Решение от 9 января 2024 г. по делу № А20-3738/2023

208/2024-75(4)

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А20-3738/2023
г. Нальчик
09 января 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 января 2024 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова, при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Алика-К" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Луна" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

об обязании освободить нежилые помещения и земельный участок, третьи лица: ПАО Банк ВТБ, г. Санкт-Петербург, ФИО1, Черекский район КБР, с. Аушигер встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Луна" к обществу с ограниченной ответственностью "Алика-К" о признании отсутствующим зарегистрированного права при участии в судебном заседании от истца ФИО2 по доверенности от 07.04.2021

от ответчика директора ФИО3, ФИО4 по доверенности от 01.07.2023 в отсутствии, уведомленных должным образом третьих лиц

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Алика-К» (далее по тексту - истец, общество «Алика-К») обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики к обществу с ограниченной ответственностью «Луна» (далее по тексту – ответчик, общество «Луна») в котором просит расторгнуть договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006г., заключенный между ОАО «Универмаг «Нальчик» и ООО «Луна» и истребовать из чужого незаконного владения ООО «Луна» нежилое помещение площадью 183 кв.м., расположенное Доступ к материалам дела № А20-3738/2023 на информационном ресурсе «Картотека

арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) доступен после авторизации средствами портала Госуслуги (www.gosuslugi.ru) и введения секретного кода:

по адресу: <...>/ФИО5, д. 3/2 в здании ТЦ «Универмаг «Нальчик» с кадастровым номером - 07:09:0100000:11555 и долю земельного участка общей площадью 161,4 кв.м., расположенную по адресу: <...> с кадастровым номером07:09:01040156:84, путем выселения ООО «Луна» из указанного объекта недвижимости и передать недвижимое имущество ООО «Алика-К» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения судебного решения в части истребования и передачи нежилого помещения и земельного участка взыскать с ООО «Луна» в пользу ООО «Алика-К» судебную неустойку в размере 10 000 руб., за каждый день просрочки исполнения судебного решения.

Кроме того, истец просил взыскать с ООО «Луна» в пользу истца задолженность по оплате арендной платы в размере 1 987 020 руб. за период с 01.08.2009г. по 01.05.2023, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 070 591,96 руб. за период с 01.08.2009г. по 16.05.2023г. и продолжить взыскание проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.05.2023г. по день фактической уплаты основного долга в размере ключевой ставки ЦБ РФ на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, а также убытки в размере 31 910 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 44 450 рублей.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец уточнил заявленные требования и просил обязать ответчика освободить нежилое помещение площадью 183 кв.м., расположенное по адресу: <...>/ФИО5, д. 3/2 в здании ТЦ «Универмаг «Нальчик» с кадастровым номером - 07:09:0100000:11555 и долю земельного участка общей площадью 161,4 кв.м., расположенную по адресу: <...> с кадастровым номером07:09:01040156:84. В случае неисполнения судебного решения в части истребования и передачи нежилого помещения и земельного участка взыскать с ООО «Луна» в пользу ООО «Алика-К» судебную неустойку в размере 20 000 руб., за каждый день просрочки исполнения судебного решения. Остальные требования, заявленные при первоначальном обращении в суд, истец просил не рассматривать.

В рамках настоящего дела принято к рассмотрению встречное исковое заявление общества «Луна», согласно которому ответчик просит признать отсутствующим право собственности ООО «Алика-К» на долю в размере 161 кв. м из 8 070 кв. м (1/50 доля) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и на долю в размере 183 кв. м из 14484,4 кв. м (1/79 доля) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, г. Нальчик, пр-кт. Ленина/ФИО5, д. 3/2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования

на предмет спора, привлечены залогодержатель здания универмага, в котором расположено спорное имущество ПАО Банк ВТБ (далее по тексту - Банк) и арендатор спорного помещения ФИО1.

В судебное заседание явились представители истца и ответчика. Третьи лица, уведомленные должным образом о рассмотрении настоящего дела своих представителей не направили. Надлежащее уведомление третьих лиц подтверждается уведомлением о вручении судебной корреспонденции и распиской ФИО1, приобщенными к материалам дела. В отсутствии ходатайств, свидетельствующих о невозможности рассмотрения данного дела, а также во избежание нарушения процессуальных сроков, принимая во внимание полноту материалов дела, суд признает возможным рассмотреть его по существу в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле. Неявка надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела участников судебного процесса не препятствует рассмотрению дела по существу в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования с учетом уточнений и просил их удовлетворить. Доводы истца основаны на том, что ответчик без правовых оснований занимает помещение в принадлежащем ему здании, чем нарушает права собственника и лишает его возможности извлекать прибыль от использования спорного помещения. Судебными актами Арбитражного суда КБР, установлено, что истец лишился права принудительной регистрации перехода права собственности, в связи с чем, истец полагал, что ответчик обязан освободить принадлежащее ему на праве собственности помещение. Возражая против удовлетворения встречного иска, истец указал, что ответчик не представил надлежащих доказательств выбытия из собственности истца спорного помещения и оснований для признания отсутствующим зарегистрированного права собственности на спорное помещение и часть земельного участка. На основании изложенного, истец просил отказать в удовлетворении встречного иска и удовлетворить его исковые требования.

