Решение от 23 апреля 2024 г. по делу № А76-11796/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-11796/2022
23 апреля 2024 года
г. Челябинск



Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурковой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Возрождение», ИНН <***>, ОГРН <***>, к Администрации Кременкульского сельского поселения, ИНН <***>, ОГРН <***>, об обязании заключить договор купли-продажи, при участии в судебном заседании представителей истца ФИО1 по доверенности от 10.03.2022, ФИО2 по доверенности от 04.05.2023, паспорта, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 18.03.2024, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Кременкульского сельского поселения (истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Возрождение» (ответчик), в котором просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 1 от 10.11.2015, заключенный между МО «Кременкульское сельское поселение» и ООО «Возрождение» (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ отказа от иска в части).

Исковое заявление принято, возбуждено производство по делу для рассмотрения в порядке упрощенного производства по правилам гл. 29 АПК РФ.

Определением от 29.08.2022 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением от 15.11.2022 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Возрождение» к Администрации Кременкульского сельского поселения, в котором истец по встречному иску просит обязать Администрацию Кременкульского сельского поселения заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения № 3 общей площадью 59,3 кв.м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв.м, по адресу: <...>, на условиях протокола разногласий от 11.02.2022 в редакции покупателя по цене 1 510 000 руб. 00 коп.

Решением от 07.02.2023 с учетом дополнительного решения от 11.04.2023 в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2023 решение от 07.02.2023 отменено.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 09.11.2023 решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.02.2023, дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2023 по делу № А76-11796/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2023 по тому же делу отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Определением от 23.11.2023 назначено судебное заседание по рассмотрению обоснованности требований.

Определением от 31.01.2024 на основании ст. 49 АПК РФ судом принято заявление об отказе от первоначальных исковых требований, производство по первоначальному иску прекращено.


Истец (ответчик по встречному иску) в судебном заседании в удовлетворении встречного иска просил отказать. Ответчик (истец по встречному иску) настаивал на удовлетворении встречного иска, в котором просил обязать Администрацию Кременкульского сельского поселения заключить с ООО «Возрождение» договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения № 3 общей площадью 59,3 кв.м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв.м, по адресу: <...>, изложив оспариваемые пункты договора в следующей редакции:

- п.1.2 договора «Стоимость объекта 1 572 000 руб. 00 коп. согласно отчету об оценке № 0175-2024 от 27.01.2024 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 59.3 кв.м, расположенного по адресу: <...>»;

- п.2.7 договора «Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении осмотра, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца»;

- п.2.8 договора «Продавец вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении проверки, требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось»;

- п.6.1 договора «В случае нарушения покупателем срока оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляются пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно»;

- п.8.1 договора «В случае, если покупатель систематически (2 и более раз подряд) не производит в установленный настоящим договором срок платеж за помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения, в соответствии с ч.2 ст.489 ГК РФ».

Дополнить договор купли-продажи недвижимого имущества п.2.13 в следующей редакции «Покупатель вправе оплатить продавцу цену нежилого помещения, указанную в п.1.2 настоящего договора, до истечения срока рассрочки, указанного в п.2.1 настоящего договора. В случае досрочной оплаты сумма процентов, указанная в п.2.3 настоящего договора, подлежит перерасчету на день исполнения обязательств».

Взыскать с Администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области в пользу ООО «Возрождение» расходы, связанные с оплатой услуг эксперта в размере 12 850 руб. 0 коп., услуг представителя в размере 20 000 руб. 00 коп., государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.

В судебном заседании 09.04.2024 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 23.04.2024. Информация о перерыве у судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, между МО «Кременкульское сельское поселение» (арендодатель) и ООО «Возрождение» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1 от 10.11.2015, по условиям которого арендодатель предоставил ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 59,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, а ответчик обязался своевременно вносить арендную плату за указанное помещение (л.д. 16-20, т. 1).

Имущество передано по акту приема-передачи от 10.11.2015 (л.д. 21, т. 1).

