Решение от 5 декабря 2017 г. по делу № А51-19600/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19600/2017
г. Владивосток
05 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жилищная компания-2" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании действий незаконными, об обязании погасить запись,

при участии в заседании:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 11.07.2017, паспорт;

от ответчика, третьего лица: не явились извещены,

установил:

заявитель - общество с ограниченной ответственностью "Жилищная компания-2" (далее – общество, ООО «Жилищная компания-2») обратилось в арбитражный суд Приморского края с заявлением к ответчику - управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – управление, государственный регистратор) о признании незаконными действий управления по внесению записи, содержащейся в ЕГРН, о прекращении права аренды ООО «Жилищная компания-2» нежилых помещений по договору № 354 от 28.07.2009 года, внесённую в ЕГРП 11.04.2016 по заявлению администрации городского округа Большой Камень от 31.03.2016 № 25/008/004/2016-867 на основании приемо-сдаточного акта от 29.012016.; об обязании управления погасить запись, содержащуюся в ЕГРН, о прекращении права аренды ООО «Жилищная компания-2» нежилых помещений по договору № 354 от 28.07.2009, внесённую в ЕГРП 11.04.2016 по одностороннему заявлению администрации городского округа Большой Камень от 31.03.2016 заявка № 25/008/004/2016-867 на основании приемо-сдаточного акта от 29.01.2016 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (деле – АПК РФ) уточнений заявленных требований).

Определением от 10.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа Большой Камень (далее – администрация).

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие не явившихся лиц.

Как следует из отзыва на заявление, представленного ответчиком в материалы дела, управление с заявленными требованиями не согласно, считает действия по государственной регистрации прекращения аренды в отношении спорного объекта законными и обоснованными.

Администрация, представила в материалы дела письменный отзыв, по тексту которого заявляет о необоснованности требований, просит суд отказать в их удовлетворении.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

28.07.2009 на основании Протокола № 1 от 28.07.2009, проведения и определения победителя аукциона на участие в торгах в форме открытого аукциона на право заключения аренды недвижимого муниципального имущества, администрация ГО Большой Камень и ООО «Жилищная компания-2» заключили договор № 354 аренды (далее – спорный договор, договор аренды) нежилых помещений с №1 по №6, с №17 по №21, назначение: нежилое, общая площадь 107,5м2, этаж подвал, кадастровый номер 25:36:010201:15303 (далее – нежилые помещения).

Срок действия договора, установлен сторонами в пункте 1.4 договора с 01.08.2009 по 01.08.2014.

21.12.2009 управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю произведена государственная регистрация договора, о чем в ЕГРН сделана запись № 25-25-08/014/2009-195.

В соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности от 13.10.2008 № 2110 и акта от 15.01.1993 № 5 нежилые помещения находятся в муниципальной собственности городского округа ЗАТО Большой Камень.

29.01.2016 стороны договора подписали приемо-сдаточный акт о передаче спорных нежилых помещений администрации.

31.03.2016 администрация обратилась в управление с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды №25/008/004/2016-867 в отношении объекта недвижимого имущества: кадастровый номер 25:36:010201:15303, нежилые помещения с № 1 по № 6, с № 17 по № 21, назначение: нежилое, общая площадь 107,5 кв. м, этаж подвал; расположенные по адресу: <...>.

11.04.2016 ответчиком в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации прекращения договора о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа ЗАТО Большой Камень от 28.07.2009 №354, дата; регистрации 21.12.2009, №25-25-08/014/2009-195, сроком с 21.12.2009 по 01.08.2014.

ООО «Жилищная компания-2» полагая, что действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому по внесению записи, содержащейся в ЕГРН, о прекращении права аренды за обществом по спорному договору, противоречат требованиям законов и иных нормативных актов, и нарушает его права, обратилось в с настоящим заявлением.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения заявителя, оценив доказательства и доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что заявление ООО «Жилищная компания-2» подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Настоящее заявление рассматривается в порядке главы 24 АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В рассматриваемом случае оспариваются действия по внесению 11.04.2016 записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, о прекращении договора аренды № 354 от 28.07.2009 о передаче обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная компания-2" в аренду нежилые помещения с № 1 по № 6, с № 17 по № 21, назначение нежилое, общей площадью 107,5кв.м, этаж подвал, расположенных по адресу: <...>, как несоответствующие Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 199 АПК РФ в заявлении о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными должны быть также указаны права и законные интересы, которые, по мнению заявителя, нарушаются оспариваемым актом, решением и действием (бездействием).

Согласно частям 4, 5 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления недействительными являются одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд.

