Решение от 7 ноября 2017 г. по делу № А24-4949/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-4949/2017
г. Петропавловск-Камчатский
07 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 31 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2017 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Курмачева Дениса Валерьевича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белым К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к

обществу с ограниченной ответственностью «Находка» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, а также об освобождении земельного участка,

при участии:

от истца:

ФИО1 – представитель по доверенности от 11.05.2017 № 01-08-02/674/17 (сроком до 31.12.2017);

от ответчика:

не явились,

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Находка» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2007 № 4313, а также об освобождении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:430, расположенного в <...>, и передаче данного земельного участка по акту приема-передачи свободным от любого имущества. Кроме того, в исковом заявлении Управление просит суд в случае неисполнения ответчиком обязанности, возложенной судом, представить истцу право освободить земельный участок, с кадастровым номером 41:01:0010116:430 своими силами за счет средств бюджета Петропавловск-Камчатского городского округа с последующим взысканием понесенных расходов по освобождению земельного участка.

Исковые требования заявлены с ссылкой на статьи 125, 609, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированны неисполнением обществом существенных условий договора аренды земельного участка от 27.12.2007 № 4313.

Ответчик о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), однако явку своего представителя в суд не обеспечил, о причинах неявки не сообщил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

При указанных обстоятельствах, учитывая мнение представителя истца, судебное заседание проведено в отсутствие ответчика (его представителя).

В судебном заседании 26.10.2017 вынесено протокольное определение о перерыве до 10 часов 30 минут 31.10.2017. Информация о перерыве размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.kamchatka.arbitr.ru (информационный ресурс «Мой арбитр» http://my.arbitr.ru). После перерыва судебное заседание объявлено продолженным в 10 часов 33 минуты 31.10.2017 в прежнем составе суда, при участии того же представителя истца. Ответчик своего представителя в суд не направил.

После перерыва в судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменного дополнения к исковым требованиям, в соответствии с которым Управление указывает на отсутствие платежей по договору аренды земельного участка от 27.12.2007 № 4313. Последняя оплата по данному договору производилась обществом 11.10.2013 и на момент рассмотрения дела сумма долга по арендной плате и пене составляет 14 757 363, 28 руб. Поскольку вся корреспонденции направлялась истцом на юридический адрес общества, который согласно договору от 27.12.2007 № 4313 и выписке из ЕГРЮЛ не изменился, истец полагает, что ответчик уведомлен надлежащим образом о наличии имеющейся задолженности и намерении Управления расторгнуть договорные отношения.

Кроме того, в письменном дополнении Управление просило суд уточнить третье по счету исковое требование, изложив его в следующей редакции «в случае неисполнения ответчиком обязанности, возложенной судом, по истечении двух месяцев с даты возбуждения исполнительного производства, предоставить истцу право освободить земельный участок, с кадастровым номером 41:01:0010116:430, расположенный в <...>, своими силами за счет средств бюджета Петропавловск-Камчатского городского округа с последующим взысканием с общества с ограниченной ответственностью «Находка» понесенных расходов по освобождению земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:430, расположенного в <...>».

Суд приобщил к материалам дела представленное к иску дополнение и на основании статьи 49 АПК РФ принял уточнение третьего по счету искового требования.

С учетом принятого судом уточнения, представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав и оценив письменные доказательства по делу, суд пришел к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением Главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 21.11.2006 № 2322 обществу на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:430 общего пользования для эксплуатации микрорынка.

Между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и обществом заключен договор аренды земельного участка от 27.12.2007 № 4313 сроком до 26.12.2017.

Из содержания искового заявления следует, что с 01.03.2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Петропавловск-Камчатского городского округа осуществляет орган местного самоуправления в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Департамент).

Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.12.2015 № 839-р Департамент переименован в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Таким образом, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет Управление.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 16.12.2016 по делу№ А24-4407/2015 в пользу Управления по договору от 27.12.2007 № 4313 с общества взысканы арендная плата в сумме 1 816 302,06 руб. за период 01.04.2013 по 30.09.2015 и пени в сумме 3 459 920,85 руб. за период с 16.06.2013 по 21.01.2016.

04.07.2017 Управлением в адрес ответчика направлено уведомление № 01-02-01/7255/17 о необходимости погашения задолженности по вышеуказанному договору аренды в срок до 06.08.2017. В данном уведомлении общество извещалось о том, что в случае неоплаты суммы задолженности в срок до 06.08.2017 Управление оставляет за собой право на обращение в судебные органы Камчатского края с исковым заявлением о расторжении договора аренды в связи с неисполнением условий договора.

