Постановление от 17 июля 2019 г. по делу № А56-162691/2018

26/2019-347004(1)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65 http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-162691/2018
17 июля 2019 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А., судей Лебедева Г.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нетрусовой Е.А., при участии:

от частного учреждения ЛФП и ФНПР «Санкт-Петербургский речной яхт-клуб профсоюзов» представителя Масленниковой Ю.О. (доверенность от 19.02.2019), от ООО «Нева-Отель» представителя Попова Н.А. (доверенность от 21.08.2018), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный № 13АП-13868/2019) общества с ограниченной ответственностью «Нева-Отель» на решение Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 07.03.2019 по делу № А56-162691/2018 (судья Егорова Д.А.),

установил:

Частное учреждение ЛФП и ФНПР «Санкт-Петербургский речной яхт-клуб профсоюзов», место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Петровская коса, д. 9, ОГРН 1037828040326, ИНН 7813102322 (далее – Учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Нева-Отель», место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Петровская коса, д. 9, лит. К, ОГРН 1157847068499, ИНН 7813215502 (далее – Общество), о расторжении договора от 01.02.2016

№ 02-16-А аренды нежилых помещений общей площадью 426,1 кв. м, расположенных в здании площадью 3483,9 кв. м с кадастровым номером 78:7:3212:1:3 по адресу: Санкт-Петербург, Петровская коса, д. 9, лит. К, обязании ответчика за свой счет и в разумный срок привести названные нежилые помещения в прежний вид, соответствующий плану (приложение № 1 к договору), и освободить занимаемые помещения.

Решением от 07.03.2019 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с названным судебным актом, Общество обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об отказе в удовлетворении иска.


Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции неправомерно не привлек к участию в деле Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, тогда как расторжение договора аренды с очевидностью повлечет за собой необходимость регистрации прекращения обременения в едином государственном реестре недвижимости; кроме того, ответчик не был надлежащим образом уведомлен о начавшемся судебном разбирательстве, в результате чего был лишен возможности защитить свои права и законные интересы в судебном процессе, в том числе посредством представления отзыва на исковое заявление; обжалуемый судебный акт вынесен при неполном исследовании судом первой инстанции всех обстоятельств, имеющих значение для дела, поскольку в основу решения положен лишь составленный истцом в отсутствие специалистов акт комиссионной проверки, который без подтверждения сделанных в нем выводов заключением строительной экспертизы и без исследования помещений до их сдачи в аренду не может подтверждать наличие в них перепланировки.

В отзыве на апелляционную жалобу Учреждение просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указало, что отсутствие незаконной перепланировки на момент сдачи объекта в аренду ответчику подтверждается подписанным с его стороны без каких-либо замечаний актом приема-передачи имущества от 01.02.2016, являющимся неотъемлемой частью договора, одним из приложений к которому служит выкопировка из поэтажного плана здания, явно отличающаяся от составленного по результатам осмотра объекта плана в части внутренней конфигурации перегородок частей помещения, а также наружных границ объекта.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Учреждения – в отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Учреждение (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.02.2016 заключили сроком на 5 лет договор № 02-16-А аренды объекта нежилого фонда – нежилых помещений общей площадью 426,1 кв. м, расположенных в здании площадью 3483,9 кв. м с кадастровым номером 78:7:3212:1:3 по адресу: Санкт-Петербург, Петровская коса, д. 9, лит. К, для использования под предприятие общественного питания – ресторан.

Одновременно с этим арендатору предоставлено право пользоваться прилегающей к зданию террасой площадью 524,3 кв. м, которая не является объектом недвижимости в том смысле, в каком это понимается для целей статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Подпунктом 5.1.1 договора арендодателю предоставлено право в лице своих полномочных представителей осуществлять периодический осмотр объекта аренды на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с положениями договора. При этом стороны оговорили, что такой осмотр может проводиться в течение установленного рабочего дня, а в случае аварии – в любое время суток.

В свою очередь, согласно подпункту 5.4.6 договора на арендатора возложена обязанность не производить на объекте аренды без письменного разрешения арендодателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, а также перепланировок и переоборудования. В случае же обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта аренды, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а


помещения приведены в прежний вид за счет арендатора в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

В пункте 7.1 договора его стороны определили, что он может быть изменен или расторгнут в любое время по их соглашению. Прекращение договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя без обращения в суд предусмотрено лишь для случаев неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по своевременному и полному перечислению арендных платежей, а также использованию им арендуемого имущества не по целевому назначению, то есть не под ресторан (пункт 7.2 договора).

Помимо выкопировки из поэтажного плана здания стороны приложили к договору также схему образования его частей, согласно которой Обществу в аренду сданы 3 части названного объекта: терраса площадью 524,3 кв. м и 2 другие части площадью 308,7 кв. м и 89,3 кв. м.

