Решение от 19 ноября 2025 г. по делу № А32-54444/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-54444/2024

Резолютивная часть решения объявлена 15.10.2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме 20.11.2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении протокола помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: АО «Пансионат «Геленджикская Бухта» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***>, ОГРН <***>),

об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 22.09.2020 № 23-09/5730,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчика: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

АО «Пансионат «Геленджикская Бухта» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – ответчик, Росимущество) с требованием:

- внести в договор аренды земельного участка от 22.09.2020 №23-09/573 изменения, изложив п. 3.1 в новой редакции: «с 01.01.2022 размер арендной платы за участок составляет 779 873,75 руб. в год. Кадастровая стоимость участка: 51 991 582,8 руб.; процентная ставка: 1,5% (51 991 582,8 х 1,5% = 779 873,75 руб.); с 01.01.2023 размер арендной платы за участок составляет 916 434,18 руб. в год. Кадастровая стоимость участка: 61 095 612,03 руб.; процентная ставка: 1,5%; (61 095 612,03 × 1,5% = 916 434,18 руб.)»;

- обязать Росимущество в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести перерасчёт арендной платы в соответствии с п. 3.1 договора аренды от 22.09.2020 №23-09/573 в новой редакции (уточненные требования).

В судебном заседании представитель истца настаивал на требованиях, пояснил, что основывает свои требования изменением (уменьшением) кадастровой стоимости, ответчиком применяется неактуальная кадастровая стоимость, по делу № А32-16899/2024 суд отказал во взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте уведомлен надлежащим образом.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, между Росимуществом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 22.09.2020 № 23-09/5730 (далее - договор) согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:40:0412017:86 (далее – спорный земельный участок) площадью 11 463 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации пансионата с лечением (п. 1.1. договора).

В силу пункта 2.2 договора срок его действия до 01.01.2059.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.2 договора аренды расчёт арендной платы произведён в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с п. 3.1 договора аренды размер арендной платы за земельный участок с 01.10.2020 составляет 1 804 916,99 руб. в год. При этом кадастровая стоимость Земельного участка составляет 120 327 798,78 руб.; процентная ставка - 1,5%.

Пунктом 3.4 договора аренды установлено, что размер арендной платы пересматривается путем заключения дополнительных соглашений к договору в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости (отчет от 25.03.2022) кадастровая стоимость земельного участка составляет 51 991 582,8 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.04.2024 № КУВИ 001/2024-90822128, дата внесения сведений о кадастровой стоимости 27.04.2021, дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда - 01.01.2021.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края.

По результатам проведения государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2022 составляет 61 095 612,03 руб. и подлежит применению с 01.01.2023 (выписка из ЕГРН от 01.04.2004 № КУВИ -001/2024-90763174).

Истец с декабря 2021 года неоднократно обращался в адрес ответчика с просьбой о пересмотре размера арендной платы и заключении дополнительного соглашения (письма от 09.12.2021 № 40, от 11.01.2022 № 1, от 25.03.2022 № 2, от 15.12.2022 № 8, от 11.04.2024 № 3).

Ответчик письмом от 29.12.2021 № 23-09/25911 сообщал о том, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, внесение изменений в договор возможно 2022 году, письмом от 03.02.2022 № 23-09111 ответчик сообщил о направлении запроса в адрес комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края, после получения разъяснений вернется к рассмотрению обращения, письмом от 19.04.2022 № 23-АА-09/8207 ответчик сообщил о том, что им проводятся мероприятия по определению рыночной стоимости испрашиваемого земельного участка, после завершения которых он вернется к рассмотрению обращения, письмом от 19.01.2023 № 23-09/104-Л сообщил об оспаривании им кадастровой стоимости в Краснодарском краевом суде.

Решением Краснодарского краевого суда от 03.07.2023 по делу № 3а-307/2023 удовлетворено административное исковое заявление Росимущества об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412017:86 равной рыночной стоимости, установлена кадастровая стоимость в размере 83 852 000 руб., период применения кадастровой стоимости в размере 83 852 000 руб. установлен с 27.04.2021 по 01.01.2023.

Однако кадастровая стоимость в размере 83 852 000,00 руб. до настоящего времени не учтена в Государственном кадастре недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 01.04.2024 № КУВИ-001/2024-90822128 и выпиской из ЕГРН на земельный участок от 30.07.2024 № КУВИ-001/2024-194373504, согласно которым кадастровая стоимость по прежнему составляет 61 095 612,03 руб.

28.03.2024 Росимущество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате из расчета кадастровой стоимости в размере 120 327 798,78 руб. и расторжении договора аренды (дело № А32-16899/2024).

Письмом от 11.04.2024 № 3 истец обратился к ответчику с просьбой о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы и осуществлении перерасчета задолженности по аренде,

Однако дополнительное соглашение сторонами не было заключено, что явилось основанием истцу для обращения в суд с настоящими требованиями.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Как указано выше, истцом заявлено требование о внесении изменений в договор аренды от 22.09.2020 № 23-09/5730 путем заключения дополнительного соглашения в части изменения условий арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости.

