Решение от 7 декабря 2017 г. по делу № А82-19086/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-19086/2017
г. Ярославль
07 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 22 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дупан Е.А., секретарем судебного заседания Князевой Н.П.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Проф-Штерн" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1068473.89 руб. и расторжении договора аренды № 324-яс от 28.05.2010,

при участии:

от истца – ФИО2 – по дов. от 13.09.2017

от ответчика – ФИО3 – по дов. от 01.06.2017

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "СК Гидроспецфундаментстрой", Обществу с ограниченной ответственностью "Проф-Штерн" о взыскании с ООО «СК Гидроспецфундаментстрой» 47655,37 руб. – долга, 15153,76 руб. – пени, о взыскании с ООО «Проф-Штерн» 937222,19 руб. – долга, 131251,70 руб. – пени, о расторжении договора аренды № 324-яс от 28.05.2010. Делу присвоен номер №А82-6283/2017.

Определением суда от 08.08.2017 принято уточненное исковое заявление, в котором истец просит взыскать с ООО «СК Гидроспецфундаментстрой» 24705,90 руб. – долга за период с августа 2016 по 09.08.2016, 15153,76 руб. – пени за период с 13.09.2016 по 12.04.2017, о взыскании с ООО «Проф-Штерн» 937222,19 руб. – долга за период с 10.08.2016 по 31.01.2017, 131251,70 руб. – пени за период с 13.09.2016 по 03.03.2017, о расторжении договора аренды № 324-яс от 28.05.2010.

Определением суда от 21.09.2017 принято уточненное исковое заявление, в котором истец просит взыскать с ООО «СК Гидроспецфундаментстрой» 24705,90 руб. – долга за август 2016, 22767,30 руб. – пени за период с 13.09.2016 по 18.09.2017, о взыскании с ООО «Проф-Штерн» 937222,19 руб. – долга за период с 10.08.2016 по 31.01.2017, 131251,70 руб. – пени за период с 13.09.2016 по 03.03.2017, о расторжении договора аренды №324-яс от 28.05.2010.

Определением суда от 18.10.2017 требования истца о взыскании с ООО «Проф-Штерн» 937222,19 руб. – долга за период с 10.08.2016 по 31.01.2017, 131251,70 руб. – пени за период с 13.09.2016 по 03.03.2017, о расторжении договора аренды №324-яс от 28.05.2010 (с учетом уточнения, принятого определением суда от 21.09.2017) выделены в отдельное производство, делу присвоен № А82-19086/2017.

Истец требования поддержал.

Ответчик представил отзыв на иск, возражает по требованию о расторжении договора, считает процедуру расторжения договора не соблюденной, заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Между Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области (впоследствии переименован в Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области) (арендодатель) и ООО «Атлюкс» (арендатор) 28.05.2010 заключен договор № 324-яс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:010704:0041, площадью 42008 кв.м., расположенный по Ленинградскому проспекту, напротив дома 43 в г. Ярославле, и предназначенный для строительства торгово-развлекательного комплекса с инженерными коммуникациями.

Договор заключен на срок с 28.05.2010 по 26.05.2013, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.05.2010.

Согласно пункту 3.1. договора пользование земельным участком является платным. Оплата производится ежемесячно, равными частями, по 9 число текущего месяца включительно (пункт 3.4. договора).

Пунктом 5.1.договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы и расчета 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением № 1 от 19.07.2010 права и обязанности арендатора по договору переданы ООО «Квинта».

Дополнительным соглашением № 2 от 26.10.2012 стороны изменили срок внесения арендной платы на 10-е число месяца, следующего за отчетным.

Дополнительным соглашением № 2 от 27.11.2012 размер пени за просрочку внесения арендой платы уменьшен до 0,15% от суммы долга за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением № 3 от 17.06.2013 арендатором по договору стало ООО "СК Гидроспецфундаментстрой", продлен срок действия льготы по арендной плате в размере 70% на период с 27.05.2013 по 27.05.2015.

Дополнительным соглашением № 4 от 30.10.2013 срок действия договора продлен до 30.09.2018.

Дополнительным соглашением № 5 от 27.02.2015 срок действия договора продлен до 30.09.2021, внесены изменения в договор в части смены арендодателя.

В связи с принятием Закона Ярославской области от 23.12.2013 №77-з, вступившего в силу 05.01.2014, полномочия арендодателя по договору № 181-яс от 23.06.2009 перешли к управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».

15.07.2016 между ООО «СК Гидроспецфундаментстрой» и ООО «Проф-Штерн» заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта.

В связи с отсутствием поступления арендных платежей в адрес ООО «Проф-Штерн» уполномоченным органом было направлено предписание № 149 от 03.03.2017 о необходимости погашения задолженности по договору аренды, которое осталось без исполнения.

За период действия договора со стороны арендатора допущено нарушение условий договора в части оплаты, что послужило основанием для обращения муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» в суд с рассматриваемым иском.

Оценивая доводы искового заявления, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из положений части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку.

Из содержания части 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Указанный вывод также подтверждается разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Указанные выше взаимоотношения сторон оформлены дополнительным соглашением № 6 от 27.03.2017 к договору № 324-яс, согласно которому права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Проф-Штерн» с 10.08.2016.