Ответчик исковые требований не признал, указав, что на основании заключенного с правопредшественником истца договора аренды с правом выкупа приобрел в собственность спорное помещение и отсутствие государственной регистрации не делает договор аренды недействительным. При этом с момента заключения договора аренды помещение беспрерывно находится во владении общества «Луна», что подтверждается представленными договорами аренды, заключенными обществом с третьим лицом (ФИО1), а также договорами водоснабжения и энергоснабжения. С учетом указанных обстоятельств ответчик полагал требования истца необоснованными и не

подлежащими удовлетворению. При этом по доводам ответчика, наличие записи о государственной регистрации права собственности истца на все здание универмага, в том числе и на спорное помещение, нарушает его права собственника, что послужило основанием для предъявления встречного требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности истец на спорное помещение, которое ответчик просил удовлетворить.

Рассмотрев и оценив в порядке статьи 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, проанализировав доводы искового заявления и приложенных к нему документов, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов, 06.07.2005, на основании постановления главы администрации г.о. Нальчик от 07.06.2005 № 703, передаточного акта от 09.06.2005 и распоряжения департамента городского имущества г.о. Нальчик от 10.06.2005 № 127 произведена государственная регистрация права собственности открытого акционерного общества Универмаг «Нальчик» (далее – акционерное общество) на 4- этажное здание с пристройкой площадью 10 680,7 кв. м (далее – здание торгового центра) и земельный участок под ним площадью 8 070 кв. м по адресу: <...>.

12.09.2006 акционерное общество и общество «Луна» заключили договор аренды с правом выкупа, по условиям которого акционерное общество (арендодатель) передает, а общество (арендатор) принимает в срочное возмездное владение и пользование спорное нежилое помещение и долю в земельном участке. Выкупная стоимость имущества установлена в размере 1 830 тыс. рублей (пункт 1.2).

Срок аренды с правом выкупа установлен до 22.07.2009 либо до снятия обременения (ипотеки) на здание торгового центра универмага, какое бы событие не наступило в первую очередь (пункт 1.5).

Окончательный платеж в счет выкупа устанавливается 19.09.2006 (пункт 1.6). Нежилое помещение и соответствующий ему земельный участок переданы акционерным обществом обществу «Луна» по акту приема-передачи от 12.09.2006. Государственная регистрация договора аренды произведена 19.06.2006. Заявитель оплатил акционерному обществу выкупную стоимость в полном объеме по платежному поручению от 18.09.2006 № 54, что подтверждается сторонами и не оспаривается. Факт полной оплаты по договору (с зачетом стоимости ремонтных работ на сумму 407 рублей) подтвержден также актом сверки, подписанным акционерным обществом и обществом «Луна» 21.07.2007.

Здание торгового центра подверглось реконструкции, для чего акционерному обществу выдано разрешение от 27.02.2006 N 08/06 на выполнение строительно-монтажных

работ.

В целях реконструкции здания универмага между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью «Универмаг «Нальчикский» (ООО «Универмаг «Нальчикский») заключен договор инвестирования строительства пристройки от 01.09.2006. Для реализации заключенного договора инвестирования, стороны заключили договор аренды нежилых помещений (4- этажное здание торгового центра) от 01.10.2006 и договор реконструкции арендованных помещений от 01.10.2006.

В последующем между ООО «Универмаг «Нальчикский», с согласия акционерного общества, и истцом заключены соглашение об уступке договора инвестирования строительства пристройки от 18.07.2007, а также соглашение об уступке договора аренды и договора на реконструкцию арендованных площадей от 18.07.2007 (т. 2 л.д. 58-59, 60-61).

В связи с отсутствие финансовых средств на оплату стоимости по договору инвестирования и соглашений об уступке от 18.07.2007, универмаг и истец заключили договор отступного от 30.07.2007, по условиям которого, в счет погашения задолженности перед обществом «Алика-К» на сумму 100 019 578 рублей, акционерное общество передало в собственность истцу незавершенное строительством 4-х этажное здание с пристройкой торгового центра универмага и земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:0084, расположенные по адресу: КБР, <...>. По акту приема-передачи от 30.07.2007 объекты недвижимости переданы обществу «Алика-К» (т. 2 л.д. 62-65).

Указанные обстоятельства послужили основанием для государственной регистрации права собственности истца на здание торгового центра и земельный участок площадью 8 070 кв. м, на котором расположено здание торгового центра, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности и не оспаривается сторонами (т.2, л.д. 57, 66).

После завершения реконструкции, обществу «Алика-К» выдано разрешение от 03.10.2007 N 97 на ввод объекта в эксплуатацию, на основании которого 29.12.2007 произведена государственная регистрация права собственности истец на здание торгового центра увеличенной площадью - 14 484,4 кв. м., что также подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости (т. 2 л.д. 67,72, 73-97).

По договору ипотеки от 18.03.2011 N 331100026/1 общество «Алика-К» передала банку в залог здание торгового центра площадью 14 484,4 кв. м и весь земельный участок площадью 8 070 кв. м. Государственная регистрация ипотеки произведена 18.03.2011 (выписка из ЕГРН от 13.04.2020).

Согласно дополнительному соглашению от 30.04.2020 N 4 к договору ипотеки

последний платеж по кредитному обязательству, обеспеченному ипотекой, должен состояться не позже 25.10.2022.

В последующем, 20.02.2021 г. между Банк ВТБ (публичное акционерное общество) и ООО «Алика-К» заключен договор об ипотеке № КР/552021-000014-з01, согласно которому ООО «Алика-К» передает ВТБ (ПАО) в ипотеку нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенное по адресу: КБР, <...>/ФИО5, д. 3/2, а также право аренды на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 (п.2.1.1, п. 2.1.4 договора). Государственная регистрация договора ипотеки произведена 02.03.2021.

