Решение от 9 августа 2018 г. по делу № А61-2408/2018

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5

http://alania.arbitr.ru, e-mail: info@alania.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

№ А61-2408/2018
г. Владикавказ
09 августа 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 02.08.2018 Решение в полном объеме изготовлено 09.08.2018 Арбитражный суд РСО-Алания в составе

Судьи Ясиновской Т.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильченко Д.Ю. и секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного коммерческого банка «1Банк» (публичное акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику – Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 318151300000281, ИНН <***>) третьи лица – ФИО3

Общество с ограниченной ответственностью «Лея» ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РСО-Алания

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

В судебном заседании 26.07.2018 объявлялся перерыв до 02.08.2018. при участии до перерыва:

от истца – ФИО4 по доверенности от 22.07.2016 № 15АА0545895 от ответчика – ФИО2 (личность судом установлена)

от третьих лиц – не явились при участии после перерыва:

от истца – ФИО4 по доверенности от 22.07.2016 № 15АА0545895 от ответчика – ФИО2 (личность судом установлена)

от третьих лиц – не явились

установил:

Акционерный коммерческий банк «1Банк» (публичное акционерное общество) обратился в Арбитражный суд РСО-Алания с исковым заявлением к

Индивидуальному предпринимателю Кульчиевой Марине Васильевне (третье лицо - Цамакаева Фатима Владимировна) об истребовании из незаконного владения следующего имущества:

- нежилое помещение (Литер А), назначение: нежилое (подвал), общей площадью 350,8 кв. м., этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольный этаж: № 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 65, 66, 67, 68 подвал: № 47, 48, 49, 50, 59, 60, 61, 62, 63, 64, адрес объекта: <...>, кадастровый или условный номер 15-15-09/110/2011-284;

- нежилое помещение (Литер А), назначение: нежилое (подвал), общей площадью 307,2 кв. м., этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольный этаж: № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 подвал № 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, адрес объекта: <...>, кадастровый или условный номер 15-1509/110/2011-286;

- нежилое помещение (Литер А), назначение: нежилое (подвал), общей площадью 343,2 кв. м., цокольный этаж, подвал, номера на поэтажном плане цокольный этаж: № 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 40, 41, 42, 43, 44,45, 46 подвал № 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, адрес объекта: <...>, кадастровый или условный номер 15-15-09/110/2011-287.

Определением от 05.06.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью «Лея», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РСО-Алания.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания до перерыва, в том числе путем размещения информации на сайте Арбитражного суда РСО-Алания, явку своих представителей не обеспечили.

Судебное заседание до перерыва проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.

Через канцелярию суда от истца поступило уточнение исковых требований с письменными пояснениями (вх. от 24.07.2018), в которых истец просил обязать ответчика освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, принадлежащее Акционерному коммерческому банку «1Банк» (публичному акционерному обществу) на праве собственности, а именно: часть нежилого помещения (Литер А), назначение – нежилое (подвал), общая площадь 350,8 кв.м.), этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольного этажа - № 55 площадью 31 кв.м., № 56 площадью 8,1 кв.м., № 57

площадью 2,6 кв.м., адрес объекта: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Цоколаева, д.32, корпус 2, с кадастровым или условным номером 15-15-09/110/2011-284.

При этом истец уточнил, что просит освободить указанное помещение в

30-дневный срок со дня вступления судебного акта по делу в законную силу.

Ответчик подтвердил, что занимает указанные помещения и пояснил, что помещение № 55 является магазином, № 56 – складом моющих средств, № 57 – туалетом.

Суд определил заявление истца удовлетворить, уточнения требований с учетом пояснений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принять.

Истец пояснил, что ответчик занимает помещения цокольного этажа, а не подвала.

Ответчик пояснил, что в момент передачи спорного имущества ФИО3 по договору безвозмездного пользования от 04.05.2016 ответчик указанные помещения уже занимал.

Истец поддержал заявленные исковые требования с учетом принятых судом уточнений и пояснил, что договор безвозмездного пользования имуществом ПАО АКБ «1Банк» от 04.05.2016, заключенный между истцом и ФИО3, является действующим; спорное имущество было передано ФИО3 формально временной администрацией банка; конкурсный управляющий истца в начале 2018 года провел выездную проверку, в ходе которой был установлен факт незаконного владения имуществом ответчиком; в отношении ФИО3 по результатам проверки никаких действий не предпринималось.

