Решение от 28 февраля 2024 г. по делу № А43-23748/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-23748/2023

г. Нижний Новгород «28» февраля 2024 года


резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2024 года,

в полном объеме решение изготовлено 28 февраля 2024 года,


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-568),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Калагановой Е.Г.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 318527500040913),

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>,

ОГРНИП 317527500081015),

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>,

ОГРНИП 315525000004760)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52», город Городец Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании долга,


при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истцов: ФИО4, доверенности от 06.05.2022, от 11.07.2023, от 11.01.2024,

от ответчика: ФИО5, доверенность от 09.06.2023,



установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратились индивидуальные предприниматели ФИО2, ФИО1, ФИО3 (далее - Предприниматели) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (далее - Общество) и просят взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за пользование нежилым помещением по договору аренды недвижимого имущества от 24.08.2020 за период с 01.10.2021 по 23.03.2023:

- в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (5/10, 50%) - 6 463 330 руб. 67 коп.

- в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (3/10, 30%) - 3 877 997 руб. 95 коп.,

- в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (2/10, 20%) - 2 585 332 руб. 71 коп.

Иск основан на статьях 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что Общество пользовалось недвижимым имуществом, в том числе, после прекращения арендных отношений, однако не вносило плату за пользование.

Ответчик возражает против удовлетворения иска в представленном отзыве и дополнениях к нему, приводит доводы о том, что в спорный период Общество не имело возможности пользоваться арендованным помещением по его назначению, так как в помещении не соблюдался температурный режим и отсутствовало водоснабжение.

Кроме того, Общество оспаривает расчет арендной платы, приведенный истцом на основании заключения судебной экспертизы.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2022 по делу № А43-6662/2022 и от 14.12.2022 по делу № А43-26502/2022, в долевой собственности ФИО2, ФИО1, ФИО3 находится нежилое помещение с кадастровым номером 13:60:0010012:168, расположенное по адресу: <...>.

24.08.2020 Предприниматели (арендодатели) и Общество (арендатор) заключили договор аренды, на основании которого арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение общей площадью 867,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Цель использования данного помещения: организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.6 договора арендодатели обязаны обеспечить нежилое помещение теплоснабжением и электроснабжением, а в случае возникновения аварийных ситуаций обеспечить их скорейшую ликвидацию.

Нормальный температурный режим в помещении установлен в пункте 2.1.8 договора в диапазоне от 18 до 24 градусов.

В случае нарушение арендодателями пунктов 2.1.6 и 2.1.8 договора арендатор освобождается от уплаты арендной платы (пункт 6.5 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении.

Основанием для начисления арендной платы является ежемесячный отчет о товарообороте (приложение № 4 к договору), составленный на основании кассовых отчетов и книг контролеров-кассиров арендатора за календарный месяц (пункт 3.4 договора с учетом дополнительного соглашения от 24.08.2020).

Срок аренды установлен на 15 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.1 договора).

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 24.09.2020. Общество открыло в данном помещении магазин «Светофор» и начало коммерческую деятельность.

Уведомлением от 21.10.2021 арендодатели предложили Обществу согласовать изменения в пункт 3 договора аренды от 24.08.2020, а именно изменить арендную плату с 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц на фиксированную арендную плату в размере 550 руб. за один квадратный метр арендуемой площади, что составит 476 905 руб., с возмещением арендодателям расходов по электроснабжению, теплоснабжению, холодному водоснабжению и водоотведению.

В претензии № 1 от 22.10.2021 арендатор указал на несоответствие арендованного помещения санитарно-эпидемиологическим нормам в связи с отсутствием воды, отопления, вентиляции и т.д. и потребовал от арендодателей обеспечить в помещении надлежащий температурный режим, восстановить водоснабжение. При этом Общество отказалось вносить изменения в договор относительно размера арендной платы.

Общество известило Предпринимателей о том, что с 01.10.2021 по день восстановления температурного режима арендная плата перечисляться не будет в порядке 6.5 договора.