Ранее спорное нежилое помещение арендовалось ответчиком по договору аренды № 102 от 13.08.2010, заключенного на 5 лет и прекратившего действие в связи с истечением срока.

13.10.2019 ООО «Возрождение» обратилось в Администрацию Кременкульского сельского поселения с заявлением о приобретении арендуемого помещение в собственность. Письмом от 14.01.2020 ответчику было отказано в заключении договора купли-продажи.

Ответчиком проведена оценка рыночной стоимости спорного нежилого помещения, размер которой согласно отчету об оценке № 229-2020 от 08.04.2020 составляет 1 510 000 руб. 00 коп. (л.д. 95-151, т. 1)

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2020 по делу № А76-14932/2020 признан незаконным отказ Администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области в предоставлении ООО «Возрождение» преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества - нежилого помещения № 3 общей площадью 59,3 кв/м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245.

Суд обязал Администрацию Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решение вступило в законную силу (постановление 18 ААС от 10.02.2021), постановлением АС УО № Ф09-3 462/21 от 11.06.2021 решение от 26.10.2020 и постановление 18 ААС от 10.02.2021 оставлено без изменения.

По заявлению ООО «Возрождение» в отношении Администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области было возбуждено исполнительное производство от 20.04.2021 № 9262/21/74022-ИП на основании исполнительного листа № ФС 033356423 от 31.03.2021 (л.д. 27-29, т. 1). Предмет исполнения: Обязать Администрацию Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в пользу ООО «ВОЗРОЖДЕНИЕ».

В заявлении Администрация указала, что рамках исполнения требований исполнительного производства Администрацией были приняты следующие меры:

26.08.2021 в адрес ООО «Возрождение» было направлено предложение о заключении договора купли-продажи № 1804 от 26.08.2021, проект договора купли-продажи. 09.09.2021поступил протокол разногласий.

С учетом протокола разногласий истцом были внесены поправки в проект договора купли-продажи. 17.01.2022 в адрес ООО «Возрождение» были направлены уведомление исх. № 76 от 17.01.2022, Сопроводительное письмо исх. № 77 от 17.01.2022 г., проект договора купли-продажи № 3 с учетом протокола разногласий вх. № 2950 от 09.09.2021 г., дополнительное соглашение от 17.01.2022 г о продлении срока аренды договора и необходимости оплаты задолженности по арендной плате (л.д. 34-45, т. 1), на что 11.02.2022 в администрацию вновь поступил протокол разногласий к договора купли-продажи.

21.03.2022 в адрес ООО «Возрождение» было направлено уведомлениеисх. 482 о том, что направленный протокол разногласий оставлен безудовлетворения. Кроме того, направлено письмо исх. № 389 от 10.03.2022 онеобходимости оплатить арендную плату согласно направленному ранеедополнительному соглашению от 17.01.2022 к договору аренды нежилогопомещения № 1 от 10.11.2015 и возврате подписанного экземпляра данногодополнительного соглашения (л.д. 49-52, т. 1).

При подаче искового заявления Администрация указала, что договор купли-продажи нежилого помещения ответчиком не подписан, по состоянию на 13.04.2022 задолженность по арендной плате составляет 29 662 руб. 60 коп.

В ходе рассмотрения дела задолженность по арендной плате ответчиком полностью погашена, что подтверждено материалами дела, не отрицалось истцом в судебном заседании и послужило основанием для отказа истца от иска в части взыскания задолженности по арендной плате.

Подавая встречное исковое заявление, ответчик (истец по встречному иску) указал, что администрацией не принимаются условия протокола разногласий, направленного ответчиком, без наличия на то оснований.

По мнению ответчика (истца по встречному иску), в его редакции необходимо принять следующие пункты договора.

- п. 1.2 - Стоимость объекта 1 572 000 руб. 00 коп. согласно отчету об оценке № 0175-2024 от 27.01.2024 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 59.3 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, сосновский район, <...>

В обоснование своей позиции ответчик (истец по встречному иску) указал, что данная цена нежилого помещения рассчитана на дату направления заявления о выкупе нежилого помещения, то есть на 14.10.2019 (л.д. 8-97, т. 5). Администрацией рассмотрено в принудительном порядке заявление общества о выкупе помещения только в августе 2021 года, данное обстоятельство не должно ухудшать положение покупателя.

