Решение от 13 июня 2024 г. по делу № А70-3393/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-3393/2024
г. Тюмень
14 июня 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 30 мая 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 14 июня 2024 года.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Власовой В.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АБС АВТО» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.07.2017, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.03.2020, ИНН: <***>) о признании,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, ФИО2,

от истца: ФИО3 по доверенности от 20.07.2023,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 06.12.2021,

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

заявлен иск общества с ограниченной ответственностью «АБС АВТО» (далее – ООО «АБС АВТО»), с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – ООО «ВЕКТОР») об анулировании записи о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 72:23:0432001:328, 72:23:0432001:327, расположенные по адресу: <...>, от ФИО2 (далее - ФИО2) в пользу «ООО «ВЕКТОР» по договору купли-продажи от 28.12.2020.

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, ФИО2

Представитель истца в судебном заседании поддерживал заявленные требования.

Представитель ответчика по иску возражал по доводам отзыва.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно, статье 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства.

Изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.12.2020 между ООО «Вектор» (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает следующее недвижимое имущество: нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажное с цоколем (подземных этажей - 0) общей площадью 435,2 кв.м, инв. № нет, лит. А, адрес объекта: <...> дом 17а и нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных лажей - 0) общей площадью 503 кв.м, инв. № нет, лит. А, адрес объекта: <...>.

Строения находятся на земельном участке, по адресу: <...>, кадастровый номер 72:23:0432001:0055, на момент заключения договора купли-продажи принадлежат продавцу на праве пользования, о чем покупатель уведомлен. В соответствии со статьей 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком, на котором расположено указанное в пункте 1.1. нежилое строение, на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1.2. договора, недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 16.02.2011 № 72 НЛ 916887, кадастровый (или условный) номер: 72:01/01:01:243:17а:00 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости помер 72:23:0432001:328-72/041/2019-5 от 06.02.2019, кадастровый или условный номер: 72:23:0432001:328, соответственно.

Договор прошел государственную регистрацию, 20.02.2021 за ООО «Вектор» зарегистрировано право собственности на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 72:23:0432001:328, 72:23:0432001:327.

Ссылаясь на то, что государственная регистрация перехода прав на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 72:23:0432001:328, 72:23:0432001:327 от ФИО2 к ООО «Вектор»  произведена с нарушением действующего законодательства, истец обратился с настоящим иском в суд.

Так, отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 последнего ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Законом N 218-ФЗ, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 цитируемого закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, помимо прочего, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В обоснование своего заявления истец указывает, что при регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 72:23:0432001:328, 72:23:0432001:327 от ФИО2 в пользу ООО «Вектор» на основании договора купли-продажи от 28.12.2020 в регистрирующий орган не было представлено правоподтверждающих документов продавца на земельный, на котором расположены спорные объекты недвижимости с кадастровыми номерами 72:23:0432001:328, 72:23:0432001:327, в связи с чем истец полагает, что регистрирующий орган в нарушение закона произвел регистрацию переход прав. 

Оценив представленные материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения исковых требований.

Судом установлено, что в рамках дела А70-24452/2022 ООО «АБС Авто» обращалось с иском к ООО «Вектор», ФИО2 о признании договора купли-продажи от 28.12.2020, заключенного между ООО «Вектор» и ФИО2, недействительным (ничтожным).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 05.06.2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023, в удовлетворении иска отказано.

Кроме того, в рамках арбитражного дела N А70-5024/2022 по иску ООО «Вектор» к ООО «АБС Авто» о признании права собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432001:0054, расположенного по адресу: <...>, под следующим недвижимым имуществом: нежилым строением, назначение: нежилое, 2-этажное с цоколем (подземных этажей – 0) общей площадью 435,2 кв.м, инв. № нет, лит. А, адрес объекта: <...> Д. 17А; нежилым строением, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 0) общей площадью 503 кв.м, инв. № нет, лит. А, адрес объекта: <...>, судами преюдициально установлено, что ООО «АБС Авто» с 20.09.2021 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <...> а, площадью 1501 +/- 7.7 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0432001:54, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексно-сервисного обслуживания (автосервис), что подтверждается выпиской из ЕГРН; собственность ООО «АБС Авто» на вышеуказанный земельный участок возникла на основании договора купли-продажи от 07.09.2021 N 2/ЗУ, заключенного между ООО «АБС Авто» (покупатель) и ООО «Арсенал» (продавец), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю принадлежащий ему на праве собственности земельный участок КН 72:23:0432001:54; месторасположение: <...>; категория земель: земли населенных пунктов; площадь 1 501 кв. м; запись о регистрации права собственности от 07.12.2007.

В пункте 1.2 названного договора отражено, что на земельном участке расположены зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующие объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам: трехэтажное нежилое административное строение площадью 435.2 кв. м, кадастровый N 72:23:0432001:327, правообладатель ООО «Вектор»; двухэтажное нежилое строение общей площадью 503 кв. м, кадастровый N 72:23:0432001:328, правообладатель ООО «Вектор»; сооружения коммунального хозяйства, есть теплоснабжения, наземные трубопроводы кадастровый N 72:23:0432001:7401, правообладатель Муниципальное образование городской округ город Тюмень.

