Решение от 10 июля 2020 г. по делу № А40-9741/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40- 9741/20-145-72
г. Москва
10 июля 2020г.
Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 10 июля 2020 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи М.Т. Кипель

При ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «ЛОБАЗ-М» (117623, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.01.2003, ИНН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третьи лица: 1) Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости» (ГБУ «МКМЦН»); 2) Департамент городского имущества города Москвы; 3) Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации соглашения от 10.09.2019 об изменении условий договора аренды №М-06-014210 от 29.09.1999

В судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО2 (по дов. от 10.03.2020 г. № 01/10-03 паспорт, диплом);

от ответчика: ФИО3 (по дов. от 30.12.2019 г. № Д-36/2019 паспорт, диплом); от третьих лиц: неявка (изв.);

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЛОБАЗ-М» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по г. Москве (далее – ответчик) от 23.12.2019 об отказе в государственной регистрации соглашения от 10.09.2019 года об изменении условий договора аренды № М-06-014210 от 29.09.1999 года, обязании Управления Росреестра по г.Москве произвести государственную регистрацию соглашения от 10.09.2019 года об изменении условий договора аренды № М-06-014210 от 29.09.1999 года.

Заявитель поддерживает заявленные требования в полном объеме. В материалы дела представлены дополнительные пояснения Общества.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва.

Третьи лица, надлежаще извещенные о дате и времени судебного разбирательства в суд не прибыли.

В материалы дела представлены письменные пояснения Департамента городского имущества г.Москвы. Департамент возражает против удовлетворения требований Общества.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно- правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления, 29.09.1999 года между Московским земельным комитетом и ООО «Лобаз-М» был заключен договор № М-06-014210 долгосрочной аренды земельного участка, по условиям которого ООО «Лобаз-М» в аренду на 25 лет передан земельный участок площадью 2040 кв.м, расположенный по адресу: <...>, предоставленный в пользование для эксплуатации имущественного комплекса склада стройматериалов и прилегающей территории.

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.08.2019 года № 34062 (л.д.10-12) , в указанный договор аренды внесены изменения, а именно: цель предоставления земельного участка - для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 05 апреля 2018 года №RU77220000-037233, а именно - размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.

Пунктом 2 Распоряжения установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:06:0012000:225 по адресу: <...>, предоставляется сроком на 6 лет, с даты принятия настоящего постановления.

Во исполнение данного распоряжения, 10.09.2019 года между Департаментом городского имущества г.Москвы и ООО «Лобаз-М» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № М-06-014210 (л.д. 13-18), согласно которому в договор аренды вносятся изменения, поименованные в Распоряжении.

Так как все условия дополнительного соглашения были согласованы Обществом и Департаментом, разногласий между сторонами не имелось, ООО «Лобаз-М» обратилось в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.09.2019 года к договору аренды земельного участка №М-06-014210 от 29.09.1999 года, однако, Управлением Росреестра по г. Москве вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации, а впоследствии, в связи с неустранением причин приостановки, 23.12.2019 года Управлением вынесено решение №77/009/271/2019-1633 об отказе в государственной регистрации соглашения об изменении условий договора.

ООО «Лобаз-М», не согласившись с решением Управления Росреестра по г.Москве об отказе в государственной регистрации соглашения от 10.09.2019 года об изменении условий договора аренды № М-06-014210 от 29.09.1999 года, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствуется следующим.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч.12 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости основанием для государственной регистрации прав являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Так, согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Судом установлено, что 29.09.1999 года между Московским земельным комитетом и ООО «Лобаз-М» заключен договор № M-06-014210 долгосрочной аренды земельного участка, по условиям которого ООО «Лобаз-М» в аренду на 25 лет передан земельный участок площадью 2040 кв.м, расположенный по адресу: <...> (далее – Договор) (л.д. 19-28).

Пунктом 1.1. Договора установлена цель предоставления земельного участка в пользование: для эксплуатации имущественного комплекса склада стройматериалов и прилегающей территории.

Согласно п. 1.2. Договора, установленное в п. 1.1 целевое назначение может быть изменено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г.Москвы.

Как уже указывалось судом ранее, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки г. Москвы», распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.08.2019 года №34062, в указанный договор аренды внесены изменения, а именно: цель предоставления земельного участка -для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 05 апреля 2018 года №RU77220000-037233, а именно размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.

На основании распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 29.08.2019 года № 34062 между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО «Лобаз-М» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 10.09.2019 г.

Изменения в Договор внесены в соответствии с условиями действующего Договора, на основании распорядительного акта полномочного органа власти г.Москвы. Порядок внесения изменений в Договор полностью соответствует законодательству Российской Федерации и г. Москвы.

Как основание для отказа, Управление указывает, что заключение дополнительного соглашения к договору аренды ведут к изменению предмета (цели) предоставления земельного участка.

На основании ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае, речь идет лишь о внесении изменений в действующий договор аренды.

Указанное подтверждается Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки г. Москвы», в котором указано, что цель предоставления земельного участка -для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, а также Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.08.2019 года № 34062.

Суд отмечает, что в рамках изменения условий ранее зарегистрированного договора в отношении уже предоставленного участка, проверка относительно предмета (цели) предоставления земельного участка не может быть осуществлена.