- п. 2.7 договора - Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении осмотра, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца

По мнению ответчика, данная редакция позволяет упорядочить взаимоотношения сторон по реализации продавцом своего права о проведении осмотра.

- п.2.8 договора - Продавец вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении проверки, требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось

Ответчик считает, что данная редакция пункта позволяет упорядочить взаимоотношения сторон по реализации продавцом своего права о проведении проверки.

Кроме того, ответчик считает необходимым добавить в договор п.2.13 «Покупатель вправе оплатить продавцу цену нежилого помещения, указанную в п. 1.2 настоящего договора, до истечения срока рассрочки, указанного в п. 2.1 настоящего договора. В случае досрочной оплаты сумма процентов, указанная в п. 2.3 настоящего договора, подлежит перерасчету на день исполнения обязательств

По мнению ответчика, данная редакция пункта позволяет исключить спор о наличии права досрочной оплаты и возможности неосновательного обогащения истцом по получению процентов, рассчитанных на срок рассрочки.

- п.6.1 договора - В случае нарушения покупателем срока оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляются пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно

В заявлении ответчик указал, что данный размер пени соответствует обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, либо низким, составляет 36,5% годовых, в то время как размер пени 0,5% в день в редакции истца составляет 182,5% годовых и является чрезмерно высоким.

- п. 8.1 договора - в случае, если покупатель систематически (2 и более раз подряд) не производит в установленный настоящим договором срок платеж за помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 489 ГК РФ

Данная редакция договора исключает возможность необоснованного расторжения договора, при наличии лишь формального незначительного нарушения, что влечет неблагоприятные последствия для ответчика и возврата нежилого помещения, в случае однократной просрочки платежа на короткий срок, в том числе по независящим обстоятельствам.

В судебном заседании Администрация пояснила, что принципиально возражает относительно редакции ответчика по п. 1.2, 6.1 договора. Остальные пункты договора согласна принять в редакции ответчика (истца по встречному иску).

Рассмотрев встречные исковые требования, судом отмечается следующее.

Оценив представленные договоры, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора аренды земли. Стороны согласовали существенные условия договоров.

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды заключенным.

На основании ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 ГК РФ).

В силу ст. 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 6.2 договора сторонами согласовано, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора:

- при неуплате или просрочки оплаты в течение 3 месяцев подряд;

- при использовании имущества не в соответствии с целями, определенными в п. 1.2 договора;

- при умышленном ухудшении арендатором состояния имущества.

Судом отмечается, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В п. 23 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Материалами дела подтверждено и не отрицалось ответчиком, что на дату подачи иска имелась задолженность по спорному договору аренды. Судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора задолженность по арендной плате отсутствует, платежные поручения об оплате задолженности представлены в материалы дела.

Исходя из положений ст. 450, 619 ГК РФ, разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», учитывая, что арендные отношения сторон в отношении спорного помещения фактически длятся с 2010 года, задолженность ООО «Возрождение» на момент рассмотрения спора погашена, доказательств использования помещения не в соответствии с целевым назначением истцом не представлено и судом таких обстоятельств не установлено, суд не усматривает оснований в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.

При этом суд принимает во внимание существование длительных договорных отношений между сторонами, намерение ответчика приобрести в собственность спорное нежилое помещение, реализовав свое приемущественное право на выкуп, и исходит из того обстоятельства, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу положений ст. 450, 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Наличие у арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора, даже после уплаты долга, не подразумевает обязанность суда, безусловно, удовлетворить такое требование. В каждом конкретном случае обоснованность предъявленного требования подлежит выяснению с учетом конкретных обстоятельств дела, соблюдая баланс интересов сторон при учете характера расторжения договора как крайней меры, направленной на прекращение гражданских правоотношений сторон.

