Решение от 1 февраля 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

02 февраля 2026 года Дело № А40-265541/2025-144-1916

Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2026 года Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Папелишвили Г. Н. при ведении протокола помощником судьи Фёдоровой Е. С. рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ИП ФИО1 к заинтересованному лицу: Управлению Росреестра по г. Москве третье лицо: ООО «Норма»

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации, оформленного

уведомлением от 06.11.2025 № КУВД-001/2025-42366433/7 (с учетом уточнения требований) при участии:

от заявителя: ФИО2 (удостоверение адвоката, доверенность от 01.04.2024)

от ответчика: ФИО3 (паспорт, доверенность от 28.01.2025 № Д-50/2025, диплом)

от третьего лица: ФИО2 (удостоверение адвоката, доверенность от 12.01.2024)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - ответчик, Управление) с требованиями:

- признать незаконным решение Управления Росреестра по г. Москве об отказе в совершении регистрационных действий, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации прав от 06 ноября 2025г. № КУВД-001/2025-42366433/7;

- обязать Управление Росреестра по г. Москве устранить нарушение прав и законных интересов ИП ФИО1 произвести государственную регистрацию Договора от 31.07.2025 № 1-0725/П-ДКПН передачи договора купли-продажи недвижимости от 26.11.2021 № 59-7405, заключенного между ООО «Норма» (поручитель) и ИП ФИО1

В судебном заседании суда представитель заявителя и поддержал доводы, содержащиеся в заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав доводы заявителя, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, 04.08.2025 ФИО1 обратилось в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением № КУВД-001/2025-42366433 о совершении регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 77:09:0005008:3954, по адресу: г. Москва, вн.тер.г. м.о. Беговой, пр-кт Ленинградский, д. 33А, пом. 64/1.

Предметом заявленных регистрационных действий была продажи доли в размере 45% в праве собственности на нежилое помещение, от собственника ООО "НОРМА" в пользу ИП ФИО1, на основании Договора от 31.07.2025 передачи №

1-0725/П-ДКПН договора купли-продажи недвижимости от 26.11.2021 № 59-7405, заключенного между ООО «Норма» (поручитель) и ФИО1 (должник).

Ранее, данный объект недвижимого имущества был арендован ООО "НОРМА" Департамента городского имущества г. Москвы, и позднее приобретён в собственность порядке Федерального закона "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

А именно - был подписан Договор купли-продажи от 26.11.2021 № 59-7405, по цене 11 460 000 рублей, с условием о рассрочке уплаты платежей, предусмотренных по договору, в течение семи лет со дня его заключения (п. 3.1, 3.2. Договора).

Платежи в оплату объекта подлежат перечислению до 2028 года, срок полной выплаты цены ещё не наступил, и до этого момента объект находится в залоге у Департамента городского имущества г. Москвы.

Договором предусмотрена возможность перевода прав и обязанностей покупателя на иное лицо без согласия, но с уведомлением залогодержателя.

На официальном интернет-портале https://www.mos.ru/, размещён рекомендуемый шаблон соглашения "о передаче договора купли-продажи", которым и воспользовался заявитель.

При обращении, ФИО1 представил Договор от 31.07.2025 передачи № 1-0725/П-ДКПН договора купли-продажи недвижимости от 26.11.2021 № 59-7405, между ООО «Норма» (поручитель) и ФИО1 (должник).

Управлением 06.11.2025 принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, оформленное уведомлением № КУВД-001/2025-42366433/7.

Не согласившись с указанными решением (уведомлением) об отказе, Общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о его оспаривании.

Суд при разрешении возникшего спора исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пп.3 п.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд. Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано

осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно с положениями Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации прав должна быть проведена правовая экспертиза представленных документов, а также установлено отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Исходя из вышеуказанных положений Закона о регистрации, решение о проведении, либо о приостановлении государственной регистрации прав или отказе в проведении государственной регистрации прав принимается по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Поскольку по смыслу и содержанию Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в установленном порядке в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным Федеральном законом порядке.

Вопреки доводам Управления Арбитражный суд г. Москвы отмечает следующее.

Как указано ранее, спорный объект недвижимости приобретён ООО «Норма» на основании Договора купли-продажи от 26.11.2021 № 59-7405, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы по цене 11 460 000 рублей, с условием о рассрочке уплаты платежей, предусмотренных по договору, в течение семи лет со дня его заключения (п. 3.1, 3.2. Договора).

В соответствии с п. 2.4 Договора купли продажи Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным пп. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю.

При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется)".

Во исполнение договора, письменное Уведомление было направлено в Департамент городского имущества города Москвы, а письмом от 15.11.2024 № ДГИ-

Э-172614/24-1 Департамент подтвердил получение такого уведомления в 10 абзаце письма: "Департамент подтверждает получение уведомления об отчуждении части выкупаемой по Договору недвижимости в пользу ИП ФИО1 (в размере 47,5% доли) и ФИО4 (6 размере 47,5% доли)".

Федеральный закон № 159-ФЗ в соответствии с ч. 1 ст. 1 регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества.

Однако указанный федеральный закон не содержит положений, регулирующих порядок распоряжения имуществом собственником после реализации им преимущественного права на приобретение, а равно не содержит каких-либо ограничений на такое распоряжение.

Не подлежат применению положения Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», на который ссылается ответчик как на основание отказа в регистрации перехода прав, для регулирования вопроса государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Так, статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» регулирует особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Она применяется к правоотношениям при наличии двух обязательных условий:

1. имущество находится в государственной или муниципальной собственности;

2. договоры предусматривают переход только права владения и (или) пользования, т.е. любого вещного права, кроме права собственности, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В связи с тем, что объект недвижимого имущества не является ни государственным, ни муниципальным имуществом, а находится в собственности ООО «Норма», который кроме прав пользования и владения имеет право распоряжения имуществом, указанные положения Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не подлежат применению.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Следовательно, в настоящем случае имеется совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований.

Судом рассмотрены все доводы ответчика, однако они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке и сроки.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины по заявлению, а также за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, изложенное в уведомлении от 06.11.2025 № КУВД-001/2025-42366433/7.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в десятидневный срок с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу осуществить государственную регистрацию прав на основании заявления № КУВД-001/2025-42366433.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (ИНН: <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>) 10 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>) из дохода федерального бюджета 5 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины, перечисленной по платежному поручению от 20.09.2025 № 31.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Г.Н. Папелишвили