19.06.2008, предполагая, что обременение в виде ипотеки со здания торгового центра Универмаг «Нальчик» снято, ООО «Луна» обратилось к ООО «Алика-К» с просьбой подготовить необходимые документы для оформления и регистрации права собственности на нежилое помещение и долю земельного участка в соответствии с п. 1.5 договора аренды с правом выкупа (письмо с исх. № 2 от 19.06.2008). В ответ на указанную просьбу, письмом от 07.07.2008 № 775 ООО «Алика-К» сообщило, что обременение в виде ипотеки со здания универмага «Нальчик» фактически не снято, так как 20.08.2007 между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Алика-К» заключен новый договор ипотеки сроком на 7 лет, при этом со ссылкой на п. 1.5 договора аренды с правом выкупа, указало на возможность оформления права собственности после 22.07.2009, либо раньше, если будет иметь досрочное прекращение обременения в виде ипотеки. Повторное обращение ООО «Луна» от 25.06.2009, за исходящим № 1, было оставлено без ответа.

Как следует из сведений из единого государственного реестра недвижимости 06 июля 2012 года спорному объекту (нежилому помещению площадью 183 кв.м., расположенному в здании универмага) присвоен кадастровый номер 07:09:0100000:11558 в качестве нежилого здания.

Согласно письму Нальчикского городского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Кабардино-Балкарской Республике от 29.05.2014, объект недвижимости - нежилое помещение, указанное в договоре аренды, площадью 183 кв. м, состоящий на техническом учете под инв. N 6049 "Г", и на кадастровом учете с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 - это один и тот же объект недвижимости (нежилое помещение).

Стороны также не оспаривают тот факт, что спорное помещение является частью здания торгового центра площадью 14 484,4 кв. м (расположено на первом этаже здания, литера А), на которое в целом после реконструкции зарегистрировано право собственности за обществом «Алика-К».

21 января 2013 года в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации акционерного общества по завершении конкурсного производства. ООО «Универмаг «Нальчикский» также прекратило деятельность, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ 27.12.2012.

18 марта 2020 года общество обратилось в Управление Росреестра про КБР за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение площадью 183 кв. м и долю в земельном участке на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006.

Уведомлением от 31.03.2020 управление приостановило государственную регистрацию, а в дальнейшем отказало в регистрации.

Полагая действия управления нарушающими его права и законные интересы, общество обратилось в Арбитражный суд КБР с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление), в котором просило признать незаконными уведомления управления от 31.03.2020 N КУВД-001/2020-3263159/1 и от 30.04.2020 N КУВБ-001/2020- 326359/2 и возложить на него обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, осуществить за обществом государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости общей площадью 183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 и долю в земельном участке общей площадью 161,4 кв. м, расположенные по адресу: <...> ФИО5, 3/2), на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006.

Решением Арбитражного суда КБР от 11.01.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.04.2021 и постановлением кассационного суда от 12.07.2021 по делу № А20-1531/2020, в удовлетворении требований отказано. Суды установили, что в качестве основания для государственной регистрации общество представило договор аренды, акт приема-передачи от 12.09.2006, платежное поручение от 18.09.2006 N 54. Право собственности на все здание торгового центра, в котором расположено арендуемое нежилое помещение, а также земельный участок под ним зарегистрировано за обществом «Алика-К». Действия регистрирующего органа об отказе в регистрации прав на спорное имущество при наличии в ЕГРН зарегистрированного права на это же имущество за обществом «Алика-К» и в отсутствие заявления реестрового собственника соответствуют закону (статья 15 Закона N 218-ФЗ).

В последующем, общество «Луна», полагая, что общество ««Алика-К»» уклоняется от исполнения обязательства по регистрации перехода права собственности на спорный объект, обратилось в арбитражный суд в порядке статьи 551 Гражданского кодекса.

Так, в рамках дела № А20-3586/2021 общество обратилось в Арбитражный суд

Кабардино-Балкарской Республики с иском к истец и БАО Банк ВТБ (далее - банк) со следующими требованиями: осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты (доля в праве на земельный участок и доля в праве на нежилое здание нежилое здание (с кадастровым номером 07:09:0100000:11555), в соответствии с договором аренды с правом выкупа от 12.09.2006, заключенного между обществом и ОАО Универмаг "Нальчик" и признать недействительным договор об ипотеке от 20.02.2021 N КР/552021-000014-з01 (далее - договор об ипотеке), заключенный между компанией и банком, в части передачи в залог доли в праве на земельный участок и доли в праве на нежилое здание; признать отсутствующим право залога по договору об ипотеке в части доли в праве на земельный участок и доли в праве на нежилое здание.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.05.2022 по делу № А20-3586/2021 исковые требования удовлетворены. Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2022, решение от 30.05.2022 отменено, в иске отказано. Определением Верховного суда РФ от 03.08.2023 обществу с ограниченной ответственностью «Луна» отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, со ссылкой на пункт 64 постановления N 10/22, пришел к выводу о пропуске обществом срока исковой давности. При этом апелляционный суд указал, что на требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и доли земельного участка распространяется общий срок исковой давности и на момент подачи иска данный срок истек, поскольку о наличии препятствий со стороны истец для регистрации права общество узнало не позднее истечения срока исполнения обязанности арендодателя по передаче арендованного имущества в собственность арендатора - 22.07.2009 (пункт 1.5 договора аренды). Суд апелляционной инстанции также не согласился с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для признания отсутствующим обременения по договору об ипотеке.

