суд считает требования заявителя подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным

законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным, сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок, более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку условия пунктов 4.3.2, 4.3.3. (в части) договора аренды земельного участка № 2, предусматривающие обязательство арендатора получить согласие арендодателя на заключение договора субаренды и передачу прав и обязанностей по договору аренды, противоречат приведенным выше нормам права, суд считает, что оспариваемые условия договора являются недействительными.

При этом суд принимает во внимание и признает обоснованными доводы истца о том, что условия данного договора в оспариваемой части нарушают требования закона и посягают на публичные интересы, поскольку прокурор в данном деле обращается в суд в интересах неопределенного круга лиц, являющихся потенциальными субарендаторами, возможность получения которыми спорного земельного участка в субаренду по договору напрямую связана с получением согласия арендодателя, хотя законом получение такого согласия не предусмотрено.

Прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с иском о признании недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъекта Российской Федерации, доля участия муниципальных образований (статья 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах иск в части признания недействительными пунктов 4.3.2, 4.3.3 в части слов «с согласия Арендодателя» подлежит удовлетворению.

В остальной части иска о признании недействительными (ничтожными) пунктов 4.1.1, 6.2 договора аренды земельного участка № 2 от 26.04.2016 суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В статье 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из позиции истца, положения пунктов 4.1.1 и 6.2 истолковываются им как условия, которые дают право арендодателю на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке.

Вместе с тем, из содержания пункта 4.1.1 следует, что он носит отсылочный характер, а потому не может сам по себе противоречить требованиям закона.

Пункт 6.2 предусматривает случаи, при которых возможно досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя.

Оценив указанные условия по правилам статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что из данных пунктов не следует, что ими предоставлено арендодателю право на односторонний отказ от договора, поскольку указание на право одностороннего отказа в этих пунктах отсутствует. Равным образом, указанный пункт договора не указывает на прекращение договора при наступлении указанных в данном пункте обстоятельств, так как используется формулировка «досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя возможно», при этом порядок такого расторжения подчиняется нормам действующего законодательства.

Доводы истца, изложенные в возражениях от 10.10.2017 на отзыв ответчика, судом рассмотрены и отклонены, поскольку они не основаны на буквальном толковании договора.

Если проанализировать текст договора аренды буквально, то право на односторонний отказ от договора в нем предусмотрено, но пунктами 4.1.4. и 4.3.5 договора, и предусмотрен порядок расторжения договора в этих случаях пунктом 6.3 договора. Пункт 6.2 договора как случай одностороннего отказа от исполнения договора в пункте 6.3 договора не указан.

Таким образом, доводы заявителя о том, что пункты 4.1.1 и 6.2 договора противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, суд считает необоснованными.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков в равных долях (6000 руб.: 2).

Ответчик Администрация Пыщугского муниципального района Костромской области на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Иск удовлетворить частично.

2. Признать недействительными пункты 4.3.2, 4.3.3 в части слов «с согласия Арендодателя» договора аренды земельного участка № 2 от 26.04.2016, заключенного между Администрацией Головинского сельского поселения Пыщугского муниципального района Костромской области и Главой крестьянского (фермерского) хозяйства Индивидуальным предпринимателем ФИО1

В удовлетворении остальной части иска отказать.

3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рахмонова Эркина Тойировича, Нижегородская область, рп Тоншаево (ИНН 440703390304, ОГРНИП 312443622200018) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

4. Исполнительный лист выдать по вступлении решения суда в законную силу.

5. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго- Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Т.В. Сергушова