Решение от 23 января 2017 г. по делу № А82-6052/2016

1275/2017-5269(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6052/2016
г. Ярославль
24 января 2017 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Соловьевой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица - ООО "ИНКОМПРОЕКТ", ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ООО «Нептун 2001», ФИО12

о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности

при участии

от истца – ФИО13, представитель по доверенности от 29.09.2015 76 АБ0990672 от ответчика – ФИО14, представитель по доверенности от 24.02.2016,

ФИО15 по доверенности от 23.01.2017 от третьих лиц – не явились от БТИ – ФИО16, представитель по доверенности от 16.01.2017

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора аренды от 01.05.2013 недействительным и применении последствий недействительности в виде возврата арендной платы в размере 216 000 руб.

Определениями от 04.10.2016, 08.11.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "ИНКОМПРОЕКТ", ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ООО «Нептун 2001», ФИО12.

В судебном заседании объявлен перерыв по 24.01.2017 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании истец дал пояснения по существу иска, представил дополнительные документы, заявленные требования поддерживает, считает спорный договор ничтожной сделкой. Пояснил, что электричество идет по сетям, находящимся в

здании через спорное помещение. По данным технической инвентаризации за период с 2004 по октябрь 2016 года спорное помещение имело назначение «электрощитовая», которое было изменено ответчиком. По постановлению Правительства ВРУ относится к общедомовому имуществу, следовательно договор аренды является ничтожной сделкой.

Ответчик с иском не согласен, представил письменный отзыв, пояснил, что с заявленными требованиями не согласен, представил дополнительные документы, подробно позиция ответчика изложена в отзыве на иск. Вместе с тем указал, что помещения, указанные в договоре аренды, являются собственностью ответчика, оборудование размещено в помещении по согласованию сторон, перенос электрообрудования, принадлежащего истцу, возможен в иное помещение. Спорное помещение приобретено ответчиком возмездно. В спорном помещении находятся электроприборы, питающие 4 дома, исходя из чего, спорное имущество должно относится ко всем домам и с учетом наличия возможности переноса электроприборов в иное помещение, спорное имущество не является общедомовым.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (доказательства в деле).

Ранее от третьих лиц ФИО11, ФИО12, ФИО9, ФИО10, ФИО8, ООО «Нептун 2001» поступили письменные отзывы, против удовлетворения заявленных требований третьи лица возражают, считают, что спорное имущество принадлежит на праве собственности ответчику и не является общедомовым, в помещении находится электрооборудование истца, которое можно перенести в другое помещение; считают иск нарушающим сложившийся порядок оплаты коммунальных услуг и направленным на бездоговорное перераспределение права собственности.

Остальные третьи лица письменное отношение к иску не представили, о месте и времени судебного заседания извещены в надлежащем порядке.

Дело слушается в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в отсутствие третьих лиц.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав участников процесса, суд установил следующее.

Право собственности ответчика на спорное помещение зарегистрировано за ответчиком на основании договора купли-продажи от 17.03.2005г., что подтверждается договором, выписками (л.д. 91- 95 Т. 3).

Между ИП ФИО3 /Сторона 1/ и ИП ФИО2 /Сторона 2/ 01.05.2013 заключен договор аренды нежилого помещения по возмещению расходов, связанных с совместным использования здания в соответствии с п. 1.1 которого Сторона 1 предоставляет Стороне 2 возможность по использованию электрической энергии в помещениях, принадлежащих на праве собственности Стороне 2, расположенных по адресу: <...>, а Сторона 2 обязуется возмещать Стороне 1 затраты за аренду Помещения № 27, где расположена электрощитовая, которая принадлежит на праве собственности Стороне 1. В связи с осуществлением своей деятельности в Помещениях по адресу: <...>, Сторона 2 фактически постоянно пользуется услугами Стороны 1, используя помещение № 27 с электрощитовой. Общая площадь помещения № 27 составляет 6,3 (шесть целых и три десятых) кв.м. Целевое назначение: электрощитовая. На момент заключения настоящего договора представляемое в аренду Помещение № 27 является собственностью Стороны 1.

Обязанности сторон согласованы в разделе 2 договора.

Порядок платежей и расчетов по договору согласован в разделе 3 договора. В соответствии с п. 3.1.1, 3.2 договора, арендная плата за арендуемое Помещение № 27

установлена в размере 6 000 рублей в месяц без НДС. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее пятого числа за текущий месяц аренды.

Условия расторжения и продления договора согласованы в разделе 4 договора. В соответствии с п. 4.1 договора, договор вступает в силу с момента его подписания на неопределенный срок.

