Решение от 12 июня 2024 г. по делу № А49-13196/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

город Пенза Дело № А49-13196/2024 « 13 » июня 2024 года

Резолютивная часть оглашена 10 июня 2024 года Решение в полном объеме изготовлено 13 июня 2024 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Логвиновой А.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Юреево» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «АГРО ЭКО» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. Акционерного общества «Областной агропромышленный холдинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

2. ФИО1 3. Правительства Пензенской области,

4. Прокуратуры Пензенской области

5. Межрегионального управления Федеральной службы по финансовому мониторингу по Приволжскому федеральному округу (МРУ Росфинмониторинга по ПФО)

о внесении изменений в договоры аренды земельных участков

при участии в заседании от истца: ФИО2 – представитель (доверенность от 01.02.2024) от ответчика: ФИО3 – представитель (доверенность от 15.01.2024), ФИО4 – представитель (доверенность от 15.01.2024),

Азаклы ФИО5 – представитель (доверенность от 15.01.2024) от третьих лиц: 2. ФИО6 – представитель (доверенность от

16.05.2024) 4. ФИО7 – ст. прокурор отдела (удостоверение)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Юреево» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «АГРО ЭКО» о внесении изменений в договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 16.08.2013 № 7, установив размер арендной платы в сумме 45 207 000 руб. с НДС в год, 11 301 750 руб. с НДС в квартал, 3 767 250 руб. с НДС в месяц, и о внесении изменений в договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 22.04.2014 б/н, установив размер арендной платы в сумме 30 522 000 руб. с НДС в год, 7 630 500 руб. с НДС в квартал, 2 543 500 руб. с НДС в месяц, на основании ст. 451, п. 2 ст. 452, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Областной агропромышленный холдинг», ФИО1, Правительство Пензенской области, Прокуратура Пензенской области и Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Приволжскому федеральному округу (МРУ Росфинмониторинга по ПФО).

Ответчик в отзыве на иск (том 2, л. д. 100-101) требования истца отклонил, считая их не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. По его мнению, оснований для изменения размера арендной платы в судебном или ином порядке, отличном от договора, у истца не имеется, в связи со следующим: 16.08.2013г. между ООО «АГРО ЭКО» (арендатор) и ОАО «Вазерское» (арендодатель) был заключен договор № 7 аренды земельных участков с/х назначения сроком действия по 15.08.2062г (п.3.1, договора). Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке с установлением обременения на земельные участки в виде аренды. Согласно дополнительного соглашения № 2 к данному договору от 01.04.2015 г. в результате реорганизации ОАО «Вазерское» на стороне арендодателя произошли изменения, в соответствии с которыми арендодателем стало являться АО «Пензенский областной земельный резерв» в лице управляющей организации АО «Областной агропромышленный холдинг». Согласно соглашению о замене стороны по договору № 7 аренды земельных участков с/х назначения от 16.08.2013г. с 20.12.2022г. права и обязанности арендодателя по договору перешли к гр. ФИО1 22.04.2014г. между ООО «АГРО ЭКО» (арендатор) и ОАО «Областной агропромышленный холдинг» был заключен договор б/н аренды земельных участков с/х назначения сроком действия по 30.04.2063г. (п.3.1, договора). Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке с установлением обременения на земельные участки в виде аренды. Согласно соглашению о замене стороны по

договору б/н аренды земельных участков с/х назначения от 22.04.2014г. с 08.01.2023г. права и обязанности арендодателя по договору перешли к гр. ФИО1 В марте 2023г. ООО «АГРО ЭКО» были получены уведомления о замене стороны по вышеуказанным договорам, в соответствии с которыми истец уведомил ответчика о переходе к нему права собственности на земельные участки, являющиеся предметом вышеуказанных договоров аренды, и о необходимости проведения оплаты уже в пользу ООО СХП «Юреево». Одновременно с уведомлением о замене стороны, истец предложил ответчику подписать дополнительные соглашения к договорам аренды, в соответствии с которыми арендная плата предлагалась к увеличению в 15 раз. Ответчик выразил несогласие с предлагаемым повышением. При этом, необходимо отметить следующее: согласно п.4.1, вышеуказанных договоров, размер арендной платы за участки определен в соответствии с расчетом (приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью договора. Порядок изменения арендной платы по договору № 7 аренды земельных участков с/х назначения от 16.08.2013г. стороны определили в п.4.5, договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2016г., в соответствии с которым: «п.4.5. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке без согласования с Арендатором, но не чаще одного раза в год и не более чем на величину, равную 1,5 коэффициента уровня инфляции РФ за предыдущий календарный год. Увеличение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору, подписываемым уполномоченными представителями сторон. Отказ от подписания дополнительного соглашения к договору является основанием для расторжения договора в связи с неисполнением его условий». Аналогичным образом порядок изменения арендной платы по договору б/н от 22.04.2014г. аренды земельных участков с/х назначения стороны определили в п.4.5, данного договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2016г. Указанные дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию. В соответствии с данным добровольно установленным порядком

стороны вышеуказанных договоров аренды регулярно подписывали дополнительные соглашения, по которым арендная плата менялась на установленный договором процент инфляции. В соответствии с последним изменением размера арендной платы ответчик регулярно выполняет свои обязательства перед истцом и оплачивает аренду. Таким образом, можно констатировать, что истец при приобретении земельных участков не мог не знать о наличии обременения в виде долгосрочной аренды, не мог не знать содержание и условие договоров аренды, в т. ч. и порядок изменения арендной платы. Приобретая земельные участки, истец принят и согласился с условиями действующих договоров аренды. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не может являться основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ). Любое одностороннее изменение существенных условий договора не может не проецироваться на общие условия реализации гражданского обязательства, имея в виду, в частности, запреты на злоупотребление правом (ст. 10 Гражданского кодекса) и на произвольный отказ от его исполнения без предусмотренных договором и (или) законом вынуждающих обстоятельств (ст. 309-310 ГК РФ). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ст.424 ГК РФ). В исковом заявлении истец в качестве обоснования возможности изменения арендной платы на предлагаемую им величину (15-ти кратное увеличение) ссылается на п.3. ст. 614 ГК РФ в совокупности со ст. 606 ГК РФ и п. 4.5. договоров аренды. При этом, истец в иске ссылается на недействующие условия договора аренды (п. 4.5), тем самым пытаясь ввести суд в заблуждение. Действующая редакция данного пункта, которая предусматривает механизм и размер изменения арендной платы, приведена выше. Кроме того, п. 3 ст. 614 ГК РФ говорит нам о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, если иное не установлено договором. В указанных договорах аренды стороны как раз и

установили порядок изменения арендной платы и возможною величину ее изменения. О возможности изменения арендной платы в установленном договорами порядке ответчиком сразу было сообщено истцу при получении от него уведомления о замене стороны. Ответчик не отказывается от ее изменения в установленном договором порядке и на сегодняшний день. Ссылку истца на ст. 451 ГК РФ он также считает необоснованной ввиду следующего: в силу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Финансовый кризис не признается существенным изменением обстоятельств (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01), инфляционные процессы не признаются существенным изменением обстоятельств (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 107410 по делу № А40-90259 08-28-767), резкое ухудшение финансового состояния юридического лица - стороны договора, сокращение его штата не признаются существенным изменением обстоятельств, изменение курса иностранной валюты само по себе нельзя считать существенным изменением обстоятельств (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) и т.д. Сама по себе экономическая ситуация или рост арендных ставок по другим объектам аренды, связанные в основном с инфляционными процессами, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать

вероятность роста цен в период исполнения сделки. Такое обстоятельство, как рост ставок арендной платы вследствие изменения экономической ситуации в стране, не относится к числу тех, которые указаны в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации как обязательное основание для изменения договора. А возможность повышения цены в связи с инфляционными процессами стороны спорных договоров изначально, ещё в 2016году. предусмотрели в их условиях. Даже более того, стороны предусмотрели возможность 1.5 кратного повышения размера аренды от инфляционного индекса. Вступление в уже действующий договор аренды на стороне арендодателя не предоставляет право новой стороне на одностороннее изменение его условий в нарушение договора. Положения пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 73, о которых истец говорит в иске, наоборот, направлены на обеспечение баланса интересов сторон и защиту арендатора от злоупотребления правом со стороны арендодателя при реализации арендодателем права на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с изменением средней рыночной стоимости пользования с тем, чтобы исключить случаи злоупотребления указанным правом, и не имеют целью проведение ревизии существующих условий договора, при согласовании которых стороны руководствовались положениями статей 421, 424 ГК РФ. Истец, однако, без всяких на то оснований, пытается трактовать данное Постановление в свою пользу, пытаясь обосновать им возможность 15-ти кратного увеличения цены. На основании вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований ООО СХП «Юреево» к ООО «АГРО ЭКО» об изменении условий договора № 7 от 16.08.2013г. аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в части увеличения размера арендной платы до 45 207 000 руб. в год и условий договора б/н от 22.04.2014г. аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в части увеличения размера арендной платы до 30 522 000руб. в год ответчик просит отказать в полном объеме.

Третье лицо - Акционерное общество «Областной агропромышленный холдинг», в отзыве на иск (том 1, л. д. 92) пояснил, что 22 апреля 2014 года между АО «Областной агропромышленный холдинг» и ООО «АГРО ЭКО» был заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № б/н. В соответствии с п. 1.1 вышеуказанного договора АО «Областной агропромышленный холдинг» предоставило, а ООО «АГРО ЭКО» приняло в аренду земельные участки: 58:15:0000000:105, площадью 38 042 487 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; расположенный по адресу: установлено относительно ориентира ГУП Петровская СОС, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0000000:227, площадью 11 830 098 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; расположенный по адресу: Пензенская область, ФИО8 район; Даниловский сельсовет. 09 января 2022 г. между АО «Областей агропромышленный холдинг» (Сторона 1), ООО «АГРО ЭКО» (Сторона 2) и ФИО1 (Сторона 3) было заключено соглашение о замене Стороны по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № б/н от 22 апреля 2014 г. по условиям которого Сторона 1 добровольно снимает с себя все права и обязанности Стороны 1 по выполнению условий Договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № б/н от 22 апреля 2014 г., заключенного между Стороной 1 и Стороной 2, и передает права и обязанности Стороне 3 с даты, оговоренной в настоящем Соглашении. Сторона 3 добровольно принимает на себя все права и обязанности Стороны 1 по исполнению Договора между Стороной 1 и Стороной 2 с даты, оговоренной в Соглашении. Сторона 1 обязуется передать Стороне 3 в момент вступления в силу Соглашения всю документацию, необходимую для исполнения вышеуказанного Договора. Все три Стороны Соглашения добровольно

согласились считать датой передачи прав и обязанностей Стороны 1 по вышеназванному Договору от Стороны 1 к Стороне 3 « 08 » января 2023 года.

Указанная дата является датой вступления в силу Соглашения при условии подписания настоящего Соглашения всеми Сторонами. 16 августа 2013 г. между АО «Пензенский областной земельный резерв» и ООО «АГРО ЭКО» был заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 7. В соответствии с п. 1.1 вышеуказанного договора АО «Пензенский областной земельный резерв» предоставило, а ООО «АГРО ЭКО» приняло в аренду земельные участки: 58:15:0000000:226, площадь 70 540 349 кв. м, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Пензенская область, р-н ФИО8, Даниловский сельсовет), 58:15:0480501:187, площадь 724 516 кв. м, категория: земли сельскохозяйственного н ^значения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., р-н ФИО8, с/с Даниловский, 9 км северо-западнее с. Даниловка), 58:15:0480501:188, площадь 915 773 кв. м, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., р-н ФИО8, с/с Даниловский, 5,5 км севернее с. Даниловка); 58:15:0480501:189, площадь 359 714 кв. м, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., р-н ФИО8, с/с Даниловский, 6,5 км юго-западнее с. Даниловка); 58:15:0480501:190, площадь 234 373 кв. м, категория: земли

сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Пензенская относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., р-н ФИО8, с/с Даниловкий 7,8 км северо-западнее с. Даниловка); 58:15:0480501:191, площадь 617 780 кв. м, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Пензенская относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., р-н ФИО8, с/с Даниловкий, 8 км северо-западнее с. Даниловка). 09 января 2022 г. между АО «Пензенский областной земельный резерв» (Сторона 1), ООО «АГРО ЭКО» (Сторона 2) и ФИО1 (Сторона 3) было заключено соглашение о замене Стороны по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 7 от 16 августа 2013 г. по условиям которого Сторона 1 добровольно снимает с себя все права и обязанности Стороны 1 по выполнению условий Договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 7 от 16 августа 2013 г., заключенного между Стороной 1 и Стороной 2, и передает права и обязанности Стороне 3 с даты, оговоренной в настоящем Соглашении. Сторона 3 добровольно принимает на себя все права и обязанности Стороны 1 по исполнению Договора между Стороной 1 и Стороной 2 с даты, оговоренной в Соглашении. Сторона 1 обязуется передать Стороне 3 в момент вступления в силу Соглашения всю документацию, необходимую для исполнения вышеуказанного Договора. Все три Стороны Соглашения добровольно согласились считать датой передачи прав и обязанностей Стороны 1 по вышеназванному Договору от Стороны 1 к Стороне 3 « 20 » декабря 2022 года.

Указанная дата является датой вступления в силу Соглашения при условии подписания настоящего Соглашения всеми Сторонами. АО «Областной агропромышленный холдинг» разрешение вопроса об изменении условий договоров оставляет на усмотрение суда.

