Решение от 29 июля 2020 г. по делу № А21-5257/2020

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-5257/2020

“29”

июля

2020 года

«27» июля 2020 года оглашена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «Региональный Автотранспортный Центр» (ОГРН <***>; ИНН <***>) 236038г. Калининград ул. Артиллерийская, д. 63, кв. 22 к Агентству по архитектуре, градостроению и перспективному развитию по Калининградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) 236007, <...>

третье лицо: ФИО2,

о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности,

от заинтересованного лица: ФИО5 по доверенности,

от третьего лица: ФИО2 на основании паспорта,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Региональный Автотранспортный Центр» (далее по тексту – Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к Агентству по архитектуре, градостроению и перспективному развитию по Калининградской области (далее – Агентство, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Агентства, оформленного письмом от 28.05.2020 г. № 6785, в выдаче ООО «Региональный Автотранспортный Центр» разрешения на строительство - «Реконструкция объекта незавершенного строительства (здание склада) под пункт технического обслуживания автомобилей и строительство двух вспомогательных складских зданий на земельном участке 39:15:130710:187 по адресу: <...>» и обязании Агентства выдать Обществу разрешение на строительство на основании проектной документации - «Реконструкция объекта незавершенного строительства (здание склада) под пункт технического обслуживания автомобилей и строительство двух вспомогательных складских зданий на земельном участке 39:15:130710:187 с разрешенным использованием для проведения проектно-изыскательских работ по адресу: <...>» (далее по тексту – Объект) в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы заявления, считают оспариваемый отказ формальным, не основанным на законе.

Представитель Агентства требования не признала, поддержала позицию, изложенную в отзыве.

ФИО2 поддержал позицию заявителя и указал о незаконности отказа, так как позиция в нем, касающаяся разрешенного использования земельного участка, была ранее рассмотрена судом Ленинградского района города Калининграда и признана необоснованной.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, общество является арендатором земельного участка 39:15:130710:187 по договору аренды земельного участка № 138/2018-А от 03.10.2018 года; Соглашения № 138/2018-А-1/УА от 078.02.2019 года; Соглашения № 138/2018-А-2 от 03.04.2019 года с разрешенным использованием для проведения проектно-изыскательских работ по адресу: <...>».

В договоре аренды указано, что земельный участок предоставляется сроком на три года с целевым назначением «для завершения строительства объекта незавершенного строительством», которым владеет Общество с 21.11.2018 ( регистрация права – 39:15:130710:392-239/021/2018-1).

Обществом были проведены необходимые работы в том числе:

- проведен сбор исходной разрешительной документации и ее утверждение.

- разработана проектно-сметная документация по Реконструкции объекта незавершенного строительства (здание склада) под пункт технического обслуживания автомобилей и строительство двух вспомогательных складских зданий.

- подготовлен и согласован проект примыкания земельного участка к дороге с установкой технических требований, с целью завершения строительства.

- произведена работа по устройству (строительству) данного примыкания Обществом и его сдача Муниципальному казенному учреждению «Городское дорожное строительство и ремонт» городского округа «Город Калининград» -17.04.2020 года по Акту о реализации № 3136/ акт.

- заключен Договор № 3541/06/19 от 29.08.19 «об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям с АО «Янтарьэнерго» и оплачен полностью.

- Актом 5502 от 05.11.2019 «допуска в эксплуатацию /замены/ инструментальной проверки прибора учета электроэнергии с измерительными трансформаторами», Общество исполнило договор с АО «Янтарьэнерго».

26.03.2020 года письмом № 20200326-002-485 Общество обратилось в Агентство за разрешением на реконструкцию Объекта.

31.03.2020 Общество получило отказ от Агентства (письмом за № 4585).

13.05.2020 Общество повторно обратилось с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию и строительство Объекта в Агентство (письмом № 20200513-002-300).

14.05.2020 Агентство повторно отказало Обществу в выдаче разрешения по другим основаниям (письмом за №6071).

22.05.2020 Общество в третий раз обратилось с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию и строительство Объекта в Агентство (письмом № 20200522-002-475).