Через канцелярию суда от ответчика поступили письменные пояснения по делу (вх. от 23.07.2018), в которых ответчик указал, что у ООО «Лея» им было арендовано пустое спорное помещение, которое впоследствии было ответчиком облагорожено, отремонтировано и оборудовано под продуктовый магазин, в котором в настоящее время ответчиком осуществляется оптово-розничная торговля.

Суд приобщил поступившие от сторон документы к материалам дела. Суд предложил сторонам обсудить возможность мирного урегулирования спора.

В этой связи для представления истцом дополнительных доказательств по делу суд в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил перерыв в судебном заседании 26.07.2018 до 02.08.2018.

Информация о перерыве размещена на сайте Арбитражного суда РСО-Алания.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания после перерыва, явку своих представителей не обеспечили.

Судебное заседание после перерыва проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании после перерыва стороны пояснили, что мирного урегулирования спора не достигли.

Истец представил произведенную им видеозапись спорного помещения. Суд и стороны обозрели указанную видеозапись в судебном заседании. При этом ответчик подтвердил, что на видеозаписи зафиксирован его магазин.

Стороны пояснили, что видеозапись произведена 29.07.2018 в 15 часов 00 минут.

Суд приобщил цифровой носитель с видеозаписью к материалам дела.

Истец указал, что в уточненных требованиях (вх. от 24.07.2018) им допущена описка при указании кадастрового (условного) номера спорного помещения, и просил вместо «с кадастровым или условным номером 15-15-09/110/2011-284» читать «с кадастровым (условным) номером 15:09:0040401:3967».

Суд определил ходатайство истца удовлетворить, учесть указанную описку.

В судебном заседании истец представил сведения с сайта Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания, согласно которым исковое заявление ФИО3 к ИП ФИО2 о возврате неосновательно приобретенного имущества, расположенного по адресу: <...> (копия имеется в материалах дела), было возвращено заявителю 27.12.2017 и по существу не рассматривалось.

Ответчик пояснил, что спорные помещения в настоящее время им не освобождены.

Истец поддержал исковые требования с учетом принятых судом уточнений. Ответчик иск не признал, просил в его удовлетворении отказать.

Заслушав мнения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Акционерным коммерческим банком «1Банк» (ПАО) (Кредитор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Лея» (Заемщик, Залогодатель) заключено соглашение об отступном

от 22.10.2015 № 1/2015, согласно которому Заемщик (он же Залогодатель) взамен исполнения обязательств Заемщика, вытекающих из договоров о кредитной линии (кредитных договорах) от 21.06.2013 № 60/01-2013 и дополнительных соглашений к нему, от 03.09.2014 № 77/11-2014 и дополнительных соглашений к нему, заключенных между

сторонами, предоставляет Кредитору отступное в порядке и на условиях, определенных Соглашением.

Согласно пункту 2.1. указанного соглашения в качестве отступного Залогодатель передает Кредитору в собственность следующее имущество:

- нежилое помещение (Литер А), назначение: нежилое (подвал), общей площадью 350,8 кв. м., этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольный этаж: № 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 65, 66, 67, 68 подвал: № 47, 48, 49, 50, 59, 60, 61, 62, 63, 64, адрес объекта: <...>, кадастровый или условный номер 15-15-09/110/2011-284, принадлежащее ООО «Лея» на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.06.2011 № Ru15301000-82, зарегистрированного Управлением Росреестра по РСО-Алания в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним под № 15-15-09/110/2011-284

от 26.07.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.07.2011, бланк серии 15АЕ № 964100;

- нежилое помещение (Литер А), назначение: нежилое (подвал), общей площадью 307,2 кв. м., этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольный этаж: № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 подвал № 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, адрес объекта:

<...>, кадастровый или условный номер

15-15-09/110/2011-286, принадлежащее ООО «Лея» на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.06.2011 № Ru15301000-82, зарегистрированного Управлением Росреестра по РСО-Алания в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним под № 15-15-09/110/2011-286

от 26.07.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.07.2011, бланк серии 15АЕ № 964101;

- нежилое помещение (Литер А), назначение: нежилое (подвал), общей площадью 343,2 кв. м., цокольный этаж, подвал, номера на поэтажном плане цокольный этаж: № 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 40, 41, 42, 43, 44,45, 46 подвал № 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, адрес объекта: <...>, кадастровый или условный номер 15-15-09/110/2011-287, принадлежащее ООО «Лея» на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.06.2011 № Ru15301000-82, зарегистрированного Управлением Росреестра по РСО-Алания в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним под № 15-15-09/110/2011-287 от 26.07.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.07.2011, бланк серии 15АЕ № 964102.

