Решение от 4 июня 2020 г. по делу № А05-15708/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-15708/2019
г. Архангельск
04 июня 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2020 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Лазаревой О.А.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (ОГРН <***>; адрес: 115114, Москва, ул. Летниковская, дом 2, строение 4)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Вернисаж" (ОГРН <***>; адрес: 163000, <...>)

о расторжении договора аренды нежилого помещения № 1845 от 15.07.2013 и взыскании 502 005 руб. 85 коп. долга,

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 07.05.2019,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.02.2020,

установил:

публичное акционерное общество Банк "Финансовая Корпорация Открытие" обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Вернисаж" о расторжении договора аренды нежилого помещения № 1845 от 15.07.2013, заключенного между сторонами, и взыскании 502 005 руб. 85 коп. долга по договору аренды нежилого помещения № 1845 от 15.07.2013, в том числе 428 474 руб. 50 коп. долга по арендной плате за период с 01.03.2019 по 30.11.2019 и 73 531 руб. 35 коп. долга по оплате коммунальных платежей за период с 01.03.2019 по 31.10.2019.

Ответчик с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, полагает, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке 21.08.2019, пояснил, что помещение освобождено ответчиком в сентябре 2019 года, досудебный порядок по требованию о взыскании долга по коммунальным платежам считает несоблюдённым.

Изучив материалы дела, суд установил:

15.07.2013 между открытым акционерным обществом «МДМ Банк» (правопредшественником истца) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения №1845, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 140 кв.м., расположенные по адресу: <...> на срок 11 месяцев, для размещения выставочного зала для продажи кровли и электрооборудования.

В соответствии с пунктом 4.2 договора, если не одна из сторон в срок 45 дней до истечения срока аренды не заявит о намерении отказаться от дальнейшего действия договора аренды, то срок аренды автоматически продлевается на каждый последующий период, равный количеству дней в сроке, указанном в пункте 4.1 договора, т.е. на срок 11 месяцев.

В соответствии с разделами 5 и 6 договора арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату, а также коммунальные услуги на основании счетов от соответствующих организаций, предъявленных арендодателю по фактическому потреблению арендатора за предыдущий месяц.

Арендная плата перечисляется платежным поручением на расчетный счет арендодателя ежемесячно до 10 числа за текущий месяц (пункт 5.3 договора).

Коммунальные платежи уплачиваются арендатором в течение 10 дней после расчета, произведенного совместно с арендодателем.

В соответствии с дополнительным соглашением № 3 от 16.12.2018 наименование арендодателя изменено на публичное акционерное общество «БИНБАНК», размер арендной платы установлен в сумме 41 525 руб. 42 коп., кроме того НДС по ставке, установленной законодательством РФ.

В соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 01.03.2019 в связи с реорганизацией публичного акционерного общества «БИНБАНК» в форме присоединения с 01.01.2019 правопреемником арендодателя стал истец, произведена замена арендатора на общество с ограниченной ответственностью «Вернисаж».

В период пользования арендуемым помещением ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по уплате арендных платежей и оплате коммунальных платежей.

По расчету истца задолженность ответчика составляет 502 005 руб. 85 коп., в том числе 428 474 руб. 50 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.03.2019 по 30.11.2019 и 73 531 руб. 35 коп. - задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 01.03.2019 по 31.10.2019.

Ответчик задолженность до настоящего времени не погасил, претензию № 01-4-08/32180 от 13.08.2019 оставил без удовлетворения.

При таких обстоятельствах истец обратился в суд с настоящим иском.

Заслушав представителей истца, ответчика, оценив представленные по делу доказательства, суд считает, что иск в части взыскания долга подлежит частичному удовлетворению, а в части расторжения договора аренды – оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а также поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Факт пользования переданным в аренду недвижимым имуществом подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Ответчик оспаривает период, в течение которого он пользовался арендованным помещением. Ответчик полагает, что договор расторгнут истцом в одностороннем порядке с даты получения претензии истца от 13.08.2019, т.е. с 21.08.2019, а помещение освобождено в сентябре 2019 года.

В пунктах 4.4, 7.2.8 договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив арендатора в срок не менее чем за 1 месяц, и право арендатора в случае принятия решения об экономической нецелесообразности продолжения арендных отношений в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору, письменно предупредив арендодателя в срок не менее чем за 1 месяц. В случае такого одностороннего отказа договор считается расторгнутым по истечении указанного в настоящем пункте срока.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Ответчик, воспользовавшись своим правом на односторонний отказ от договора аренды, направил истцу уведомление о его расторжении № 248/19 от 17.10.2019.

Согласно представленным ответчиком сведениям с сайта Почты России, уведомление получено истцом 29.10.2019 (почтовый идентификатор № 16300038125500).Опись вложения к данному почтовому отправлению ответчиком не представлена.

Согласно представленной истцом копии уведомления ответчика оно получено истцом 28.11.2019 (вх. № 01-3-17/6/298170).

