Решение от 3 декабря 2020 г. по делу № А12-25331/2020

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«03» декабря 2020 года Дело № А12-25331/2020

Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2020 года

Полный текст решения изготовлен 03 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности от 22.09.2020г.,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности №67 от 13.01.2020г. и представителя ФИО3 по доверенности №10 от 21.10.2020г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лотос» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации Клетского муниципального района Волгоградской области (ОГРН <***> ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Лотос» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации Клетского муниципального района Волгоградской области (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:12:050014:1043, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции:

«Арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на 21 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 34:12:050014:1043, площадью 20407 кв.м, расположенный по адресу: Волгоградская обл., р-н Клетский, х. Верхнечеренский, ул. Центральная, 115г, с находящимися на земельном участке постройками, которые арендодатель обязуется снести и устранить с территории земельного участка, и в дальнейшем утилизировать мусор, образованный в результате сноса построек в 30-ти дневный срок с момента подписания договора аренды.

В случае неисполнения арендодателем обязательств по сносу и устранению построек, находящихся на земельном участке имеющим кадастровый номер 34:12:050014:1043, площадью 20407 кв.м, расположенном по адресу: Волгоградская обл., р-н Клетский, х. Верхнечеренский, ул. Центральная, 115г, в предусмотренный 30-дневный срок, арендатор имеет право требования с арендодателя возмещения затратной стоимости по демонтажу, сносу построек, расположенных на указанном земельном участке, в сумме 5 050 000 руб., в том числе НДС 20% в соответствии с приложением № 3 к договору аренды.

Земельный участок считается переданным с момента подписания договора, а также акта приема-передачи».

Исковое заявление мотивировано тем, что на земельном участке, в отношении которого у ответчика имеются намерения на заключение договора аренды, находятся объекты недвижимости, непредусмотренные аукционной документацией и договором

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения по приведенным основаниям.

В судебном заседании представитель истца ходатайствовала об уточнении иска, просила урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:12:050014:1043, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции:

«Арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на 21 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 34:12:050014:1043, площадью 20407 кв.м, расположенный по адресу: Волгоградская обл., р-н Клетский, х. Верхнечеренский, ул. Центральная, 115г, с находящимися на земельном участке постройками.

Арендатор имеет право снести и устранить имеющиеся постройки или оформить в дальнейшем в свою собственность постройки, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 34:12:050014:1043, площадью 20407 кв.м., по адресу: Волгоградская обл., р-н Клетский, х. Верхнечеренский, ул. Центральная, 115г.

Арендодатель гарантирует отсутствие претензий к арендатору со своей стороны, а также со стороны третьих лиц ввиду сноса и устранения построек или оформления в собственность построек, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 34:12:050014:1043, площадью 20407 кв.м., по адресу: Волгоградская обл., р-н Клетский, х. Верхнечеренский, ул. Центральная, 115г».

Указанное ходатайство удовлетворено судом, как соответствующее требованиям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Клетского муниципального района Волгоградской области от 11.03.2020 № 134 был организован открытый аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков, в том числе:

- лот № 12: земельный участок площадью 20 407 кв.м., кадастровый номер 34:12:050014:1043, из земель населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования, по адресу: Волгоградская обл., р-н Клетский, х. Верхнечеренский, ул. Центральная, 115г.

Начальный размер арендной платы определен в размере 1336,65 руб., сумма задатка – 668,32 руб., срок аренды – 10 лет, ограничения/обременения – отсутствуют.

Информация о проведение аукциона была опубликована в газете «Дон» (от 14.03.2020) и на сайте http://torgi.gov.ru/ №160320/0182883/01 от 16.03.2020, на сайте органов местного самоуправления Клетского муниципального района https://adm-kletskaya.vgr.eis1.ru/otdel_umiiz.

В отношении лота № 12 поступила одна заявка от ООО «Лотос».

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион в отношении лота № 4 был признан несостоявшимся, комиссия по рассмотрению заявок решила не позднее 24.04.2020 направить в адрес ООО «Лотос» три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:12:050014:1043, сроком на 10 лет (протокол № 9 от 15.04.2020).

Как указывает истец, спорный земельный участок включает в себя расположенные на нем постройки, не предусмотренные аукционной документацией и договором, препятствующие ему использованию участка для тех целей, для которых он принимался истцом в аренду.