В акте приема-передачи объекта нежилого фонда стороны зафиксировали факт ознакомления арендатора с фактическим состоянием передаваемого имущества.

В мае 2018 года Учреждение в лице заместителя директора по эксплуатации и строительству и главного инженера (руководителя службы эксплуатации) провело осмотр объекта аренды, в ходе которого было выявлено, что Общество без согласия арендодателя изменило не только внутреннюю планировку арендуемых помещений посредством сноса перегородок, но также и наружные границы здания, то есть по смыслу положений статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществило его реконструкцию, что привело к увеличению общей площади первичного объекта недвижимости, а также произвело демонтаж оконных и дверных проемов с обустройством дополнительного пространства в здании и изменением функционального использования и условий эксплуатации помещений.

Изложенное зафиксировано комиссией в указанном составе в соответствующем акте от 01.05.2018, из текста которого следует, что приложением к нему является выполненный главным инженером Учреждения по результатам исполнительной съемки план первого этажа спорного здания.

Поскольку произведенные арендатором изменения в порядке, предусмотренном подпунктом 5.4.6 договора, с Учреждением не согласовывались, исполнительная документация в его адрес не представлялась, последнее 10.05.2018 направило в адрес Общества претензию, в которой просило в течение 20 дней с момента получения этого письма привести объект в первоначальный вид.

Так как данная претензия была оставлена Обществом без ответа, Учреждение в письме от 17.10.2018, направленном арендатору в тот же день посредством организации почтовой связи, предложило расторгнуть договор с 01.11.2018.

Неисполнение изложенных в письмах Учреждения требований послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, посчитав подтвержденным факт перепланировки арендуемых помещений без согласия арендодателя и ее осуществления с нарушением норм действующего законодательства (без составления проекта и его последующего согласования в Бюро технической инвентаризации и пр.), удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.


При сопоставлении двух поэтажных планов спорного здания, один из которых является приложением к договору, а второй изготовлен по результатам осмотра в мае 2018 года арендуемых Обществом помещений, видно, что часть внутренних перегородок, отделяющих находящиеся в здании помещения друг от друга, снесена, в результате чего конфигурация последних, как и их площадь (площадь самого большого помещения была равна 147,4 кв. м, а по состоянию на май 2018 года увеличилась до 337,8 кв. м) с нумерацией изменились. Кроме того, изменены наружные границы арендуемого помещения путем присоединения к нему террасы.

При таком положении апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции с учетом положений пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ относительно последствий существенного нарушения арендатором условий договора.

Ссылка Общества на недостаточность подтверждения доводов Учреждения одним лишь актом осмотра ввиду того, что строительная экспертиза объекта членами комиссии не проводилась, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку, как следует из акта, обследование помещений проводилось заместителем директора по эксплуатации и строительству и главным инженером, а приложенный к ней план является результатом выполненной последним исполнительной съемки. При таком положении у апелляционного суда не имеется оснований сомневаться в достоверности представленного в материалы дела доказательства с точки зрения наличия у лиц, составлявших названный план, специальных знаний в соответствующей области.

Доводы Общества о том, что оно никаких изменений внутренних и внешних границ помещений в здании не производило, помимо указанных планов опровергаются представленным истцом дополнительным соглашением от 17.05.2018 к договору, подписанным только со стороны арендатора (его генеральным директором), в пункте 3 которого его заключение было предложено приравнять к даче арендодателем согласия на проведенную Обществом перепланировку и утепление террасы с возложением на Учреждение обязанности выдать доверенность арендатору на совершение всех юридически значимых действий, связанных с согласованием и узакониванием проведенной перепланировки в уполномоченных органах и организациях (пункт 4 соглашения). Иных документов, свидетельствующих об отсутствии такой перепланировки, а равно исполнения требований, изложенных в претензии от 10.05.2018 о приведении арендуемого помещения в первоначальное состояние, в материалы дела не представлено.

Доводы подателя жалобы о его ненадлежащем извещении также не находят своего подтверждения в материалах дела. Почтовое отправление с копией определения о принятии к производству искового заявления Учреждения было направлено Обществу по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, и согласно сведениям Почты России в силу действующего порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений как имеющее разряд «Судебное» хранилось в отделении почтовой связи в течение 7 дней (с 29.01.2019 по 04.02.2019) вплоть до 05.02.2019, когда оно было выслано обратно отправителю ввиду неявки адресата за данным отправлением.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает обжалуемое решение правильным и не усматривает установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации оснований для его отмены.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.03.2019 по делу № А56-162691/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нева- Отель» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.А. Ракчеева Судьи Г.В. Лебедев

Н.С. Полубехина