Решение от 25 сентября 2024 г. по делу № А12-14775/2024

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Волгоград                                                                                               

«26» сентября 2024 года                                                                      Дело № А12-14775/2024

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности,

от ответчика: директора ФИО2,

от департамента: представителя ФИО3 по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Волгограда, Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда

об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решений, обязании заключить договоры аренды, 



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – истец, комитет) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с иском  к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» (далее – ответчик, общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:060035:4457, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования основаны на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Делу присвоен № А12-14775/2024.

В рамках дела № А12-15667/2024 общество обратилось с заявлением к комитету, в котором просило:

- признать незаконным решение, выраженное в письме от 20.12.2023 № 21-04-02/23924 об одностороннем отказе от договора аренды от 08.08.2016 № 2040-В земельного участка, общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...>;

- признать незаконным решение, выраженное в письме от 20.12.2023 № 21-04-02/23923 об одностороннем отказе от договора аренды от 08.08.2016 № 2041-В земельного участка, общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...>;

- признать незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 04.06.2024 № 21-04-02/10249, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка, общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...>;

- признать незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка, общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...>;

- обязать комитет устранить допущенные нарушения путем направления обществу проекта договора аренды земельного участка общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...> на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу;

- обязать комитет устранить допущенные нарушения путем направления обществу проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от 01.08.2024 суд объединил в одно производство дела № А12-14775/2024 и № А12-15667/2024, присвоив объединенному делу номер № А12-14775/2024.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент по градостроительству  и архитектуре администрации Волгограда, администрация Волгограда.

В отзыве комитет возражал против удовлетворения встречных требований по приведенным основаниям.

В судебном заседании представитель комитета поддержала первоначальные требования в полном объеме, возражала против удовлетворения встречных требований.

Представитель общества возражал против удовлетворения первоначального иска, поддержал встречные требования.

Представитель Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда поддержала правовую позицию комитета, указал на то, что на основании постановления от 19.07.2024 № 805 разрешение на строительство от 25.04.2022 № 34-RU 34301000-6223-2022 отменено.

Изучив материалы дела, доводы первоначального и встречных требований, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 08.08.2016 между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Родниковая Долина» (арендатор) заключен договор № 2040-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848, площадью 15 139 кв.м., с разрешенным использованием: торгово-развлекательный центр, местоположением: <...> для строительства торгово-развлекательного центра.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 25.05.2021.

На основании дополнительного соглашения № 1 от 25.12.2018 произведена замена арендатора на ООО «Стройсимметрия».

06.11.2020 на основании частей 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» между сторонами заключено дополнительное соглашение № 2, в соответствии с которым срок действия арендных отношений продлен до 25.05.2024.

08.08.2016 между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Родниковая Долина» (арендатор) заключен договор № 2041-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2849, площадью 3 162 кв.м., с разрешенным использованием: коммунальное обслуживание, местоположением: <...> для коммунального обслуживания.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 25.05.2021.

На основании дополнительного соглашения № 1 от 06.11.2020 произведена замена арендатора по договору № 2041-В на ООО «Стройсимметрия», продлен срок действия договора до 25.05.2024.

25.04.2022 обществу выдано разрешение на строительство № 34-RU 34301000-6223-2022, которым предусмотрено возведение торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Родниковая, 2 этап, общей площадью 11 953, 66 кв.м. Срок действия разрешения – до 13.11.2024.

22.07.2022 за ООО «Стройсимметрия» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:060035:4457, степенью готовности 27%, площадью застройки 6250,7 кв.м., проектируемое назначение: торгово-развлекательный центр, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060035:2848.

22.12.2023 комитет направил в адрес общества письмо № 21-04-02/23924, в котором уполномоченный орган уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды № 2040-В с 25.05.2024.

Также 22.12.2023 комитет направил в адрес общества письмо № 21-04-02/23923, в котором уполномоченный орган уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды № 2041-В с 25.05.2024.