06.11.2015 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания зарегистрировало право собственности Акционерного коммерческого банка «1Банк» (ПАО) на указанные объекты недвижимости (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 06.11.2015

№ 15-15/001-15/001/011/2015-153/5 (кадастровый (условный) номер: 15:09:0040401:3947), № 15-15/001-15/001/011/2015-155/4 (кадастровый (условный) номер: 15:09:0040401:4070), № 15-15/001-15/001/011/2015-154/5 (кадастровый (условный) номер: 15:09:0040401:3967).

Согласно представленным ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РСО-Алания сведениям от 21.06.2018 нежилые помещения с указанными кадастровыми номерами принадлежат истцу на праве собственности, при этом ограничений прав и обременений объектов недвижимости не зарегистрировано.

Между Акционерным коммерческим банком «1Банк» (ПАО) (Поклажедатель) и гр. ФИО3 (Хранитель) заключен договор безвозмездного пользования имуществом ПАО АКБ «1Банк» от 04.05.2016, согласно которому Поклажедатель обязуется передать в безвозмездное временное пользование Хранителю имущество, перечень которого приведен в Приложении № 1 к договору.

Согласно Приложению № 1 к указанному договору в безвозмездное временное пользование Хранителю передано следующее имущество:

- нежилое помещение (Литер А), общей площадью 307,2 кв. м., этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольный этаж: № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 подвал № 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, адрес: <...>;

- нежилое помещение (Литер А), общей площадью 343,2 кв. м., цокольный этаж, подвал, номера на поэтажном плане цокольный этаж: № 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 40, 41, 42, 43, 44,45, 46 подвал № 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, адрес объекта:

<...>;

- нежилое помещение (Литер А), общей площадью 350,8 кв. м., этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольный этаж: № 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 65, 66, 67, 68 подвал: № 47, 48, 49, 50, 59, 60, 61, 62, 63, 64, адрес объекта: г. Владикавказ,

ул. Цоколаева, д. 32, корп. 2.

Указанное имущество было передано 04.05.2016 г. ФИО3 по акту приема-передачи имущества в безвозмездное пользование.

При этом в пункте 2 акта указано, что Хранитель и Поклажедатель совместно произвели осмотр передаваемого на хранение имущества, претензий по внешнему состоянию у сторон друг к другу не имеется.

По условиям договора безвозмездного пользования имуществом ПАО АКБ «1Банк» от 04.05.2016 Хранитель обязан хранить имущество в течение обусловленного договором срока; принять все необходимые меры для того, чтобы обеспечить сохранность переданного на хранение имущества; возвратить Поклажедателю то самое имущество, которое было передано ему на хранение; Хранитель не вправе без согласия Поклажедателя передавать имущество на хранение третьему лицу, за исключением случаев, когда он вынужден к этому силою обстоятельств в интересах Поклажедателя и лишен возможности получить его согласие. О передаче имущества на хранение третьему лицу Хранитель обязан незамедлительно уведомить Поклажедателя.

Согласно пункту 5.4. срок действия договора безвозмездного пользования имуществом составляет 12 месяцев с 04.05.2016 по 04.05.2017 и считается ежегодно продленным на тот же срок и на тех же условиях, если менее чем за 10 дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении.

В судебном заседании 26.07.2018 истец пояснил, что договор безвозмездного пользования имуществом ПАО АКБ «1Банк» от 04.05.2016 является действующим.

Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением пользования объектом культурного наследия или земельным участком, не подлежит государственной регистрации, поскольку такая регистрация не предусмотрена ни главой 36 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При этом срок, на который заключен договор, значения не имеет.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 23.05.2016 по делу

№ А61-1055/2016 Акционерный коммерческий банк «1Банк» (ПАО) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении истца по состоянию на 07.05.2018 лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, является представитель конкурсного управляющего ФИО5.

Представитель истца пояснил, что конкурсный управляющий истца в начале 2018 года провел выездную проверку, в ходе которой был установлен факт незаконного владения ответчиком имуществом, принадлежащим истцу на праве собственности.

Как указано в исковом заявлении, истец не имеет возможности осуществлять владение и пользование спорным имуществом, поскольку оно находится во владении и пользовании иных лиц. Какие-либо гражданско-правовые сделки по передаче ответчику

прав владения и (или) пользования имуществом между истцом и ответчиком не заключались. Таким образом, в настоящее время ответчик незаконно удерживает имущество, принадлежащее истцу, ограничивая его в правах пользования и распоряжения этим имуществом.

