Решение от 3 июля 2019 г. по делу № А49-2964/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, д. 35/39, тел.: (8412) 52-99-09

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А49-2964/2019
г. Пенза
03 июля 2019г.
Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2019г.

В полном объеме решение изготовлено 03 июля 2019г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Дудоровой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Займидорога М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Согласие» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительными ненормативных правовых актов,

при участии в судебном заседании: от заявителя – ФИО1 – представителя по доверенности от 16.07.2018, от ответчика – ФИО2 – ведущего специалиста – эксперта отдела правового обеспечения по доверенности №10 от 24.01.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Согласие» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 114), о признании незаконными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра, ответчик) об отказе в государственной регистрации права от 04.03.2019 №КУВД 001/2018-6686951/2, №КУВД 001/2018-6686950/2, №КУВД 001/2018-6686952/2. Также заявитель просит возложить на ответчика обязанность произвести регистрацию за ним права собственности на объекты недвижимости: коровник, год постройки 1977, место нахождения: <...>, кадастровый номер 58:01:0400201:309, общая площадь 1512,7 кв.м;

склад центральный цементный, МБН, год постройки 1977, место нахождения: <...>, кадастровый номер 58:01:0400201:315, общая площадь 633,6кв.м;

склад запчастей, год постройки 1953, место нахождения: <...>, кадастровый номер 58:01:0400201:317, общая площадь 197,7кв.м (л.д. 114).

В обоснование заявленных требований Обществом приведены доводы о том, что объекты, в государственной регистрации права собственности на которые отказано, приобретены им по договору купли-продажи, заключенному по итогам торгов по продаже имущества СПК «Кандиевский» в процедуре признания последнего несостоятельным (банкротом). Объекты находятся во владении и пользовании заявителя, полностью им оплачены. При этом заявитель сослался на положения пункта 62 совместного постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010, полагал, что единственным препятствием в государственной регистрации является отсутствие ликвидированного продавца, вследствие чего оспариваемые отказы подлежат признанию недействительными.

В ходе судебного разбирательства представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме.

Управление Росреестра отклонило требования заявителя, полагая законными и обоснованными оспариваемые решения. Правовая позиция ответчика приведена в письменном отзыве на заявление (л.д. 92-95), доводы которого поддержаны представителем ответчика в судебном заседании.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.11.2018 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимости: нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 58:01:0400201:309, общая площадь 1512,7 кв.м;

нежилое здание по адресу: <...>, кадастровый номер 58:01:0400201:315, общая площадь 633,6кв.м;

нежилое здание по адресу: <...>, кадастровый номер 58:01:0400201:317, общая площадь 197,7кв.м.

Как видно из описи документов, представленных на государственную регистрацию, помимо заявлений, доверенности и платежных поручений об уплате государственной пошлины, в орган государственной регистрации был представлен договор купли-продажи б/н от 26.06.2007 (л.д. 96, 97, 99).

03.12.2018 Управлением Росреестра в адрес заявителя были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации до 03.03.2019 (л.д. 115-120). В уведомлениях отражено, что в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли – продажи №1 имущества СПК «Кандиевский» от 26.06.2007, однако, документов, подтверждающих право собственности продавца на указанное имущество, представлено не было.

Согласно пункту 1 статьи 179 Федерального закона №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» при продаже имущества должника – сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника – сельскохозяйственной организации путем проведения торгов. Однако, документов по проведению торгов на государственную регистрацию представлено не было.

По истечении срока приостановления государственной регистрации 04.03.2019 Управлением Росреестра в адрес заявителя направлены уведомления №КУВД 001/2018-6686951/2, №КУВД 001/2018-6686950/2, №КУВД 001/2018-6686952/2 (л.д. 17-20, 23-24) об отказе в государственной регистрации права ввиду не устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.

Заявитель не согласился с данными решениями регистрирующего органа и оспаривает их в настоящем деле.

Исходя из положений статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное наличие двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным актом, действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении настоящего спора судом не установлено совокупности таких обстоятельств, а, следовательно, не установлено оснований для удовлетворения заявленных требований.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются нормами Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

В силу части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2);

иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8).

В соответствии с нормами части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

По правилам части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5);

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В соответствии с частью 2 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Согласно статье 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.

Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит собственнику.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права.

В соответствии с частями 3, 5, 6 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законом о регистрации и иными законодательными актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Как разъяснено в пункте 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при отсутствии наследников продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Из толкования приведенных норм следует, что право распоряжаться имуществом имеет лицо, обладающее правами на это имущество и соответствующими полномочиями по распоряжению. Право собственности на объекты недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации и возникает с момента его государственной регистрации.

В рассматриваемом случае заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости – здания с соответствующими кадастровыми номерами, определенной площади, с указанием их адресов.

Заявитель указывает, что право собственности на данные объекты недвижимости возникло у него на основании договора купли-продажи имущества СПК «Кандиевский» №1 от 26.06.2007, заключенного между СПК «Кандиевский» (Продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО3, действующего на основании решения Арбитражного суда Пензенской области №А49-3121/2006-316б/26 от 10.07.2006, и ООО «Согласие» (Покупатель), признанным в соответствии с протоколом №1 по результатам проведения торгов по реализации имущества СПК «Кандиевский» от 26.06.2007 победителем торгов (л.д. 25-26).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно договору от 26.06.2007 Продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а Покупатель – оплатить и принять в соответствии с условиями договора перечисленное в пункте 1.1 имущество, в перечень которого включены: коровник Кандиевка 1977 года ввода в эксплуатацию, место расположения: Пензенская область, Бащмаковский район, с. Кандиевка (пункт 2), склад центральный цементный, МБН 1977 года ввода в эксплуатацию, место расположения: Пензенская область, Башмаковский район, с. Кандиевка (пункт 10), склад запчастей 1953 года ввода в эксплуатацию, место расположения: Пензенская область, Башмаковский район, с. Кандиевка (пункт 11).