23.05.2024 общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для завершения строительства объекта.

23.05.2024 общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2849 на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, для размещения объектов коммунального обслуживания для обеспечения работы торгово-развлекательного центра.

Письмами от 31.05.2024 № 21-04-02/9967 и от 04.06.2024 № 21-04-02/10249 комитет отказал в предоставлении испрашиваемых земельных участков в аренду.

Комитет, полагая, что действие договора аренды № 2040-В прекращено, обратился в суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество, в свою очередь, обратилось со встречными требованиями о признании незаконными отказов от договоров, отказов в предоставлении земельных участков в аренду на новый срок и обязании заключить договоры аренды спорных земельных участков.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 № 8467/10, от 06.09.2011 № 4275/11, от 19.06.2012 № 2665/12, от 07.02.2012 № 12573/11, от 24.07.2012 № 5761/12, от 09.10.2012 № 5377/12 и от 10.12.2013 № 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

На основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Как следует из статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды земельных участков № 2040-В, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, истек 25.05.2024.

06.06.2024 в Арбитражный суд Волгоградской области поступил иск комитета об изъятии спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, то есть до истечения шестимесячного срока с даты прекращения действия договоров аренды.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

При этом, в отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, установлено, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Судом установлено, что обществу администрацией Волгограда было выдано разрешение на строительство от 25.04.2022 № 34-RU 34301000-6223-2022 сроком действия до 13.11.2024, согласно которому осуществляется строительство спорного торгово-развлекательного центра.

Согласно пункту 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, устанавливая срок действия разрешения на строительство до 13.11.2024, публичное образование фактически выразило согласие на осуществление строительства объекта до указанной даты.

Суд отмечает, действующее законодательство разделяет понятия «освоение» и «использование» земельного участка; под освоением участка, предоставленного для целей строительства, понимается подготовительный этап, связанный с подготовкой документации, без которой осуществление строительства невозможно, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства; трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, следует исчислять с момента выдачи разрешения на строительство.

При этом время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом конкретном случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта, его уникальности, условий договора аренды.

Суд принимает во внимание, что:

- права и обязанности по договору аренды № 2040-В перешли к ООО «Стройсимметрия» в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 25.12.2018;

- положительные заключения экспертиз проектной документации были выданы 30.06.2021 и 04.10.2021;

- разрешение на строительство выдано уполномоченным органом 25.04.2022;

- право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 22.07.2022;

- планируемый к возведению объект капитального строительства площадью застройки 6250,7 кв.м. относится к категории высокой сложности, предусматривающей повышенные требования к проектированию и строительства.

При этом, дополнительное соглашение №2 от 06.11.2020 о продлении срока договора аренды № 2040-В до 25.05.2024 не является продлением договора по смыслу положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Часть 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусматривает, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды.

Таким образом, продление договора аренды №2040-В земельного участка до 25.05.2024 было осуществлено в соответствии с положениями закона, введенного в связи с появлением новой короновирусной инфекцией COVID-19.

При этом, принимая федеральный закон № 98-ФЗ, законодатель императивно установил обязанность органов государственной власти продлевать договоры аренды.

Исходя из анализа статей 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая правовую позицию, выраженную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. При этом, обоснованность отказа от договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды, при этом время, необходимое для освоения земельного участка, не включается в максимальный период времени использования земельного участка в целях строительства.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 по делу № 305-ЭС16-2309 указано, что отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора -            арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 определения от 06.10.2015 № 2317-0).

Учитывая установленные судом обстоятельства, в частности, период освоения обществом спорного земельного участка, предъявление настоящего иска комитетом в период действия разрешения на строительство объекта, предпринимаемые арендатором меры по его освоению, в том числе, внесение арендных платежей по договору, а также наличие у него права на продление арендных отношений, суд не усматривает оснований для удовлетворения первоначальных требований об изъятии объекта незавершенного строительства.

