Решение от 27 марта 2024 г. по делу № А54-1125/2022

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А54-1125/2022
г. Рязань
27 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 27 марта 2024 года.


Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Ушаковой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседа-ния ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпри-нимателя ФИО2 (ОГРН <***>, г. Рязань)

к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 50" (ОГРН <***>, <...>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недви-жимого имущества, неустойки


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 21.03.2024, личность установлена на основании предъявленного паспорта, предъявлен диплом о высшем юридическом образовании;

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 01.12.2023, личность установлена на основании предъявленного паспорта, предъявлен диплом о высшем юридическом образовании (представитель участвует в судебном заседании посредством веб-конференции);



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 50":

задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 27.03.2020 за период с августа 2021 года по октябрь 2021 года в сумме 199135 руб.,

задолженности по оплате коммунальных платежей за период с августа 2021 года по октябрь 2021 года в размере 87 812,60 руб.,

задолженности по агентскому договору от 11.01.2021 за период с сентября 2021 года по октябрь 2021 года в сумме 2 000 руб.,

неустойки за несвоевременную оплату арендной платы - 8821руб.

неустойки за несвоевременную оплату коммунальных платежей - 3999руб.

неустойки за нарушение срока возврата нежилого помещения в размере 1195 руб.

Всего 302962,60руб., госпошлина 9059руб.


В судебном заседании 13.04.2023 истец отказался от требования в части задолженности по арендной плате за август 2021 в сумме 6813,20руб., которая была перечислена ответчиком платежным поручением от 23.11.2021 №1624 (т.1л.д.148)

коммунальных услуг за август, сентябрь 2021 в сумме 84412руб., неустойки от этой суммы 3875руб.,

Отказ всего на сумму 95100,20руб.

Сумма иска с учетом частичного отказа составила 207862,40руб.


В судебном заседании 17.04.2023 истец заявил отказ от требований в части

задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 27.03.2020 за октябрь 2021 года в сумме 83535руб., неустойки за октябрь 2021 в сумме 3057руб.,

задолженности по оплате коммунальных платежей за период с октябрь 2021 -3400,60руб., неустойки за октябрь 2021 -124руб.

задолженности по агентскому договору в сумме 2 000 руб.

неустойки за нарушение срока возврата нежилого помещения в размере 1195руб.

Всего отказ на сумму 93311,60руб.


Сумма иска составила 114550,80руб.:

задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества за август 2021 - 42386,80руб., за сентябрь 2021 - 66400руб.

неустойка за несвоевременную оплату арендной платы за август 2021 - 2716руб., за сентябрь 2021 - 3048руб.

Сумма иска 114550,80руб. составляет 38% от первоначально заявленной 302962,60руб., соответственно суд при первоначальном рассмотрении дела пришел к выводу, что в части отказа от иска на общую сумму 188411,80руб. производство по делу подлежит прекращению с отнесением на истца госпошлины (62%) в сумме 5617руб. Оставшаяся госпошлина 3442руб. подлежит отнесению на стороны пропорционально принятому решению.


18.04.2023 по настоящему делу принято решение:

1. Прекратить производство по делу в части:

задолженности по арендной плате за август 2021 в сумме 6813,20руб.

за октябрь 2021 года в сумме 83535руб., неустойки за октябрь 2021 в сумме 3057руб.

задолженности по оплате коммунальных услуг за август, сентябрь 2021 в сумме 84412руб., неустойки за август, сентябрь 2021- 3875руб., задолженности за октябрь 2021 -3400,60руб., неустойки за октябрь 2021 -124руб.

задолженности по агентскому договору в сумме 2 000 руб.

неустойки за нарушение срока возврата нежилого помещения в размере 1195 руб.


2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 50" (ОГРН <***>, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, г. Рязань):

задолженность по арендной плате за август, сентябрь 2021- 95935,19руб., неустойку, исчисленную от суммы несвоевременно уплаченной арендной платы за август, сентябрь 2021 - 5012,24руб., госпошлину 3029руб.

