Решение от 28 ноября 2023 г. по делу № А13-10896/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А13-10896/2023
город Вологда
28 ноября 2023 года



Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2023 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Чагодощенского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Северная стеклотарная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 24.07.2017 № 3-17, об обязании передать земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 6627 кв.м., расположенный по адресу: Вологодская обл., Чагодощенский р-н., <...> в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту сдачи-приемки,



у с т а н о в и л:

Администрация Чагодощенского муниципального округа Вологодской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Северная стеклотарная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – ООО «Северная стеклотарная компания») о расторжении договора аренды земельного участка от 24.07.2017 № 3-17, об обязании передать земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 6627 кв.м., расположенный по адресу: Вологодская обл., Чагодощенский р-н., <...> в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту сдачи-приемки.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Ответчик в письменном отзыве возразил против удовлетворения иска, указав, что в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию арендодателя только при существенном нарушении со стороны арендатора; отсутствует возможность погашения задолженности в связи с нахождением ответчика в процедуре банкротства; иск подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку право аренды составляет конкурсную массу, требование подлежит рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ответчика.

В судебное заседание истец направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Ответчик представил ходатайство об отложении судебного заседания со ссылкой на проведение 08.11.2023 открытых торгов в форме публичного предложения по продаже производственного комплекса должника.

Ходатайство об отложении судебного заседания судом рассмотрено и отклонено в соответствии с пунктом 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) как необоснованное и направленное на затягивание судебного разбирательства.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и ответчика.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в целях реализации инвестиционного проекта без проведения торгов 24 июля 2017 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Чагодощенского муниципального района (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №3-17 (далее – Договор), в соответствии с которым ответчику на условиях аренды предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:18:0102007:958 площадью 6627 кв.м., расположенный по адресу: <...> вид разрешенного использования земельного участка: Склады и оптовые базы IV-V класса вредности по классификации СанПин (пункт 1.1 Договора).

Согласно пункту 2.1 Договор заключен сроком на 5 (пять) лет с 24 июля 2017 года по 24 июля 2022 года.

По окончании срока действия Договор возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием; своевременно производить арендные платежи за землю в размере и на условиях установленных Договором и последующими изменениями расчета арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Договора.

Согласно пункту 4.1 Договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть Договор в судебном порядке при использовании земельного участка с нарушением вида разрешенного использования, при использовании способами, приводящими к его порче, при неиспользовании земельного участка, при невнесении арендной платы более двух раз подряд.

В соответствии с пунктом 8.3 Договора договор может быть прекращен по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, предусмотренных Договором или действующим законодательством Российской Федерации, а также: при использовании земельного участка не по целевому назначению.

В силу пункта 8.4 Договора нарушение сроков внесения арендной платы, указанных в пункте 3.2 договора, в течение 2 (двух) кварталов подряд признается односторонним отказом Арендатора от исполнения условий Договора и одновременно является основанием для требования Арендодателем досрочного расторжения Договора в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора арендатор обязан при досрочном расторжении или окончании срока действия Договора передать земельный участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи.

Как указывает истец, на земельном участке по адресу: <...> Склады и оптовые базы IV-V класса вредности по классификации СанПин арендатором не возведены, строительство не ведется. Согласно акту выездного обследования №1 от 23.10.2023, на земельном участке капитальные строения отсутствуют, имеется навес, а также ограждение по одной стороне из железобетонных плит.

Обязательство по внесению арендных платежей ответчиком не исполняется.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 01 июля 2022 года по делу №А13-16250/2021 ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 12 декабря 2022 года по делу № А13-16250/2021 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включена задолженность по договору в размере 21 786 руб. 08 коп. из них: недоимка по арендной плате за период с 01.01.2021 по 15.11.2021 в сумме 17 195 руб. 01 коп., пени за период с 01.01.2021 по 07.02.2022 в сумме 4 591 руб. 07 коп.