Истцом в материалы дела представлены дополнительные пояснения (том 1, л. д. 94-95), согласно которым он ссылается на положения Конституции РФ, обусловливающие необходимость создания системы охраны права частной собственности, включая как превентивные меры, направленные на недопущение его нарушений, так и восстановительные меры, целью которых является восстановление нарушенного права или возмещение причиненного в результате его нарушения ущерба, а в конечном счете - приведение данного права в состояние, в котором оно находилось до нарушения, с тем чтобы создавались максимально благоприятные условия для функционирования общества и государства в целом и экономических отношений в частности. (Постановление Конституционного Суда РФ от 10.03.2017 № 6-П «По делу о проверке конституционности статьи 15. пункта 1 статьи 1064. статьи 1072 и пункта 1 статьи 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан А.С. Аринушенко. ФИО9 и других»). Собственность, будучи материальной основой и экономическим выражением свободы личности, не только является необходимым условием свободного осуществления предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, но и гарантирует как реализацию иных прав и свобод человека и гражданина, так и исполнение обусловленных ею обязанностей, а право частной собственности как элемент конституционного статуса личности определяет, наряду с другими непосредственно действующими правами и свободами человека и гражданина, смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием (постановления от 14 мая 2012 года N 11-П и от 24 марта 2015

года № 5-П). О недопустимости в судебной практике признавать новые вещные права, исходя из позиции, что последние всегда приводят к ограничению самого важного из вещных прав - права собственности, высказался судья Конституционного Суда Российской Федерации Г.А. Гаджиев по Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года N 5-П по делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина ФИО10. Тезис о недопустимости препятствованию праву собственности нашел широкое применение в практике арбитражных судов. Так. Президиум ВАС РФ Постановлением от 24.12.2013 N 12505/13 выработал подход к толкованию норм материального права о праве собственности. В частности. Высшим судом было отмечено, что отказ в защите права собственности должен быть сопряжен с соответствующим положением норм регулятивного права, при этом Президиум отметил, что суды «не просто отказали истцу в защите его права, а по существу лишили собственника объекта недвижимого имущества возможности вернуть владение и пользование спорным объектом, т.е. лишили собственника соответствующих вещных правомочий». Ситуация, когда условия действующего договора аренды с экономической точки ставят собственника в заведомо проигрышное положение, не может считаться допустимой, так как является нарушением защищаемого действующим законодательством права собственности. Взаимосвязанное толкование положений статей 450 и 451 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии

одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет: 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При рассмотрении имеющегося спора между истцом и ответчиком принципиально важное значение имеют следующие обстоятельства: 1) Земельные участки, являющиеся предметом договоров аренды, на момент заключения этих договоров находились в собственности Пензенской области. Для публично-правового образования, которым и является субъект Российской Федерации, выступающий через учрежденные им структуры, механизм передачи имущества в аренду и способ определения арендной платы не имеют в качестве первоочередной цели достижение экономической эффективности. 2) В момент заключения договоров аренды не существовало предпосылок для изменения субъектов договорных отношений. Однако в конце 2022 - начале 2023 года собственником всех земельных участков стало физическое лицо - ФИО1, у которого ООО СХП «Юреево» их и приобрело. Соответственно, в результате фактической приватизации государственного имущества была изменена форма собственности, а также субъект права собственности на земельные участки. 3) Условия договоров аренды предусматривают срок их действия - 49 лет, при этом договоры не содержат положений о возможности изменения арендодателем ставки аренды, исходя из условий динамики рынка, и изменения

законодательства в процессе исполнения договора. 4) На момент заключения договоров аренды значительная часть земельных участков была залесена (занята древесно-кустарниковой растительностью), что не могло не сказаться на уровне арендной платы. Это обстоятельство подтверждается, например. Актом осмотра земельных участков (приложение № 5 к договору аренды № 7 от 16.08.2013), Дополнительным соглашением от 01.03.2016 к тому же договору, Дополнительным соглашением № 2 от 01.03.2016 к договору аренды б/н от 22.04.2014. Впоследствии ответчик выполнил действия по раскорчевке части залесенной территории, что также не может не учитываться при рассмотрении вопроса об определении справедливой ставки аренды. Автономия воли участников частных правоотношений безусловно имеет объективные пределы, которые определяются основами конституционного строя и публичного правопорядка. В данном случае, необходимость изменения условий договоров аренды продиктована не несправедливостью договоренностей сторон, или ущемлением прав какой- либо из сторон обязательства при заключении или исполнении договора, а обусловлено собственно фактом произошедших как экономических, так и правовых изменений, допущения о которых стороны объективно не могли предположить в момент заключения договора. С учетом произошедших изменений, право собственника фактически лишилось своей содержательной части, выраженной в экономической функции собственности. Имея лишь формальное право собственности, истец в настоящее время лишен его фактической стороны. Именно в таких условиях, когда договор перестает выполнять свои функции по обеспечению баланса интересов его сторон, превращаясь лишь в лишенную экономического смысла оболочку, суд может и должен признать изменение обстоятельств существенным и принять меры к восстановлению нарушенного права собственности. При этом пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда

расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. В рассматриваемых договорах, как уже было указано в основном тексте искового заявления, действующий размер арендной платы не только не обеспечивает собственнику как арендодателю доход от сдачи имущества в аренду, но даже не покрывает размер налога на землю. Отказывая в установлении сбалансированной стоимости аренды, арендатор тем самым нарушает принцип недопустимости злоупотребления правом, предусмотренный ст. 10 Гражданского кодекса РФ. Принимая во внимание наличие воли каждой из сторон к сохранению договорных правоотношений (что следует из переписки и общения представителей сторон) и учитывая баланс экономических их участников, истец и заявляет требования о сохранении обязательства в измененном виде, а не их аннулировании. Соблюдение формы договоров, соответствие субъектного и объектного состава требованиям закона и первоначальным договоренностям сторон, наличие иных внешних атрибутов правомерной сделки, а также надлежащее исполнение договоров до текущего дня в данном случае не являются обстоятельствами, препятствующими внесению в договоры требуемых изменений. Доводы ответчика о неправомерности изменении ставки аренды в 15 раз (см. письмо б/н от 11.12.23) в данном случае наоборот, подтверждают наличие обстоятельств и совокупности условий для изменения договоров аренды, так как заявленная ООО СХП «Юреево» ставка арендной платы определена на основании отчета независимого оценщика и отражает текущие рыночные реалии. Истец считает, что ООО СХП «Юреево» при рассмотрении данного спора должно доказать соблюдение принципа экономической обоснованности размера арендной платы, и в данном случае истцом представлены доказательства того, что размер платы определен исходя из действующих в данном регионе тарифов и цен, с учетом категории земель, их разрешенного использования, субъектного состава правоотношения и