29.11.2021 стороны произвели совместный осмотр переданного в аренду помещения, по итогам которого был составлен акт от 29.11.2021, согласно которому по состоянию на 29.11.2021 в помещении не осуществляется организация торговли продовольственными и промышленными товарами, двери магазина закрыты, отсутствуют персонал и покупатели; нежилое помещение используется под хранение (складирование) оборудования Общества, оборудование не подключено к сети электроснабжения, на момент осмотра помещения выключено, на момент осмотра температура составляет 14 градусов, система водоснабжения и водоотведения в помещении находится в нерабочем состоянии, система вентиляции работает. Состояние помещения хорошее, сантехника исправна, двери исправные, окна целые.

Письмом от 10.12.2021 Предприниматели со ссылкой на пункт 4.4.1 договора уведомили Общество об одностороннем отказе от договора аренды от 24.08.2020, указав на допущенные Обществом нарушения обязательств, предусмотренных пунктами 1.3, 2.2.5, 2.2.12 договора, и просили возвратить арендованное помещение по истечении 60 календарных дней с момента получения настоящего уведомления.

Посчитав данный договор расторгнутым, Предприниматели обратились в суд с соответствующим заявлением.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2022 по делу № А43-6662/2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022, Предпринимателям отказано в удовлетворении иска.

Суды установили, что ни нормами действующего законодательства, ни условиями заключенной сделки не предусмотрено право арендодателей на односторонний отказ от договора аренды от 24.08.2020, и пришли к выводу, что письмо Предпринимателей от 10.12.2021 не повлекло правовых последствий в виде прекращения действия договора.

Актами осмотра от 19.01.2022, 21.01.2022, 26.01.2022, составленными сторонами, установлено отсутствие торгового оборудования в помещении и неосуществление торговой деятельности арендатором, а также демонтаж вывески магазина. Сторонами в акте установлено, что температура помещения составляет от 14 до 18 градусов, потеря тепла происходит через дверные проемы.

Претензией от 21.01.2022 арендодатели потребовали от арендатора привести помещение в первоначальное состояние и восстановить демонтированные двери между холодильником, неотапливаемым складом и торговым залом, и дверь тамбура при входе в торговый зал.

Актом осмотра от 24.06.2022 установлен факт неиспользования Обществом помещения для осуществления торговой деятельности и отсутствие дверей, восстановление которых требовали арендодатели в письмо от 21.01.2022.

На основании указанных обстоятельств, письмом от 29.06.2022 Предприниматели потребовали от ответчика расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 24.08.2020, так же указав, что Общество не вносило арендную плату начиная с ноября 2021 года.

Отказ ответчика расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке послужил основаниям для обращения Предпринимателей в суд с настоящим иском.

Решением от 14.12.2022 по делу № А43-26502/2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023, суд расторгнул договор аренды недвижимого имущества от 24.08.2020, обязал Общество освободить и возвратить по акту приема-передачи Предпринимателям нежилое помещение с кадастровым номером 13:60:0010012:168.

По акту приема-передачи от 24.03.2023 нежилое помещение возвращено арендодателям (том 1 лист дела 33).

Основанием для обращения Предпринимателей в суд с настоящим иском послужило невнесение Обществом арендной платы по договору аренды от 24.08.2020 за период с 01.10.2021 по 23.03.2023.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статей 606 и 615 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что по договору аренду Общество начиная с октября 2021 года по 23.03.2023 не вносило арендную плату.

Возражая против заявленных требований, Общество указывает, что в спорный период оно не имело возможности пользоваться арендованным помещением, так как в помещении отсутствовало теплоснабжение, водоснабжение, на прилегающей территории была вырыта яма, которая ограничивала доступ к арендованному помещению.

Указанные доводы судом отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2.1.6 договора арендодатели обязаны обеспечить нежилое помещение теплоснабжением и электроснабжением, а в случае возникновения аварийных ситуаций обеспечить их скорейшую ликвидацию.

Нормальный температурный режим в помещении установлен в пункте 2.1.8 договора в диапазоне от 18 до 24 градусов.