Таким образом, из содержания статей 198, 200 АПК РФ, вышеуказанных разъяснений Пленума ВС РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий: оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отсутствие одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие), при этом, в соответствии со статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Как следует из материалов дела, к заявлению администрация от 31.03.2016 о государственной регистрации прекращения аренды №25/008/004/2016-867 в качестве документов, подтверждающих прекращение аренды в отношении спорного объекта недвижимого имущества, были приложены:

-приемо-сдаточный акт от 29.01.2016;

-постановление от 29.12.2015 №1851 «О реорганизации юридического лица управление имущественных отношений администрации городского округа ЗАТО Большой Камень путём присоединения к юридическому лицу администрация городского округа Большой Камень от 29.12.2015 №1851, выдавший орган: Администрация городского округа Большой Камень;

- доверенность от 03.09.2015 №01/22-1237.

В результате проведения правовой экспертизы документов в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ о регистрации) государственный регистратор, приняв в качестве документа, подтверждающего прекращение аренды приемо-сдаточный акт от 29.01.2016, учитывая пункт 1.5 спорного договора о прекращении договора по истечении его срока действия, 11.04.2016 внес в ЕГРН запись о государственной регистрации прекращения спорного договора аренды.

Вместе с тем, суд считает, данную позицию государственного регистратора необоснованной и незаконной по следующим основаниям.

В соответствии пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Как следует из материалов дела, спорный договор от 28.07.2009, заключен администрацией с обществом на основании Протокола № 1 от 28.07.2009, проведения и определения победителя аукциона на участие в торгах в форме открытого аукциона на право заключения аренды недвижимого муниципального имущества, то есть по результатам проведения конкурсов или аукционов.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 Закона, стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора новый срок.

Поскольку, материалами дела подтверждается, что до истечения срока аренды арендодатель (администрация) должным образом не уведомила арендатора (общество) о принятом решении, предусматривающем иной порядок распоряжения спорным имуществом, а доказательств обратного в материалы дела третьим лицом не представлено, суд считает возможным сделать вывод, что договор аренды от 28.07.2009 № 354 возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ.

Доказательства об отказе от договора в материалы дела также не представлены.

Приемо-сдаточный акт от 29.01.2016 не содержит сведений о прекращении или о расторжении спорного договора аренды и соответственно не является документом, подтверждающим прекращения арендных правоотношений между сторонами договора.

Таким образом, администрация, обращаясь 31.03.2016 в управление с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды в отношении спорного объекта недвижимого имущества, не представила документального подтверждения расторжения спорного договора аренды или прекращения права аренды за обществом в отношении спорного объекта недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания незаконными действий управления, выразившихся во внесении 11.04.2016 записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, о прекращении договора аренды № 354 от 28.07.2009 о передаче обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная компания-2" в аренду нежилые помещения с № 1 по № 6, с № 17 по № 21, назначение нежилое, общей площадью 107,5кв.м, этаж подвал, расположенных по адресу: <...>.

Кроме того, запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о прекращении договора аренды № 354 от 28.07.2009 касается правовой определенности в отношении действия спорного договора.

О совершении оспариваемого действия заявитель узнал 04.07.2017. С настоящим заявлением в суд заявитель обратился 10.08.2017, т.е. в сроки, установленные ст. 198 АПК РФ.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд считает действия управления незаконными и несоответствующие Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Как следует из пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, понуждение органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не относится к исковым требованиям, а является способом устранения нарушенного права.

Соответственно, нарушенное право заявителя на основании статьи 201 АПК РФ подлежит восстановлению путем возложения на управление обязанности погасить запись, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости, о прекращении договора аренды № 354 от 28.07.2009 о передаче обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная компания-2" в аренду нежилые помещения с № 1 по № 6, с № 17 по № 21, назначение нежилое, общей площадью 107,5кв.м, этаж подвал, расположенные по адресу: <...>, в течении недели с момента вступления решения в законную силу.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать незаконными действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по внесению 11.04.2016 записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, о прекращении договора аренды № 354 от 28.07.2009 о передаче обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная компания-2" в аренду нежилые помещения с № 1 по № 6, с № 17 по № 21, назначение нежилое, общей площадью 107,5кв.м, этаж подвал, расположенных по адресу: <...>, как несоответствующие Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в течении недели со дня вступления решения в законную силу погасить запись, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости, о прекращении договора аренды № 354 от 28.07.2009 о передаче обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная компания-2" в аренду нежилые помещения с № 1 по № 6, с № 17 по № 21, назначение нежилое, общей площадью 107,5кв.м, этаж подвал, расположенные по адресу: <...>.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилищная компания-2" расходы по госпошлине в сумме 3000руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Лошакова А.А.