осуществляемой ответчиком деятельности. Исполнение договоров на существующих условиях, исходя из ставки арендной платы на момент заключения договоров, даже с учетом производившегося формально увеличения, нарушает принцип возмездности и эквивалентности гражданско-правовой сделки, так как по ст. 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды предполагает извлечение прибыли арендодателем при передаче во временное владение и (или) пользование принадлежащего ему имущества. Изменение же договоров аренды в части арендной платы восстанавливает баланс имущественных отношений между сторонами согласно принципам гражданского законодательства. Руководствуясь сказанным выше, истец просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Третье лицо - Правительство Пензенской области в отзыве на иск указывает на то, что по данным ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 58:15:0000000:226, 58:15:0480501:187, 58:15:0480501:188, 58:15:0480501:189, 58:15:0480501:190, 58:15:0480501:191 находятся в собственности ООО сельскохозяйственное предприятие «Юреево» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и предоставлены в аренду ООО «АГРО ЭКО» ОГРН <***>, ИНН <***> (номер регистрации права аренды 58-58-35/030/2013-136 от 10.09.2013). На земельные участки с кадастровыми номерами 58:15:0000000:226, 58:15:0480501:188, 58:15:0480501:189, 58:15:0480501:190, 58:15:0480501:191 право собственности Пензенской области прекращено 04.07.2013 года (выписки о переходе права прилагаются). На земельный участок с кадастровым номером 58:15:0480501:187 право собственности Пензенской области прекращено 15.11.2012 года (выписка о переходе права прилагается). Запись о государственной регистрации права собственности Пензенской области в ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 58:15:0000000:226 отсутствует (выписка о переходе права прилагается). Земельные участки с кадастровыми номерами, 58:15:0000000:105, 58:15:0000000:227 находятся в собственности

ООО сельскохозяйственное предприятие «Юреево» и предоставлены в аренду ООО «АГРО ЭКО» (номер регистрации права аренды № 58:15:0000000:10558/066/2023-12, 58:15:0000000:105-58/066/2023-13 от 27.01.2023). Запись о государственной регистрации права собственности Пензенской области в ЕГРН на земельные участки с кадастровыми номерами 58:15:0000000:105, 58:15:0000000:227 отсутствует (выписки о переходе права прилагаются). Таким образом, вышеуказанные земельные участки на момент заключения договоров аренды, как указывает истец, в собственности Пензенской области не находились.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом № 101-ФЗ. Одним из принципов оборота указанных земель является преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов (подпункт 3 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ). При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается (пункт 1 статьи 8 Закона № 101-ФЗ). Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных

расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Закона № 101-ФЗ). В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (пункт 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ). Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ). В адрес продавцов вышеуказанных земельных участков Министерством государственного имущества Пензенской области были направлены письма об отказе от права преимущественной покупки. Письмом от 23.01.2023 № 24-301 Министерство государственного имущества Пензенской области известило ФИО1 об отказе от права преимущественной покупки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами, 58:15:0000000:226, 58:15:0480501:187, 58:15:0480501:188, 58:15:0480501:189, 58:15:0480501:190, 58:15:0480501:191. В материалы дела Правительством представлены доказательства, подтверждающие его доводы.

Представитель третьего лица - ФИО1, в отзыве на иск (том 5, л. д. 105-106) полагает заявленные исковые требования обоснованными по следующим основаниям. 09.02.2023 г. между Истцом (Покупателем) и ФИО1 (Продавцом) были заключены договоры купли-продажи земельных участков № 1 и № 2, в соответствии с которыми Истец приобрел в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения с

кадастровыми номерами 58:15:0000000:226, 58:15:0480501:187, 58:15:0480501:188, 58:15:0480501:189, 58:15:0480501:190, 58:15:0480501:191, 58:15:0000000:105, 58:15:0000000:227. Указанные земельные участки были обременены договорами аренды с ООО «АГРО ЭКО», о чем имелось указание в договорах купли-продажи с Истцом. Считает, что договоры аренды от 16.08.2013 г. № 7 и б/н от 22.04.2014 г., в последующей редакции дополнительных соглашений, являющиеся предметом настоящего спора, были изначально заключены на невыгодных для любого разумного арендодателя условиях, с заведомо заниженным размером арендной платы. Указанные сделки фактически являются кабальными, не имеют разумного экономического смысла, совершены на нерыночных условиях в ущерб интересам арендодателя. Рыночная стоимость аренды данных земельных участков при заключении сделок в 2013-2014 годах (и тем более в настоящее время) значительным образом отличалась от цены, по которой данные участки были сданы в аренду Ответчику. Данные обстоятельства могут быть подтверждены результатами судебной экспертизы оценочной стоимости права аренды на земельные участки. Полагает основанием передачи такой ликвидной земли в аренду на подобных кабальных условиях в пользу ООО «АГРО ЭКО» политические и, возможно, противозаконные мотивы. Наличие подобного кабального договора аренды явилось причиной для продажи ФИО1 данных земельных участков. При приобретении данной земли для собственных нужд у АО «Областной агропромышленный холдинг» и АО «Пензенский областной земельный резерв» (для которых данные объекты также являлись рисковым активом) ФИО1 предполагал путем переговоров привести условия оспариваемых договоров аренды с Ответчиком к рыночным условиям. Однако данные переговоры не принесли результата. При отсутствии временных и иных ресурсов для длительных судебных тяжб с Ответчиком ФИО1 было принято решение реализовать участки. Сделки по приобретению земельных участков, а также последующему отчуждению Истцу были

заключены в соответствии с законом, в том числе с соблюдением установленных для земли сельскохозяйственного назначения процедур. В материалы дела третьим лицом приобщены документы о приобретении земельных участков, оплате, приеме-передаче, извещении Правительства Пензенской области о предстоящей продаже земли.

Прокуратура Пензенской области в отзыве на иск (том 5, л. д. 141-146) указывает на то, что из материалов дела следует, что 16.08.2013 между ООО «Агро Эко» (арендатор) и ОАО «Вазерское» (арендодатель) был заключен договор № 7 аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения сроком действия по 15.08.2062. Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке с установлением обременения на земельные участки в виде аренды. Дополнительным соглашением № 2 от 01.04.2015 к данному договору изменен арендодатель (вместо ОАО «Вазерское» стало АО «Пензенский областной земельный резерв» в лице управляющей организации АО «Областной агропромышленный холдинг»). Согласно соглашению о замене стороны по договору № 7 аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 16.08.2013 с 20.12.2022 права и обязанности арендодателя по договору перешли к ФИО1 Далее между ООО «Агро Эко» (арендатор) и ОАО «Областной агропромышленный холдинг» 22.04.2014 заключен договор б/н аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения сроком действия по 30.04.2063 (право аренды зарегистрировано в установленном порядке). Согласно соглашению о замене стороны по названному договору аренды с 08.01.2023 права и обязанности арендодателя по договору перешли к ФИО1 В марте 2023 г. ООО «Агро Эко» были получены уведомления о замене стороны по вышеуказанным договорам, в соответствии с которыми истец уведомил ответчика о переходе к нему права собственности на земельные участки, являющиеся предметом вышеуказанных договоров аренды, и о необходимости проведения оплаты уже в пользу ООО СХП «Юреево». Правительством области в материалы дела представлен отзыв

