Решение от 14 октября 2019 г. по делу № А21-5364/2019

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-5364/2019

«14»

октября

2019 года

«07» октября 2019 года оглашена резолютивная часть

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «БалТелефонСтрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконными действий, обязании предоставить земельный участок,

третье лицо: ООО «Балтийская строительная компания»

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности,

от Администрации – не явились, извещены,

от третьего лица – ФИО3 по доверенности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «БалТелефонСтрой» (далее – ООО «БалТелефонСтрой», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании незаконным бездействия Администрации ГО «Город Калининград» (далее – Администрация, заинтересованное лицо), выразившееся в незаключении с ООО «БалтТелефонСтрой» договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:133012:7, площадью 4904 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит обязать администрацию городского округа «Город Калининград», заключить с ООО «БалтТелефонСтрой» договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:133012:7, площадью 4904 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства сроком на один год.

Администрация своих представителей в судебное заседание не направила, извещалась надлежащим образом.

Судебное заседание проведено в отсутствии представителя Комитета в соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала требования в уточненном объеме.

Представитель третьего лица подержал позицию, ранее изложенную в отзыве. Пояснил, что раннее ООО «Балтийская строительная компания» планировало приобретение в собственность объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном земельном участке, у заявителя, но сделка не была заключена.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28.07.2015 года между Администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «БалТелефонСтрой» был подписан договор аренды № 012430 земельного участка с кадастровым номером 39:15:133012:7, площадью 4904 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Земельный участок был представлен на срок до 01.07.2018 г. для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

В рамках выполнения условий договора, ООО «БалТелефонСтрой» надлежащим образом исполняло обязанности арендатора, а также в соответствии с целевым назначением земельного участка вело работы по завершению строительства объектов.

На момент окончания срока договора, заявитель обладал действующими разрешениями на строительство трех объектов, т.о. ООО «БалТелефонСтрой» фактически продолжаларендные отношение в соответствие с ранее согласованными условиями.

01.02.2019 г. ООО ««БалТелефонСтрой» обратилось в Администраци. с заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Однако ответа на указанное заявление не последовало, что и послужило поводом для обращения в арбитражный суд.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

В свою очередь, необходимые для реализации такого права условия установлены в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях, если:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При этом по смыслу указанных положений названные лица имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов лишь при наличии всей совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Учитывая, что в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, ввиду очевидных противоречий, суд трактует пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ в части заявления уполномоченным органом требований об изъятии объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, как исключение из общего правила.

Иной подход исключает применение данного пункта в принципе, т.к. его соблюдение (ожидание 6 месяцев с окончания аренды) ни при каких обстоятельствах не сможет составить совокупность, установленную п. 4 данной статьи.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельных участков.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке (подпункт 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 12 этой же статьи при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что на испрашиваемом земельном участке расположены объекты недвижимости.

Согласно выпискам из ЕГРН на земельном участке находятся: административное здание площадью застройки 268.6 кв.м., степенью готовностью 48 %; нежилое здание площадью застройки 343.5 кв.м., степенью готовностью 96 %; здание площадью застройки 327.8 кв.м., степенью готовностью 95 %.

В соответствии с заключением специалиста № 173/19 от 18.09.2019 г., расположенные на спорном земельном участке объекты имеют следующую степень готовности: административное здание площадью застройки 268.6 кв.м., степенью готовностью 70,5 %; нежилое здание площадью застройки 343.5 кв.м., степенью готовностью 97,5 %; здание площадью застройки 327.8 кв.м., степенью готовностью 97,5 %.

Таким строительство двух объектов фактически завершено, еще одного – находится в завершающей стадии.

Заключением эксперта также установлен предельный срок необходимый для завершения всех работ – один год.

В тоже время, общество обратилось в Администрацию с заявлением и не получило ответа в нарушение требований Федеральный закон "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" от 02.05.2006 N 59-ФЗ.

При таких обстоятельствах, поскольку земельный участок предоставлялся обществу в аренду для завершения строительства зданий, общество является собственником объектов незавершенного строительства, находящихся на данном земельном участке, два объекта фактически завершены строительством, а уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка (дл 01.01.2019 г.) не заявлялось требование об изъятии объектов, суд приходит к выводу о наличии у общества права на получение земельного участка в аренду однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Таким образом, суд учитывает при вынесении решения принципы правовой целесообразности и исключительности прав на земельный участок у собственника объектов недвижимости, принимая во внимание, что на данный момент, в отсутствии законных прав на землю, заявитель не может завершить необходимые административные процедуры для надлежащего ввода объектов в эксплуатацию и оформления прав собственности.

При этом при определение срока для продления арендных отношений, суд считает справедливым исходить из заключения специалиста.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из совокупности представленных доказательств, учитывая изложенные фактические обстоятельства дела, бездействие Администрации нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным бездействие администрации городского округа «Город Калининград», выразившееся в незаключении с ООО «БалтТелефонСтрой» договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:133012:7, площадью 4904 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Обязать администрацию городского округа «Город Калининград», заключить с ООО «БалтТелефонСтрой» договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:133012:7, площадью 4904 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства сроком на один год.

Взыскать с администрации городского округа «Город Калининград» в пользу ООО «БалтТелефонСтрой» судебные расходы в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья И.Л.Гурьева