Решение от 18 ноября 2022 г. по делу № А40-77419/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-77419/22-150-616
г. Москва
18 ноября 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2022

Полный текст решения изготовлен 18 ноября 2022 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ПАО СБЕРБАНК (117312, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: <***>)

к ТУ РОСИМУЩЕСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ (107078, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с адресным ориентиром: <...> (кадастровый номер 77:01:0004005:1913)

третье лицо -ФГУП "ВНИИА",

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 10.09.21, от ответчика - ФИО3 по дов. от 07.09.22



изготовление решения в полном объеме произведено судьей Коноваловой Е.В., действующей в соответствии с ч. 4 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с п. 3.14. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 (ред. от 27.06.2017) "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", на основании определения о замене судьи от 25.10.22

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с адресным ориентиром: <...> (кадастровый номер 77:01:0004005:1913); истец просит обязать ответчика заключить с истцом договор аренды федерального земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в редакции протокола разногласий. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 421, 432, 434, 445, 446, 614 ГК РФ, 39.20 ЗК РФ и основаны на том, что истцу на праве собственности принадлежит здание и при оформлении прав на земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, между истцом (арендатором) и ответчиком (собственником участка) возникли разногласия по двум пунктам договора, которые истец просит урегулировать в его редакции.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик против заключения договора не возражал, против иска возражал по доводам, изложенным в отзыве, указывая на то, что предложенное истцом разрешенное использование не может быть указано в договоре, поскольку не предусмотрен видами разрешенного использования.

Извещенное третье лицо в судебное заседание не явилось.

Оценив по совокупности представленные в дело доказательства, заслушав объяснения представителей, суд пришел к выводу об удовлетворении требований.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.11.2004 ПАО Сбербанк на праве собственности принадлежат помещения общей площадью 4 744,5 кв.м, расположенные в здании по адресу: <...> (далее – Объект недвижимости).

Объект недвижимости (кадастровый номер 77:01:00040006:2219) расположен в здании (кадастровый номер 77:01:0004005:1023), которое находится на земельном участке с адресным ориентиром: <...> (кадастровый номер 77:01:0004005:1913).

13.02.2020 исх. МБ-29 исх./234, 29.07.2020 исх. МБ-29 исх./816 ПАО Сбербанк обращалось в ТУ Росимущества в городе Москве с просьбой заключить договор аренды земельного участка, занятого зданием по адресу <...>.

Сопроводительным письмом от 16.02.2021 № 77-16/4499 ответчик направил Банку проект договора аренды федерального земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 77-16/5 от 19.01.2021, предметом которого является предоставление в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности, из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: <...> общей площадью 1215 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0004005:1913, реестровый номер федерального имущества от 24 декабря 2020г. П11770012033, с разрешенным использованием «эксплуатации существующих зданий и сооружений для научно-исследовательской и производственной деятельности» (п. 1.1.)

Первый абзац п. 3.3. договора аренды содержит следующее условие: «Арендная плата начисляется с момента регистрации прав собственности и хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества.».

Согласно сведениям ЕГРН право собственности Российской Федерации на земельный участок с адресным ориентиром: <...> (кадастровый номер 77:01:0004005:1913) зарегистрировано 28.08.2019.

Вид разрешенного использования, указанный в полученном Банком проекте договора: «эксплуатация существующих зданий и сооружений для научно-исследовательской и производственной деятельности».

Поскольку указанный в проекте договора вид разрешенного использования не соответствовал фактическому виду разрешенного использования участка Банком: «эксплуатации существующих зданий и сооружений, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги», ПАО Сбербанк подписало договор аренды с протоколом разногласий № 1 от 02.04.2021, в котором изложило спорные пункты в следующей редакции:

П.1.1.: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор 1 и Арендатор 2 принимают в аренду земельный участок, находящийся в федеральной собственности из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, площадью 1215 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0004005:1913, реестровый номер федерального имущества от 24 декабря 2020г. П11770012033, с разрешенным использованием «эксплуатации существующих зданий и сооружений для научно-исследовательской и производственной деятельности» для Арендатора 2, и «эксплуатации существующих зданий и сооружений, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги» для Арендатора 1 – (далее Участок)».

Абзац первый пункта 3.3.: «Арендная плата начисляется с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя на земельный участок, а именно с 28.08.2019 г.».

Подписанный Банком договор аренды с протоколом разногласий был получен ТУ Росимущества в городе Москве 12.04.2021.

20.05.2021 исх. 77-16/15171 (вх. МБ/557553 от 01.06.2021) ТУ Росимущества в городе Москве направило письмо, согласно которому полагает, что Банк отказался от подписания договора от 19.01.2021 №77-16/5, в связи с чем будут инициированы мероприятия по понуждению ПАО Сбербанк к подписанию договора аренды и взысканию неосновательного обогащения (за пользование земельным участком) в судебном порядке.

Не согласившись с позицией ТУ Росимущества Банк обратился в арбитражный суд.

Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ч. 2 ст. 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, данным в п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Из материалов дела не усматривается, что ответчиком было заявлено о пропуске срока, кроме того, в отзыве ответчик прямо указал, что просит урегулировать разногласия в редакции ТУ Росимущества.

Следовательно, разногласия подлежат урегулированию путем установления судом содержания спорных условий.

Из свидетельства о государственной регистрации права собственности Банка на нежилые помещения следует, что основанием регистрации явился Договор о совместной инвестиционной деятельности, а также Акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, которые представлены в материалы дела.

Таким образом, расположенное на участке здание возведено на законных основаниях, используется истцом для осуществления банковской деятельности, а истец является лицом, которому в силу ст. 39.20 ЗК РФ принадлежит исключительное право на использование участка для размещения здания (эксплуатации помещений в здании).