Суд округа признал выводы апелляционного суда обоснованными, сделанными при правильном применении и толковании норм материального права, констатировав при этом, что общество «Луна» вправе требовать регистрации перехода права на переданное ему по договору недвижимое имущество, находящееся в его фактическом владении, при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 64 постановления N 10/22. Требование лица, которому по сделке передано владение, подвержено сроку давности, исчисляемому

применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 1- КГ18- 3).

Отклоняя довод общества «Луна» о том, что о том, что он узнал о нарушенном праве впервые 31.03.2020 в рамках дела N А20-1531/2020, суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что общество обращалось к истец с предложением совершить необходимые действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости (письма от 19.06.2008 N 2, от 25.06.2009 N 1), однако общество «Алика-К» уклонилось от совершения данных действий. Из письма от 03.09.2020 также следует, что компания с 2006 года уклоняется от обязанности, предусмотренной пунктом 2.1 договора аренды, о необходимости по истечении срока договора и внесении арендатором полной выкупной стоимости и арендных платежей подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на нежилое помещение и доли земельного участка в установленном порядке на арендатора. Между тем, с иском о государственной регистрации договора ипотеки истец обратился в суд только в августе 2021 года.

С учетом указанных обстоятельств суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, что обществом «Луна» пропущен срок исковой давности по требованию о понуждении правопреемника акционерного общества -истца произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты.

Принимая во внимание, что общество «Луна» не приобрело право собственности в установленном порядке и полагая, что у ответчика отсутствуют правовые основания для владения спорным помещением, а также учитывая, что общество «Алика-К» является титульным собственником всего здания, в котором расположено спорное помещение, истец обратился в суд с настоящим иском об обязании ответчика освободить спорное помещение.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям. Кроме того, общество указало, что на законных основаниях владеет спорным имуществом, в связи с чем просило признать отсутствующим зарегистрированное права собственности общества «Алика-К» на спорное помещение и часть земельного участка, на котором оно расположено. В обоснование своих требований, ответчик представил договоры аренды спорного помещения от 01.02.2008 г., 01.01.2009 г., 01.12.2009 г., 01.11.2010 г., 01.10.2011, 01.09.2012 г., 01.08.2013 г., 01.07.2014 г., 01.06.2015 г., 01.05.2016 г., 01.04.2017 г., 01.03.2018 г., 01.02.2019 г., 01.01.2020 г.,

01.12.2020 г., 01.11.2021 г, заключенные между обществом и ФИО1, а также счета и приходные кассовые ордера, акты сверки взаимных расчетов за 2020 и 2021 года. Кроме того, общество представило договор холодного водоснабжения и водоотведения № 1260 от 07 марта 2018 года, заключенным между муниципальным унитарным предприятием «Водоканал» (МУП «Водоканал») и ООО «Луна», договор поставки тепловой энергии, заключенным между муниципальным унитарным предприятием «Нальчикская теплоснабжающая компания» и ООО «Луна» и договор энергоснабжения от 01 июня 2013 года, заключенный между ОАО «Каббалкэнерго» и ООО «Луна».

Полагая, что ООО «Луна» является законным владельцем спорного имущества с 10.09.2006 (момент оплаты выкупной стоимости недвижимого имущества), и обществу доступны правовые механизмы, предусмотренные ст. 305 ГК РФ, в том числе правом на защиту его владения также против собственника, ответчик заявил встречное исковое требование об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а именно о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества «Алика-К» на спорные объекты недвижимости, переданные в аренду с правом выкупа обществу «Луна».

Изучив представленные доказательства и с учетом установленных при рассмотрении настоящего дела обстоятельств, суд пришел к выводу, что исковые требования общества «Алика-К» подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований общества «Луна» следует отказать ввиду следующего.

Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса. Вместе с тем, по смыслу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса, части 1 статьи 4 Кодекса целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь своей целью их восстановление.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее по тексту - постановление Пленума № 10/22) было дано разъяснение о том, что суды при подготовке дела к рассмотрению должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при

очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Из обстоятельств заявленных требований, суд установил, что разногласия сторон основаны на определении надлежащего собственника спорного помещения и части земельного участка, на котором оно расположено.

Требования ответчика по встречному иску основаны на договоре аренды с правом выкупа от 12.09.2006, подтверждающее правомерность владения обществом «Луна» спорными объектами недвижимости. Требования же истца по основному иску основаны на зарегистрированном праве собственности на все здание универмага, в том числе и на спорное помещение.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают,

изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации права собственности на имущество.

Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указал сделку договор аренды и правом выкупа, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом и Законом о регистрации правилами.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), действующего на момент заключения договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержатся в частях 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 указанной статьи).

Судом установлено, что получив во владение спорное имущество на основании договора аренды с правом выкупа, и после исполнения обязанности по уплате его стоимости, общество самоустранилось от реализации своего права на вступление в право собственности оформив его надлежащим образом. Более того, после исполнения обязанности по оплате выкупной стоимости, общество передало свое право владения третьему лицу, и не осуществляя бремени содержания спорного помещения (не уплачивая налоги) лишь извлекало прибыль от использования спорного помещения.