28.05.2020 Агентство третий раз отказало Обществу в выдаче разрешения по иным (другим) основаниям (письмом за №6785).

Данный отказ мотивирован тем, что проектируемый объект капитального строительства «Пункт технического обслуживания автомобилей и вспомогательные склады» не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка – «Для проведения проектно-изыскательских работ».

Посчитав данный отказ, незаконным, необоснованным, нарушающим права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в суд с указанными выше требованиями.

Суд находит требования Общества подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующие в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

В части 7 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что в целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный на выдачу разрешения орган. К заявлению прилагаются документы, перечисленные в этой статьи.

Уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка; выдают или отказывают в выдаче такого разрешения (часть 11 ст. 51 ГрК РФ).

Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в части 7 настоящей статьи документов (часть 10 ст. 51 ГрК РФ).

Уполномоченные органы отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 данной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка (часть 13 ст. 51 ГрК РФ).

Как следует из материалов дела обжалуемый Отказ Агентства в выдаче разрешения на реконструкцию и строительство мотивирован тем, что планируемый объект капитального строительства «пункт технического обслуживания автомобилей и вспомогательные склады» не соответствуют установленному виду разрешенного использования земельного участка - «для проведения проектно-изыскательских работ».

Суд не может принять позицию Агентства как правомерную и обоснованную, на основании следующего:

Из материалов дела видно, что 03.10.2018 г. ФИО2 (предыдущий собственник) заключил Договор № 138/2018-А аренды земельного участка с Администрацией городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация).

В пункте 1.3-1.4. данного договора указано, что земельный участок предоставляется сроком на три года с целевым назначением «для завершения строительства объекта незавершенного строительством» с указанием разрешенного использования земельного участка согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22.09.2018 и от 27.05.2020 года — «для проведения проектно - изыскательских работ».

Данный договор с ФИО2 заключен в рамках исполнения Определения Ленинградского районного суда 01 августа 2018 года по делу 2-984/2018 (о разъяснении решения суда от 26 марта 2018 года), вынесенного во исполнение решения Ленинградского районного суду г. Калининграда от 26.03.2018 (вступившего в законную силу 04.05.2018 года) по делу № 2-984/2018.

В данном определении и решении суд признал незаконными действия Администрации связанные с не предоставлением в аренду земельного участка и обязал предоставить ФИО2 в аренду вышеуказанный земельный участок. Судом было установлено, что земельный участок должен быть предоставлен истцу (ФИО2- предыдущий собственник) на три года.

Кроме того указано, что предоставление должно быть на условиях, установленных для случаев предоставления земельных участков однократно для завершения строительства неоконченного строительством объекта. Согласно п.21.ст.3. ФЗ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, в порядке, установленном ст.ст.39.14-39.17 Земельного кодекса РФ, в тех же рамках и при том же разрешенном и целевом использовании земельного участка, что имел и прежний собственник.

Данное решение вынесено с учетом решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 июля 2016 года и Апелляционного определения Калининградского областного суда от 02 ноября 2016 года по делу № 2а-3848/2016, где судом признаны незаконными бездействия Администрации связанные с непредставлением земельного участка, общей площадью 5 612,0 кв.м., с кадастровым номером 39:15:130710:187 из земель населенных пунктов с установленным видом разрешенного использования земельного участка – «для проведения проектно-изыскательских работ» и обязал Администрацию предоставить ФИО2 в аренду вышеуказанный земельный участок для завершения строительства.

Решением от 29 июля 2016 года Ленинградского районного суда г. Калининграда и апелляционным определением Калининградского областного суда от 02 ноября 2016 года по делу № 2а-3848/2016 судом так же установлено, что 05.03.2015 года ФИО2 на открытых публичных торгах приобрел у предприятия-банкрота ООО «Балторгстрой» объект незавершенного строительством, с правом аренды данного земельного участка (по цене 3 991 842 рублей) и с указанием разрешенного использования земельного участка «для проведения проектно-изыскательских работ».