Кроме того, ссылки ответчика и Департамента городского имущества на акт Госинспекции по недвижимости от 15.08.2019 № 9069302 о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка по адресу: Варшавское шоссе, вл. 210, не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

Заявитель является собственником расположенного на земельном участке здания с кадастровым номером 77:06:0012015:7652. Право собственности на здание зарегистрировано в установленном законом порядке (запись государственной регистрации права № 77:06:0012015:7652-77/005/2019-1 от 02.07.2019), данное право никем не оспорено, отсутствующим в судебном порядке не признано.

Более того, Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.08.2019 года № 34062, в указанный договор аренды внесены изменения, а именно: цель предоставления земельного участка - для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 05 апреля 2018 года №RU77220000-037233, а именно-размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.

Так же, в указанном акте отсутствует подтверждение факта незаконного использования земельного участка, из содержания акта лишь следует, что на объекте размещена строительная техника, осуществлено подключение к сетям, осуществлено ограничение земельного участка, осуществлено возведение пристроек, надстроек, некапитальных конструкций, возведены опоры, стены, перекрытия или иные строительные элементы, произведен демонтаж опор, стен, перекрытий или иных строительных элементов.

Таким образом, судом установлено, что из содержания акта не следует, что истцом начато новое строительство на момент проведения обследования, а не ведется текущий ремонт в рамках эксплуатации.

Суд отмечает, что акт контроля не несет обязывающих или надзорных целей, обязательных для исполнения или устанавливающих правовые последствия.

Таким образом, акт Госинспекции по недвижимости не может являться достаточным и безусловным доказательством в рамках рассматриваемого дела.

Следует также указать на то обстоятельства, что не может быть принята судом во внимание и не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований ссылка третьего лица на постановление Правительства Москвы от 19.02.2020 № 121-ПП, согласно которому объект по адресу: Варшавское ш., вл. 210, стр. 1 включен в перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости под пунктом 3219.

Указанный довод несостоятелен и не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, ввиду того, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № М-06-014210 между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО «Лобаз-М» заключено 10.09.2019 года, оспариваемое уведомление об отказе вынесено Управлением 23.12.2019, таким образом, правоотношения между заявителем третьим лицом сложились до вынесения постановления Правительства Москвы от 19.02.2020 № 121-ПП.

Доводы Ответчика о попытке обхода Истцом процедур, установленных законом, с целью получить право на земельный участок без проведения торгов, по мнению суда, также не соответствуют обстоятельствам дела.

Согласно пп. 9 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного Кодекса РФ, на праве оперативного управления.

Согласно пп. 8 п. 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Таким образом, на проведение таких торгов установлен прямой законодательный запрет.

Проведение таких торгов в принципе противоречит основам земельного законодательства, в частности, принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Ответчик неправомерно ссылается на п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Данная норма касается незастроенных земельных участков, на которых планируется осуществлять строительство зданий, сооружений, поскольку проведение торгов на использование застроенного земельного участка нарушало бы исключительное право на приобретение земельного участка собственником здания, строения, сооружения, расположенного на этом земельном участке.

Указанный правовой подход нашел свое отражение, в частности, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 12.12.2019 N Ф05-21136/2019 по делу N А40-85149/2019.

Истец является собственником расположенного на земельном участке здания с кадастровым 77:06:0012015:7652, в силу чего возможность проведения публичных торгов в отношении этого земельного участка на каких бы то ни было условиях исключена. Как уже указывалось судом ранее, право собственности Истца на здание зарегистрировано в установленном законом порядке (запись государственной регистрации права № 77:06:0012015:7652-77/005/2019-1 от 02.07.2019), данное право никем не оспорено, отсутствующим в судебном порядке не признано.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 1 статьи 20 Закона о регистрации предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.

В силу части 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В ходе рассмотрения дела по существу, суд пришел к выводу о том, что Заявителем были представлены в Управление все необходимые документы для регистрации соглашения от 10.09.2019 года об изменении условий договора аренды № М-06-014210 от 29.09.1999 года, в том числе Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки г. Москвы», распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы от 29.08.2019 года №34062.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что решение Управления Росреестра по г.Москве от 23 декабря 2019 года №77/009/271/2019-1633 об отказе в государственной регистрации соглашения от 10.09.2019 года об изменении условий договора аренды № М-06-014210 от 29.09.1999 года нарушает права и законные интересы и ООО «Лобаз-М».

Судом рассмотрены все доводы ответчика и третьих лиц по настоящему делу, однако, они опровергаются представленными в материалы дела доказательствами и противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «ЛОБАЗ-М».

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.64-68, 71, 75, 110, 167-170, 180, 197-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по г.Москве об отказе в государственной регистрации соглашения от 10.09.2019 года об изменении условий договора аренды № М-06-014210 от 29.09.1999 года.

Обязать Управление Росреестра по г. Москве произвести государственную регистрацию соглашения от 10.09.2019 года об изменении условий договора аренды №М-06-014210 от 29.09.1999 года в течение 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Проверено на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Лобаз-М» расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СудьяМ.Т. Кипель