Решение от 6 февраля 2018 г. по делу № А11-7459/2017

г. Владимир

"06" февраля 2018 г. Дело № А11-7459/2017

Резолютивная часть решения объявлена 06.02.2018.
Решение в полном объеме изготовлено 30.01.2018.

Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Кочешковой М. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Фудсервис", <...>,

к Государственному бюджетному учреждению "Управление административными зданиями администрации Владимирской области", <...>,

о признании сделки по изменению в одностороннем порядке условий договора аренды от 25.04.2016 № 35 о размере арендной платы, оформленной уведомлением ГБУ "Управление административными зданиями администрации Владимирской области" от 19.04.2017 № УАЗО-891-01/04, недействительной,

при участии:

от истца: ФИО2 (доверенность от 30.06.2017 сроком действия 3 года);

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 23.01.2018 № УАЗО-211-01/07 сроком действия 1 год),

установил.

Истец, общество с ограниченной ответственностью "Фудсервис", г.Владимир (далее - ООО "Фудсервис"), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к ответчику, Государ-ственному бюджетному учреждению "Управление административными зданиями администрации Владимирской области", г. Владимир (далее – ГБУ УАЗО), о признании сделки по изменению в одностороннем порядке условий договора аренды от 25.04.2016 № 35 о размере арендной платы, оформленной уведомлением ГБУ "Управление административными зданиями администрации Владимирской области" от 19.04.2017 № УАЗО-891-01/04, недействительной.

Ответчик в отзыве на иск от 04.12.2017 № УАЗО-2146-01/07 просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. При этом указал на правомерность направления уведомления от 19.04.2017 в адрес истца.

Рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

25.04.2016 между сторонами по делу подписан договор № 35 аренды государственного недвижимого имущества (объекта культурного наследия), закрепленного за государственным бюджетным учреждением на праве оперативного управления.

Из пункта 4.6 договора следует, что размер арендной платы (приложение № 3 к договору) пересматривается арендодателем водностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, и принимается арендатором в безусловном порядке на основании письменного уведом-ления арендодателя, направляемого арендатору заказным письмом или вручаемого под расписку.

19.04.2017 ГБУ УАЗО направило в адрес ООО "Фудсервис" уведомление № УАЗО-891-01/04, в котором сообщило об изменении арендной платы с 25.04.2017 согласно приложению № 1; сумма ежемесячной арендной платы с НДС составит 294 528 руб.

По мнению истца, у арендодателя не имелось оснований для повышения арендной платы по названному договору; сделка по изменению в одностороннем порядке условий договора аренды от 25.04.2016 № 35 о размере арендной платы, оформленная уведомлением от 19.04.2017 № УАЗО-891-01/04, является недействительной (оспоримой) в соответствии со статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд считает требования истца необоснованными, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспаримой.

Согласно протоколу аукциона на право заключения договора аренды государственного недвижимого имущества, закрепленного за государст-венным бюджетным учреждением "Управление административными зданиями администрации Владимирской области" на праве оперативного управления, по адресу: <...>, от 06.04.2016 № 21, победителем аукциона признано ООО "Фудсервис".

Из пункта 1.1 договора от 25.04.2016 № 35, заключенного между сторонами по делу, следует, что арендодатель (ответчик) передает, а арендатор (истец) принимает во временное владение и пользование государственное недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности Владимирской области (далее - арендуемое имущество): нежилые помещения 1-го этажа № 87, 87а, 88, 88а, 90, 90а, 90б, 90в, 91, 92, 93, 94, 95, расположенное по адресу: <...>, "Здание Торговых рядов. Гостиный двор 1787-1792 гг.", являющееся памятником федерального значения; для организации общественного питания. Общая площадь передаваемого в аренду имущества - 301,4 кв. м.

Состав и расположение арендуемого имущества определяются в приложениях № 2, № 4 к договору (пункт 1.2 договора).

Указанное имущество находится в собственности Владимирской области и закреплено на праве оперативного управления за Учреждением (свидетельство о государственной регистрации права от 14.01.2014 серия 33 АЛ № 730090).

Арендуемое имущество было передано арендатору арендодателем по передаточному акту от 25.04.2016 на основании пункта 1.2 договора.

Из пунктов 2.1, 2.2 договора следует, что настоящий договор действует по 24 апреля 2021 года включительно. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 4.1 договора при подписании настоящего договора за аренду имущества, указанного в пункте 1.1 договора, устанавливается оплата в сумме 3 213 031 руб. 30 коп. в год с НДС, в том числе: арендная плата: 2 722 907 руб. 88 коп., НДС: 490 123 руб. 42 коп. Сумма ежемесячной платы составляет 267 752 руб. 61 коп. арендная плата 226 908 руб. 99 коп., НДС 40 843 руб. 62 коп.

Пунктом 4.6 договора аренды № 35 предусмотрено, что размер арендной платы (приложение № 3) к договору пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и принимается арендатором в безусловном порядке на основании письменного уведомления арендодателя, направляемого арендатором заказным письмом с уведомлением или вручаемого под расписку.

Приложением № 3 к договору определено, что расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком расчета годовой арендной платы за пользование объектами государственного недвижимого имущества Владимирской области, утвержденным постановлением Губернатора области от 19.03.2009 № 211, и постановлением администрации Владимирской области от 21.12.2015 № 1280.

На основании указанного пункта договора аренды в адрес истца было направлено уведомление от 19.04.2017 № УАЗО-891-01/04 об изменении арендной платы с 25.04.2017.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обяза-тельства, связанного с осуществлением его сторонами предпринима-тельской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Кодекса).

На основании пунктов 1, 4 статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из пункта 3 статьи 614 Гражданского Кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. (пункт 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Пунктом 12 "Порядка расчета годовой арендной платы за пользование объектами государственного недвижимого имущества Владимирской области", утвержденного постановлением Губернатора области от 19.03.2009 № 211, предусмотрено, что пересмотр (перерасчет) арендной платы производится в следующих случаях и порядке:

1) при частичном изменении состава арендуемого имущества;

2) один раз в год по договорам аренды со сроком действия более одного года:

-при изменении настоящего порядка;

-при изменении расчетных коэффициентов, если арендная плата установлена на основании расчета;

-при изменении размера минимальной ставки за 1 квадратный метр в год;

-если арендная плата была установлена на основании рыночной оценки или по результатам торгов, пересмотр ее производится с учетом коэффициента перерасчета в порядке, определенном договором аренды.

Таким образом, пунктом 12 постановления Губернатора области от 19.03.2009 № 211 и пунктом 4.6 договора аренды № 35 предоставлено право арендодателю изменить арендную плату в одностороннем порядке с учетом коэффициента перерасчета.

Коэффициент перерасчета арендной платы, учитывающего инфляцию, составляет 1,1 и утвержден пунктом 9 постановления администрации Владимирской области от 13.01.2017 № 5 "Об утверждении на 2017 год численных значений коэффициентов для расчета годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в государственной собственности Владимирской области".

В пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государст-венным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения приме-няются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Согласно пункту 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации (например, на коэффициент инфляции) в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

На основании изложенного арбитражный суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца в связи с отказом последнему в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, г.Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М. Ю. Кочешкова