Истец ссылается на п. 3.4 договора аренды, согласно которому размер арендной платы пересматривается путем заключения дополнительных соглашений к договору в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Относительно заявленных требований суд отмечает следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 АПК РФ).

В силу статьи 39.7 ЗК РФ ставка арендной платы за пользование спорным земельным участком, находящимся в государственной собственности, является регулируемой, следовательно, стороны должны руководствоваться размером арендной платы, установленным законом или соответствующим нормативным правовым актом, принимаемым уполномоченным органом; при изменении закона или нормативного регулирования размер арендной платы подлежит изменению без внесения изменений в договор.

Согласно части 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Законом № 137-ФЗ с 30.10.2001 введен в действие Земельный кодекс Российской Федерации, закрепивший основные принципы земельного законодательства, к которым относится принцип платного использования земли, в том числе в форме арендной платы (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 и статья 65 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Так, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Если определенный уровень размера арендной платы за пользование публичными земельными участками установлен законом, например, Законом № 137-ФЗ, такие ставки являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос N 7).

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы.

Приведенные положения Постановления № 582 приняты в соответствии с принципом, закрепленным в части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации «все равны перед законом и судом», что, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 06.12.2001 № 255-О, означает: при равных условиях субъекты права должны находиться в равном положении.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73, регулируемая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, применяется не только к договорам аренды, заключенным после вступления в силу Земельного кодекса, но и к договорам, заключенным до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, в том случае, если стороны таких договоров связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

При этом оценивая поведение арендатора как недобросовестное со ссылкой на то, что в течение длительного времени он не обращался к арендодателю за перерасчетом арендной платы, истец не учел, что именно на арендодателе лежит обязанность по правильному и обоснованному исчислению регулируемой арендной платы за публичный земельный участок с применением действующих нормативных правовых актов. При этом арендатор, исполнивший обязанность по уплате неверно рассчитанной арендодателем арендной платы, не может быть признан недобросовестным и лишен права на судебную защиту.

Суд не нашел оснований для изменения договора аренды в части размера годовой арендной платы, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73, арендная плата за спорный публичный земельный участок является регулируемой и независимо от условий договора подлежит определению исходя из действующего в спорный период законодательства, нормативного правового акта, принятого уполномоченным органом, при этом новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Аналогичные выводы содержатся в определении ВС РФ от 29.01.2024 № 307-ЭС23-17271 по делу № А56-50173/2022.

Законодательство не возлагает на арендодателя обязанность при каждом изменении нормативно установленной ставки арендной платы или методики ее расчета заключать с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды.

В случае оплаты арендатором излишней арендной платы в связи с произведенным арендодателем неверным расчетом арендной платы, арендатор не лишен права на взыскание возникшей на его стороне переплаты. Так же арендатор не лишен права оплачивать арендную плату по установленной нормативным правовым актом арендной ставке независимо от произведенного арендодателем расчета арендных платежей по несоответствующей ставке. При этом, в случае предъявления арендодателем требований о взыскании недоплаченных по произведенным расчетам арендных платежей, судом подлежит установлению надлежащий размер арендной платы в соответствии с действующим нормативно правовым актом, в связи с чем права арендатора не будут нарушены в случае оплаты последним соответствующих платежей.

Аналогичная правовая позиция также изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2024 по делу № А32-41995/2023.

Судом установлено, что в рамках дела № А32-16899/2024 рассматривались требования Росимущества к обществу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.09.2020 № 23-09/5730 за период с 12.12.2020 по 06.03.2024 в размере 2 499 535,84 руб., пени по состоянию на 06.03.2024 в размере 333 855,59 руб., расторжении договора аренды от 22.09.2020 № 23-09/5730;

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2025 по делу № А32-16899/2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

В вышеуказанном решении суд пришел к выводу, что при расчете арендной платы с учетом кадастровой стоимости, установленной решением Краснодарского краевого суда от 03.07.2023 по делу № 3а-307/2023, задолженность по арендным платежам у общества также отсутствует, имеется переплата, в связи с чем, оснований для взыскания задолженности по арендной плате, а также для начисления процентов и для расторжения договора аренды земельного участка, не имеется.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суд приходит к выводу, что внесение изменений в договор аренды нецелесообразно, поскольку права истца восстановлены отказом в удовлетворении требований о взыскании переплаты за данный период.

В связи с изложенным суд считает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении требований истца следует отказать.

Также истцом заявлено требование обязать Росимущество в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести перерасчёт арендной платы в соответствии с п. 3.1 договора аренды от 22.09.2020 №23-09/573 в новой редакции.

Относительно заявленных требований суд отмечает следующее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В сложившейся ситуации удовлетворение требований истца о произведении перерасчета не восстановит нарушенных его прав, так как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2025 по делу № А32-16899/2024 в удовлетворении требований Росимущества к обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 22.09.2020 № 23-09/5730 за период с 12.12.2020 по 06.03.2024 отказано.

Кроме того, суд отмечает, что истцом не конкретизирован период, за который он просит произвести перерасчет.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении требований истца следует отказать.

Ничто не препятствует обществу уточнить период заявленных требований и вновь обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением, которое не будет тождественным по отношению к рассмотренному настоящим судом.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Р.Ю. Савин