по делу от 05.04.2024, в соответствии с которым при переходе права собственности на спорные земельные участки требования пункта 3 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ соблюдены, на сегодняшний день договоры купли-продажи земельных участков недействительными не признаны. Истец направлял ответчику письма и претензии от 01.03.2023, 11.05.2023, 30.11.2023 с предложением изменить условия договоров аренды в части увеличения размера арендной платы. Ответчик выразил несогласие с предлагаемым повышением. Договорами аренды в пункте 4.1 определено, что размер арендной платы за участки определен в соответствии с расчетом (приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью договора. Дополнительными соглашениями от 01.03.2016 в положения договоров аренды относительно порядка увеличения размера арендной платы внесены изменения, пункт 4.5 изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке без согласования с Арендатором, но не чаще одного раза в год и не более чем на величину, равную 1,5 коэффициента уровня инфляции Российской Федерации за предыдущий календарный год. Увеличение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору, подписываемым уполномоченными представителями сторон. Отказ от подписания дополнительного соглашения к договору является основанием для расторжения договора в связи с неисполнением его условий». Исковое заявление мотивировано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 ГК РФ), к числу которых, согласно пояснениям представителя истца, относятся изменение сторон договора, существенное изменение стоимости сельскохозяйственной продукции и изменение курса доллара по отношению к рублю. Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по

требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Статьей 451 ГК РФ определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2). Изменение договора в связи с

существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4). Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены. В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно

(пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Проанализировав условия спорных договоров аренды в редакции дополнительных соглашений от 01.03.2016 в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, исходя из буквального толкования его условий, учитывая, что пункт 4.5 наделяет арендодателя правом повышения размера арендной платы не чаще одного раза в год и не более чем на величину, равную 1,5 коэффициента уровня инфляции Российской Федерации за предыдущий календарный год, оснований для увеличения арендной платы по инициативе арендодателя по основаниям, указанным в иске, не имеется. Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Исходя из смысла указанной нормы, субъекты гражданского права свободны в выборе контрагента по договору. При этом свобода договора ограничена в нормах ГК РФ, устанавливающих обязанность заключить договор. Учитывая, что заключение спорных договоров не являлось ни для одной из сторон обязательным, доказательств, подтверждающих несогласие истца с условиями

договоров до возникновения настоящего спора, не представлено, оснований для признания доказанным факта понуждения ответчиком истца к их заключению с обременительными для него условиями не имеется. Относительно доводов ответчика о необходимости увеличения арендной платы ввиду изменения стоимости сельскохозяйственной продукции и курса доллара стоит отметить, что стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767). Таким образом, учитывая вышеизложенное, исковые требования ООО СП «Юреево» о внесении изменений в договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения подлежат оставлению без удовлетворения.

Представитель истца в ходе рассмотрения дела настаивал на удовлетворении исковых требований, поясняя, что в данном случае имеются факты, которые в совокупности представляют собой существенные обстоятельства, в силу которых можно внести изменения в договоры аренды земельных участков на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такими фактами являются изменение сторон договора, существенное изменение стоимости сельскохозяйственной продукции и изменение курса доллара по отношению к рублю. В материалы дела истцом представлены дополнительные документы, подтверждающие то обстоятельство, что земельные участки, являющиеся предметом договоров аренды, на момент заключения этих договоров находились в собственности Пензенской области.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве, указывает на то, что условия договоров аренды в части внесения арендной платы им соблюдены. Оснований для внесения изменений в части увеличения размера арендной платы, исходя из рыночной стоимости не имеется, поскольку условиями договоров предусмотрены

обстоятельства, при наступлении которых может изменяться арендная плата. В материалы дела ответчиком представлены дополнительные пояснения (том 5, л. д. 24), в которых он указывает на то, что оснований для изменения размера арендной платы в судебном или ином порядке, отличном от договора, у истца не имеется. В дополнение к ранее представленному отзыву на исковое заявление, считает необходимым пояснить следующее: 1) Довод истца о том, что на момент заключения спорных договоров аренды земельные участки находились в собственности Пензенской области, и, впоследствии форма собственности была изменена на частную, что должно служить основанием, по мнению истца, для изменения договора, не соответствует действительности. Так, в материалы дела представлены выписки о переходе права на земельные участки, которые свидетельствуют о том, что на момент заключения договоров аренды земельные участки в собственности Пензенской области не находились. Данный вывод подтверждается в отзыве третьего лица по делу - Правительства Пензенской области. Кроме того, сам по себе факт изменения формы собственности, также как и изменение собственника, не может являться основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ). 2) Довод истца о том, что договоры аренды не содержат положений о возможности изменения арендодателем ставки аренды опровергается наличием в спорных договорах аренды п. 4.5., в соответствии с которым стороны как раз и предусмотрели возможность 1,5 кратного повышения размера аренды от инфляционного индекса. Данный коэффициент учитывает динамику рынка и сполна покрывает инфляционные процессы. 3) Довод истца о том, что действующий размер арендной платы даже не покрывает налога на землю, который должен оплачивать собственник, опровергается представленными самим же истцом сведениями о размере земельного налога, который не превышает 1400000руб. в год за все арендуемые ответчиком участки, при том, что действующий размер годовой арендной платы по двум договорам равен 5127019,80руб. Соответственно, принцип возмездности гражданско-правовой

сделки, о несоблюдении которого ведет речь истец, ссылаясь на ст. 606 ГК РФ, полностью выполняется. Также, считает, с учетом ранее изложенных доводов, что истцом не приведено ни одного обстоятельства, которые можно отнести к существенным. Наличие условий, которые перечислены в п.2. ст. 451 ГК РФ и должны возникнуть одновременно, не подтверждается. Дополнительно, во исполнение определения суда, к материалам дела приобщены доказательства исполнения договоров аренды со стороны ответчика (платежные поручения об оплате арендной платы).

Третье лицо - Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Приволжскому федеральному округу, письмом от 17.05.2024 просит рассмотреть дело без его участия, пояснив, что к участию в дело привлечен прокурор, который в силу своих полномочий, предусмотренных ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обеспечивает законность и интересы Российской Федерации.

Представитель истца настаивает на удовлетворении исковых требований, полагая, что в данном случае имеются существенные обстоятельства, предусмотренные ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых возможно внести изменения в договор в части увеличения размера арендной платы. Также он пояснил, что в адрес ответчика им направлялось мировое соглашение, по условиям которого истец предложил ответчику предоставить 15% скидку от рыночной стоимости арендной платы, установленной независимым оценщиком, но ответчик ответил отказом.

Представители ответчика возражают против удовлетворения исковых требований, полагая, что в данном случае не имеется оснований для изменения условий договоров аренды в части увеличения размера арендной платы в 15 раз от установленной договорами. По его мнению, изменение собственника земельного участка не является существенным обстоятельством для внесения изменений в договоры. Действительно, стоимость сельскохозяйственной продукции несколько выросла, но незначительно и не в разы. Ответчиком

затрачены значительные денежные средства для приведения земельных участков в надлежащее состояние, поскольку они были залесены и не могли использоваться по назначению. Условиями договоров предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы с учетом инфляционных процессов.

Представитель третьего лица – ФИО1, поддерживает заявленный истцом иск.