Имущество передано арендатору (истцу) по акту приема-передачи от 01.05.2013 (л.д. 12 т.1). В акте имеется указание на наличие в спорном помещении электрооборудования.

Истец оплачивал согласованную сторонами арендную плату, в подтверждение чему представлены платежные поручения (л.д. 13-47 Т.1) на сумму 216 000 руб.

Электрооборудование подключено к электрическим сетям ОАО «Ярославская городская электросеть» в соответствии с соглашением от 15.03.2012 № 52787, заключенным между ИП ФИО2 и ОАО «Ярославская городская электросеть». Копия соглашения, акта разграничения балансовой принадлежности приобщены к материалам дела (л.д. 78-86 Т.1).

Право собственности истца на помещения №№ 25,26,28,39-45, 133 по адресу

<...> зарегистрировано за истцом на основании соглашения о разделении от 12 июля 2013г. ( л.д. 87 Т.1).

Соглашением от 15 марта 2012г., заключенным между истцом и ОАО «Ярославская городская электросеть» подтвержден факт технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителя (истца по делу) к электрическим сетям сетевой организации, истцом представлен акт от 15 марта 2012г., дополнительное соглашение от 19 апреля 2012г., дополнительное соглашение от 23 апреля 2012г, акт разграничения балансовой принадлежности от 20 февраля 2012г. (л.д. 110-122 Т.1).

Письмом от 20.09.2010г. МРСК Центра филиал Ярэнерго подтвердило факт установления в помещении площадью 6,3 кв.м. расчетных приборов учета потребителей, указан список потребителей. Также имеется информация, что от сетей ФИО2 подключен транзитный потребитель ИП ФИО3 (л.д. 123 Т.1).

Наличие ранее объекта с названием «электрощитовая» подтверждается технической документаций, представленной истцом, а именно, экспликацией к техническому паспорту на 08 октября 2004г.

Наличие данного помещения на дату судебного заседания также подтверждается технической документацией, представленной истцом, а именно техническим паспортом на 01.06.2011г., а также кадастровым паспортом, где соответственно помещения №№ 131 и 132 соответствуют помещению № 27, по техническому паспорту помещения №№ 27 и 144 (технический паспорт на 04.10.2016г.).

Ответчиком в материалы дела представлено экспертное заключение № 04/12, из которого следует, что ВРУ 1 и ВРУ 2 могут быть перенесены на наружную стену здания по адресу <...>, не имеется неразрывной связи между ВРУ 1 и ВРУ 2 и помещением № 131, находящимся на 1-м этаже здания по адресу

<...>. (лист 3 заключения).

Оценив письменные материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

При этом суд исходит из следующего.

Истцом оспорен договор аренды на предмет его недействительности в силу ничтожности.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно ст. ст. 166-176, 178-181, согласно ФЗ от 7 мая 2013г. № 100-ФЗ, применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Федерального закона (1 сентября 2013г.).

Согласно ч. 1 ст. 166 Гражданского кодексам Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Спорный договор заключен сторонами 01 мая 2013г.

В связи с чем, суд применяет норму закона, действующую на дату заключения договора аренды, то есть ранее действующую редакцию.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23 июля 2009г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление), а именно п. 1 при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии с п. 2 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 3 Постановления право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Рассмотрев представленные истцом письменные доказательства, непредоставление ответчиком доказательств по праву использования третьими лицами спорного помещения, суд считает, что объект договора аренда, по своему назначению и определению является объектом, предназначенным для обслуживания более одного помещения в здании.

Представленное ответчиком заключение не определяет назначение использования нежилого помещения, а указывает лишь на возможность переноса оборудования, что по мнению суда, является не обоснованным.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что поскольльку объектом договора аренды является имущество, которое относится к общедомовому имуществу,

заключенный между истцом и ответчиком договор аренды являтся недействительным в силу ничтожности.

С учетом удовлетворения судом требования о ничтожности договора аренды, суд удовлетворяет требование о применении последствиий по договору, взыскав с ответчика уплаченные истцом платежи по арендной плате. Ответчиком не может быть извлечен доход от общедомового имущества только в своих интересах.

Ответчиком контррасчет по задолженности не представлен, представленный истцом расчет не оспорен.

На основании вышеиложенного, исковые требования истца удовлетворяются в полном объеме.

Расходы по госпошлине суд в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор аренды от 01.05.2013г., заключенный между ИП ФИО3 и ИП ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 216 000 руб., а также расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Соловьева Т.А.