В остальной части иска отказать.


С учетом установленных обстоятельств по делу суд согласно решению от 18.04.2023 пришел к выводу, что подлежит взысканию задолженность:

за август 2021 - 42386,80руб., за сентябрь 2021 - 53548,39руб. (199200:31х29-132800). Сумма задолженности по арендной плате, подлежащая взысканию 95935,19руб.

Подлежит взысканию неустойка, с учетом частичной оплаты долга 6813,20руб. платежным поручением от 23.11.2021 №1624 (т.1л.д.148),

за август 2021 - от задолженности 49200 х105 (с 11.08.2021 по 23.11.2022)х0,03%), - неустойка 1549,80руб.

- от задолженности 42386,80руб.х79 ( с 24.11.2021 по 10.02.2022)х0,03%), неустойка 1004,57руб., общая сумма неустойки за август 2021г - 2554,37руб.

за сентябрь 2021 неустойка от суммы задолженности, подлежащей взысканию 53548,39руб. составит 2457,87руб. (53548,39х153 (с 11.09.2021 по 10.02.2022)х0,03%)

Сумма неустойки, исчисленной от суммы несвоевременно уплаченной арендной платы за август и сентябрь 2021 составляет - 5012,24руб.


Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2023 (т.3л.д.20) решение суда первой инстанции от 18.04.2023 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 14.12.2023 (т.4л.д.23) решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.04.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2023 по делу N А54-1125/2022 отменено в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 50" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 арендной платы за август, сентябрь 2021 в сумме 95 935,19 руб., неустойки в сумме 5 012,24 руб., госпошлины 3 029 руб.; в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.04.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2023 по делу N А54-1125/2022 оставлены без изменения.


В ходе судебного разбирательства установлено: 27.03.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 664,0 м2, расположенное по адресу: <...> строение 12а, HI, кадастровый номер 62:29:0060035:4226, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

В соответствии с пунктом 2.1.1 арендодатель обязан передать не позднее десяти календарных дней после подписания настоящего договора нежилое помещение арендатору по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору), в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 3.1 арендная плата составляет 300 рублей в месяц за 1 (один) квадратный метр общей площади нежилого помещения. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии.

Суды установили, с учетом условий договора, изложенных в пунктах 1.1 и 3.1 договора, размер арендной платы составляет 199 200 руб. (300 руб. x 664 кв. м).

Согласно пункту 3.3 оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц.

В соответствии с пунктом 6.1 договора в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и (или) возмещения (компенсации) иных платежей по договору, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,03% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.

Пунктом 4.5 договора допускается одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения.

В этом случае арендатор обязан возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной.

Согласно пункту 5.1 срок аренды устанавливается в 15 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды зарегистрирован в Росреестре.

Судами установлено, что 06.08.2021 истцу от ответчика поступило уведомление об одностороннем расторжении договора с указанием на расторжение договора в соответствии с пунктом 4.5 договора через 45 календарных дней с даты получения настоящего уведомления.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что согласно акту от 29.09.2021 (т.1л.д.28) арендатор передал, а Арендодатель принял нежилое помещение по адресу: <...> строение 12а, HI, кадастровый номер 62:29:0060035:4226.

Сам по себе факт проведения работ по восстановлению технического состояния помещения не является доказательством владения и пользования спорным помещением по договору аренды.


Ответчик считает, что размер арендной платы составляет 150 000 руб. согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению от 02.07.2021 N 3 к договору аренды, а не в первоначальной редакции - 199 200 руб.

Материалами дела установлено, что 02.07.2021 стороны подписали дополнительное соглашение N 3 о внесении изменений в договор аренды, в частности, согласно пункту 3.1 договора в новой редакции, начиная с 01 июля 2021 по 31 декабря 2021 размер арендной платы составляет 150 000 руб.


