Решение от 24 сентября 2020 г. по делу № А41-6376/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-6376/20
24 сентября 2020 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2020 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Г.И. Богатырёва ,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 15.03.2003, адрес: 141506, <...>)

к Центру развития торговли и управления инвестиций в Европу (адрес: 127055, <...>)

третьи лица:

Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 25.12.2002, юридический адрес: 143407, <...>)

Общество с ограниченной ответственностью «Китайский Торговый Дом Дружба» (адрес: 127055, <...>)

Солнечногорский территориальный отдел Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Московской области (адрес: 141500, <...>)

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 21.12.2004, адрес: <...>).

о расторжении договора аренды земельного участка №647 от 19.07.2004 в части земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:172; обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060607:172;

при участии в судебном заседании - согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее – истец) обратился в суд к Центру развития торговли и управления инвестиций в Европу (далее – ответчик) с требованиями (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений):

1. Расторгнуть Договор аренды земельного участка №647 от 19.07.2004 года, в части земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:172.

2. Обязать Центр развития торговли и управления инвестиции в Европу возвратить Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области земельный участок площадью 618 кв.м с кадастровым номером 50:09:0060607:172, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский р-он, с.п. Луневское, в районе деревни Едино, с видом разрешенного использования - «под садоводство», путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта в силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Общество с ограниченной ответственностью «Китайский Торговый Дом Дружба», Солнечногорский территориальный отдел Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика и ООО «Китайский Торговый Дом Дружба» в удовлетворении требований возражал.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие Министерства имущественных отношений Московской области, Солнечногорского территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Московской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

19.07.2004 между Комитетом по управлению имущество и экономике Администрации Солнечногорского района и ООО «Инвест-строй Центр» был заключен договор аренды земельного участка №647. Предмет договора - земельный участок площадью 29000 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0060607:0029 с видом разрешенного использования «для садоводства».

В соответствии с Дополнительным оглашением №3 к Договору аренды №647 от 19.07.2004 все права и обязанности по договору перешли к ООО «Управляющая компания «Едино».

Согласно Постановлению администрации Солнечногорского муниципального района Московской области №1649 от 11.05.2011 года «Об утверждении схемы раздела земельного участка и образования земельных участков, полученных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:29 ООО «Управляющая компания «Едино», расположенного в районе деревни Едино с.п. Луневское Солнечногорского района Московской области» был образован 51 земельный участок, включая земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060607:172, площадью 618 кв.м.

Дополнительным соглашением №4 указанные изменения были внесены в Договор аренды №647 от 19.07.2004.

Договором №28 уступки прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:172 от 19.07.2004 года, все права и обязанности по указанному земельному участку перешли к гражданке Цай Гуйжу.

Договором уступки прав и обязанностей арендатора от 08.12.2016 права и обязанности по Договору аренды №647 от 19.07.2004 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:172 года перешли к Центру развития торговли и управления инвестиции в Европу.

Полагая, что ответчик использует участок не по целевому назначению, истец направил досудебную претензию с предложением расторгнуть договор аренды. Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Во исполнение определения суда проведен осмотр участка, по итогам которого составлен акт.

Из акта следует, что на участке расположен объект, который используется под гостиницу «StayHouse», режим работы – круглосуточный. В акте отмечено, что «со слов представителя ФИО2, на земельном участке осуществляется деятельность по сдаче в найм физическим лицам помещений на возмездной договорной основе».

Изложенные факты подтверждаются фототаблицей, приложенной к акту. При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами об использовании земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:172 с нарушением его вида разрешенного использования «для садоводства».

То обстоятельство, что право собственности на возведенный объект зарегистрировано в установленном порядке (объекту присвоен кадастровый номер 50:09:000000:5174 площадью 431,9 кв.м) не свидетельствует, вопреки доводам ответчика, об обратном.

Так, между ответчиком и ООО «Китайский Торговый Дом Дружба» заключен договор аренды №ПК2019-1 от 01.01.2019 в отношении данного объекта. Дополнительным соглашением от 23.07.2019 установлено, что объект аренды используется для проживания граждан.

Целевое назначение земельного участка, на котором расположено спорное строение - садоводство. Согласно классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 г. N 540, "садоводство" (код 1.5) один из видов сельскохозяйственного использования - осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Таким образом, судом установлено несоответствие между установленным видом разрешенного использования участка с кадастровым номером 50:09:0060607:172 и его фактическим использованием.

Факт существенного нарушения условий договора аренды установлен судом, соответственно, требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.

Истец также просит обязать вернуть участок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Суд не нашел оснований для применения указанной статьи к рассматриваемым отношениям, поскольку удовлетворение данного требования фактически предполагает снос жилого здания, находящегося в собственности ответчика.

Право собственности на объект с кадастровым номером 50:09:000000:5174 не оспорено. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды (Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10).

Соответственно, в удовлетворении данного требования надлежит отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Уточненные требования удовлетворить частично.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка № 647 от 19.07.2004г. в части земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:172, права арендатора по которому переданы Центру развития торговли и управления инвестиций в Европу по Договору уступки прав и обязанностей арендатора от 08.12.2016г. к Договору аренды земельного участка № 647 от 19.07.2004г.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Центра развития торговли и управления инвестиций в Европу госпошлину в размере 6000 руб. 00 коп. в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.




Судья Г.И. Богатырёва