Дополнительное решение от 11 апреля 2023 г. по делу № А76-11796/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

________________________________________________________________



ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ

Дело № А76-11796/2022
11 апреля 2023 года
г. Челябинск



Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нечаевым П.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Возрождение», ИНН 7438027714, ОГРН 1097438001100, о вынесении дополнительного решения, при участии в судебном заседании представителей истца Валитовой Р.И. по доверенности от 10.03.2022, Рябовой М.А. по доверенности от 06.05.2022, паспорта, представителя ответчика Тишкова А.В. по доверенности от 17.03.2020, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Кременкульского сельского поселения (истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Возрождение» (ответчик), в котором просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 1 от 10.11.2015, заключенный между МО «Кременкульское сельское поселение» и ООО «Возрождение» (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ отказа от иска в части).

Исковое заявление принято, возбуждено производство по делу для рассмотрения в порядке упрощенного производства по правилам гл. 29 АПК РФ.

Определением от 29.08.2022 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением от 15.11.2022 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Возрождение» к Администрации Кременкульского сельского поселения, в котором истец по встречному иску просит обязать Администрацию Кременкульского сельского поселения заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения № 3 общей площадью 59,3 кв.м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв.м, по адресу: <...>, на условиях протокола разногласий от 11.02.2022 в редакции покупателя по цене 1 510 000 руб. 00 коп.

Решением от 07.02.2023 в удовлетворении исковых требований по основному иску отказано, встречный иск удовлетворен. Суд обязал Администрацию Кременкульского сельского поселения заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Возрождение» договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения № 3 общей площадью 59,3 кв.м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв.м, по адресу: <...>, изложив оспариваемые пункты договора в следующей редакции:

- п. 1.2 договора «Стоимость объекта 1 510 000 руб. 00 коп. согласно отчету об оценке № 229-2020 от 08.04.2020 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 59.3 кв.м, расположенного по адресу: <...>».

- п. 6.1 договора «В случае нарушения покупателем срока оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляются пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно».

При принятии решения (оглашении резолютивной части) судом не был разрешен вопрос об урегулировании разногласий по п. 2.7, 2.8, 2.13, 8.1 договора.

25.02.2023 (поступило в суд 02.03.2023) ООО «Возрождение» направило в суд заявление о вынесении дополнительного решения по вопросу вопрос об урегулировании разногласий по п. 2.7, 2.8, 2.13, 8.1 договора.

Определением от 03.04.2023 назначено судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявления.

В судебном заседании ответчик (истец по встречному иску) поддержал заявление в полном объеме. Истец (ответчик по встречному иску) возражал против принятия дополнительного решения по делу, считал, что данные пункты договора не были заявлены к рассмотрению во встречном иске.

В судебном заседании 10.04.2023 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11.04.2023. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 178 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, до вступления этого решения в законную силу по своей инициативе или по заявлению лица, участвующего в деле, вправе принять дополнительное решение в случае, если по какому-либо требованию, в отношении которого лица, участвующие в деле, представили доказательства, судом не было принято решение.

Как следует из материалов дела и пояснений ответчика (истца по встречному иску), 28.07.2022 ООО «Возрождение» обратилось в суд со встречным иском об обязании истца (ответчика по встречному иску) заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях протокола разногласий (л.д. 60-65, т. 1).

07.09.2022 ООО «Возрождение» направило в суд заявление о принятии встречного иска к производству, в котором указало, какие пункты договора, указанные в протоколе разногласий, ответчиком (истцом по встречному иску) оспариваются (л.д. 6-8, т. 2).

Более подробно позиция ответчика (истца по встречному иску) была изложена в уточненном встречном исковом заявлении (л.д. 1-5, т. 2), письменных пояснениях по уточненному исковому заявлению от 23.01.2023 (л.д. 50-51, т. 2).

Анализ указанных документов в совокупности с пояснениями ответчика (истца по встречному иску) позволяет суду прийти к выводу, что, заявляя встречный иск, ООО «Возрождение» просило обязать Администрацию Кременкульского сельского поселения заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения № 3 общей площадью 59,3 кв.м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв.м, по адресу: <...>, на условиях протокола разногласий от 11.02.2022 в редакции покупателя по цене 1 510 000 руб. 00 коп., при этом настаивало на предложенной обществом редакции п.п. 1.2, 2.7, 2.8, 2.13, 6.1, 8.1.

То обстоятельство, что ответчиком (истцом) по встречному иску заявлены к рассмотрению перечисленные пункты договора, отражено в решении от 07.02.2023. В решении также указано, что истец в судебном заседании пояснил, что принципиально возражает относительно редакции ответчика по п. 1.2, 6.1 договора. Остальные пункты договора согласен принять в редакции ответчика. Пояснения истца отражены в аудиопротоколе судебного заседания.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при вынесении решения от 07.02.2023 (оглашении его резолютивной части) судом не были рассмотрены требования ответчика (истца по встречному иску) об обязании истца заключить договор в редакции ответчика по пунктам, в отношении которых истцом не были заявлены принципиальные возражения, а именно: п.п. 2.7, 2.8, 2.13, 8.1.

При этом судом отклоняются доводы истца (ответчика по встречному иску) о том, что заявителем пропущен срок для подачи заявления о вынесении дополнительного решения.

Согласно ч. 1 ст. 178 АПК РФ дополнительное решение может быть принято до вступления в законную силу решения по иску.

Решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Заявление о вынесении дополнительного решения подано ООО «Возрождение» 25.02.2023 посредством почтовой связи (л.д. 70, 73, т. 2), зарегистрировано отделом делопроизводства 02.03.2023, что подтверждается штампом на заявлении. Более того, истцом подана апелляционная жалоба на решение от 07.02.2023.

