Решение от 17 февраля 2020 г. по делу № А56-80250/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-80250/2019
17 февраля 2020 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2020 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: федеральное государственное унитарное предприятие научно-исследовательский институт промышленной и морской медицины Федерального медико-биологического агентства

(место нахождения: 196143, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Эко-безопасность» (место нахождения: 191119, Санкт-Петербург, ул. Достоевского, д. 40-44, лит. А, пом. 6-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании восстановить исходную планировку

при участии:

от истца: ФИО2 (на основании доверенности от 01.12.2019)

от ответчика: ФИО3 (на основании доверенности от 16.12.2019)

у с т а н о в и л:

Федеральное государственное унитарное предприятие научно-исследовательский институт промышленной и морской медицины Федерального медико-биологического агентства (далее – Институт, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Эко-Безопаность» (далее – Общество, ответчик) об обязании ответчика восстановить исходную планировку в помещении 8Н на первом этаже, помещении 11Н на втором этаже, в том числе с восстановлением капитальной стены в части помещения № 18 помещения 11Н (согласно планировке, имеющейся в отчете об оценке), расположенных в здании по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 78:14:0007682:2020; взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства, суд установил следующее.

Объект недвижимости – нежилое здание площадью 10362,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 78:14:0007682:2020 (ранее кадастровый номер – 78:7682:0:5), является собственностью Российской Федерации и закреплено за Институтом на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 78-ВЛ № 410896, регистрационный номер 78-01-283/2001-65.2 от 08.01.2002.

На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 06.08.2013 № 366-р, по результатам проведенного аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, между Институтом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключены следующие договоры:

- договор аренды нежилого помещения от 18.12.2013 № 2 (далее – Договор № 2);

- договор аренды нежилого помещения от 27.12.2013 № 5 (далее – Договор № 5).

Согласно пункту 1.1 Договора № 2 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за определенную Договором № 2 плату нежилые помещения, расположенные в нежилом здании по адресу: <...>, лит. А, а именно: часть помещения 11Н (1-22, 34-41) общей площадью 415,6 кв.м на втором этаже корпуса А (ранее – корпус 16).

Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 30.01.2014.

Пунктом 1.3 Договора № 2 предусмотрено, что к нему прилагается копия плана этажа ПИБ с планами помещений (Приложение № 1).

Пунктом 1.10 Договора № 2 в первоначальной редакции срок его действия установлен на 5 лет, до 18.12.2018 включительно.

Государственная регистрация Договора № 2 произведена 05.11.2014 за № 78-78-76/017/2014-434.

Дополнительным соглашением от 18.12.2018 стороны договорились продлить срок действия Договора № 2 до 18.12.2021.

Пунктом 1.1. Договора № 5 определено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные в нежилом здании по адресу: <...>, лит. А, а именно: часть помещений № № 43, 47, 48, 49 общей площадью 56,6 кв.м помещения 8-Н на первом этаже корпуса А (ранее – корпус 16), часть помещений № № 4-18 общей площадью 41 кв.м помещения 8-Н на первом этаже корпуса А (ранее – корпус 16), часть помещений № № 26-37 общей площадью 148,3 кв.м помещения 8-Н на первом этаже корпуса А (ранее – корпус 16).

Названные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 28.01.2014.

Пунктом 1.3 Договора № 5 установлено, что к нему прилагается копия плана этажа ПИБ с планами помещений (Приложение № 1).

Пунктом 1.10 Договора № 5 в первоначальной редакции срок его действия установлен на 5 лет, до 27.12.2018 включительно.

Государственная регистрация Договора № 5 произведена 05.11.2014 за № 78-78-76/017/2014-429.

Дополнительным соглашением от 18.12.2018 № 2 стороны договорились продлить срок действия Договора № 5 до 27.12.2021.

В соответствии с пунктам 1.5 Договоров № № 2 и 5 с момента подписания сторонами актов приема-передачи арендатор несет всю полноту ответственности и рисков за переданные помещения, предусмотренные Договорами № № 2 и 5 и действующим законодательством.

В силу пунктов 2.2.5 Договоров № № 2 и 5 арендатор обязуется обеспечить сохранность, не допускать ухудшения состояния переданных помещений, инженерных сетей, оборудования и иного имущества арендодателя, использовать помещения в соответствии с действующими правилами и нормами эксплуатации.