При этом, системный анализ разъяснений, содержащихся в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, положений ст. 450, 452, 619 ГК РФ, позволяет прийти к выводу, что не исключается возможность отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в случае внесения арендатором арендной платы в разумный срок.

Суд отмечает, что при оценке существенности нарушения должен оцениваться весь комплекс обстоятельств, соизмерима ли такая радикальная санкция, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

В частности, может быть учтен размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основной долг по договору погашен, имущественные интересы Администрации, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения ответчиком денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к нему предусмотренных договором штрафных санкций. Доказательств наступления негативных последствий для арендодателя, вызванных несвоевременным внесением арендной платы, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия в виде расторжения договора, в дело в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Вступивши в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.10.2020 по делу А76-14932/2020 установлена обязанность Администрации заключить с ответчиком договор купли-продажи спорного нежилого помещения.

Указанное решение имеет преюдициальное значение для настоящего спора в силу положений ч. 3 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные при рассмотрении дела, не подлежат повторному доказыванию в рамках настоящего спора. В частности, не подлежит повторному доказыванию то обстоятельство, что 14.10.2019 вх.2681 ООО «Возрождение» обратилось в Администрацию Кременкульского сельского поселения с заявлением от 13.10.2019 № 1 о рассмотрении вопроса о праве приобретения арендуемой площади ООО «Возрождение» нежилого помещения № 3 общей площадью 58,2 кв.м., расположенного в нежилом помещении№ 2, общей площадью 1020 кв.м, расположенного по адресу: <...> (помещение аптеки) на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с учетом внесения в него изменений Федерального закона от 03.07.2018 № 185-ФЗ.

В ответе на указанное заявление (письмо от 14.01.2020 № 24) Администрация Кременкульского сельского поселения сообщала, что не имеет прямого обязательства на совершение предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159 - ФЗ юридически значимых действий по заявлению ООО «Возрождение» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО «Возрождение» имущества, а также, что у администрации Кременкульского сельского поселения в настоящее время отсутствует намерение в реализации вышеуказанного имущества посредством заключения договора купли-продажи.

На основании положений ч. 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12, в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости спорного объекта, на основании ст. 82 АПК РФ судом на обсуждение сторон вынесен вопрос о назначении судебной экспертизы в целях оценки итоговой величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на дату подачи ООО «Возрождение» заявления о выкупе - 14.10.2019.

Определениями от 31.01.2024, от 06.03.2024 суд предлагал участникам спора рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на дату подачи ООО «Возрождение» заявления о выкупе - 14.10.2019.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, заявили отказ от проведения экспертизы. Администрация мотивировала отказ несогласием с заявленными встречными исковыми требованиями, считала, что у встречного истца отсутствует преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. ООО «Возрождение» представило в материалы дела отчет об оценке № 0175-2024 от 27.01.2024, подготовленный ООО «АЛС Консалтинг», в котором экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 14.10.2019 с учетом округления составляет 1 572 000 руб. 00 коп. В судебном заседании встречный истец указал, что не видит необходимости в проведении судебной экспертизы, поскольку им представлен отчет об оценке на дату заявления о выкупе (14.10.2019).

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления негативных последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку из отчета об оценке № 0175-2024 от 27.01.2024 (л.д. 8-97, т. 5), выполненного ООО «АЛС Консалтинг» по заказу ООО «Возрождение», следует, что рыночная стоимость определялась на дату подачи ООО «Возрождение» заявления о выкупе 14.10.2019, указанная в этом отчете цена объекта может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи, что нельзя сказать о цене (1 845 000 руб. 00 коп.), указываемой Администрацией на основании отчета № 0308210052, составленного в августе 2021 года.

Анализ указанных выше норм права и обстоятельств дела позволяет суду согласиться с доводами ответчика (истца по встречному иску).

В отношении требований встречного истца по иным пунктам договора судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 39-48, т. 1), в котором п. 2.7 изложен в следующей редакции: «Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца, застраховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы обязательства».