Также указано, что покупатель поставлен в известность продавцом о наличии на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам; при подписании настоящего договора сторонами произведен осмотр земельного участка, сооружений; фактическое состояние земельного участка, наличие обременений, разрешенное использование, нахождение в зоне со специальными условиями использования (ИТ-3 - зона улично-дорожной сети), учтено сторонами при определении договорной цены при подписании настоящего договора.

Кроме того, в рамках дела N А70-5024/2022 судом проведена экспертиза в целях разрешения вопроса о местонахождении принадлежащих ООО «Вектор» объектов недвижимости на земельном участке КН 72:23:0432001:54.

Согласно заключению эксперта ООО «НПФ «Сфера-Т» ФИО5 N 03/03-23, принадлежащие ООО «Вектор» объекты недвижимости с кадастровыми номерами (далее - КН) 72:23:0432001:327, 72:23:0432001:328 находятся на земельном участке с КН 72:23:0432001:54.

Также в рамках дела N А70-5024/2022 установлено, что земельный участок с КН 72:23:0432001:54 перешел к ООО «АБС Авто» по цепочке сделок: по договору от 07.09.2021 N 2/ЗУ участок приобретен обществом «АБС Авто» у ООО «Арсенал»; обществом «Арсенал» участок приобретен у ООО «Лада-Сервис» (ИНН <***>, в настоящее время ликвидировано) по договору купли-продажи от 05.10.2006, что установлено в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-9712/2009; обществом «Лада-Сервис» у ЗАО «Сибирь-Лада» ИНН <***> (деятельность прекращена путем реорганизации в форме преобразования в ООО «Сибирь-Лада», ОГРН <***>) по договору купли-продажи от 20.09.2000, на что также указано в названном постановлении по делу N А70-9712/2009.

Нежилые строения с КН 72:23:0432001:327 и 72:23:0432001:328 приобретены обществом «Вектор» у ФИО2 по договору купли-продажи от 28.12.2020, а ФИО2 - у ЗАО «Сибирь-Лада» по договору купли-продажи от 28.12.2010, что установлено решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.06.2012 по делу N А70-1323/2012.

Из указанного следует, что ранее спорный земельный участок с КН 72:23:0432001:54 и объекты недвижимости с КН 72:23:0432001:327, 72:23:0432001:328 принадлежали на праве собственности ЗАО «Сибирь-Лада», которое в сентябре 2000 года произвело отчуждение земельного участка, а в декабре 2010 года - нежилых строений.

В рамках дела N А70-5024/2022 судом сделан вывод, что первоначальное отчуждение земельного участка обществом «Сибирь-Лада», в результате которого произошло разделение судьбы земельного участка и объектов недвижимости на нем, произведено до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). На момент заключения договора купли-продажи от 20.09.2000 между продавцом ЗАО «Сибирь-Лада» и покупателем ООО «Лада-Сервис» действовала статья 553 ГК РФ в редакции от 17.12.1999.

В соответствии с данной редакцией статьи 553 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Таким образом, действовавшее на момент заключения первоначального договора купли-продажи участка законодательство, в отличие от действующего в настоящее время правового регулирования, допускало переход земельного участка без перехода принадлежащих продавцу объектов недвижимости на этом участке.

То обстоятельство, что на момент отчуждения обществом «Сибирь-Лада» объектов недвижимости (строений) ФИО2 по договору купли-продажи от 28.12.2010 ЗК РФ уже был введен в действие, не изменяет правомерности отчуждения в 2000 году земельного участка без объектов недвижимости.

На момент заключения договора с ФИО2 в отношении объектов недвижимости ЗАО «Сибирь-Лада» уже не являлось собственником земельного участка под ними, соответственно, как по ранее действовавшей редакции статьи 552 ГК РФ, так и в соответствии с редакцией, действующей в настоящее время, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В связи с этим, поскольку договором купли-продажи от 20.09.2000 между продавцом ЗАО «Сибирь-Лада» и покупателем ООО «Лада-Сервис» условия пользования соответствующей частью земельного участка определены не были, продавец сохранил право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением, но не право собственности.

Указанное свидетельствует о том, что право ограниченного пользования перешло по цепочке сделок купли-продажи зданий к ООО «Вектор», в том числе по оспариваемому договору купли-продажи от 28.12.2020, в котором стороны также согласовали, что строения находятся на земельном участке, по адресу: <...>, кадастровый номер 72:23:0432001:0055, на момент заключения договора купли-продажи принадлежат продавцу на праве пользования, о чем покупатель уведомлен.

Поскольку продавец не являлся правообладателем земельного участка, на котором расположен отчуждаемые объекты недвижимости, данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии необходимости представления документов, подтверждающих переход права на земельный участок, так как покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для его использования.

Учитывая, что материалы дела не содержат документальных сведений относительно согласования между продавцом и покупателем условий использования соответствующей частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, суд исходит из того, что за покупателем (ООО «ВЕКТОР») сохранилось право ограниченного пользования соответствующей частью земельного участка в силу закона (статья 553 ГК РФ).

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, а также учитывая, что истцом не представлены доказательства нарушения его прав и законных интересов в результате осуществления государственной регистрации перехода прав, которые могут быть восстановлены в результате ее аннулирования, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Более того, суд отмечает, что истец фактически оспаривает действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области по государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 72:23:0432001:328, 72:23:0432001:327, следовательно, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику ООО «Вектор».

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ и подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.


 Судья


Власова В.Ф.