Согласно пунктам 2.2.6 Договоров № № 2 и 5 арендатор обязан своевременно, своими силами и за свой счет производить необходимый ремонт переданных помещений. В случае, если ремонт затрагивает планировку, существенные элементы конструкции, внешний вид, отделку, инженерные сети и оборудование помещений, предполагает внесение иных неотделимых улучшений в помещения, такое ремонт разрешается исключительно после письменного согласования с арендодателем.

Пунктами 2.3.2 Договоров № № 2 и 5 определено, что арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий Договоров № № 2 и 5 и надлежащей эксплуатации помещений, а также вносить дополнительные требования в части эксплуатации помещений и оборудования арендодателя, когда такие требования обусловлены требованиями органов контроля и надзора, интересами безопасности арендодателя и обеспечения сохранности его имущества, обеспечением надлежащих условий производственной деятельности арендодателя или других арендаторов имущества арендодателя.

Как установлено в ходе проверки, проведенной в 2018 году Санкт-Петербургской прокуратурой по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах, в помещении 8-Н на первом этаже здания по адресу: <...>, лит. А, корпус А осуществлены самовольные перепланировки, в части помещения № 18 помещения 11-Н на втором этаже данного здания произведен демонтаж капитальной стены.

В этой связи Санкт-Петербургским прокурором по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах руководителю Института внесено представление от 28.02.2018 № 03-02-2019/15 об устранении нарушений законодательства, регламентирующего вопросы использования и распоряжения государственным имуществом.

01.06.2018 Институт направил Обществу претензию № 362 с требованием восстановить исходную планировку на переданных в аренду площадях, восстановить капитальную стену в части помещения 18Н помещения 11Н.

Поскольку Общество оставило указанную претензию без удовлетворения, Институт обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

31.05.2019 Санкт-Петербургским прокурором по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах руководителю Института вновь внесено представление № 03-02-2019/67, в котором, среди прочего, повторно изложены требования об устранении нарушений законодательства, регламентирующего вопросы использования и распоряжения государственным имуществом, которые не были устранены ранее.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, Общество, заключая Договоры № № 2 и 5, было осведомлено о технических характеристиках арендуемых помещений, содержащихся в поэтажных планах ПИБ, и условиях Договора, касающихся возможности их перепланировки.

Отчет от 02.04.2013 № Н-16018/13 об оценке рыночной стоимости арендной платы за недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, лит. А, составленный при проведении аукциона на право заключения Договоров № № 2 и 5, также содержит поэтажные планы передаваемых в аренду помещений, которые подтверждают отсутствие на момент проведения оценки изменений, внесенных в конфигурацию спорных помещений впоследствии.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик ссылается на схемы пространственно-планировочного решения, утвержденные директором Института 25.04.2014, а также на результаты обследования, отраженные в письме ООО «БЭСКИТ» от 18.06.2018 № 8/1-ГИ, согласно которым демонтаж внутренней стены в помещении 18Н помещения 11Н на 2-м этаже здания по адресу: <...>, лит. А с заменой демонтированной стены на перегородку из гипсокартона не влияет на дальнейшую безаварийную эксплуатацию помещений.

Суд отклоняет вышеприведенные доводы ответчика, как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку они не опровергают факт осуществления перепланировки после подписания актов приема-передачи к Договорам № № 2 и 5, и не освобождают ответчика об обязательств по исполнению условий Договоров № № 2 и 5.

По мнению суда, в рассматриваемом деле истцом доказано, а ответчиком не опровергнуто, что планировка спорных помещений не соответствует поэтажным планам, содержащимся в отчете от 02.04.2013 № Н-16018/13 об оценке рыночной стоимости арендной платы за недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, лит. А, а также поэтажным планам ПИБ, содержащимся в Приложениях № 1 к Договорам № № 2 и 5.

Таким образом, арендованное имущество используется арендатором с нарушением условий, предусмотренных пунктами 2.2.5 и 2.2.6 Договоров № № 2 и 5.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», при таких обстоятельствах арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании пункта 1 статьи 615 ГК РФ.

Суд, оценив доводы истца и ответчика, исследовав доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на предмет их относимости, допустимости, достоверности приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

р е ш и л:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Эко-безопасность» восстановить исходную планировку в помещениях 8Н на первом этаже и 11Н на втором этаже, в том числе с восстановлением капитальной стены в части помещения № 18 помещения 11Н (согласно планировке, имеющейся в отчете об оценке), расположенных в здании по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 78:14:0007682:2020.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Эко-безопасность» в пользу федерального государственного унитарного предприятия научно-исследовательский институт промышленной и морской медицины Федерального медико-биологического агентства расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Бугорская Н.А.