В данных судебных актах доводы Администрации о том, что решением городского Совета депутатов Калининграда от 06.07.2016 №225 утвержден генеральный план городского округа «Город Калининград», Положением о территориальном планировании Генерального плана предусмотрено создание транспортно-пересадочного узла «Северо-Запад», расположенного по ул. Украинская, ул. Ген. ФИО6, ул. 2-ая Б. Окружная (п. 6.5 раздела; 1.8 «Планируемые для размещения на территории городского «Город Калининград» объекты местного значения в сфере транспортного обслуживания») и что предоставление под объект незавершенного строительства земельного участка с кадастровым номером 39:15:130710:187, учитывая необходимость размещения на данной территории транспортно-пересадочного узла «Северо-Запад», нецелесообразно - признаны судом необоснованными и незаконными, так как решение городского Совета депутатов Калининграда №225 от 06.07.2016г. принято после приобретения ФИО2 права аренды спорного земельного участка, то при необходимости размещения Администрацией транспортно-пересадочного узла, право аренды которого приобретено истцом на торгах, должно осуществляться путем изъятия такого земельного участка у правообладателя в порядке, установленном ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Также установлено, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до 01.03.2015, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства и, что Администрация обязана оформить арендные правоотношения с истцом в отношении земельного участка путем заключения соответствующего договора.

Требований о внесении изменений по ранее возникшим правоотношениям до 01.03.2015г. в разрешенное использование земельного участка для завершения строительства законодательством не предусмотрено.

Кроме того, согласно с пунктом 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 г.), самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной вид из числа видов, предусмотренным градостроительным регламентом – не допускается, в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Между тем из содержания подпункта 8 пункта 1 ст. 1, пункта 2 ст. 7, ст. 85 ЗК РФ, пункта 9 ст. 1, частей 1, 2 ст. 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Земельный участок предоставлен на основании решения органа местного самоуправления на основании договора в соответствии с решениями судов без проведения аукциона, для определённого вида использования – завершения строительства.

В соответствии с пунктом 1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на иной вид, без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Все обстоятельства касающиеся возможности завершения строительства на данном земельном участке в том числе с учетом установленного вида разрешенного использования земельного участка – «Для проведения проектно-изыскательских работ», были исследованы в судебных актах вышеуказанных судов с однозначным выводом - о возможности завершения строительства.

08.02.2019 г. общество заключило Соглашение № 138/2018-А-1/УА «об уступке прав и обязанностей по договору № 138/2018-А от 03.10.2018 года аренды земельного участка» »- с ФИО2 и Администрацией, в связи с государственной регистрацией перехода прав 21.11.2018 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:130710:392 (рег.№ - 39:15:1230710:392-39/021/2018-1).

03.04.2019 года Общество заключило Соглашение № 138/2018-А-2 «об изменений и дополнений к договору № 138/2018-А от 03 октября 2018 года аренды земельного участка договора аренды земельного участка»- в связи со сменой реквизитов Общества.

15.07.2019 г. Общество получило Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 39:15:130710:187, в котором обозначен перечень основных видов разрешенного использования земельного участка, в том числе Объекты придорожного сервиса - объекты технического обслуживания автомобилей, а к вспомогательным видам разрешенного использования земельного участка отнесены хозяйственные и складские постройки, стоянки автомобилей, локальные объекты инфраструктуры.

Согласно ГПЗУ Общество подготовило проектную документацию для завершения строительством Объекта.

17.04.2020 г. Общество построило примыкание данного земельного участка к дороге (согласно согласованного проекта) и сдало его, а Администрация городского округа «Город Калининград» (Комитет развития дорожно-транспортной инфраструктуры- отдел пассажирского транспорта и организации дорожного движения) приняла по Акту № 3136/акт выполненные работы по объекту- устройству примыкания.