Истец направил к ответчику досудебное требование об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владикавказ,

ул. Цоколаева, д.32, корп.2, которое согласно отчету об отслеживании почтового отправления с идентификатором № 36200121319035 ответчиком получено не было.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд РСО-Алания с иском к ответчику об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения, принадлежащего Акционерному коммерческому банку «1Банк» (публичному акционерному обществу) на праве собственности, а именно: часть нежилого помещения (Литер А), назначение – нежилое (подвал), общая площадь 350,8 кв.м.), этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольного этажа - № 55 площадью 31 кв.м., № 56 площадью 8,1 кв.м., № 57 площадью 2,6 кв.м., адрес объекта: РСО-Алания, <...>, с кадастровым (условным) номером 15:09:0040401:3967, в 30-дневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу (уточненные требования).

Как пояснил ответчик и следует из материалов дела, 10.01.2014 Общество с ограниченной ответственностью «Лея» (Арендодатель) и Индивидуальный предприниматель ФИО2 (Арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения от 10.01.2014 (подлинник представлен ответчиком в материалы дела), согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение общей площадью 23 кв.м., расположенное по адресу: <...> (подъезд 3) с целью использования его в качестве мелкооптового магазина.

При этом согласно пункту 2.1.1. договора аренды нежилого помещения Арендатор обязуется в течение 5 рабочих дней со дня вступления договора в силу предоставить соответствующее помещение Арендатору в пользование.

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды нежилого помещения за пользование указанным в предмете договора помещением Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере 7000 рублей в месяц.

Согласно пункту 6.1. договора аренды нежилого помещения стоимость произведенного Арендатором ремонта или каких-либо улучшений в арендуемых помещениях возмещению не подлежат.

Согласно пункту 7.1. договора аренды нежилого помещения срок аренды по договору устанавливается с момента подписания договора сторонами и действует

до 10.01.2015.

Кроме того, ответчиком представлен подлинный договор аренды этого же нежилого помещения от 10.01.2015, срок аренды по которому устанавливается с 10.01.2015 по 09.01.2016.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения от 10.01.2014 подлежал государственной регистрации.

Доказательства государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 10.01.2014, а также акты приема-передачи имущества в аренду по договорам от 10.01.2014 и от 10.01.2015 в материалы дела не представлены.

Ответчик пояснил, что арендовал пустое помещение, которое впоследствии было им облагорожено, отремонтировано и оборудовано под продуктовый магазин, в котором в настоящее время ответчиком осуществляется оптово-розничная торговля.

Ответчик подтвердил, что в настоящее время занимает зафиксированные на представленной истцом видеозаписи помещения (часть нежилого помещения (Литер А), назначение – нежилое (подвал), общая площадь 350,8 кв.м.), этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольного этажа - № 55 площадью 31 кв.м., № 56 площадью 8,1 кв.м., № 57 площадью 2,6 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания,

<...>), указанные также в представленном истцом кадастровом паспорте от 05.05.2011 помещения общей площадью 350,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

При этом ответчик также пояснил, что акт приема-передачи имущества в аренду (пункт 2.1.1. договора) сторонами сделки не оформлялся; арендную плату ответчик платил наличными денежными средствами ФИО3, в настоящее время не платит никому, поскольку ООО «Лея» признано банкротом; доказательств уплаты арендной платы представить не может, поскольку внесение платежей документально не оформлялось; договоры аренды в регистрационной палате не регистрировались, так как о такой необходимости ответчику было неизвестно.

В судебном заседании 02.07.2018 истец пояснил, что о передаче в аренду ответчику спорного имущества при заключении соглашения об отступном от 22.10.2015 № 1/2015 Общество с ограниченной ответственностью «Лея» истца не уведомляло; после

заключения указанного соглашения и перехода права собственности на спорные помещения к истцу арендную плату истец от ответчика не получал.

Доказательств обратного в материалах дела не имеется, ответчик и третье лицо на таковые не ссылались.

Ответчик пояснил, что в момент передачи спорного имущества ФИО3 по договору безвозмездного пользования имуществом от 04.05.2016 ответчик указанные помещения уже фактически занимал.

Согласно пояснениям истца временной администрацией банка спорное помещение было передано ФИО3 по акту приема-передачи формально, поэтому на расположенный в нем продуктовый магазин указания в нем нет.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,

считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165).

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными) лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выражает согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды.

Как пояснил истец, в момент заключения соглашения об отступном от 22.10.2015 о договоре аренды, заключенном между Обществом с ограниченной ответственностью «Лея» и ответчиком, он не знал, доказательства его уведомления Обществом с ограниченной ответственностью «Лея» либо ответчиком в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах договор аренды нежилого помещения от 10.01.2014, не прошедший государственную регистрацию, в отношении истца силы не имеет.