Ответчик (истец по встречному иску) настаивал на следующей редакции п.2.7 договора: «Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении осмотра, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца».

По мнению ответчика (истца по встречному иску), данная редакция позволяет упорядочить взаимоотношения сторон по реализации продавцом своего права о проведении осмотра.

Истец (ответчик по встречному иску) не высказал возражений относительно данной редакции пункта 2.7 договора.

Суд считает возможным принять редакцию п. 2.7 договора, предложенную ответчиком (истцом по встречному иску), и соглашается с доводами общества, поскольку данная редакция позволит определить порядок взаимоотношения сторон по вопросу осмотра недвижимого имущества. Проведение осмотра помещения 1 раз в квартал достаточно для определения состояния помещения и выявления возможных повреждений. Заблаговременное уведомление общества о проведении осмотра позволит обеспечить беспрепятственный доступ представителя Администрации в помещение.

Согласно п. 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий залогодатель обязан за свой счет застраховать заложенное имущество в полной стоимости, а если она превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При неисполнении залогодателем обязанности по страхованию заложенного имущества залогодержатель вправе застраховать его самостоятельно и потребовать от залогодателя возмещения понесенных расходов (п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ).

Учитывая указанные положения Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд не усматривает оснований для обязательного указания в договоре обязанности по страхованию предмета залога.

По доводам, указанным при рассмотрении редакции ответчика (истца по встречному иску) по п. 2.7 договора, учитывая отсутствие принципиальных возражений со стороны истца (ответчика по встречному иску), суд считает возможным принять редакцию ответчика по п.2.8 договора, а именно: «Продавец вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении проверки, требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось».

Ответчик (истец по встречному иску) считает необходимым добавить в договор п.2.13 «Покупатель вправе оплатить продавцу цену нежилого помещения, указанную в п. 1.2 настоящего договора, до истечения срока рассрочки, указанного в п. 2.1 настоящего договора. В случае досрочной оплаты сумма процентов, указанная в п. 2.3 настоящего договора, подлежит перерасчету на день исполнения обязательств

По мнению ответчика (истца по встречному иску), данная редакция пункта позволяет исключить спор о наличии права досрочной оплаты и возможности неосновательного обогащения истцом по получению процентов, рассчитанных на срок рассрочки.

Из материалов дела следует, что сторонами на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предпринимались попытки заключения договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа.

Правовое регулирование указанного договора осуществляется нормами гл. 30 ГК РФ, регулирующей отношения по договору купли-продажи, а также специальными положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 указанного Кодекса).

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ устанавливает, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

На основании ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В соответствии с требованиями ст. 809, 823 ГК РФ, п. 12 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Учитывая данные положения действующего законодательства, а также отсутствие принципиальных возражений истца (ответчика по встречному иску) относительно права покупателя досрочно оплатить стоимость приобретаемого имущества, суд считает возможным включить в договор купли-продажи п. 2.13 в редакции, предложенной ответчиком (истцом по встречному иску).

Согласно п. 8.1 договора в редакции истца (ответчика по встречному иску), в случае, если покупатель не производит в установленный настоящим договором срок платеж за нежилое помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения.

Ответчик (истец по встречному иску) считает необходимым изложить п. 8.1 договора в следующей редакции: «В случае, если покупатель систематически (2 и более раз подряд) не производит в установленный настоящим договором срок платеж за помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 489 ГК РФ.»

Данная редакция договора, по мнению ответчика (истца по встречному иску) исключает возможность необоснованного расторжения договора, при наличии лишь формального незначительного нарушения, что влечет неблагоприятные последствия для ответчика и возврата нежилого помещения в случае однократной просрочки платежа на короткий срок, в том числе по независящим от покупателя обстоятельствам.

