Решение от 14 февраля 2019 г. по делу № А59-7998/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693024, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945,460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-7998/2018
г. Южно-Сахалинск
14 февраля 2019 года
Резолютивная часть от 13.02.2019.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Караман Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яиным П.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ларго» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 31.10.2018;

от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности от 28.08.2018;

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с ООО «Ларго» в пользу истца задолженности за фактическое использование земельным участком с кадастровым номером 65:01:0501004:915, площадью 23 935 кв. м. за период с 01.01.2018 по 10.05.2018 в размере 1 348 688,95 руб.; пени - за период с 01.03.2018 по 10.05.2018 в размере 302 225,38 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2018 по 08.10.2018 в размере 147 390,07 руб.

Определением суда от 13.12.2018 исковое заявление принято и назначено к рассмотрению на 17.01.2019. Определением от 17.01.2019 дело назначено к судебному разбирательству на 11.02.2019. В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 13.02.2019.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Позиция ответчика сводится к тому, что истцом неправомерно произведен расчет задолженности исходя из двукратного размера арендной платы; считает, поскольку договор аренды по соглашению от 28.03.2018 был расторгнут, при определении размера неустойки необходимо руководствоваться не условиями договора, а ст. 395 ГК РФ.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу №А59- 5688/2015, между Министерством имущественных земельных отношений Сахалинской области (далее - министерство) и закрытым акционерным обществом "ИнвестСтрой" был заключен договор аренды земельного участка № 03290 от 29.12.2014 о передаче за плату во временное владение и пользование многоконтурного земельного участка из земель категории "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 65:01:0501004:915, площадью 23935 кв. м, местоположение: <...> восточная сторона ул. Ленина, южнее водозабора "Отдаленный", восточнее ПКЦ "Федоровка"; разрешенное использование: строительство объекта "Комплекс бытового обслуживания", срок договора с 29.12.2014 по 30.12.2015 включительно.

Указанный договор были зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены соответствующие записи от 22.04.2015.

Соглашением от 28.07.2015 право аренды на земельный участок по Договору перешло к ООО «Ларго», права и обязанности МИЗО переданы Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - ДАГИЗ города Южно-Сахалинска).

Данное соглашение также прошло государственную регистрацию в ЕГРП.

18.11.2015 ДАГИЗ города Южно-Сахалинска в адрес ООО «Ларго» направлено уведомление № 6523-014/07 о прекращении арендных отношений по договору и потребовал по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления освободить спорный земельный участок и передать его по акту приема-передачи истцу, в результате чего договор расторгнут 31.12.2015.

В период действия договора аренды заявлением от 10.11.2015 общество просило ДАГИЗ выдать ему разрешения на строительство на земельном участком с кадастровым номером 65:01:0501004:915, указав в качестве правоустанавливающих документов договор аренды N 03290 от 29.12.2014.

Рассмотрев указанное обращение, департамент письмом от 19.11.2015 N 16226-014/017 отказал в выдаче разрешения на строительство, сославшись на отсутствие правоустанавливающих документов на спорные земельные участки. Дополнительно орган местного самоуправления указал на прекращение арендных отношений с обществом в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и приложил соответствующее уведомление от 18.11.2015 N 6523-017/07.

Заявлением от 01.12.2015 общество повторно обратилось в ДАГИЗ с просьбой выдать ему разрешение на строительство на спорном земельном участке, которое письмом от 10.12.2015 N 17215, также было оставлено без удовлетворения по причине окончания сроков действия договора аренды N 03290 от 29.12.2014.

Не согласившись, в том числе с указанным решением органа местного самоуправления, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением об его оспаривании.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу №А59-5688/2015 от 05.04.2016 отказы Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно – Сахалинска в выдаче разрешений на строительство обществу с ограниченной ответственностью «Ларго», в том числе оформленным письмом от 19. 11. 2015 № 16226 – 014/017, от 10. 12. 2015 признаны незаконными.

На Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно – Сахалинска возложена обязанность рассмотреть заявления ООО «Ларго» от 10.11.2015 и 01.12.2015 о выдаче разрешений на строительство в установленном законодательством порядке и сроки.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 решение суда от 05.04.2016 по делу отменено в части, признаны незаконными отказы Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска в выдаче разрешений на строительство обществу с ограниченной ответственностью "Ларго", в том числе оформленным письмом от 19.11.2015 N 16226-014/017, как несоответствующие Градостроительному кодексу Российской Федерации. В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказано.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды N 03290 от 29.12.2014 на дату обращения в суд с требованием об оспаривании отказа от 10.12.2015 N 17215 был расторгнут, обязательства сторон прекратились.

Установленные судебными актами в рамках дела №А59-5688/2015 обстоятельства в силу ст. 69 АПК РФ доказыванию вновь не подлежат.

В соответствии с Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 №579/31-16-5 Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее - ДЗП города Южно-Сахалинска) является правопреемником Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска по полномочиям в сфере управления и распоряжения земельными участками в пределах своей компетенции, приобретению земельных участков от юридических и физических лиц в собственность городского округа «Город Южно-Сахалинск», размещения наружной рекламы, осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков в аренду, в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена в пределах компетенции; а также осуществляет полномочия арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

В силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

Положениями статей 606 и 607 Гражданского кодекса РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо ВАС N 66) разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 28.03.2018 между Департаментом и Обществом подписано соглашение к договору аренды земельного участка №03290 от 29.12.2014, в соответствии с которым с 31.12.2015 прекращено право аренды и договор №03290 расторгнут. Начисление оплаты за пользование земельным участком будет прекращено с даты передачи указанного земельного участка Департаменту по акту приема-передачи.