Как установлено судом, между сторонами существует длительный спор по разрешению вопроса о принадлежности спорного помещения. Так, в рамках дела № А201531/2020 общество обратилось в суд с требованием о понуждении Управления Росреестра по КБР произвести государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости. При рассмотрении названного дела суды установили, что в качестве основания для государственной регистрации общество представило договор аренды, акт приема-передачи от 12.09.2006, платежное поручение от 18.09.2006 N 54. При этом, право собственности на все здание торгового центра, в котором расположено арендуемое нежилое помещение, а также земельный участок под ним зарегистрировано за обществом «Алика-К». Действия регистрирующего органа об отказе в регистрации прав на спорное имущество при наличии в ЕГРН зарегистрированного права на это же имущество за обществом «Алика-К» и в отсутствие заявления реестрового собственника соответствуют закону (статья 15 Закона N 218-ФЗ). С учетом указанных обстоятельств, решением от 11.01.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.04.2020 и постановлением кассационного суда от 12.07.2021 по делу № А20-1531/2020, в удовлетворении требований отказано.

В последующем общество обратилось в суд с требованием о понуждении истца произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорные

объекты на основании договора аренды с правом выкупа, заключенным с правопредшественником истец.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.05.2022 по делу № А20-3586/2021 исковые требования удовлетворены. Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2022, решение от 30.05.2022 отменено, в иске отказано.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 454, пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса и разъяснениями, содержащимися в пунктах 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), пришел к выводу о наличии оснований для государственной регистрации перехода права собственности к истцу. Суд констатировал факт совершения сделки (имущество выкуплено и передано покупателю по акту приема-передачи от 12.09.2006), при этом общество ««Алика-К»», являющаяся собственником здания торгового центра, в котором расположено спорное нежилое помещение, и земельного участка под ним, от совершения необходимых действий по регистрации перехода права собственности уклонилась, чем препятствовала обществу зарегистрировать свое право.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, со ссылкой на пункт 64 постановления N 10/22, пришел к выводу о пропуске обществом срока исковой давности. При этом апелляционный суд указал, что на требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и доли земельного участка распространяется общий срок исковой давности и на момент подачи иска данный срок истек, поскольку о наличии препятствий со стороны общества «Алика-К» для регистрации права общество узнало не позднее истечения срока исполнения обязанности арендодателя по передаче арендованного имущества в собственность арендатора - 22.07.2009 (пункт 1.5 договора аренды). Суд апелляционной инстанции также не согласился с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для признания отсутствующим обременения по договору об ипотеке.

Суд округа признал выводы апелляционного суда обоснованными, сделанными при правильном применении и толковании норм материального права, констатировав при этом, что Общество вправе требовать регистрации перехода права на переданное ему по договору недвижимое имущество, находящееся в его фактическом владении, при соблюдении

условий, предусмотренных пунктом 64 постановления N 10/22. Требование лица, которому по сделке передано владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 1-КГ18- 3).

Отклоняя довод заявителя жалобы о том, что он узнал о нарушенном праве впервые 31.03.2020 в рамках дела N А20-1531/2020, суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что общество обращалось к истец с предложением совершить необходимые действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости (письма от 19.06.2008 N 2, от 25.06.2009 N 1), однако общество «Алика-К» уклонилось от совершения данных действий. Из письма от 03.09.2020 также следует, что общество ««Алика-К»» с 2006 года уклоняется от обязанности, предусмотренной пунктом 2.1 договора аренды, о необходимости по истечении срока договора и внесении арендатором полной выкупной стоимости и арендных платежей подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на нежилое помещение и доли земельного участка в установленном порядке на арендатора. Между тем, с иском о государственной регистрации договора ипотеки общество «Луна» обратился в суд только в августе 2021 года.

Предъявленные обществом «Луна» требования о понуждении общества «Алика-К» к государственной регистрации права собственности, не относятся к требованиям, перечисленным в статье 208 Гражданского кодекса, к которым не применяется срок исковой давности. Таким образом, судебными актами установлено, что обществом «Луна» утрачена возможность принудительной регистрации перехода права собственности на спорные объекты, учитывая его длительное бездействие по вступлению в право собственности и регистрации своего права, как того требует действующее законодательство.

В соответствии с положениями части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу названной нормы, преюдиция распространяется на содержащуюся во вступившем в законную силу судебном акте констатацию тех или иных обстоятельств, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 декабря 2011 года N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи

направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела; тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности; наделение судебных решений, вступивших в законную силу, свойством преюдициальности - сфера дискреции федерального законодателя, который мог бы прибегнуть и к другим способам обеспечения непротиворечивости обязательных судебных актов в правовой системе, но не вправе не установить те или иные правовые институты, необходимые для достижения данной цели; введение же института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой; такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

С учетом указанных разъяснений, принимая во внимание, что стороны настоящего спора участвовали в рассмотрении арбитражных дел № А20-1531/2020 и по делу № А203586/2021, суд приходит к выводу, что установленные при рассмотрении названных дел обстоятельства имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

Предъявляя встречные исковые требования, единственным доводом общества «Луна» в подтверждение своих правомочий заявлено длительное владение спорным помещением, с 10.09.2006 (момент оплаты выкупной стоимости недвижимого имущества).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 60 Постановления N 10/22, следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи

305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Рассматривая настоящее дело, суд считает необходимым отметить, что с 2008 года по настоящее время владение спорным имуществом осуществляет ФИО1, с которым обществом «Луна» заключались договоры аренды сроком на 1 год (не требующие государственной регистрации). Представленные обществом «Луна» договоры на оказание услуг по водо-, электроснабжению и поставки тепловой энергии не подтверждают, что общество несло бремя содержания спорного имущества, учитывая, что общество является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 07:09:01040156470 (кафе «Луна»), для обслуживания которого в том числе и заключались представленные договоры. Материалами дела также подтверждено, что в отсутствие разрешительной документации общество «Луна» произвело реконструкцию спорного помещения, организовав проем и совместив здание кафе с кадастровым номером 07:09:01040156470 и спорного помещения. Указанные обстоятельства послужили основанием для направления администрацией городского округа Нальчик обществу «Луна» рекомендации привести в первоначальное состояние спорное помещение (т.1 л.д. 73-77).

Обращаясь в суд с требованием о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества «Алика-К» на спорные объекты недвижимости, общество, по сути, преследует цель, направленную на государственную регистрацию его права собственности в обход вступивших в законную силу судебных актов по делу № А203586/2021.

Суд считает необходимым указать, что признание отсутствующим зарегистрированного права собственности другого лица на недвижимое имущество возможно по иску фактически владеющего им лица, право собственности которого на это имущество также зарегистрировано. В отсутствие такой регистрации лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права может быть удовлетворен только при наличии доказательств возникновения у истца соответствующего права. Ответчиком по такому иску является лицо, за которым это право зарегистрировано (пункты 52, 53, 58 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление Пленумов N 10/22).

Как иск о признании права (обременения) отсутствующим, так и иск о признании права являются исключительным способом защиты прав владеющего лица, у которого нет необходимости в защите (восстановлении) его владения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 5-КГ15-36).

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса (пункт 59 постановления Пленумов N 10/22).

Иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права. Заявление данного иска покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности не может быть признано надлежащим способом защиты нарушенного права. Если истец не приобрел право собственности на спорное недвижимое имущество до вступления Закона N 122-ФЗ, заключение им договора купли-продажи этого имущества, а также оплата предусмотренной договором цены не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Если истец в качестве основания возникновения права собственности указывает сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом и Законом 218-ФЗ правилами. Иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, основанный на нормах статьи 551 Гражданского кодекса, может быть признан приемлемым в случае установления фактов заключения договора купли-продажи, передачи спорного имущества во владение истцу во исполнение этой сделки и его наличие у истца на момент рассмотрения спора.

Данные правовые подходы сформулированы в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 N 305-ЭС20- 2700.

Рассматривая требования общества «Луна» суд учитывает следующее. Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 постановления N 10/22), в случаях,

когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления N 10/22).

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения. Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 N 19-КГ15-47).

Статьями 304 и 305 Гражданского кодекса предусмотрено право собственника (иного законного владельца) требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. Следовательно, удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 5-КГ15-36).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, указано, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано

незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В настоящем случае, судебными инстанциями установлено, что общество «Луна» исполнив обязательства по оплате выкупной цены спорных объектов не реализовало свое права на вступление в право собственности. В связи с истечением срока исковой давности, обществу «Луна» отказано в понуждении общества «Алика-К» осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. Требования о признании за обществом «Луна» права собственности в установленном порядке и сроки ответчик не предъявлял.

При этом, государственная регистрация перехода к обществу «Алика-К» права собственности на здание универмага и земельный участок на основании соглашения об отступном от 30.07.2007 осуществлена 20.08.2007.

Судом установлено, что общество «Луна» с момента государственной регистрации права собственности общества «Алика-К» на здание универмага в целом и земельный участок, требований о признании права собственности не предъявлял и правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал.

С момента государственной регистрации перехода к обществу «Алика-К», фактически владеющему всем зданием универмага и земельного участка, перешли права собственности на них, и, общество «Луна», право собственности которого на спорные объекты не возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, не может быть признан субъектом права на иск о признании права собственности отсутствующим на спорные объекты недвижимости.

Обращаясь в суд с требованием о признании отсутствующим зарегистрированного за обществом «Алика-К» права собственности на спорные объекты, общество «Луна» не представило доказательств их выбытия из собственности истца, не доказало, что общество «Алика-К» отказалось от своего права на часть здания, принадлежащего ему как и не доказало свое право на спорные объекты, учитывая, что оно лишилось возможности принудительной регистрации права собственности. Более того, по договору об ипотеке № КР/552021-000014-з01, ООО «Алика-К» передало ВТБ (ПАО) в ипотеку нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенное по адресу: КБР, <...>/ФИО5, д. 3/2 в целом, в том числе и спорное помещение, а также право аренды на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 (п.2.1.1, п. 2.1.4 договора).

При рассмотрении дела № А20-3586/2021 суд апелляционной инстанции установил, что на момент заключения договора ипотеки сведений о том, что ООО «Луна» является правообладателем спорного имущества, либо о том, что имеется спор в отношении недвижимого имущества, в ЕГРН отсутствовали. Банку представлены выписки из ЕГРН,

подтверждающие наличие у залогодателя права собственности на предмет залога. В отсутствие доказательств аффилированности залогодержателя и залогодателя, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости применения правил, предусмотренных абзацем вторым пункта 2 статьи 335 ГК РФ, поскольку банк является добросовестным залогодержателем. Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от 10.07.2018 № 14-КГ18-9 и от 29.04.2016 № 304-ЭС15- 20061 по делу № А46-12910/2013.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что общество «Луна» лишилось возможности принудительной регистрации своего права на основании договора аренды с правом выкупа, заключенным 12.09.2006. При этом, общество «Алика-К» является титульным собственником всего здания, в котором расположено спорное помещение и земельного участка, права которого зарегистрированы в установленном порядке и не оспариваются сторонами.

Суд также учитывает, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации, ее статьями 1, 8 (часть 2), 18, 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 40 (часть 1), в Российской Федерации как правовом государстве каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им на основе принципов юридического равенства и справедливости, свободы экономической деятельности, в том числе свободы договора, защиты равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности; при этом право собственности и свобода договора как необходимые элементы конституционного статуса личности, наряду с другими непосредственно действующими правами и свободами, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Согласно Конституции Российской Федерации право собственности и иные имущественные права гарантируются посредством права на судебную защиту (статья 46, часть 1), которая в силу ее статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) должна быть полной и эффективной, отвечать критериям пропорциональности и соразмерности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников; возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо, основное содержание данных конституционных прав; сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых

ценностей.

Неприкосновенность собственности и свобода договора являются необходимыми гарантиями беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей ("собственность обязывает") на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота.

Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Суд учитывает, что общество «Алика-К», являющееся титульным владельцем предоставило обществу «Луна» возможность реализовать право на вступление в право собственности на спорные объекты, доказательств обратного в материалы дела не представлены, но в связи уклонением общества «Луна» от реализации указанного права и истечением срока принудительной государственной регистрации перехода права собственности посчитало возможным заявить свои права требования на спорные объекты недвижимости.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ (пункт 34 Постановления Пленума

Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22)).

В соответствии со статьями 209, 301, 302, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе предъявить требования в отношении принадлежащего ему имущества о возврате или освобождении имущества в частности помещения от движимого имущества находящегося в помещении собственника без законных оснований. Наличие судебного решения по иску арендодателя к арендатору (третьему лицу) о возврате помещения из аренды не препятствует предъявлению иска собственника помещения об освобождении помещения от любого имущества принадлежащему другому лицу в соответствии со статьями 209, 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Таким образом, по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имеющееся в натуре имущество, обладающее индивидуально определенными признаками, а также незаконность владения этим имуществом конкретным лицом (лицами).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Требование истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение направлено на восстановление права владения.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец по основному иску полагало, что принимая во внимание, что ответчик не вступил в права собственности в отношении спорного имущества, за ним сохранились права аренды на основании договора от 12.09.2006. В целях прекращения арендных отношений, общество «Алика-К» направило в адрес ответчика уведомление от 13.02.2023 об отказе от договора аренды от 12.09.2006.

Однако истец не учел, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8

Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора Купли- продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Из указанных выше разъяснении Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с

учетом фактических обстоятельств настоящего дела, таких как заключение сторонами смешанного договора (аренды и купли-продажи) и факта внесения (оплаты) выкупного платежа 18 сентября 2006 года (по платежному поручению № 54), установленного договором, срока аренды до 22 июля 2009 года либо до дня до снятия обременения (ипотеки), арендные платежи за который уплачены и приняты путем зачета (пункт 5.1 договора) следует, что обязательство арендатора по внесению арендной платы прекратилось с момента истечения срока аренды и уплаты всей выкупной цены, с момента выплаты которой договорные правоотношения следует квалифицировать исключительно как отношения из договора купли-продажи.

С учетом указанных обстоятельств суд приходит к выводу, что обязательства в части арендных отношений прекращены с моменты оплаты ответчиком выкупной стоимости спорных объектов недвижимости.

Таким образом судом установлено, что общество «Луна» не вступило в права собственности в отношении спорного имущества, не имеет арендных отношений в отношении объектов недвижимости и при этом пропустило сроки исковой давности на государственную регистрацию перехода права собственности.

Принимая во внимание, что спорное имущество не отвечает признаком бесхозяйной вещи, учитывая, что имеется титульный владелец, за которым зарегистрировано право собственности, и общество «Алика-К» настаивает на своем праве собственности, суд приходит к выводу, что именно общество «Алика-К» является надлежащим собственником спорных объектов недвижимости (спорного помещения и доли на земельный участок).

Общество «Алика-К» как собственник всего здания универмага, фактически не утратило владение спорным помещением.

С учетом указанных обстоятельств, общество «Луна» не имеет правовых оснований занимать спорное помещение, находящееся в собственности истца, учитывая, что ему отказано в понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости вступившими в законную силу судебными актами по делу № А20-3586/2021, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности требования общества «Алика-К» об обязании общества с ограниченной ответственностью «Луна» освободить помещения площадью 183 кв.м, расположенные на 1 этаже нежилого здания «Универмаг «Нальчик» с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, а также часть земельного участка под ними площадью 161,4 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0104015:84, расположенные по адресу <...>/ФИО5 дом 3/2, в связи с чем, удовлетворяет его.

Судом не принимаются доводы общества об истечении сроков исковой давности по

основному иску ввиду следующего. Согласно статьям 195 и 196 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).

В пункте 15 постановления Пленума N 43, применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса разъяснено, что установив пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Применительно к статьям 301, 302 Гражданского кодекса срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено.

При рассмотрении настоящего дела суд установил, что истец узнал об отсутствии правовых оснований для владения спорными объектами обществом «Луна» после вступления в законную силу судебных актов по делу № А20-3586/2021, которыми установлено, что общество «Луна» пропустило срок исковой давности по понуждению совершить государственную регистрацию перехода права собственности. До указанного

периода, истец полагал, что ответчик мог еще реализовать свои права на оформление права собственности.

Принимая во внимание, что истец узнал о неправомерности владения спорным имуществом по вступлении в законную силу постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2022, оставленного без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2022, а с настоящим иском истец обратился в суд 09.08.2023, суд приходит к выводу, что общество реализовало свое право на судебную защиту в пределах общего срока исковой давности.

Суд также учитывает, что одной из задач судопроизводства является установление правовой определенности по существу рассматриваемого спора. Суд установил, что общество «Луна» исчерпало свои возможности по принудительной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в связи с длительным уклонением от исполнения своих обязанностей по надлежащему оформлению своих правомочий. При этом единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимости является государственная регистрация в установленном порядке. В то же время материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что общество «Алика-К» является титульным собственником всего здания универмага, в котором расположено спорное помещение и земельного участка. Общество «Алика-К» несет бремя содержания своего имущества, уплачивая налоги и обеспечивая его сохранность. Также все здание универмага (в том числе и спорное по настоящему делу) передано истцом в залог Банка по договору об ипотеке № КР/552021-000014-з01 от 20.02.2021. Нарушений истцом правомочий собственника и его обязанностей сторонами не доказано и судом не установлено.

На основании изложенного суд удовлетворяет исковые требования общества «Алика- К» в полном объеме.

Обращаясь в суд истец просил взыскать с общества «Луна» судебную неустойку в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Кодекса) на случай неисполнения указанного судебного акта.

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых

положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее также - Постановление N 7), суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Таким образом, действующее законодательство, исходя из вышеуказанных разъяснений, позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта (пункт 28 Постановления N 7).

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления N 7).

При этом уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает от его исполнения в натуре, а также от применения мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ, абзац второй пункта 28 Постановления N 7).

Как разъяснено в пунктах 31 и 32 постановления N 7, суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре; судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Если требование о взыскании судебной неустойки заявлено и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре.

Целью судебной неустойки не является восстановление имущественного положения истца в связи с неисполнением судебного акта об исполнении обязательства в натуре, а направлено на стимулирование ответчика исполнить обязательства в натуре в кратчайшие сроки.

В данном споре заявленное истцом требование основано, по сути, на факте прекращения права пользования спорным имуществом и возникновении у ответчика

обязанности по освобождению имущества общества «Алика-К» для дальнейшего извлечения прибыли.

С учетом указанных обстоятельств суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании судебной неустойки подлежат удовлетворению.

При определении судебной неустойки суд учитывает, что нормативно установленных ограничений размера судебной неустойки нет, в связи с чем, размер судебной неустойки определяется на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Вместе с тем, определенный судом размер судебной неустойки должен быть таким, чтобы ответчику было выгоднее исполнить обязательство в натуре, чем уплачивать судебную неустойку.

При обращении в суд общество «Алика-К» просило взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки. В обоснование заявленной суммы истец указал следующее. Общество «Алика-К» сдает аналогичные помещения в аренду и стоимость арендной платы за квадратный метр составляет в среднем 4357 рублей за квадратный метр, что подтверждается договорами-аналогами, заключенными истцом с арендаторами помещений в здании универмага (т. 3 л.д. 59-93). При этом при уклонении ответчика от исполнения обязанности по освобождению спорного помещения истец будет лишен возможности ежемесячного получения арендной платы в размере не менее 797 331 рубля. При этом действующий договор аренды от 01.11.2021, заключенный ответчиком с ФИО1, предусматривает уплату арендной платы в размере 50 000 рублей. Таким образом, заявленная истцом судебная неустойка в размере 20 000 рублей направлена на создание ситуации, когда исполнение судебного акта будет выгоднее для ответчика, чем сохранения существующего положения и предотвращения причинения истцу убытков. Ответчик о чрезмерности заявленных требований не заявил, такие обстоятельства не установлены и судом.

С учетом обстоятельств настоящего дела, учитывая фактическое поведение ответчика, а также сложившуюся судебную практику определение размера судебной неустойки в размере 20 000 рублей за каждый день до даты фактического исполнения решения суда, суд находит разумным и отвечающим принципу соразмерности и справедливости, а также необходимым для стимулирования ответчика исполнить возложенные судом обязательства в натуре.

При обращении в суд, истец уплатил государственную пошлину в размере 44 450 рублей по платежному поручению от 01.06.2023 № 275. В то же время заявленным требованиям с учетом уточнений соответствует государственная пошлина в размере 6000

рублей. По правилам статьи 333.40 Налогового кодекса РФ излишне уплаченная

государственная пошлина подлежит возврату истцу. Государственная пошлина за

рассмотрение настоящего иска относится на ответчика и взыскивается в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 70, 110, 167-171 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации, суд Р Е Ш И Л :

1. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Алика-К" удовлетворить.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Луна" освободить помещения площадью 183 кв.м, расположенные на 1 этаже нежилого здания «Универмаг «Нальчик» с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, а также часть земельного участка под ними площадью 161,4 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0104015:84, расположенные по адресу <...>/ФИО5 дом 3/2.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Луна" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Алика-К" судебную неустойку в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей за каждый день просрочки исполнения настоящего решения с момента вступления его в законную силу и до даты фактического исполнения.

4. В удовлетворении встречного искового заявления обществу с ограниченной ответственностью "Луна" отказать.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Луна" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Алика-К" 6000 (шесть тысяч) рублей расходов по уплате госпошлины.

6. Обществу с ограниченной ответственностью "Алика-К" возвратить из бюджета Российской Федерации 38 450 (тридцать восемь тысяч четыреста пятьдесят) рублей госпошлины, уплаченной по платежному поручению от 01.06.2023 № 275.

7. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.

Судья Ю.Ж. Шокумов.