Представитель прокуратуры Пензенской области возражает против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Третьи лица - Акционерное общество «Областной агропромышленный холдинг», Правительство Пензенской области и Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Приволжскому федеральному округу в судебное заседание не явились. О времени и месте его проведения они извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в рассмотрении дела, арбитражный суд установил:

16.08.2013 между ОАО «Вазерское», являющимся арендодателем, и ООО «Агро Эко» - арендатором, заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 7 (том 1, л. д. 23-33).

- По условиям заключенного договора арендатору в аренду передаются земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 58:15:0480501:188, площадью 915 773 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:187, площадью 724 516 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:189, площадью 359 714 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:190, площадью 234 373 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:191, площадью 617 780 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8

район; 58:15:0000000:226, площадью 70 540 349 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:24:0000000:565 площадью 13 456 596 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Пензенский район; 58:24:0000000:539, площадью 73 700 052 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Пензенский район; 58:18:0951002:35, площадью 160 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0951002:36, площадью 756 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0951002:31, площадью 80 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:951002:32, площадью 80 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0951002:28, площадью 80 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0000000:225, площадью 31 027 300 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:960201:105, площадью 9 560 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район. Общая площадь земельных участков составляет 192 742 013 кв. м

Срок действия договора установлен с 16.08.2013 по 15.08.2062 – п. 3.1 договора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Пункт 4 договора регламентирует порядок определения и внесения арендной платы, а также ее изменения. Согласно п. 4. 5 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором, но не чаще 1 раза в год в случаях: изменения кадастровой стоимости земельных участков, применения или изменения размера уровня инфляции, перевода земельных участков из одной категории земель в другую, и изменения разрешенного использования земельных участков, в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Пензенской области.

Расчет арендной платы приведен в приложении № 1 к договору (том 1, л. д. 27) и составляет 3 636 217 руб. в год, и произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, базовой ставки 0,3% и НДС 1,18%.

По акту приема-передачи от 16.08.2013 земельные участки переданы арендатору.

Согласно акту осмотра земельных участков от 16.08.2013 (том 1, л. д. 29- 31) установлено, что часть земельных участков обрабатывается, но большая часть является залежью, причем поросшей растительностью.

Дополнительным соглашением от 21.10.2013 к договору аренды от 16.08.2013 (том 1, л. д. 33-36) изменена площадь земельных участков с кадастровыми номерами 58:24:0000000:565 и 58:24:0000000:539 и составила 13 090 559 кв. и 72 850 065 кв. м, общая площадь земельных участков составляет 191 525 989 кв. м, а также изменен размер арендной платы на 3 613 272 руб.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.04.2015 (том 1, л. д. 36-38) к договору аренды от 16.08.2013 изменен арендодатель: вместо ОАО «Вазерское» стало АО «Пензенский областной земельный резерв» в лице управляющей организации АО «Областной агропромышленный холдинг».

Дополнительным соглашением от 01.03.2016 (том 1, л. д. 38-40) к договору аренды от 16.08.2013 изменен предмет аренды, исключены земельные участки с кадастровыми номерами 58:24:0000000:565 и 58:24:0000000:539, общая площадь земельных участков составила 105 585 365 кв. м, определен размер арендной платы и он составил 3 680 136 руб. в год. Кроме того, пункт 4.5 договора, предусматривающий изменение арендной платы изложен в новой редакции: Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке без согласования с Арендатором, но не чаще одного раза в год и не более чем на величину, равную 1,5 коэффициента уровня инфляции РФ за предыдущий календарный год. Увеличение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору, подписываемым уполномоченными представителями

сторон. Отказ от подписания дополнительного соглашения к договору является основанием для расторжения договора в связи с неисполнением его условий.

Земельные участки с кадастровыми номерами 58:24:0000000:565 и 58:24:0000000:539 возвращены арендодателю по акту возврата земельных участков от 01.03.2016 (том 1, л. д. 40).

Дополнительными соглашениями от 01.03.2017, от 17.12.2018, 31.01.2018, от 01.03.2019 (том 1, л. д. 41-44) к договору аренды от 16.08.2013 изменен расчет арендной платы, изложенный в приложении № 1 к договору путем применения уровня инфляции, и соответственно изменилась арендная плата на 3 911 984 руб. 57 коп. в год с 01.04.2017, 4 616 141 руб. 76 коп. в год с 01.01.2018, 4 694 381 руб. 40 коп. в год с 01.01.2019, 4 811 740 руб. 92 коп. с 01.04.2019.

Дополнительным соглашением от 01.06.2019 (том 1, л. д. 45-46) к договору аренды от 16.08.2013 изменен предмет аренды, в аренду переданы земельные участки общей площадью 105 693 365 кв. м, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами: 58:15:0480501:188, площадью 915 773 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:187, площадью 724 516 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:189, площадью 359 714 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:190, площадью 234 373 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:191, площадью 617 780 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0000000:226, площадью 70 540 349 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:18:0951002:35, площадью 160 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0951002:36, площадью 756 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0951002:31, площадью 80 000 кв. м, адрес (местоположение)

объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:951002:32, площадью 80 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0951002:28, площадью 80 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0000000:225, площадью 31 027 300 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:960201:105, площадью 9 560 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район, 58:18:0951002:37, площадью 108 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район. Также изменен размер арендной платы и с 01.06.2019 он составил 4 816 662 руб. 72 коп. Земельный участок с кадастровым номером 58:18:0951002:37, площадью 108 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район передан арендатору по акту от 01.06.2019 (том 1, л. д. 46).

Дополнительным соглашением от 14.01.2020 (том 1, л. д. 47) к договору аренды от 16.08.2013 изменен предмет аренды, в аренду переданы земельные участки общей площадью 73 402 065 кв. м, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами: 58:15:0480501:188, площадью 915 773 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:187, площадью 724 516 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:189, площадью 359 714 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:190, площадью 234 373 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:191, площадью 617 780 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0000000:226, площадью 70 540 349 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:18:960201:105, площадью 9 560 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район, 58:18:0951002:37, площадью 108 000

кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район.

Указанным соглашением изменен размер арендной платы и с 14.01.2020 он составил 3 345 082 руб. 20 коп.

Земельные участки с кадастровыми номерами 58:18:0951002:35, площадью 160 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0951002:36, площадью 756 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0951002:31, площадью 80 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:951002:32, площадью 80 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0951002:28, площадью 80 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0000000:225, площадью 31 027 300 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район; 58:18:0951002:37, площадью 108 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Мокшанский район, возвращены арендодателю по акту от 13.01.2020 (том 1, л. д. 48).

Дополнительными соглашениями от 16.03.2020, от 01.01.2021 (том 1, л. д. 49-51) к договору аренды от 16.08.2013 изменен размер арендной платы и он составил с 01.04.2020 – 3 485 575 руб. 68 коп. в год, с 01.04.2021 – 3 611 056 руб. 44 коп. в год.

22 апреля 2014 года между ОАО «Областной агропромышленный холдинг», являющимся арендодателем, и ООО «Агро Эко» - арендатором, заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (том 1, л. д. 53-57).

По условиям заключенного договора, арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору во временное владение и пользование земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью 49 872 585 кв. м с кадастровыми номерами: 58:15:0000000:105, площадью

38 042 487 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район и 58:15:0000000:227, площадью 11 830 098 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район, а арендатор, в свою очередь, вносить арендную плату 1 069 887 руб. в год, расчет которой приведен в приложении № 1 к договору аренды.

Договор заключен на срок с 01.05.2014 по 30.04.2063 – п. 3.1 договора и зарегистрирован в установленном порядке.

По акту приема-передачи от 22.04.2014 земельные участки переданы арендатору.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено условие об изменении размера арендной платы, согласно которому размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором, но не чаще 1 раза в год в случаях: изменения кадастровой стоимости земельных участков, применения или изменения размера уровня инфляции, перевода земельных участков из одной категории земель в другую, и изменения разрешенного использования земельных участков, в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Пензенской области.

К договору аренды от 22.04.2014 подписаны дополнительные соглашения от 05.11.2014, от 01.03.2016, от 01.03.2017, от 01.03.2018, от 30.05.2018, от 01.01.2019, от 01.03.2019, от 16.03.2020, от 01.04.2021 (том 1, л. д. 64-75), по условиям которых изменялась арендная плата, в том числе в связи с изменением уровня инфляции и на последнюю дата 01.04.2021 она составила 1 515 963 руб. 36 коп. в год. Кроме того, дополнительным соглашением от 01.03.2016 пункт 4.5 договора изложен в новой редакции: Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке без согласования с Арендатором, но не чаще одного раза в год и не более чем на величину, равную 1,5 коэффициента уровня инфляции РФ за предыдущий календарный год. Увеличение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к

договору, подписываемым уполномоченными представителями сторон. Отказ от подписания дополнительного соглашения к договору является основанием для расторжения договора в связи с неисполнением его условий.

С учетом этого ответчик является арендатором земельных участков по договору аренды от 13.08.2013 № 7 и от 22.04.2014, а именно у него в аренде находятся следующие земельные участки с кадастровыми номерами: 58:15:0480501:187, площадью 724 516 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:188, площадью 915 773 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:189, площадью 359 714 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:190, площадью 234 373 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:191, площадью 617 780 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0000000:226, площадью 70 540 349 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0000000:105, площадью 38 042 487 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район и 58:15:0000000:227, площадью

11 830 098 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район.

По договору купли-продажи земельных участков от 09.12.2022 № 1 (том 4, л. д. 82-84), заключенному между АО «Областной агропромышленный холдинг» - продавцом, и ФИО1 – покупателем, последнему проданы земельные участки с кадастровыми номерами 58:15:0000000:105, площадью 38 042 487 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район и 58:15:0000000:227, площадью 11 830 098 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район, стоимостью 150 000 000 руб.

При заключении договора купли-продажи выполнены условия о преимущественном праве покупки земельных участков субъектом Российской Федерации – обращение продавца к Правительству Пензенской области и отказ последнего от покупки (том 4, л. д. 80-81).

По акту приема-передачи от 09.12.2022 (том 4, л. д. 84) покупателю – ФИО1 переданы земельные участки с кадастровыми номерами 58:15:0000000:105, площадью 38 042 487 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район и 58:15:0000000:227, площадью 11 830 098 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район.

Договор купли-продажи содержит в себе условие об имеющемся ограничении земельных участков в виде аренды у ООО «Агро Эко» - п. 1.2 договора.

По договору мены земельных участков от 09.12.2022 (том 5, л. д. 4-10), заключенному между АО «Областной агропромышленный холдинг» и ФИО1, последнему переданы земельные участки с кадастровыми номерами: 58:15:0000000:226, площадью 70 540 349 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:187, площадью 724 516 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:188, площадью 915 773 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:189, площадью 359 714 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:190, площадью 234 373 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:191, площадью 617 780 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район.

По акту приема-передачи от 09.12.2022 (том 5, л. д. 11-15) спорные земельные участки переданы ФИО1

Договор мены содержит в себе условие об имеющемся ограничении земельных участков в виде аренды у ООО «Агро Эко».

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности 21.12.2022 собственником земельных участков с кадастровыми номерами: 58:15:0480501:187, площадью 724 516 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:188, площадью 915 773 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:189, площадью 359 714 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:190, площадью 234 373 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:191, площадью 617 780 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0000000:226, площадью 70 540 349 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0000000:105, площадью 38 042 487 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район и 58:15:0000000:227, площадью 11 830 098 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район, является ФИО1

Соглашениями от 20.12.2022 и от 09.01.2023 (том 4, л. д. 28-31) о замене стороны по договорам аренды земельных участков с/х назначения от 16.08.2013 № 7 и от 22.04.2022 права и обязанности арендодателя по договорам перешли к гр. ФИО1 соответственно с 20.12.2022 и с 08.01.2023.

09 февраля 2023 года между ФИО1 – продавцом, и ООО СП «Юреево» - покупателем, заключены договоры купли-продажи земельных участков № 1 и № 2 (том 1, л. <...>).

По условиям заключенных договоров истцу – покупателю, проданы земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 58:15:0480501:187, площадью 724 516 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:188,

площадью 915 773 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:189, площадью 359 714 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:190, площадью 234 373 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:191, площадью 617 780 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0000000:226, площадью 70 540 349 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0000000:105, площадью 38 042 487 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район и 58:15:0000000:227, площадью 11 830 098 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район, стоимостью 520 000 000 руб.

По актам приема-передачи от 09.02.2023 (том 1, л. <...>) истцу переданы спорные земельные участки.

При продаже спорных земельных участков ФИО1 соблюдено условие о праве преимущественной покупки субъекта Российской Федерации обращение продавца к Правительству Пензенской области и отказ последнего от покупки (том 4, л. <...>).

Кроме того, договоры купли-продажи содержат в себе сведения об имеющемся ограничении в виде аренды у ответчика спорных земельных участков, поскольку истцу была передана вся документация, в том числе и договоры аренды земельных участков.

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности истец является собственником следующих земельных участков с кадастровыми номерами: 58:15:0480501:187, площадью 724 516 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:188, площадью 915 773 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:189, площадью 359 714 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8

район; 58:15:0480501:190, площадью 234 373 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0480501:191, площадью 617 780 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0000000:226, площадью 70 540 349 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район; 58:15:0000000:105, площадью 38 042 487 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район и 58:15:0000000:227, площадью 11 830 098 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, ФИО8 район, что подтверждается выписками из ЕГРН (том 1, л. д. 109-150, том 2, л. д. 1-95). Следовательно, с момента приобретения спорных земельных участков истцу были известны положения условий договоров относительно размера арендной платы.

Уведомлениями от 01.03.2023 (том 1, л. <...>) истец известил ответчика о замене арендодателя по договорам аренды земельных участков от 16.08.2013 и от 22.04.2014, а также предложил ответчику рассмотреть возможность увеличения размера арендной платы по договорам до 4 000руб. за гектар в связи с несоответствием размера рыночным условиям и с целью соблюдения баланса интересов сторон.

