Решение от 4 мая 2021 г. по делу № А55-33283/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846)207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-33283/2020
04 мая 2021 года
г. Самара


Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 04 мая 2021 года


Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Рагуля Ю.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петраковой Д.Э.,

рассмотрев в судебном заседании 29.04.2021г. дело по заявлению

Департамента градостроительства г.о. Самара

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

о признании


с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. Министерство строительства Самарской области;

2. Администрация г.о. Самара;

3. ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области;

4. ООО «Самара-Техком-Строй-2000»;


при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 05.06.2020г.;

от заинтересованного лица - ФИО2 по доверенности от 29.12.2020г.;

от третьих лиц – не явились, извещены;



установил:

Департамент градостроительства г.о. Самара обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, в котором просит:

- признать незаконным уведомления Управления Росреестра по Самарской области от 24.08.2020 №63/001/310/2020-1548 и №63/001/310/2020-1549 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора №882 и в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711002:1447;

- обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора №882 и государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711002:1447.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Министерство строительства Самарской области, Администрация г.о. Самара, ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области, ООО «Самара-Техком-Строй-2000» (ИНН <***>).

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени, которого извещены надлежащим образом в силу ст.123 АПК РФ.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, не обеспечивших явку своих представителей в судебное заседание, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания.

Согласно п. 6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

В соответствии со ст. 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение, вынесенное в виде отдельного судебного акта, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено настоящим Кодексом.

По ходатайству указанных лиц копии определения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные истцом в обоснование своих доводов доказательства, ответчиком возражений, заслушав представителей заявителя, заинтересованного лица, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд считает заявленные требования, подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между министерством строительства Самарской области и ООО «Самара-Техком-Строй-2000» (далее – арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 02.06.2014 № 882 с кадастровым номером 63:01:0711002:1447 площадью 6 930 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Промышленный район, улица Силовая (далее – договор № 882), на срок до 01.04.2016 для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, эксплуатируемыми подвальными помещениями и подземными гаражами.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 No 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно постановлению Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по подготовке и заключению договоров аренды и безвозмездного пользования земельными участками, за исключением случаев, предусмотренных статьей 39.29 ЗК РФ, а также по подготовке и подписанию уведомлений о расторжении (об отказе от) договоров аренды земельных участков, безвозмездно пользования земельными участками, актов приема-передачи земельных участков, предусмотренных под строительство зданий, сооружений, осуществлению государственной регистрации прав при возникновении, прекращении, переходе, установлении и снятии ограничений (обременении) прав на земельные участки на основании распорядительных актов Администрации городского округа Самара, Департамента градостроительства городского округа Самара, договоров купли-продажи земельных участков, договоров аренды и безвозмездного пользования земельными участками, дополнительных соглашений к ним, соглашений о расторжении перечисленных в настоящем подпункте договоров и иных документов, перечисленных в подпунктах 6, 7, 8, 18, 19 данного пункта, внесению изменений в сведениях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по данным договорам аренды с 01.03.2015 осуществляют органы местного самоуправления городского округа Самара.

08.02.2017 между Департаментом градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) и арендатором на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-2-2015 от 05.10.2016 было подписано соглашение о расторжении договора № 882.

Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) с заявлениями от 03.03.2020 №№ 63/001/310/2020-1548, 63/001/310/2020-1549 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 882 и о прекращении ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711002:1447.

Уведомлениями от 24.08.2020 №№ 63/001/310/2020-1548, 63/001/310/2020-1549 Управлением Росреестра по Самарской области Департаменту было отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 882 и государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости не погашена запись об ипотеке в силу закона в отношении указанного земельного участка.

Департамент оспаривает указанные решения управления Росреестра.

Оспариваемыми уведомлениями от 24.08.2020 №№ 63/001/310/2020-1548, 63/001/310/2019-1549 Управлением Росреестра по Самарской области было отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711002:1447 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации (не погашена запись об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711002:1447).

В обоснование заявленных требований департамент считает то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений, ссылаясь при этом на судебную практику - Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.11.2017 по делу № 305-КГ17-11234, А41-25727/2016).

Департамент указывает на то, что в настоящее время объект долевого строительства - многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №63-301000-2-2015 от 05.10.2016), арендные обязательства прекращены, арендатор передал арендодателю земельный участок по соглашению.

Управление в обоснование возражений считает невозможным осуществление регистрационных действий без погашения записей о залоге либо представления согласия залогодержателей.

Доводы управления суд находит ошибочными по следующим основаниям.

В силу пункта 1.1. статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 8.1 договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, №882 от 02.06.2014 договор может быть изменен и расторгнут в любой срок по соглашению сторон (л.д. 19-23).

Договор аренды расторгнут по соглашению сторон. Обязательства сторон по договору аренды выполнены в полном объеме. Земельный участок передан арендодателю.

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 данной статьи. Правила данной статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 указанного Федерального закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.11.2017 по делу № 305-КГ17-11234, А41-25727/2016, то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

В настоящее время объект долевого строительства - многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №63-301000-2-2015 от 05.10.2016, л.д. 25-29) арендные обязательства прекращены. Арендатор передал арендодателю земельный участок по соглашению (л.д. 24).

Довод управления о том, что государственная регистрация прекращения права аренды застройщика возможна только после прекращения залога этого права в отношении всех участников долевого строительства основан на неверном толковании норм материального права, поскольку залог права аренды у участников долевого строительства возникает в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и государственная регистрация соглашения о расторжении договора и прекращения права аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога (ипотеки).

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (статья 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что у управления отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711002:1447, и оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя.

В силу положений ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, заявленные требования следует удовлетворить.

В порядке ч. 4 ст. 201 АПК РФ следует обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора №882 и государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711002:1447.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконными уведомления Управления Росреестра по Самарской области от 24.08.2020 №63/001/310/2020-1548 и №63/001/310/2020-1549 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора №882 и в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711002:1447.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора №882 и государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711002:1447.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
Ю.Н. Рагуля