Поскольку решение от 07.02.2023 не вступило в законную силу, срок на предъявление заявления о вынесении дополнительного решения не пропущен.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 39-48, т. 1), в котором п. 2.7 изложен в следующей редакции: «Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца, застраховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы обязательства».

Ответчик (истец по встречному иску) настаивал на следующей редакции п.2.7 договора: «Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении осмотра, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца».

По мнению ответчика (истца по встречному иску), данная редакция позволяет упорядочить взаимоотношения сторон по реализации продавцом своего права о проведении осмотра.

Истец (ответчик по встречному иску) не высказал возражений относительно данной редакции пункта 2.7 договора.

Суд считает возможным принять редакцию п. 2.7 договора, предложенную ответчиком (истцом по встречному иску), и соглашается с доводами общества, поскольку данная редакция позволит определить порядок взаимоотношения сторон по вопросу осмотра недвижимого имущества. Проведение осмотра помещения 1 раз в квартал достаточно для определения состояния помещения и выявления возможных повреждений. Заблаговременное уведомление общества о проведении осмотра позволит обеспечить беспрепятственный доступ представителя Администрации в помещение.

Согласно п. 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий залогодатель обязан за свой счет застраховать заложенное имущество в полной стоимости, а если она превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При неисполнении залогодателем обязанности по страхованию заложенного имущества залогодержатель вправе застраховать его самостоятельно и потребовать от залогодателя возмещения понесенных расходов (п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ).

Учитывая указанные положения Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд не усматривает оснований для обязательного указания в договоре обязанности по страхованию предмета залога.

По доводам, указанным при рассмотрении редакции ответчика (истца по встречному иску) по п. 2.7 договора, учитывая отсутствие принципиальных возражений со стороны истца (ответчика по встречному иску), суд считает возможным принять редакцию ответчика по п.2.8 договора, а именно: «Продавец вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении проверки, требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось».

Ответчик (истец по встречному иску) считает необходимым добавить в договор п.2.13 «Покупатель вправе оплатить продавцу цену нежилого помещения, указанную в п. 1.2 настоящего договора, до истечения срока рассрочки, указанного в п. 2.1 настоящего договора. В случае досрочной оплаты сумма процентов, указанная в п. 2.3 настоящего договора, подлежит перерасчету на день исполнения обязательств

По мнению ответчика (истца по встречному иску), данная редакция пункта позволяет исключить спор о наличии права досрочной оплаты и возможности неосновательного обогащения истцом по получению процентов, рассчитанных на срок рассрочки.

Из материалов дела следует, что сторонами на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предпринимались попытки заключения договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа.

Правовое регулирование указанного договора осуществляется нормами гл. 30 ГК РФ, регулирующей отношения по договору купли-продажи, а также специальными положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 указанного Кодекса).

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ устанавливает, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

На основании ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В соответствии с требованиями ст. 809, 823 ГК РФ, п. 12 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Учитывая данные положения действующего законодательства, а также отсутствие принципиальных возражений истца (ответчика по встречному иску) относительно права покупателя досрочно оплатить стоимость приобретаемого имущества, суд считает возможным включить в договор купли-продажи п. 2.13 в редакции, предложенной ответчиком (истцом по встречному иску).

Согласно п. 8.1 договора в редакции истца (ответчика по встречному иску), в случае, если покупатель не производит в установленный настоящим договором срок платеж за нежилое помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения.

Ответчик (истец по встречному иску) считает необходимым изложить п. 8.1 договора в следующей редакции: «В случае, если покупатель систематически (2 и более раз подряд) не производит в установленный настоящим договором срок платеж за помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 489 ГК РФ.»

Данная редакция договора, по мнению ответчика (истца по встречному иску) исключает возможность необоснованного расторжения договора, при наличии лишь формального незначительного нарушения, что влечет неблагоприятные последствия для ответчика и возврата нежилого помещения в случае однократной просрочки платежа на короткий срок, в том числе по независящим от покупателя обстоятельствам.

В силу п/п 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Учитывая указанные нормы права, отсутствие принципиальных возражений со стороны истца (ответчика по встречному иску) относительно предложенной ответчиком (истцом по встречному иску) редакции п. 8.1 договора, а также то обстоятельство, что обычно в хозяйственных договорах стороны предусматривают возможность расторжения договора по инициативе продавца в связи с существенным нарушением условий договора покупателем, если покупатель более двух раз подряд нарушил сроки оплаты основного долга и (или) процентов, установленных в договоре и графике платежей, суд считает возможным принять редакцию ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 167, 168, 178, 184, 185 АПК РФ, арбитражный суд


ДОПОЛНИТЕЛЬНО РЕШИЛ:


Обязать Администрацию Кременкульского сельского поселения заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Возрождение» договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения № 3 общей площадью 59,3 кв.м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв.м, по адресу: <...>, изложив пункты оспариваемые пункты договора в следующей редакции:

- п.2.7 договора «Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении осмотра, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца.»

- п.2.8 договора «Продавец вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении проверки, требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось».

- п. 8.1 договора «В случае, если покупатель систематически (2 и более раз подряд) не производит в установленный настоящим договором срок платеж за помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 489 ГК РФ.»

Дополнить договор купли-продажи недвижимого имущества п. 2.13 в следующей редакции «Покупатель вправе оплатить продавцу цену нежилого помещения, указанную в п. 1.2 настоящего договора, до истечения срока рассрочки, указанного в п. 2.1 настоящего договора. В случае досрочной оплаты сумма процентов, указанная в п. 2.3 настоящего договора, подлежит перерасчету на день исполнения обязательств».

Дополнительное решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме в апелляционную инстанцию – в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.


Судья Д.М. Холщигина