В случае нарушение арендодателями пунктов 2.1.6 и 2.1.8 договора арендатор освобождается от уплаты арендной платы (пункт 6.5 договора).

В рамках дела № А43-26502/2022 суд установил, что на дату получения уведомления Предпринимателей от 29.06.2022 о расторжении договора ответчик помещение для осуществления торговой деятельности не использовал, арендную плату не вносил, помещение не освободил. При этом суд отклонил доводы Общества о невозможности использования спорного помещения в указанный период.

Так, согласно представленным в материалы дела № А43-26502/2022 актам осмотра от 29.11.2021, 19.01.2022, 21.01.2022, 26.01.2022, составленным сторонами, в арендуемом помещении отсутствует торговая деятельность Общества, арендуемое помещение используется под склад торгового оборудования; температура в помещении составляет от 14 до 18 градусов; водоснабжение имеется (за исключением акта от 29.11.2021).

Заключением эксперта от 21.02.2022 № 0145/СТ/22, составленным ООО «АльфаПро», установлено ненадлежащее состояние ограждающих дверных конструкций внутри здания, включая их частичное отсутствие. В дверных проемах зафиксированы щелевые отверстия «на просвет» между отапливаемой частью здания (торговый зал, служебные и вспомогательные помещения) и неотапливаемой частью здания (склады), дверные блоки без порогов, часть дверных проемов неплотно закрыта щитами из ДСП, сэндвич-панелей; отсутствует дверь в тамбуре. Экспертом установлена причинно-следственная связь между состоянием ограждающих конструкций спорного нежилого помещения и температурным режимом внутри здания, так как ненадлежащее состояние ограждающих конструкций внутренних дверей и окон здания не обеспечивает состояние замкнутого контура, ограничивающего отапливаемый объем здания, что свидетельствует о нарушении термозащитной оболочки здания, и нарушении процесса теплоотдачи, что противоречит требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

По мнению эксперта допущенный арендатором в период стойких отрицательных температур демонтаж дверных полотен между складскими помещениями холодного хранения и торговым залом, последующее неплотное и частичное прикрытие дверных проемов бывшими в употреблении фрагментами строительных материалов, отсутствие дверного полотна в проеме тамбура и ненадлежащая эксплуатация арендатором ограждающих конструкций окон в зимний период, привели к искусственному занижению температуры внутри здания.

Из ответа АО «Саровская Теплосетевая компания» от 07.11.2022 № 084/1455 следует, что в отопительный сезон 2021-2022 годов отопление в помещении по адресу: <...>, присутствовало с 11.11.2021 по 31.03.2022. Также из представленных расчетных документов следует, что в указанном отопительном сезоне не наблюдалось изменение режима теплоснабжения.

В силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.12.2022 по делу № А43-26502/2022, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, и не доказываются вновь.

Как следует из материалов дела, начиная с ноября 2021 года Общество прекратило осуществлять торговую деятельность в арендуемом помещении.

При этом несмотря на доводы ответчика об отсутствии надлежащих условий для аренды помещения для торговой деятельности, Общество более года отказывалось расторгать договор аренды от 24.08.2020 и освобождать спорное помещение, что повлекло многочисленные судебные разбирательства по вопросу расторжения спорного договора аренды и освобождения помещения.

Подобное поведение ответчика не может быть признано судом отвечающим принципам добросовестности и разумности и являться основанием для освобождения Общества от внесения арендной платы за период, в течении которого Общество фактически занимало имущество истцов.

Возражения ответчика также связаны с неверным определением истцами размера арендной оплаты, подлежащей взысканию с Общества в спорный период.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При этом плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении. Такая позиция сформулирована в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного его Президиумом 26.12.2018.

По условиям договора арендная плата составляет 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении (пункт 3.1 договора).

Основанием для начисления арендной платы является ежемесячный отчет о товарообороте (приложение № 4 к договору), составленный на основании z-отчетов (отчетов контролеров-кассиров по унифицированной форме КМ-6) и книг контролёров-кассиров арендатора за календарный месяц (пункт 3.4 договора).