11.05.2018 земельный участок с кадастровым номером 65:01:0501004:915 возвращен истцу по акту приема-передачи.

В связи с тем, что ответчик не вносил плату за пользование земельным участком, истец просит взыскать с него задолженность за период с 01.01.2018 по 10.05.2018 в сумме 1 348 688 руб. 95 коп.

С учетом разъяснений, данных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, суд считает правомерным начисление Департаментом арендной платы ответчику за период после расторжения договора аренды и до фактической передачи земельного участка в соответствии с условиями договора аренды №03290.

Однако, суд не может согласиться с позицией истца о том, что за спорный период расчет задолженности должен быть произведен исходя из двукратного размера арендной платы, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 19.2 договора аренды арендная плата за использование земельного участка устанавливается в двукратном размере в случае, если по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка для строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не получено разрешение на строительство.

Обстоятельства настоящего спора свидетельствуют о том, что ответчик в период действия договора аренды до 31.12.2015 неоднократно обращался к истцу с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, в удовлетворении которых ему было отказано.

Соответствующие отказы оспорены Обществом в судебном порядке.

Отказ в выдаче разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0501004:915, оформленный письмом от 19.11.2015 №16226-014/017, признан судом незаконным. Судебная коллегия Пятого арбитражного апелляционного суда оценила данный отказ Департамента как действия, имеющие своей целью воспрепятствовать получению обществом разрешений на строительстве на спорном земельном участке, что следует из постановления от 13.07.2016 по делу №А59-5688/2015.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство на спорном земельном участке обусловлено не бездействием самого Общества, а незаконным отказом Департамента в выдаче соответствующего разрешения в период, когда договор аренды действовал. В дальнейшем после прекращения договора аренды, т.е после 31.12.2015 представляется объективно невозможным получение ответчиком каких-либо разрешений с целью строительства на спорном земельном участке, который в силу ст.622 ГК РФ подлежал возврату истцу.

По указанным мотивам суд отклоняет как несостоятельную ссылку истца на пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ, согласно которого в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о необоснованности применения истцом при расчете арендной платы за спорный период (с 01.01.2018 по 10.05.2018) пункта 19.2 договора аренда о двукратном размере арендной платы в виду неполучения Обществом разрешения на строительство.

В силу установленных по делу обстоятельств, суд признает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика арендных платежей за период с 01.01.2018 по 10.05.2018 в сумме 674 344 руб. 48 коп. (1 348 688,95 руб./2).

Доказательств погашения долга за фактическое использование земельного участка в спорный период ответчиком не представлено, указанные обстоятельства наличия задолженности не опровергнуты.

В данной части требования истца подлежат удовлетворению.

Кроме этого, истцом заявлено о взыскании с ответчика пени в сумме 302 225,38 руб. за период с 01.03.2018 по 10.05.2018.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Требование об уплате пени предусмотрено пунктом 7 договора аренды согласно которому за неуплату арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Поскольку установлено, что ответчик в период с 01.01.2018 по 10.05.2018 пользовался земельным участком, обязанность по внесению арендной платы не исполнял, земельный участок возвратил только 11.05.2018, суд считает требование о взыскании неустойки за рассматриваемый период обоснованным, период определен в соответствии с условиями договора.

Вопреки доводам ответчика, за указанный период подлежит начислению пеня в соответствии с пунктом 17 договора аренды, а не проценты согласно ст. 395 ГК РФ исходя из разъяснений, данных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7.

Вместе с тем, при расчете пени суд исходит из размера задолженности, признанной судом обоснованной, а не предъявленной истцом ко взысканию с применением двукратной ставки.

Производя расчет пени таким образом, сумма пени за период с 01.03.2018 по 10.05.2018 составит 278 415 руб. 83 коп., которую суд взыскивает с ответчика в пользу Департамента. Судом также учтено, что расчет пени произведен истцом за спорный период на задолженность, образовавшуюся у ответчика ранее и взысканную в судебном порядке.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На основании ст. 395 ГК РФ после исполнения ответчиком условий договора аренды в части возврата истцу земельного участка, Департаментом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2018 по 08.10.2018 в сумме 147 390,07 руб.

Начисление процентов за спорный период суд признает правомерным, между тем аналогичным образом при расчете процентов суд исходит из размера долга, признанного судом обоснованным и произведя собственный расчет, считает обоснованными требования в части процентов в сумме 128 493 руб. 66 коп.

Таким образом, суд взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 10.05.2018 в сумме 674 344 руб. 48 коп., пени за период с 01.03.2018 по 10.05.2018 в сумме 278 415 руб. 83 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2018 по 08.10.2018 в сумме 128 493 руб. 66 коп., а всего 1 081 253 руб. 97 коп.

В остальной части в удовлетворении иска надлежит отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина исходя из размера удовлетворенных требований в сумме 23 813 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ларго» в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 10.05.2018 в сумме 674 344 руб. 48 коп., пени за период с 01.03.2018 по 10.05.2018 в сумме 278 415 руб. 83 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2018 по 08.10.2018 в сумме 128 493 руб. 66 коп., а всего 1 081 253 руб. 97 коп.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ларго» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 23 813 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Ю.А. Караман