Судом установлено, что договор аренды нежилого помещения от 10.01.2014, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Лея» и ответчиком государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел.

Факт передачи Обществом с ограниченной ответственностью «Лея» ответчику нежилого помещения площадью 23 кв.м. не доказан, соответствующий акт приема- передачи сторонами сделки не подписывался.

Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Индивидуализация имущества осуществляется посредством указания данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Как разъяснено в пункте 15 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся

сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Президиума ВАС РФ

от 18.05.2010 N 1404/10, от 08.02.2011 N 13970/10, согласно которому требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

В соответствии с пунктами 1.1. договоров аренды нежилого помещения

от 10.01.2014, от 10.01.2015 Арендодатель передает, а Арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение общей площадью 23 кв.м., расположенное по адресу: <...> (подъезд 3), с целью использования его в качестве мелкооптового магазина.

Вместе с тем в представленной истцом копии кадастрового паспорта спорного объекта недвижимости, в том числе на плане расположения помещения на этаже, нежилое помещение общей площадью 23 кв.м. отсутствует. Указание на расположение арендуемого помещения (подвал, цокольный этаж) в договорах аренды также отсутствует.

В соответствии с пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Поскольку не представлена какая-либо документация, позволяющая идентифицировать индивидуальные признаки помещения (стоимость арендуемого имущества, документы о принадлежности имущества арендодателю, акты

приема-передачи помещения к договорам и иные данные позволяющие индивидуализировать указанное помещение), суд полагает, что в отсутствие доказательств фактического исполнения договоров аренды нежилого помещения сторонами, как то передача имущества ответчику, предъявление арендодателем требований о внесении

платы за пользование имуществом, внесение ответчиком арендных платежей согласно условиям договоров, договоры аренды нежилого помещения от 10.01.2014, от 10.01.2015 не могут быть признаны заключенными.

Ответчиком представлена также копия договора аренды нежилого помещения от 10.01.2015 со сроком действия до 31.12.2019.

Однако с учетом непредставления оригинала указанного договора, нецелесообразности заключения 10.01.2015 двух договоров аренды одного и того же нежилого помещения, а также отсутствия государственной регистрации указанного договора со сроком действия более года, суд к представленному ответчиком документу относится критически.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что у ответчика отсутствуют правовые основания занимать спорные помещения.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику предоставлено право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником.

Цель предъявления такого иска - возврат конкретной вещи во владение лицу, доказавшему свои права на истребуемое имущество.

Таким образом, в предмет доказывания по спору об истребовании имущества из чужого незаконного владения входит установление одновременной совокупности следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на индивидуально определенное имущество; наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом.

Суд установил, что факт наличия у истца права собственности на спорное помещение, факт владения ответчиком указанными помещения, а также незаконность такого владения в отсутствие правовых оснований в процессе рассмотрения дела доказаны.

Третьи лица письменные позиции по иску в материалы дела не представили.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется согласно принципу состязательности. Это означает, что стороны в арбитражных судах обязаны сами защищать свои интересы: заявлять требования, приводить доказательства, обращаться с ходатайствами, а также осуществлять иные действия для защиты своих прав.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что требование истца к ответчику об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, а именно: части нежилого помещения (Литер А), назначение – нежилое (подвал), общая площадь 350,8 кв.м.), этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольного этажа - № 55 площадью 31 кв.м., № 56 площадью 8,1 кв.м., № 57 площадью 2,6 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>, с кадастровым (условным) номером 15:09:0040401:3967, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцу при принятии искового заявления к производству предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины.

Учитывая правила статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика следует взыскать 6000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318151300000281, ИНН <***>) освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, принадлежащее Акционерному коммерческому банку «1Банк» (публичному акционерному обществу) (ОГРН <***>, ИНН <***>) на праве собственности, а именно: часть нежилого помещения (Литер А), назначение – нежилое (подвал), общая площадь 350,8 кв.м.), этаж цокольный, подвал, номера на поэтажном плане цокольного этажа - № 55 площадью 31 кв.м., № 56 площадью 8,1 кв.м., № 57 площадью 2,6 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ,

ул. Цоколаева, д.32, корпус 2, с кадастровым (условным) номером 15:09:0040401:3967, в 30-дневный срок со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318151300000281, ИНН <***>) в доход федерального бюджета

6000 рублей госпошлины. Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно

получить соответственно на интернет-сайте Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru/ или Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.fassko.arbitr.ru/.

Судья Т.Д. Ясиновская