В соответствии с данными условиями, с учетом произведенной Обществом частичной оплаты, за октябрь 2021 года задолженность по арендной плате равна 100 985 руб. 76 коп

За ноябрь 2021 года - 123 480 руб. 57 коп.

В дальнейшем ответчик прекратил осуществлять хозяйственную деятельность в арендуемом помещении, в связи с чем рассчитать размер арендной платы исходя из ежемесячного товарооборота арендатора не представляется возможным.

Определением от 22.11.2023 по ходатайству Предпринимателей суд назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Коллегия Судебных Экспертов» ФИО6.

Перед экспертом поставлен вопрос: определить рыночную стоимость арендной платы за использование нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 13:60:0010012:168, общей площадью 1005,60 кв.м (до перепланировки 867,1 кв.м), за период с 21.11.2021 по 24.03.2023, для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Отклоняя доводы ответчика о том, что размер арендной платы необходимо определить исходя из ежемесячного товарооборота Общества за предыдущий период: август - октябрь 2021 года в арендуемом помещении либо в соответствии с товарооборотом другого магазина ответчика, находящегося в городе Сарове, суд пришел к выводу, что при определении размера такой арендной платы нельзя руководствоваться сведениями о среднем товарообороте в аналогичном магазине ответчика, а также о предполагаемой выручке магазина ответчика за 2021-2023 годы, так как подобные данные будут иметь приблизительный характер не будут отвечать критерию достоверности доказательств.

Установленная сторонами в разделе 3 договора методика расчета арендной платы основана на объективных, исключительных показателях о товарообороте, составленных на основании z-отчетов (отчетов контролеров-кассиров по унифицированной форме КМ-6) и книг контролёров-кассиров арендатора за календарный месяц для данного магазина.

Общество в спорный период не осуществляло торговую деятельность в данном нежилом помещении и при отсутствии первоначальных экономических данных, необходимых для анализа, иные полученные результаты не будут соответствовать принципу полноты, достоверности и обоснованности доказательств, предусмотренному статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела поступило заключение ООО «Коллегия Судебных Экспертов» № 468-12/23 от 22.12.2023 (том 3 листы дела 2-53), согласно которому рыночная стоимость арендной платы за использование нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 13:60:0010012:168, общей площадью 1005,60 кв.м (до перепланировки 867,1 кв.м), за период с 21.11.2021 по 24.03.2023, для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, составляет: 817 065 руб. в год в 2021 году, 9 442 980 руб. в год в 2022 году, 2 442 150 руб. в год в 2023 году.

С учетом заключения судебной экспертизы истцы просят взыскать с ответчика за период с 21.11.2020 по 23.03.2023: 6 351 097 руб. 50 коп. - в пользу ФИО2, 3 810 658 руб. 50 коп. - в пользу ФИО1, 2 540 439 руб. в пользу ФИО3

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие доказательств внесения арендных платежей, проверив расчет заявленной к взысканию задолженности, установив, суд удовлетворяет иск Предпринимателей в полном объеме.

Судебные расходы по делу в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52», город Городец Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРНИП 317527500081015) 6 463 330 рублей 67 копеек долга.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52», город Городец Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, город Саранск Республики Мордовия (ИНН <***>, ОГРНИП 318527500040913) 3 877 997 рублей 95 копеек долга.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52», город Городец Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3, деревня Крутая Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРНИП 315525000004760) 2 585 332 рубля 71 копейку долга.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52», город Городец Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, город Саранск Республики Мордовия (ИНН <***>, ОГРНИП 318527500040913) 87 633 рубля судебных расходов по оплате государственной пошлины, 70 000 рублей судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Бухгалтерии Арбитражного суда Нижегородской области причислить ООО «Коллегия Судебных Экспертов» 70 000 рублей за проведение судебной экспертизы.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, город Сранск Республики Мордовия (ИНН <***>, ОГРНИП 318527500040913) из федерального бюджета 10327 государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 11.09.2023 № 3942439.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.В. Бодрова