В силу п/п 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Учитывая указанные нормы права, отсутствие принципиальных возражений со стороны истца (ответчика по встречному иску) относительно предложенной ответчиком (истцом по встречному иску) редакции п. 8.1 договора, а также то обстоятельство, что обычно в хозяйственных договорах стороны предусматривают возможность расторжения договора по инициативе продавца в связи с существенным нарушением условий договора покупателем, если покупатель более двух раз подряд нарушил сроки оплаты основного долга и (или) процентов, установленных в договоре и графике платежей, суд считает возможным принять редакцию ответчика.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.1 договора в редакции Администрации, в случае нарушения покупателем срока оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляется пеня в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно.

Условие о договорной неустойке должно определяться по свободному усмотрению сторон при заключении договора.

На основании п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. По смыслу ст. 330 ГК РФ предусмотренная договором неустойка носит не только превентивный и компенсаторный характер, но также является мерой ответственности за нарушение должником своего обязательства.

Суд соглашается с возражениями ответчика (истца по встречному иску), что предложенный истцом размер неустойки 0,5% в день является достаточно высоким и составляет 182,5% годовых. Поскольку неустойка должна носить компенсационный характер и не являться средством обогащения, учитывая отсутствие в деле сведений о возможных для истца отрицательных последствиях, суд считает, что предложенный истцом размер неустойки (0,3 %) выходит за рамки обычной деловой практики

При этом, ставка неустойки 0,1% является общеупотребимой в гражданском обороте, размер такой неустойки не является завышенным и не выходит за рамки обычной деловой практики, требований разумности и справедливости. Аналогичная позиция отражена в Определения ВАС РФ от 10.04.2012 № ВАС-3875/12.

Учитывая изложенное, суд считает, что п. 6.1 договора подлежит изложению в редакции, предложенной ответчиком (истцом по встречному иску).

Доводы Администрации об утрате обществом преимущественного права выкупа арендуемого имущества отклоняются судом как основанные на неправильном толковании норм действующего законодательства, что отражено в постановлении АС УО от 09.11.2023 по настоящему делу.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истец по встречному иску платежными поручениями № 1409 от 19.07.2022, № 1467 от 31.08.2022 уплатил государственную пошлину в общей сумме 6 000 руб. 00 коп.

Поскольку встречные исковые требования удовлетворены, расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика по встречному иску.

Наряду с этим истец по встречному иску просит взыскать с ответчика по встречному иску в его пользу расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. 00 коп., оплату услуг эксперта в размере 12 850 руб. 00 коп.

Оплата оказанных услуг в размере 20 тыс. руб. произведена, в подтверждение представлен чек от 25.07.2022 (л.д. 71, т. 1), в основании платежа указано «представление интересов в Арбитражном суде Челябинской области по делу № А76-11769/2022».

Ст. 101 АПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) (ст. 106 АПК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Из материалов дела усматривается, что представитель истца ФИО3 подготовил и направил в суд встречное исковое заявление и уточнение к нему, при новом рассмотрении дела участвовал в трех судебных заседаниях, в т.ч. в одном судебном заседании с объявлением перерыва.

Факт оказания услуг и их оплаты подтвержден представленными в дело доказательствами, сторонами не оспаривается.

Согласно п. 11 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч. 3 ст. 111 АПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1).

Как отмечено в определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 № 454-О, суд может снизить размер взыскиваемых судебных расходов лишь в том случае, если признает такие расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в ч. 2 ст. 110 АПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. Вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение соответствующих расходов, суд не вправе уменьшать его произвольно.

Применительно к настоящему спору суд считает обоснованным размер стоимости юридических услуг, согласованный сторонами: подготовка и направление встречного искового заявления с уточнениями – 5 тыс. руб., участие в судебных заседаниях – 15 тыс. руб. (по 5 тыс. руб. за каждое).

Судом отмечается достаточная сложность спора, рассмотрение основного и встречного иска, активные возражения со стороны истца (ответчика по встречному иску).

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные доказательства несения заявителем расходов на оплату услуг представителя, принимая во внимание фактический объем оказанных заказчику юридических услуг, степень сложности дела, объем подготовленного и собранного материала, с учетом критерия разумности и сохранения баланса интересов сторон при распределении судебных расходов, суд приходит к выводу о том, что предъявленные заявителем к возмещению судебные издержки на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. 00 коп. являются обоснованными.