Таким образом, из представленных документов усматривается несоответствие в дате получения истцом уведомления.

Однако, если принять во внимание, что уведомление получено истцом в более раннюю дату – 29.10.2019, договор в соответствии с пунктом 4.4 следует признать расторгнутым по истечении 1 месяца с указанной даты, т.е. с 29.11.2019, что прав истца не нарушает, поскольку, как пояснил истец в судебном заседании 28.05.2020, помещение освобождено ответчиком и ключи переданы сотруднику банка именно 29.11.2019.

Суд не соглашается с доводом ответчика о том, что договор расторгнут истцом в одностороннем порядке 21.08.2019, с даты получения претензии истца от 13.08.2019, и арендные платежи не должны начисляться.

Волеизъявление на отказ от договора должно быть четко и ясно выражено.

В претензии от 13.08.2019 истец указал, что в случае непоступления оплаты он будет вынужден расторгнуть договор. Уведомление об одностороннем отказе от договора в претензии отсутствует.

Доказательств возврата истцу помещения 21.08.2019 или в сентябре 2019 года, на что ссылался ответчик в своих пояснениях, в материалы дела не представлено.

Пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу закона - части второй статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации - прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества.

Таким образом, обязанность вносить арендную плату сохраняется, независимо от даты прекращения договора, до момента возврата помещения из аренды.

Исходя из содержания пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор подлежит освобождению от обязанности по выплате арендной платы после прекращения договора, в случае, если докажет факт уклонения арендодателя от получения предмета договора аренды.

Ответчик не представил суду доказательств уклонения истца от приемки помещения, равно как и факт того, что ответчиком предпринимались надлежащие меры по возврату помещения. Из представленной в материалы дела электронной переписки сторон это также не следует.

Проверив расчет задолженности истца по арендной плате, суд приходит к выводу о том, что сумма долга подлежит уменьшению с учетом пояснений истца о фактическом освобождении помещения ответчиком 29.11.2019.

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 01.03.2019 по 29.11.2019 составляет 426 813 руб. 48 коп. (49 830 руб. 50 коп. (41 525 руб. 42 коп. ежемесячный платеж по договору + НДС по ставке 20 %) х 8 месяцев (с 01.03.2019 по 31.10.2019) + 48 169 руб. 48 коп. (за 29 дней ноября), с учетом частичной оплаты в сумме 20 000 руб.

Задолженность по коммунальным платежам за электроэнергию, отопление и водоснабжение за период с 01.03.2019 по 31.10.2019 в общей сумме 73 531 руб. 35 коп. подтверждена представленными истцом актами сдачи-приемки выполненных работ, расчетами, счетами, счетами-фактурами ресурсоснабжающих организаций, платежными поручениями, подтверждающими оплату истцом поставленных на нужды помещения ресурсов, а также счетами, выставленными истцом ответчику.

Расчет задолженности по коммунальным платежам судом проверен и ответчиком не оспорен.

Довод ответчика о несоблюдении претензионного порядка по коммунальным платежам судом не принимается, поскольку в материалы дела истцом представлена претензия от 20.03.2020 № 01-4-08/10593, содержащая как требование об оплате задолженности по арендной плате, так и по коммунальным платежам в заявленных в иске суммах.

26.03.2020 претензия направлена ответчику почтовым отправлением № 80090945525481 и получена им 04.04.2020.

Как разъяснено в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015, по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, пункта 7 части 1 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

При этом, оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

Доказательств оплаты долга ни полностью, ни в части в ходе судебного разбирательства ответчиком не представлено, каких-либо мер к самостоятельному урегулированию спора не предпринято. В поведении ответчика не усматривается его намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор.

При таких обстоятельствах, претензионный порядок урегулирования спора по взысканию задолженности суд признаёт соблюденным истцом.

Требование истца о взыскании долга подлежит удовлетворению в общей сумме 500 344 руб. 83 коп., в том числе 426 813 руб. 48 коп. долга по арендной плате и 73 531 руб. 35 коп. долга по коммунальным платежам. Во взыскании остальной части долга судом отказывается.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку названная норма не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, то действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вместе с тем, в претензии от 13.08.2019 отсутствует предложение истца расторгнуть договор аренды.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о несоблюдении истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

При изложенных обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды суд оставляет без рассмотрения.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенного требования.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная истцом по требованию о расторжении договора государственная пошлина, а также излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату ему из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Оставить без рассмотрения требование публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (ОГРН <***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 1845 от 15.07.2013.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вернисаж" (ОГРН <***>) в пользу публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (ОГРН <***>) 500 344 руб. 83 коп. долга, а также 12 997 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить публичному акционерному обществу Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (ОГРН <***>) из федерального бюджета 6 000 руб. 12 коп. государственной пошлины, перечисленной по платёжному поручению № 3634 от 18.12.2019.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

О.А. Лазарева