Общество направило в адрес администрации протокол разногласий к договору следующего содержания:

Изложить пункт 1.1 договора аренды в следующей редакции:

«Арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на 21 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 34:12:050014:1043, площадью 20407 кв.м, расположенный по адресу: Волгоградская обл., р-н Клетский, х. Верхнечеренский, ул. Заречная, 16б, с находящимися на земельном участке постройками, которые арендодатель обязуется снести и устранить с территории земельного участка, и в дальнейшем утилизировать мусор, образованный в результате сноса построек в 30-ти дневный срок с момента подписания договора аренды.

В случае неисполнения арендодателем обязательств по сносу и устранению построек, находящихся на земельном участке имеющим кадастровый номер 34:12:050014:1043, площадью 20407 кв.м, расположенном по адресу: Волгоградская обл., р-н Клетский, х. Верхнечеренский, ул. Заречная, 16б, в предусмотренный 30-дневный срок, арендатор имеет право требования с арендодателя возмещения затратной стоимости по демонтажу, сносу построек, расположенных на указанном земельном участке, в сумме 5 050 000 руб., в том числе НДС 20% в соответствии с приложением № 3 к договору аренды.

Земельный участок считается переданным с момента подписания договора, а также акта приема-передачи».

Уведомлением № 2302 от 14.07.2020 ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий, дублирующий первоначальный текст договора.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для инициирования обществом настоящего судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (пункт 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Организатор аукциона обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 20 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона являлся проект договора аренды земельного участка.

В соответствии с положениями пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно пункту 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Действующим законодательством установлены порядок и процедура заключения договора по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка как с лицом, признанным победившим в аукционе, так и с лицом, которое признано единственным участником аукциона и с которым договор подлежит заключению в порядке, предусмотренном пунктом 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, который не предполагает возможности изменения условий аукциона, изначально объявленных при проведении аукциона, и, как следствие, изменения существенных условий договора аренды земельного участка.

Так, в силу части 9 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации организатор аукциона ведет протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и признанных участниками аукциона, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем. Заявитель, признанный участником аукциона, становится участником аукциона с даты подписания организатором аукциона протокола рассмотрения заявок.

В пункте 12 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей или о допуске к участию в аукционе и признании участником аукциона только одного заявителя, аукцион признается несостоявшимся.

В силу части 13 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Таким образом, из вышеназванных положений земельного законодательства, усматривается недопустимость заключения договора на условиях, отличных от условий, установленных в аукционной документации, частью которой является проект договора аренды.

В силу части 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены сторонами, только если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

При этом, данное правило распространяется лишь на случаи, когда заключение договора должно осуществляться только на торгах в силу прямого указания закона.

Вместе с тем, частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что Федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Из перечисленных положений, регулирующих вопросы заключения договоров аренды муниципального имущества по результатам торгов, следует, что изменение условий такого договора допускается исключительно при существовании императивно определенных обстоятельств.

В силу положений статей 606, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации условия о предмете (об объекте аренды) и размере арендной платы относятся к существенным условиям договора аренды недвижимости.

При указанных обстоятельствах, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что подписание протокола разногласий в данном случае повлечет изменение предмета договора аренды и размера арендной платы (существенные условия), что противоречит подпункту 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд отмечает, что возможность изменения договора, заключенного по результатам проведения торгов, создает повышенный риск сговора между организатором торгов (заказчиком) и недобросовестным участником, что является недопустимым.

Более того, аукционной документацией, утвержденной постановлением администрации Клетского муниципального района от 11.03.2020 № 134 установлено, что заявитель может ознакомиться с технической и юридической документацией, в том числе с формой заявки на участие в торгах, проектом договора аренды земельного участка, получить информацию о местоположении участков для осмотра их на месте. Победитель аукциона, не реализовавший свое право на осмотр земельного участка и изучение документации, лишается права предъявления претензии к администрации Клетского муниципального района по поводу состояния предмета аукциона.

Как пояснил представитель истца в судебном заседании, до участия в аукционе обществом не был произведен осмотр спорного земельного участка.

Также суд отмечает, что по смыслу положений статей 209, 606, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора земельного участка отсутствует право на возложение на арендодателя обязанности по изменению конфигурации предмета аренды, в том числе по сносу расположенных на нем объектов, равно как и не предусмотрена действующим законодательством посредством урегулирования разногласий по заключению договора аренды предрешать правовую судьбу объектов недвижимости.

Однако, суд считает необходимым отметить то, что на момент проведения аукциона на спорном земельном участке действительно существуют строения (что не отрицается администрацией), которые по внешним признакам находятся в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем, истец, в случае заключения договора аренды, не будет лишен возможности инициировать процедуру признания строений авариными в установленном законом порядке.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лотос» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.М. Лебедев