При этом суд отмечает, что указанное не нарушает принцип свободы договора. Несмотря на возможность произвольного определения стоимости оказываемых услуг, размер вознаграждения, подлежащий взысканию, должен соответствовать реальному объему оказанных услуг с учетом конкретных обстоятельств дела, таких как сложность спора, количество судебных заседаний, необходимость истребования дополнительных доказательств и другое.

Разумность размера судебных расходов является оценочной категорией, устанавливается судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств, исходя из конкретных обстоятельств дела.

Кроме того, в состав судебных расходов ООО «Возрождение» заявлено требование о взыскании расходов по оплате услуг эксперта в размере 12 850 рублей.

Как следует из материалов дела, расходы в сумме 12 850 руб. 00 коп. понесены встречным истцом за составление Отчета об оценке № 229-2020 рыночной стоимости нежилого помещения площадью 59,3 кв.м. (кадастровый номер 74:19:1111010:245), расположенного по адресу: <...> (л.д. 93-151, т. 1), выполненного ООО «АЛС Консалтинг», что следует из счета на оплату № 11 от 08.04.2020 (л.д. 93, т. 1).

Суд полагает, что расходы, понесенные ООО «Возрождение» на оплату услуг эксперта, подготовившего Отчета об оценке № 229-2020 рыночной стоимости нежилого помещения, не входят в состав судебных расходов по смыслу ст. 106 АПК РФ, в связи с чем взысканию не подлежат.

Данный отчет об оценке составлен не в результате назначенной судом экспертизы. У заявителя не было прямой обязанности и необходимости несения затрат на проведение оценки нежилого помещения, поскольку согласно п. 1 ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления. В данном случае использование услуг по оценке нежилого помещения является личной инициативой ООО «Возрождение».

Более того, Отчет об оценке № 229-2020 был представлен встречным истцом при первоначальном рассмотрении дела и оценивался судом в решении от 07.02.2023.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 09.11.2023 решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.02.2023, дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2023 по делу № А76-11796/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2023 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении указанный отчет об оценке судом не исследовался и не принимался в качестве доказательства по делу, поскольку в подтверждение рыночной стоимости спорного нежилого помещения представлен отчет об оценке № 0175-2024 от 27.01.2024 ()л.д. 8-97, т. 5).

Таким образом, расходы за услуги по оставлению отчета об оценке № 229-2020 в сумме 12 850 руб. 00 коп. нельзя признать судебными издержками заявителя, подлежащими отнесению на ответчика по встречному иску.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Встречный иск удовлетворить.

2. Обязать Администрацию Кременкульского сельского поселения заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Возрождение» договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения № 3 общей площадью 59,3 кв.м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв.м, по адресу: <...>, изложив пункты оспариваемые пункты договора в следующей редакции:

- п. 1.2 договора «Стоимость объекта 1 510 000 руб. 00 коп. согласно отчету об оценке № 229-2020 от 08.04.2020 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 59.3 кв.м, расположенного по адресу: <...>».

- п.2.7 договора «Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении осмотра, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца.»

- п.2.8 договора «Продавец вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении проверки, требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось».

- п. 6.1 договора «В случае нарушения покупателем срока оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляются пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно».

- п. 8.1 договора «В случае, если покупатель систематически (2 и более раз подряд) не производит в установленный настоящим договором срок платеж за помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 489 ГК РФ.»

Дополнить договор купли-продажи недвижимого имущества п. 2.13 в следующей редакции «Покупатель вправе оплатить продавцу цену нежилого помещения, указанную в п. 1.2 настоящего договора, до истечения срока рассрочки, указанного в п. 2.1 настоящего договора. В случае досрочной оплаты сумма процентов, указанная в п. 2.3 настоящего договора, подлежит перерасчету на день исполнения обязательств».

3. Взыскать с Администрации Кременкульского сельского поселения в пользу общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

5. Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).


Судья Д.М. Холщигина