Таким образом, поскольку Обществом был представлен заинтересованному лицу полный пакет документов проектной документации, соответствующий требованиям градостроительного плана земельного участка, при установлении факта наличия у Общества права на использование земельного участка в тех же характеристиках, что и прежним собственником (собственниками), а именно по виду его разрешенного использования, целевого предоставления и площади (указанные характеристики сохраняются в полном объеме), оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство у Агентства не имелось.

Согласно ст. 48,51 ГрК РФ публичный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство только на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в законе.

Заявителем в судебном заседании представлен ответ Администрации городского округа «Город Калининград, содержащийся в письме от 10.06.2020 года № КТРиС-4087, где указано, что Общество может осуществлять заявленное строительство, а именно:

– «По карте градостроительного зонирования правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденных решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 339, (далее - Правила) применительно к земельному участку установлена территориальная зона городского транспорта (индекс «Т-1»), предназначенная для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации объектов транспортной инфраструктуры всех видов городского общественного пассажирского транспорта, перехватывающих стоянок, транспортно-пересадочных узлов.

Согласно градостроительному регламенту зоны «Т-1» в перечне основных видов разрешенного использования земельных участков, в том числе значится вид «объекты придорожного сервиса» с возможностью размещения на таких земельных участках объектов технического обслуживания автомобилей.

Правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом, действие которого распространяется на все земельные участки, объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

На основании ст.37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

С учетом изложенного, для использования земельного участка в соответствии с заявленным разрешенным использованием внесение изменений в Генеральный план и Правила не требуется».

В качестве одного из доказательств своей позиции Обществом представлено экспертное заключение №020-20 от 25 мая 2020 года АНО «Региональный центр оценки и экспертизы», из которого следует, что:

- проектная документация Общества соответствует требованиям постановления Правительства Российской Федерации №87 от 16.02.2008г., статье 51 ГрК РФ, для получения разрешения на строительство проектная документация представлена в полном объеме;

- разработанный проектной документацией объект капитального строительства соответствует правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», ГПЗУ от 15.07.2019г. и предмету договора №1388/2018-А от 03.10.2018г., указанному в пункте 1.3.: «земельный участок с кадастровым номером 39:15:130710:187 предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Разрешенное использование земельного участка согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 22.09.2018 №99/2018/181503250: для проведения проектно-изыскательских работ». Объект пункт технического обслуживания автомобилей может быть использован в том числе как складское помещение в соответствии со СП (сводом правил) 56.13330.2011 «производственные здания», без перестройки и изменения строительного объема;

- разработанный проектной документацией объект соответствует решениям Ленинградского районного суда №2а-3848/2016 от 29.07.2016г., №2-984/2018 от 26.03.2018г.

Требование Агентства о внесении изменений по ранее возникшим правоотношениям до 01.03.2015 г. в разрешенное использование земельного участка для завершения строительства законодательством не предусмотрено.

Поэтому основание отказа, приведенное в обжалуемом уведомлении (письме), а также письменном отзыве (представленном Агенством), суд считает надуманными и не соответствующими действительности.

Поскольку обжалуемый отказ является незаконным, суд считает необходимым в качестве способа восстановления нарушенного права обязать Агентство выдать Обществу разрешение на строительство Объекта:- «Реконструкция объекта незавершенного строительства (здание склада) под пункт технического обслуживания автомобилей и строительство двух вспомогательных складских зданий на земельном участке 39:15:130710:187 по адресу: <...>» в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконными действия Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, выразившиеся в отказе в выдаче ООО «Региональный Автотранспортный Центр» разрешения на строительство «Реконструкция объекта незавершенного строительства (здание склада) под пункт технического обслуживания автомобилей и строительство двух вспомогательных складских зданий на земельном участке 39:15:130710:187 по адресу: <...>».

Обязать Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области выдать ООО «Региональный Автотранспортный Центр» разрешение на основании проектной документации «Реконструкция объекта незавершенного строительства (здание склада) под пункт технического обслуживания автомобилей и строительство двух вспомогательных складских зданий на земельном участке 39:15:130710:187 по адресу: <...>» в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области в пользу ООО «Региональный Автотранспортный Центр» судебные расходы в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И.Л. Гурьева