Вместе с тем задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, последний платеж совершен обществом 11.10.2013. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит исковые требования Управления, с учетом их уточнения, подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66) разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При оценке обстоятельства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в части уплаты арендной платы и возможности расторжения договора аренды земельного участка судом установлено, что требование о расторжении договора со ссылками на статьи 450, 452 ГК РФ и пункт 4.1.2 договора аренды содержалось в направленном в адрес ответчика уведомлении от 04.07.2017 № 010801/7255/17. Оплатить задолженность ответчику предлагалось в срок до 06.08.2017.

Кроме того, 6 июля 2017 года ответчику по его юридическому адресу направлялся акт сверки взаимных расчетов по договору аренды, однако данный акт был возвращен истцу без согласования.

Основываясь на изложенных обстоятельствах, суд, с учетом вышеприведенных правовых норм, приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора (спор между сторонами в рассматриваемом вопросе отсутствует), в связи с чем, рассматривает требование Управления о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2007 № 4313 по существу.

Статьей 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды, а именно: представление арендодателем суду соответствующих доказательств, подтверждающих существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ (в том числе, арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату), могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По смыслу указанных положений, обстоятельства существенного нарушения арендатором договора аренды земельного участка устанавливаются судом в каждом деле исходя из конкретных обстоятельств рассматриваемого спора.

В соответствии с пунктами 5.1 и 5.4 договора аренды земельного участка от 27.12.2007 № 4313 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком согласно протоколу расчета арендной платы. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

Пунктом 4.1.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, в случае несвоевременного внесения арендной платы (более двух раз подряд), а также при внесении арендной платы не в полном объеме.

Исходя из приведенных положений договора, стороны при его заключении пришли к соглашению о том, что невнесение арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 5.4 договора будет являться существенным нарушением условий договора, которое влечет возможность его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

В соответствии с положениями статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Заключая договор аренды земельного участка от 27.12.2007 № 4313 стороны согласовали условия о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, к которым отнесли предусмотренные статьей 619 ГК РФ основания в части нарушения сроков внесения арендной платы по договору в соответствии с пунктом 5.4.

Таким образом, указанные сторонами в договоре условия и основания для его досрочного расторжения по требованию арендодателя являются для них существенными по смыслу статьи 432 ГК РФ.

Из положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что арендодателем в договоре в качестве оснований для его досрочного расторжения указаны как специальные основания, предусмотренные ЗК РФ, так и установленные ГК РФ, систематичное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы по договору является существенным нарушением условий договора.

Воля сторон в рассматриваемом случае была направлена на заключение договора на вышеуказанных условиях, ответчиком возражений по договору не заявлено, что свидетельствует о принятии ответчиком договора к исполнению на согласованных сторонами условиях.

Из материалов дела усматривается, что оплата аренды земельного участка в полном объеме произведена ответчиком последний раз 11.10.2013 года, то есть более 4 лет назад.

Нарушения предусмотренных договором сроков внесения арендных платежей свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком условий договора, и как следствие, причинение Управлению такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку исходя из правовой природы договора аренды арендодатель, заключая возмездный договор и передавая имущество во временное владение и пользование арендатору, рассчитывал на своевременное получение вознаграждения в виде арендных платежей в сроки, установленные договором.

На основании изложенного, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2007 № 4313.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. На основании изложенного, суд в соответствии со статьей 622 ГК РФ возлагает на ответчика обязанность возвратить истцу по акту приема-передачи свободным от любого имущества арендуемый по договору от 27.12.2007 № 4313 земельный участок.

Согласно части 3 статьи 174 АПК РФ арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 67, 71 АПК РФ, арбитражный суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 НК РФ, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

В силу подпункта 2 части 1 и подпункта 4 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 12 000 рублей. В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, принимая во внимание, что исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме, государственная пошлина по делу в сумме 12 000 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

требования истца удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.12.2007 № 4313, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и ООО «Находка».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Находка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:430, расположенный в <...>, и передать данный земельный участок Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальному учреждению (ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приема-передачи свободным от любого имущества.

В случае неисполнения ответчиком обязанности, возложенной судом, по истечении двух месяцев с даты возбуждения исполнительного производства представить Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальному учреждению (ИНН <***>, ОГРН <***>) право освободить земельный участок, с кадастровым номером 41:01:0010116:430 расположенный в <...>, своими силами за счет средств бюджета Петропавловск-Камчатского городского округа с последующим взысканием понесенных расходов по освобождению указанного земельного участка.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Находка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения.


Судья Д.В. Курмачев