Обстоятельства, препятствующие заключению с истцом договора аренды, ответчиком в ходе судебного разбирательства не названы и не доказаны.

Согласно письменным пояснениям Банка и приложенным к ним документам, распоряжением Префекта Центрального административного округа от 30.06.2000 № 1382-р «О перепрофилировании лабораторного корпуса ВНИИ автоматики по адресу: ул. Сущевская, вл. 28» разрешено ВНИИ автоматики перепрофилировать лабораторный корпус здания под банковские помещения Тимирязевского отделения №6924 Сбербанка; установлена обязанность оформить имущественные права в установленном порядке после завершения перепрофилирования части лабораторного корпуса здания 15 (в осях 1-4, А-П) площадью 5 615 кв. м по адресу: ул. Сущевская, вл. 28 под банковское помещение Тимирязевского отделения № 6924 Сбербанка России, а также внести изменения в договор аренды земли № М-01-003575 от 05.12.1995. Распоряжением Префекта центрального административного округа города Москвы от 29.10.2003 № 6367-р «Об утверждении адреса сбербанка – Сущевская ул., 20» был утвержден ситуационный план здания Банка.

Из указанного следует, что здание, в состав которого входят банковские помещения, размещено на участке на законных основаниях, а распоряжение о внесении изменений в ранее заключенный на данный земельный участок договор аренды вынесено уполномоченным органом.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004005:1913 относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенное использование эксплуатация зданий и сооружений для научно-исследовательской и производственной деятельности.

Ответчиком не представлено доказательств, что использование участка для эксплуатации существующих зданий и сооружений, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги недопустимо.

Земли населенных пунктов указаны в числе категорий, предусмотренных в п.1 ст. 7 ЗК РФ.

Согласно п.2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Согласно п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Таким образом, отсутствие в ЕГРН сведений о разрешенном использовании участка, соответствующем фактическому использованию Банком здания, не являются препятствием ни для заключения договора аренды, ни для указания в договоре целей, для которых участок фактически предоставляется в аренду.

В связи с чем условия пункта 1.1 договора подлежат урегулированию в редакции истца.

В отношении разногласий, возникших определением даты начала течения начисления арендной платы (абз. первый пункта 3.3).

Согласно сведениям из ЕГРП право собственности Российской Федерации на земельный участок с адресным ориентиром: <...> (кадастровый номер 77:01:0004005:1913) зарегистрировано 28.08.2019.

Настаивая на условии об оплате арендной платы с момента регистрации прав собственности и хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, ТУ Росимущества в городе Москве указывает на то, что обязанность Банка по оплате возникла с даты предоставления земельного участка в пользование ФГУП, однако ответчиком в обосновании данного довода не представлено документов, подтверждающих, что именно ответчик являлся лицом, управомоченным на получение арендных платежей до регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок.

Обстоятельства, свидетельствующие о возникновении федеральной собственности в силу закона (до регистрации), в том числе при разграничении государственной собственности на землю, ответчиком не доказаны.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В отзыве ответчик указывает, что право собственности на земельный участок разграничено «с момента его предоставления «ФГУП», однако доказательств данного обстоятельства ответчиком не представлено.

Вместе с тем и при наличии права у ответчика на взимание платы с 2004 года предложенная ответчиком редакция условия пункта 3.3, оспариваемая истцом, создает неопределенность в вопросе о том, в каком размере начисляется и оплачивается арендная плата с даты регистрации права Банка на помещения, поскольку указанная в проекте договора величина арендной платы определена отчетом об оценке от 23.10.2020, в то время как право собственности Банка на помещения зарегистрировано в 2004-м году.

Как следует из п. 3.1 проекта договора ответчиком установлен размер арендной платы, предусмотренный подпунктом «г» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности).

Однако начисление арендной платы по оценке 2020 года за период использования с 2004 года нарушает установленный указанным постановлением принцип предсказуемости расчета размера арендной платы и принцип ее экономической обоснованности, в то время как ответчик, считая, что являлся собственником земельного участка до регистрации права федеральной собственности на него, не был лишен возможности ранее направить истцу проект договора аренды, а также обратиться с требованием о взыскании неосновательного обогащения за фактическое использование участка (ст. 65 ЗК РФ, ст. 1102 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Между тем иная редакция данного пункта, учитывающая стоимость землепользования в период с 2004 по 2018 годы, ответчиком не предложена.

В связи с чем суд принимает условие в редакции истца, с учетом того, что истец в порядке ст. 425 ГК РФ согласился на распространение расчета арендной платы по рыночной оценке 2020 года с 28.08.19, т.е. с даты регистрации права федеральной собственности на земельный участок.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать возникшие разногласия при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 19.01.2021 № 77-16/5 в следующей редакции:

Пункт 1.1. договора:

«Арендодатель предоставляет, а Арендатор 1 и Арендатор 2 принимают в аренду земельный участок, находящийся в федеральной собственности из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, площадью 1215 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0004005:1913, реестровый номер федерального имущества от 24.12.2020 П11770012033, с разрешенным использованием «эксплуатации существующих зданий и сооружений для научно-исследовательской и производственной деятельности» для Арендатора 2, и «эксплуатации существующих зданий и сооружений, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги» для Арендатора 1 – (далее Участок)».

Абзац первый пункта 3.3 договора:

«Арендная плата начисляется с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя на земельный участок, а именно с 28.08.2019 г.».


Взыскать с ТУ РОСИМУЩЕСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ в пользу ПАО СБЕРБАНК 6 000 руб. 00 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Е.В. Коновалова