В рассматриваемой ситуации факт нарушения сроков внесения арендной платы, а также наличие задолженности по арендной плате у ответчика подтверждены материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Расчет суммы долга соответствует положениям договора и включает задолженность по уплате арендных платежей за период с 10.08.2016 по 31.01.2017 в размере 937222,19 руб. и ответчиком не оспорен.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 937222 руб. 19 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Начисление пени произведено в соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора (п.5.1), в связи с чем суд признает обоснованным требование истца о взыскании пени.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении суммы пени, оценив приведенные в обоснование доводы, суд отказывает в удовлетворении ходатайства в связи со следующим.

Суд исходит из того, что правовых оснований для уменьшения размера неустойки, предъявленного ко взысканию, в рассматриваемой правовой ситуации не имеется.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, приведенных в п. 71, 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление ВС РФ №7) следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ). При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Соответственно снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, п. 77 Постановления ВС РФ №7).

В силу пункта 73 Постановления ВС РФ №7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, п. 75 Постановления ВС РФ №7).

В рассматриваемом случае судом не установлено, что подлежащая уплате сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обществом своего обязательства, в связи с чем правовых оснований для снижения обоснованно начисленных пени не имеется.

Пени в сумме 131251,70 руб. за период с 13.09.2016 по 03.03.2017 взыскиваются с ответчика в пользу истца.

По требованию о расторжении договора аренды земельного участка суд пришел к следующему.

Согласно положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодателем (истцом) было направлено предписание № 149 от 03.03.2017 с требованием об уплате задолженности, соглашение от 03.03.2017 о расторжении договора № 324-яс аренды земельного участка с актом приема-передачи.

Ответчик в отзыве на иск сообщил, что не получал указанного предписания, в связи с неверным указанием индекса истцом. Представитель ответчика сообщила, что документы были получены Обществом уже после возбуждения производства по данному делу, в ходе судебного рассмотрения спора.

Применительно к норме пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации суд полагает, что факт неверного указания истцом индекса получателя корреспонденции (арендатора) в целом не повлек нарушения порядка уведомления стороны о расторжении договора, поскольку предложение арендодателя в итоге было получено арендатором, тридцатидневный срок для ответа или возражения арендатора на момент рассмотрения данного вопроса судом истек.

Доводы ответчика о том, что в предложенной редакции п.1 соглашения о расторжении договора аренды указана дата расторжения 03.03.2017, по мнению суда, не имеют правового значения, т.к. с учетом фактического получения ответчиком указанного соглашения указанная дата может быть изменена на другую.

В рассматриваемой ситуации суд полагает, что процедура извещения арендатора по пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем соблюдена.

При этом безусловных правовых оснований для расторжения договора в данной конкретной ситуации судом не установлено.

Суд полагает, что заключение дополнительного соглашения № 6 от 27.03.2017 с ответчиком, после даты выставления истцом требования об оплате задолженности и соглашения о расторжении договора (03.03.2017) относится к обстоятельствам, свидетельствующим о том, что прекращение договора аренды не состоялось. Согласно п.5 указанного дополнительного соглашения, датой его подписания является дата регистрационной записи выдачи дополнительного соглашения. Эта запись сделана 02.06.2017.

Дополнительное соглашение № 6 от 27.03.2017 к договору от 28.05.2010 №324-яс аренды земельного участка зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ярославской области 15.06.2017.

Таким образом, действия арендодателя, выразившиеся в составлении 27.03.2017 дополнительного соглашения о переходе прав и обязанностей арендатора по договору №324-яс к ООО “Проф-Штерн” и признание даты его подписания 02.06.2017, позволяют сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации имеет место фактическое признание расторжения договора не состоявшимся и наличие у истца намерения продолжить арендные отношения с Обществом.

Согласно п. 5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Исходя из того, что у Агентства на момент отправки предписания и соглашения о расторжении договора имелись основания для отказа от договора по причине невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд (за период с августа 2016 года по январь 2017 года) по истечении установленного договором срока платежа (ст.619 ГК РФ) и Агентство, имея право на такой отказ, своими действиями подтвердило действие договора аренды, суд, применяя по аналогии норму п. 5 ст. 450.1 ГК РФ, считает, что последующий отказ от договора по тем же основаниям не допускается. Суд под такими основаниями в рассматриваемом деле понимает наличие основного долга в сумме 937222,19 руб. за период с 10.08.2016 по 31.01.2017 и 131251,70 руб. за период 13.09.2016 по 03.03.2017, заявленные сначала в предписании и соглашении о расторжении договора, а затем – в исковом заявлении в суд о взыскании долга и расторжении договора.

При этом арендодатель не теряет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора при наличии долга арендатора за другой период при соблюдении соответствующей процедуры по п.2 ст.452 ГК РФ.

С учетом изложенного, заявленное в суд исковое требование о расторжении договора аренды № 324-яс от 28.05.2010 в данном случае следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Проф-Штерн" (ИНН 7604307943, ОГРН 1167627078630) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН 7604093410, ОГРН 1067604080884) 937222,19 руб. – долга за период с 10.08.2016 по 31.01.2017 по договору аренды № 324-яс от 28.05.2010 в редакции дополнительного соглашения №6 от 27.03.2017, 131251,70 руб. – пени за период 13.09.2016 по 03.03.2017.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды № 324-яс от 28.05.2010 отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Проф-Штерн" в доход федерального бюджета 23685 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Секерина С.Е.