Суд кассационной инстанции указал, что вывод судов первой и апелляционной инстанции о незаключенности дополнительного соглашения от 02.07.2021 N 3 в связи с тем, что оно не было зарегистрировано в Росреестре и в связи с этим отсутствии у ответчика права на внесение арендной платы в новом размере, установленном дополнительным соглашением от 02.07.2021 N 3 к договору аренды, противоречит нормам права


В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2018) отмечено, что согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Названная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что сам истец ответчику выставил счета на оплату за июль 2021 на сумму арендной платы 150 000 руб., который ответчиком оплачен.

Получив от ответчика уведомление о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, истец (арендодатель) своим письмом от 09.08.2021 отозвал дополнительное соглашение от 02.07.2021 N 3, что не соответствует пункту 1 статьи 310 ГК РФ, недопускающему односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Истец в отмененной части просил взыскать:

за август 2021 задолженность 49200руб., поскольку ответчиком вместо установленной договором арендой платы 199200руб. уплачено в соответствии соглашением №3 от 02.07.2021 (т.1л.д.147) 150000руб. (платежное поручение от 04.08.2021 №1440 - т.1л.д.89 согласно счету от №55 от 01.07.2021 - т.1л.д.83), которое в установленном порядке не было зарегистрировано и отозвано Арендодателем письмом от 09.08.2021 (т.2л.д.27);

с учетом отказа от иска в сумме 6813,20руб., просит взыскать 42386,80руб.

за сентябрь 2021 задолженность 66400руб., поскольку ответчиком помещение передано по акту 13.10.2021 (т.1л.д.29), вместо установленной договором арендой платы 199200руб. за месяц уплачено в соответствии соглашением №3 от 02.07.2021 (150000руб. в месяц) (т.1л.д.147), не прошедшим государственную регистрацию, 132800руб. (платежное поручение от 08.10.2021 №1612 - т.1л.д.92 согласно счету от 02.09.2021 №69 - т.1л.д.86)

неустойку за несвоевременную оплату арендной платы за август 2021 - 2716руб., за сентябрь 2021 - 3048руб.


Материалами дела установлено, что 02.07.2021 стороны подписали дополнительное соглашение N 3 о внесении изменений в договор аренды, в частности, согласно пункту 3.1 договора в новой редакции, начиная с 01 июля 2021 по 31 декабря 2021 размер арендной платы составляет 150 000 руб.

В связи с этим оснований для взыскания задолженности за август 2021 не имеется, поскольку ответчиком уплачено в соответствии соглашением №3 от 02.07.2021 (т.1л.д.147) 150000руб. (платежное поручение от 04.08.2021 №1440 - т.1л.д.89 согласно счету от №55 от 01.07.2021 - т.1л.д.83).

Поскольку соглашение №3 от 02.07.2021 г. имеет для сторон юридическую силу и не было расторгнуто сторонами, задолженность ответчика перед истцом по арендной плате за август 2021 г. отсутствует.

За сентябрь 2021 ответчиком уплачено 132800руб. (платежное поручение от 08.10.2021 №1612 - т.1л.д.92 согласно счету от 02.09.2021 №69 -т.1л.д.86), поскольку задолженности за август 2021 не имеется, платеж в размере 6813,20 руб., который был перечислен ответчиком платежным поручением от 23.11.2021 №1624 (т.1л.д.148) подлежит зачету в счет сентября 2021, соответственно за сентябрь подлежит взысканию задолженность в сумме 709,38руб. (150000:31х29-132800-6813,20 = 709,38 руб.)

Неустойка за просрочку оплаты арендной платы (истцом заявлено требование об уплате неустойки до 10.02.2022) подлежит взысканию в сумме 32,56руб.:

с 11.09.2021 по 10.02.2022 - 153 дня

709,38 х 0,03 % х 153 дня = 32,56 руб.

Госпошлины 3029руб. относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 50" (ОГРН <***>, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, г. Рязань):

задолженность по арендной плате за сентябрь 2021-709,38руб., неустойку, исчисленную от суммы несвоевременно уплаченной арендной платы за сентябрь 2021 - 32,56 руб., госпошлину 30руб.

В остальной части иска отказать.


Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.


В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.


Судья И.А. Ушакова