Согласно пункту 2.1 договора цена объектов определена на основании протокола №1 аукциона по продаже имущества СПК «Кандиевский» от 26.06.2007 в размере 509250руб.

Задаток в сумме 48500руб. подлежит зачету в стоимость имущества (пункт 2.2 договора), оплата в сумме 460750руб. подлежит перечислению на расчетный счет Продавца либо внесению в кассу Продавца (пункт 2.3 договора).

В пункте 3.1 стороны согласовали, что Покупатель принял на себя обязательство перечислить сумму, указанную в пункте 2.3 договора, в срок до 06.07.2007.

Согласно пункту 4.1 договора имущество передается Продавцом Покупателю по передаточному акту в течение трех дней с момента полной оплаты стоимости имущества. В силу пункта 5.1 договора государственная регистрация перехода права собственности на имущество производится после подписания передаточного акта.

В соответствии с пунктом 6.5 договора неотъемлемой его частью является протокол №1 по результатам проведения аукционных торгов по реализации имущества СПК «Кандиевский» от 26.06.2007.

Как видно из расписок, данный договор был единственным документом, представленным в качестве основания регистрации права собственности на объекты недвижимости. Сведения о характеристиках, индивидуализирующих объекты купли-продажи (площадь, точный адрес, кадастровые (условные) номера), в договоре отсутствуют. Технические паспорта составлены после заключения договора.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 07.05.2001 не соответствует требованиям статьи 554 ГК РФ, не отражает информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, что противоречит пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации и правомерно расценено Управлением Росреестра в качестве основания для отказа в государственной регистрации в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Представленный на регистрацию договор не содержит конкретных характеристик объектов недвижимости, позволяющих установить, что договор заключен именно в отношении объектов, за регистрацией права на которые обратился заявитель.

Договор заключен в 2007 году, в период действия Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом право собственности продавца на передаваемые заявителю объекты не было зарегистрировано в установленном порядке. Документы, подтверждающие право собственности продавца на отчуждаемые объекты, протокол торгов по реализации имущества, являющийся неотъемлемой частью договора купли-продажи, в орган государственной регистрации не были представлены, что послужило основанием для приостановления государственной регистрации. Однако в установленный срок заявитель указанные нарушения не устранил, недостающие документы в Управление Росреестра не направил, вследствие чего Управление Росреестра вынесло решения об отказе в государственной регистрации.

Ссылки заявителя на пункт 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 суд находит неуместными, поскольку в рассматриваемом случае в государственной регистрации права собственности на спорный объект Обществу отказано не по причине единственного основания - отсутствия заявления передающей стороны, прекратившей свою деятельность по решению суда, но в связи с непредставлением документов, подтверждающих право собственности передающей стороны на объект, право передающей стороны на отчуждение имущества, несоответствие договора купли-продажи требованиям законодательства, непредставления необходимых документов, подтверждающих соблюдение процедуры заключения договора.

Настоящий спор разрешается в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предметом судебной оценки являются ненормативные правовые акты. Орган государственной регистрации сам прав не устанавливает, в его компетенцию не входит разрешение вопросов, связанных с оценкой возникновения права собственности на заявленные к регистрации объекты, он лишь осуществляет государственную регистрацию прав на основании представленных правоустанавливающих документов. Такие документы по форме, содержанию и процедуре издания должны соответствовать требованиям действующего законодательства и подтверждать право заявителя на конкретные объекты недвижимости. Непредставление таких документов в силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации является основанием для приостановления государственной регистрации, не устранение причин приостановления в установленный срок согласно статье 27 Закона о регистрации является основанием отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Представленные заявителем в материалы дела документы, не представлявшиеся в регистрирующий орган, которые не были предметом рассмотрения и оценки Управлением Росрестра, не послужившие основанием для издания оспариваемого решения, не отвечают критериям относимости к предмету рассматриваемого спора и не могут быть приняты судом во внимание при оценке законности и обоснованности решения об отказе в государственной регистрации права.

Кроме того, эти документы не устраняют противоречий и не компенсируют недостатков, выявленных регистрирующим органом при правовой экспертизе представленных на государственную регистрацию документов.

На основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При принятии заявления судом удовлетворено ходатайство Общества, произведен зачет государственной пошлины в сумме 12000руб., уплаченной по платежным поручениям №37 от 29.08.2018 и №41 от 29.08.2018, подлежащей возврату из федерального бюджета на основании справки Арбитражного суда Пензенской области от 03.12.2018 по делу №А49-10527/2018. В связи с уточнением заявителем в ходе судебного разбирательства предмета требований, размер подлежащей уплате государственной пошлины составляет 9000руб.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9000руб. подлежат отнесению на заявителя. Излишняя государственная пошлина в сумме 3000руб., уплаченная по платежному поручению №41 от 29.08.2018, подлежит возврату заявителю из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Согласие» в удовлетворении заявленных требований.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Согласие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000руб., уплаченную по платежному поручению №41 от 29.08.2018.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья Н.В. Дудорова