Постановление от 26 ноября 2018 г. по делу № А45-7979/2015

/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А45-7979/2015


Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 26 ноября 2018 года.


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лаптева Н.В.,

судей Бедериной М.Ю.,

Ишутиной О.В. –

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Мэрии города Новосибирска на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 (судьи Иванов О.А., Кудряшева Е.В., Фролова Н.Н.) по делу№ А45-7979/2015 Арбитражного суда Новосибирской областио несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива«На Танкистов» (ИНН 5404443060, ОГРН 1115476094315), принятоепо заявлению конкурсного управляющего Решетова Александра Владимировича к Мэрии города Новосибирска о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

В заседании принял участие Тиунов В.С. – представитель конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом «На Танкистов» Решетова Александра Владимировича по доверенности от 15.03.2018.

Суд установил:

определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 в отношении жилищно-строительного кооператива «На Танкистов» (далее – ЖСК «На Танкистов», должник) введена процедура банкротства – наблюдение, к банкротству должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением арбитражного суда от 09.03.2016 ЖСК «На Танкистов» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должником утверждён Решетов Александр Владимирович.

Конкурсный управляющий Решетов А.В. 08.02.2018 обратилсяв арбитражный суд с заявлением о понуждении Мэрии города Новосибирска заключить с ЖСК «На Танкистов» дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирскас множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555мс условием продления срока действия данного договора.

Определением арбитражного суда от 16.05.2018 отказано в удовлетворении данного заявления конкурсного управляющего.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного судаот 20.08.2018 определение арбитражного суда от 16.05.2018 отменено, принят новый судебный акт об обязании Мэрии города Новосибирска заключитьс ЖСК «На Танкистов» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555м на условиях, указанныхв проекте дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лицна стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555м.

Мэрия города Новосибирска обратилась с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционного суда от 20.08.2018 отменить, оставить в силе определение арбитражного суда от 16.05.2018.

Податель жалобы полагает, что поскольку срок действия договора аренды от 10.10.2011 № 108555м истёк 10.10.2014 и ко дню истечения срока соглашение о его пролонгации не достигнуто, договорные отношенияпо аренде земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26 прекращены с 10.10.2014.

По мнению Мэрии города Новосибирска, в данном случае должен заключаться новый договор аренды в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), а не продляться договор от 10.10.2011 № 108555м, срок действия которого истёк; кроме того в материалах дела отсутствует доказательства,что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063145:26 имеетсянезавершённый строительством объект, принадлежащий ЖСК «На Танкистов» на праве собственности.

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий Решетов А.В. и представитель собрания кредиторов Кравченко И.М. возражали против доводов Мэрии города Новосибирска, согласилисьс выводами суда апелляционной инстанции и просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющегоЖСК «На Танкистов» поддержал свои возражения против доводов кассационной жалобы.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из доказательств, на основании соглашения от 01.04.2011 общество с ограниченной ответственностью Эксплуатационно-строительная корпорация «АЛЬЯНС-Строй» (застройщик) передало ЖСК «На Танкистов» права застройщика в части оплаченнойи признанной судом доли на объекты незавершённого строительства – одиннадцатиэтажный и шестнадцатиэтажный жилые дома по улице Танкистов в Ленинском районе города Новосибирска, находящиеся на земельном участке площадью 9 707 кв. м с кадастровым номером 54:35:063145:26 (далее – объект).

Застройщик осуществлял строительство объекта с привлечением денежных средств на основании договора аренды земельного участкаот 16.02.2007 № 61141 и разрешения на строительство от 21.09.2007№ Ru 54303000-374.

По акту от 25.04.2011 застройщик передал ЖСК «На Танкистов» объект незавершённого строительства – многоэтажный жилой домс трансформаторной подстанцией по улице Танкистов в Ленинском районе города Новосибирска.

Между Мэрией города Новосибирска (далее – арендодатель)и Ветошкиным И.О. (арендатор) заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555м (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9 707 кв. м с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, для завершения строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-наземной автостоянки и трансформаторной подстанции по улице Танкистов, 4 стр., сроком до 10.10.2014.

С момента государственной регистрации перехода права собственностина объекты недвижимости, расположенные на земельном участке,от арендатора к другому лицу договор считается расторгнутым (пункт 6.4 договора аренды).

Истечение срока действия договора влечёт за собой его прекращениев случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации (пункт 6.5 договора аренды).

Аренда земельного участка (договор аренды) зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 29.12.2011.