Поскольку ответчиком данное предложение не принято – письмо от отказе от 24.04.2023 (том 1, л. д. 21), истцом в его адрес направлены претензии с дополнительными соглашениями (том 1, л. д. 14-20) об увеличении размера арендной платы по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 16.08.2013 № 7 до 45 207 000 руб. с НДС в год, 11 301 750 руб. с НДС в квартал, 3 767 250 руб. с НДС в месяц, и по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 22.04.2014 б/н до 30 522 000 руб. с НДС в год, 7 630 500 руб. с НДС в квартал, 2 543 500 руб. с НДС в месяц.

Не подписание ответчиком дополнительных соглашений явилось основанием для обращения истца в суд с требованием о внесении изменений в

договоры аренды земельных участок от 16.08.2013 № 7 и от 22.04.2014 в части установления размера арендной платы по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 16.08.2013 № 7 до 45 207 000 руб. с НДС в год, 11 301 750 руб. с НДС в квартал, 3 767 250 руб. с НДС в месяц, и по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 22.04.2014 б/н до 30 522 000 руб. с НДС в год, 7 630 500 руб. с НДС в квартал, 2 543 500 руб. с НДС в месяц, которая определена отчетами об оценке, выполненными специалистом ООО «Правовой центр судебной экспертизы» (том 2, л. д. 108-150, том 3, л. д. 1-146, том 4, л. д. 1-27). Свое требование истец обосновывает тем, что в данном случае имеются факты, которые в совокупности представляют собой существенные обстоятельства, в силу которых можно внести изменения в договоры аренды земельных участков на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такими фактами, по его мнению, являются изменение сторон договора – смена государственной собственности на частную, существенное изменение стоимости сельскохозяйственной продукции и изменение курса доллара по отношению к рублю.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает на то, что в данном случае не имеется оснований для изменения условий договоров аренды в части увеличения размера арендной платы в 15 раз от установленной договорами. По его мнению, изменение собственника земельного участка не является существенным обстоятельством для внесения изменений в договоры. Действительно, стоимость сельскохозяйственной продукции несколько выросла, но незначительно и не в разы. Ответчиком затрачены значительные денежные средства для приведения земельных участков в надлежащее состояние, поскольку они были залесены, и не могли использоваться по назначению. Условиями договоров предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы с учетом инфляционных процессов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по договорам аренды по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса. В соответствии с данной нормой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной

стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В данном случае на момент заключения договоров аренды истец не являлся арендодателем спорных земельных участков, ими выступали АО «Областной агропромышленный холдинг» и АО «Пензенский областной земельный резерв», которые являлись собственниками земельных участков. Истец приобрел спорные земельные участки у ФИО1 по договорам купли-продажи. На момент приобретения истец был осведомлен об имеющихся ограничениях в виде аренды, условия договоров аренды ему также были известны. Таким образом, на момент приобретения земельных участков истцом они находились в частной собственности. При этом суд отмечает, что и на момент заключения договоров аренды в 2013 и 2014 годах, земельные участки также находились в частной собственности. Доказательств того, что они являлись государственной собственностью, истец в материалы дела не представил. Напротив, представленные в материалы дела третьим лицом – Правительством Пензенской области, выписки из ЕГРН (том 4, л. д. 91-106) в отношении спорных земельных участков, подтверждают их нахождение в собственности АО.

Исходя из фактических обстоятельств данного спора, суд считает, что смена собственника земельных участков, не является основанием для внесения

изменений в договоры аренды с использованием правового механизма, предусмотренного статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, повышение курса валюты, о чем указывает истец как на один из факторов существенного изменения обстоятельств, само по себе не свидетельствует о том, что изменилось соотношение имущественных интересов сторон, установленные договорами аренды. В связи с этим изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, которое является основанием для изменения договора в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанное обстоятельство подтверждается Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).

Также не является существенным изменением обстоятельств в соответствии с положениями ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации увеличение стоимости сельскохозяйственной продукции, поскольку исходя из буквального толкования норм гражданского права, изложенных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Более того, в рассматриваемых договорах аренды содержатся условия о возможном изменении размера арендной платы арендодателем исходя из уровня инфляции. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований: либо когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Несогласие истца с размером арендной платы, которая определена условиями договоров аренды, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что доказательств наличия оснований, при которых договор мог быть изменен в соответствии с условиями ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание то обстоятельство, что стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договорам аренды, а доказательства наличия совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 Гражданского кодекса условий для изменения договора аренды в судебном порядке истец в материалы дела не представил, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований со ссылкой на ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд отмечает, что то при заключении договоров аренды земельных участков от 16.08.2013 и от 22.04.2014 в приложениях № 1 стороны

согласовали методику определения размера арендной платы за земельные участки по определенной формуле, и данная методика стала условием договоров аренды о размере арендной платы. Изменения в договоры аренды в установленном законом порядке не внесены. Увеличение размера арендной платы, которого добивается истец, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением порядка определения арендной платы, устанавливаемой на основании отчета об оценке рыночной стоимости, что не соответствует условиям заключенных договоров.

Изначально, истец ссылался на то, что арендная плата, установленная договорами, не покрывает его расходов по оплате земельного налога. Материалами дела указанный довод истца не подтвержден. Из представленных истцом сведений о сумме земельного налога, которая составляет чуть более миллиона рублей, следует, что он полностью покрывается арендными платежами, размер которых в год составляет более пяти миллионов рублей.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условиями договоров аренды от 16.08.2013 и от 22.04.2014 размер арендной платы на 2021 год определен в сумме 3 611 056 руб. 44 коп. и 1 515 963 руб. 36 коп. соответственно. Пунктом 4. 5 договоров предусмотрено увеличение размера арендной платы на величину, равную 1,5 коэффициента уровня инфляции РФ за предыдущий календарный год. Ответчик не возражает изменить размер арендной платы с учетом указанного пункта договора.

Истцом заявлено требование о внесении изменений в договоры в части установления арендной платы по договорам аренды от 16.08.2013 и от

22.04.2014 в размере в год 45 207 000 руб. и 30 522 000 руб., что в десятки раз превышает установленный договорами размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданское законодательство не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поведение одной из сторон может быть признано судом недобросовестным при установлении очевидного отклонения действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Суд, с учетом заявленных истцом требований о внесении изменений в договоры аренды земельных участков от 16.08.2013 и от 22.04.2014, в части установления арендной платы в размере 45 207 000 руб. и 30 522 000 руб. в год, что в десятки раз превышает установленный договорами размер арендной платы, считает, что действия истца в данном случае нельзя признать добросовестными, он злоупотребляет своими правами.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в

защите принадлежащего ему права (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного арбитражный суд считает, что иск заявлен неправомерно и удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине отнести на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь ст. 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Юреево» (ОГРН <***>, ИНН <***>) оставить без удовлетворения, расходы по госпошлине отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья З.Н. Павлова