То обстоятельство, что 19.07.2024 (то есть после инициирования настоящего судебного разбирательства) администрацией принято постановление об отмене ранее выданного разрешения на строительство № 34-RU34301000-6223-2022 по мотиву истечения срока действия договора аренды № 2040-В, не является существенным для рассматриваемого спора, поскольку судом констатировано наличие у арендатора права на продление арендных отношений, что, в свою очередь, может послужить основанием для реализации обществом права на продление разрешения на строительство объекта.

Относительно требований, касающихся договора аренды № 2041-В, суд отмечает следующее.

В соответствии с договором аренды №2041-В от 08.08.2016 ООО «Родниковая долина» был предоставлен земельный участок, площадью 3 162 кв.м, кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенный по адресу: <...> с разрешенным использованием: коммунальное обслуживание сроком с 25.05.2021.

В соответствии с дополнительным соглашением от 06.11.2020 была заменена сторона арендатора по договору - ООО «Стройсимметрия», срок договора аренды был продлен до 25.05.2024.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды.

23.05.2024,  в срок действия договора аренды №2041-В, ООО «Стройсимметрия» обратилось в Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 3 162 кв.м, кадастровый номер 34:34:060035:2849 на новый срок.

В соответствии с ответом от 31.05.2024 №21-04-02/9967 заявителю было отказано в предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка на новый срок в связи с тем, что заявителю было направлено уведомление о прекращении договора аренды, отсутствии оснований для предоставления в аренду земельного участка без проведения торгов.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора, договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

При этом сторона, которой Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Исходя из правовой позиции Верховного суда РФ, злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права. При этом непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Оценивая действия сторон, как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1          Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ).

В соответствии со сведениями ЕГРН в отношении земельного участка кадастровый номер 34:34:060035:2849 участок имеет вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание.

Согласно пункту 10.4 договора аренды №2041-В на земельном участке расположены инженерные коммуникации воздушная линия электропередачи и водопровод, пункт полигонометрии мелкого заложения первого разряда.

Данные обременения подтверждаются сведениями ЕГРН в отношении данного земельного участка.

Данные инженерные коммуникации используются в целях обеспечения строительства объекта недвижимости - торгово-развлекательного центра в соответствии с договором аренды от 08.08.2016 № 2040-В земельного участка площадью 15 139 кадастровый номер 34:34:060035:2848, заключенного между Комитетом и ООО «Стройсимметрия».

Таким образом, односторонний отказ от договора аренды №2041-В влечет невозможность использования заявителем земельного участка по договору аренды №2040-В в соответствии с его видом разрешенного использования (строительство торгово-развлекательного центра) и исключает окончание строительства объекта недвижимости на нем. Оба земельных участка технически взаимосвязаны и спорный земельный участок с кадастровым номером 34:34:060035:2849 обеспечивает осуществление деятельности по строительству объекта на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060035:2848.

Поскольку предметом аренды являются земельные участки, предоставленные заявителю для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об обоснованности встречных требований в части признания незаконными отказов комитета, выраженных в письмах от 04.06.2024 № 21-04-02/10249 и от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, а также возложении обязанности на комитет по заключению новых договоров аренды в отношении спорных земельных участков.

Встречные требования общества о признании незаконных писем комитета от 22.12.2023 № 21-04-02/23924 и № 21-04-02/23923 не подлежат удовлетворению, поскольку данными письмами арендодатель уведомил арендатора о прекращении действий спорных договоров аренды, тем самым констатировав юридические факты, а не заявил о расторжении либо об отказе от договоров.

Иными словами, данные письма не могут быть расценены судом в качестве гражданско-правовых сделок, оспаривание которых предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

в удовлетворении первоначального иска отказать.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, выраженный в письме от 04.06.2024 № 21-04-02/10249, в предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...>.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, в предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...>.

Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области устранить допущенные нарушения путем направления обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области устранить допущенные нарушения путем направления обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В остальной части встречных требований отказать.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 9 000 руб.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев