Решение от 3 сентября 2020 г. по делу № А57-4434/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-4434/2020
03 сентября 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 02 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 03 сентября 2020 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> материалы дела по заявлению индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>), с. Чернобулак, Балтайского района Саратовской области,

о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № 64/221/001/2020-56 от 19.02.2020 г.,

заинтересованное лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

третье лицо - администрация Балтайского муниципального района Саратовской области,

при участии в заседании:

заявителя - ФИО2, паспорт,

Управления Росреестра по Саратовской области - ФИО3, по доверенности,

остальные лица - не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>), о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № 64/221/001/2020-56 от 19.02.2020 г., вынесенного Управлением Росреестра по Саратовской области.

В качестве третьего лица по делу привлечена администрация Балтайского муниципального района Саратовской области, которая не обеспечила явку представителя в судебный процесс, извещена о времени и месте судебного заседания в порядке ст.ст.121-123 АПК РФ, в том числе о первом судебном заседании, представила письменный отзыв по делу, в котором поддерживает позицию заявителя.

Управление Росреестра по Саратовской области оспорило требования заявителя по основаниям, изложенным в письменном отзыве по делу, дополнении к нему.

Дело рассмотрено по существу заявленных требований по правилам гл.24 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что 18 марта 2010г. Администрацией Балтайского муниципального района Саратовской области заключила с ИП Главой К(Ф)Х ФИО2 договор аренды земельного участка №13, со сроком действия до 18 марта 2015 года, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 6 апреля 2010г., номер регистрационной записи 64-64-28/003-2010-398.

Предметом договора аренды являлся земельный участок из государственных земель, согласно данным проведенного межевания общей площадью 212000,00 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 64:07:020601:72, имеющий адресные ориентиры: примерно в 6660 м. по направлению на северо-запад от ориентира здания администрации с. Б.Озерки, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, Балтайский район, в границах, указанных в кадастровой карте (плане).

ФИО2 обратился в орган муниципальной власти с заявлением от 26.02.2015 г. № 707 о продлении срока действия договора аренды №13 26.02.2015г.

11.03.2015г. Администрацией Балтайского муниципального района Саратовской области было принято постановление № 98 о продление срока действия договора аренды №13 от 18.03.2010. на 5 лет и подписано дополнительное соглашение от 11.03.2015г. к договору аренды земельного участка №13 от 18.03.2010г.

Дополнительным соглашением от 11.03.2015 г. срок действия договора аренды № 13 от 18.03.2015 г. - определен до 18 марта 2020 года.

07.02.2020 г. ИП Глава К(Ф)Х ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.03.2015 г. к договору аренды № 13 от 18.03.2015 г.

Уведомлением № 64/221/001/2020-56 от 19.02.2020 г. Управление Росреестра по Саратовской области приостановило государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды, ссылаясь на то, что новый договор аренды не был заключен со сроком действия после 18.03.2015 г., а представленное дополнительное соглашение с пролонгацией такого срока не соответствует нормам земельного законодательства.

Данную позицию регистрирующий орган поддержал в суде первой инстанции.

Заявитель оспорил названное приостановление госрегистрации, полагая, что все условия и порядок для пролонгации договора им соблюдены, для госрегистрации дополнительного соглашения были представлены все необходимые документы.

Позицию заявителя поддержала администрация муниципального района.

Изучив доводы участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт. решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с ведением Единого государственного реестра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества, регулировались Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции, действовавшей на дату обращения заявителя за регистрацией.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Часть 4 ст. 18 Федерального закона N 218-ФЗ предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Федерального закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно положениям статьи 26 Закона N 218-ФЗ, применительно к регистрации договоров аренды земельных участков (обременения), определены основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, среди которых, в том числе, указано - не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию договора аренды вышеуказанного земельного участка были представлены, в том числе договор аренды № 13 от 18 марта 2010 г., дополнительное соглашение от 11 марта 2015 г.

Приостанавливая государственную регистрацию спорного дополнительного соглашения к договору аренды, регистрирующий орган сослался на то, что срок действия договора аренды, заключенного без проведения торгов, истек 18.03.2015 г., договор аренды по истечении срока считается прекращенным, а представленное дополнительное соглашение о продлении срока договора не принято ввиду того, что земельное законодательство не предусматривает возможность продления срока действия договора аренды земельного участка посредством заключения дополнительных соглашений. Изменение в дополнительном соглашении к договору аренды срока аренды земельного участка не соответствуют нормам ЗК РФ, которым предусмотрены основания заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов при наличии преимущественного права, но не продление срока аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 Г К РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (пункт 31 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, для заключения договора аренды земельного участка без торгов необходимо выполнение одновременно следующих условий: 1. земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства; 2. арендатор использовал земельный участок надлежащим образом; 3. имеется ранее заключенный договор данного земельного участка, срок действия которого не истек; 4. заявление о заключении нового договора подано до истечения срока действия действующего договора аренды.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В рассматриваемом случае новый договор аренды не был заключен со сроком действия после 18.03.2015 г., с заявлением о заключении нового договора аренды заявитель в орган местного самоуправления не обращался, а представленное дополнительное соглашение с пролонгацией такого срока не соответствует нормам земельного законодательства.

Кроме того, совокупность условий, предусмотренных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ, в настоящем случае отсутствует, на что верно обращено внимание органа госрегистрации.

Следует также отметить, что на момент рассмотрения дела в суде срок действия дополнительного соглашения к договору аренды № 13 от 11.03.2015 г. (до 18.03.2020 г.) - истек, в связи с чем, удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению права заявителя в судебном порядке, что противоречило бы положению п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ, так как истекшее сроком действия дополнительное соглашение (прекращенное) не подлежит государственной регистрации.

На основании изложенного, суд в сложившейся ситуации не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных ИП главы КФХ ФИО2 требований о признании недействительным уведомления Управления Росреестра по Саратовской области о приостановлении государственной регистрации прав № 64/211/001/2020-56 от 19.02.2020 – отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Т.И. Викленко