Письмом от 10.07.2023 №1244 истцом было предложено конкурсному управляющему ответчика подписать соглашение о расторжении Договора.

Ответным письмом от 25.07.2023 конкурсный управляющий отказал в расторжении договора, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии с законом Вологодской области от 28.04.2022 № 5108-03 «О преобразовании всех поселений, входящих в состав Чагодощенского муниципального района Вологодской области, путем их объединения, наделении вновь образованного муниципального образования статусом муниципального округа и установлении границ Чагодощенского муниципального округа Вологодской области», статьей 38 Устава Чагодощенского муниципального округа к компетенции администрации Чагодощенского муниципального округа относится, в том числе, управление и распоряжение собственностью муниципального округа в соответствии с решениями Представительного Собрания Чагодощенского муниципального округа. Согласно пункту 2 решения Представительного Собрания Чагодощенского муниципального округа от 22.12.2022 № 70 «О разграничении полномочий органов местного самоуправления Чагодощенского муниципального округа в сфере земельных отношений» к полномочиям администрации Чагодощенского муниципального округа Вологодской области в сфере земельных отношений относятся, в том числе: управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Чагодощенского муниципального округа и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории Чагодощенского муниципального округа.

В силу статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт передачи земельного участка в пользование ответчику подтвержден пунктом 10.2 Договора.

Факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы более двух раз подряд установлен вступившим в законную силу судебным актом - определением Арбитражного суда Вологодской области от 12 декабря 2022 года по делу № А13-16250/2021.

Доказательств своевременного исполнения денежного обязательства за последующие периоды, в том числе по текущим платежам, ответчиком в материалы дела не представлено.

Доказательств использования земельного участка для реализации инвестиционного проекта в соответствии с видом разрешенного использования ответчиком также не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором договора, наличии оснований для расторжения договора аренды и полагает необходимым удовлетворить требование о расторжении договора на основании статей 450, 615, 619 ГК РФ, пунктов 4.1, 8.3, 8.4 Договора.

Введение процедуры банкротства в отношении ответчика не может являться основанием для ограничения права истца на расторжение договора.

Суд отмечает, что ссылка ответчика на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации является несостоятельной, поскольку ее положения применяются при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, сроком более чем на пять лет. Применительно к спорным отношениям Договор заключен на 5 лет и возобновлен на неопределенный срок, следовательно, Договор не считается заключенным на срок более чем 5 лет. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, судом установлена существенность нарушения договора аренды.

В связи с удовлетворением судом требования о расторжении договора и отсутствием в связи с прекращением договора у ответчика правовых оснований для владения земельным участком, требование истца о возложении на ответчика обязанности передать земельный участок по акту сдачи-приемки также подлежит удовлетворению в силу статьи 622 ГК РФ, пункта 5.2 Договора.

Довод ответчика о наличии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения отклоняется судом ввиду следующего.

В соответствии с разъяснениями пункта 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Согласно статье 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац седьмой п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, п. 34 постановления № 35). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

По смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора Арендатор обязан получить согласие Арендодателя на передачу своих прав и обязанностей по Договору третьим лицам, на сдачу земельного участка в субаренду, на отдачу арендных прав земельного участка в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока Договора.

Арендодатель явно выразил свое намерение на прекращение договора.

Таким образом, применительно к спорным отношениям право аренды не является действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора, расторжение Договора не повлечет ущемление прав кредиторов должника. Следовательно, дело подлежит рассмотрению в рамках общего искового производства.

В связи с удовлетворением иска, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.07.2017 № 3-17, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Чагодощенского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Северная стеклотарная компания», обязать общество с ограниченной ответственностью «Северная стеклотарная компания» передать земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:18:0102007:958, общей площадью 6627 кв.м., расположенный по адресу: <...> по акту приема-передачи Администрации Чагодощенского муниципального округа Вологодской области в состоянии и качестве не хуже первоначального в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северная стеклотарная компания» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его вынесения.


Судья С.В. Попова