В соответствии с соглашением от 23.01.2012 с согласия Мэрии города Новосибирска Ветошкин И.О. передал ЖСК «На Танкистов» праваи обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26 по договору аренды от 10.10.2011 № 108555м.

Сделка уступки прав и обязанностей (соглашение от 23.01.2012) зарегистрирована в ЕГРП 03.02.2012.

Управление архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска (далее – УАСИ) 08.02.2012 выдано ЖСК «На Танкистов» разрешение на строительство № Ru 54303000-374 от 21.09.2007 с изменениями № Ru 54303000-374/1-и1, согласно которому Мэрия города Новосибирска разрешает строительство многоэтажного жилого дома и трансформаторной подстанции – I этап строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-наземной автостоянки и трансформаторной подстанции (общая площадь объекта – 11 566,6 кв. м; площадь земельного участка – 9 707 кв. м; количество этажей 11; строительный объём всего – 45 049 куб. м; количество квартир – 172; общая площадь квартир – 8 123,83 кв. м); количество этапов – 2; расположение:город Новосибирск, Ленинский район, улица Танкистов, 4 стр.; срок действия разрешения до 01.09.2013. Действие разрешения продлено до 15.01.2015.

УАСИ 22.05.2013 уведомило ЖСК «На Танкистов» об отказе в выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по улице Танкистов, 4,в Ленинском районе города Новосибирска, по причине наличия неутверждённого отклонения от предельно допустимых параметров разрешённого строительства, отсутствия нормативного количества стоянок транспортных средств; уведомило о необходимости учесть права и законные интересы граждан – инвесторов, вложивших денежные средствав строительство 16-ти этажного жилого дома.

Постановлением от 08.07.2013 № 6456 Мэрия города Новосибирска предоставила ЖСК «На Танкистов» разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров разрешённого строительства объекта на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063145:26.

Мэрия города Новосибирска 17.12.2014 выдала разрешение на вводв эксплуатацию многоэтажного жилого дома - I этап строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-наземной автостоянкии трансформаторной подстанции на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063145:26 площадью – 9 707 кв. м.

Определением арбитражного суда 22.10.2015 в отношении должника введена процедура банкротства – наблюдение.

Считая необходимым пролонгировать срок аренды земельного участкас кадастровым номером 54:35:063145:26 для завершения строительство 16-ти этажного жилого дома, конкурный управляющий ЖСК «На Танкистов» обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции руководствовался положениями пунктами 1, 2, 4, 5 статьи 39.6, пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса и исходил из того, что договор аренды земельного участка прекращён в связи с истечением срока его действия;ЖСК «На Танкистов» не представлено доказательств наличия права собственности на объект недвижимости, либо приобретения егопо результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятогоу предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд сделал вывод об отсутствии оснований для продления срока действия договора аренды путём заключения дополнительного соглашения.

Апелляционный суд посчитал ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что для заключения дополнительного соглашения к договору аренды, продляющего срок его действия без проведения торгов, отсутствовало условие, установленное подпункт 4 пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, а именно, у должника на праве собственности отсутствовал зарегистрированный в установленном порядке на праве собственности объект незавершённого строительства на истребуемом земельном участке, дающий право на продление договора аренды без торгов однократно для завершенияих строительства собственникам объектов незавершённого строительства.

Отменяя определение арбитражного суда, апелляционный суд указал на то, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:063145:26 предоставлялся для строительства, в том числе 16-ти этажного жилого дома, вводв эксплуатацию первой очереди строительства не означает невозможности использования его для завершения строительства второй очереди. Строительство второй очереди жилого дома не завершено, на земельном участке имеются коммуникации, проведённые для осуществления строительства, техническая возможность достройки жилого дома не утрачена. После истечения срока договора ЖСК «На Танкистов» продолжал пользоваться земельным участком.

Апелляционный суд сделал вывод о том, что ЖСК «На Танкистов» имеет право на заключение дополнительного соглашения к договору арендыбез проведения торгов.

Суд округа считает необходимым учесть следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоватьсяи распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 4 статьи 218 данного кодекса член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внёсшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанноес возникающим у граждан правом собственности на жилые помещенияв многоквартирных домах, не введённых на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1).

Статьёй 129 Жилищного кодекса предусмотрено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещениев многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (часть 1).

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса предусматривает,что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущербаих назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

В пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственностии других вещных прав» в соответствии со статьёй 130 Гражданского кодекса объекты незавершённого строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имуществои свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

Таким образом, отсутствие регистрации права собственности застройщика – ЖСК «На Танкистов», находящегося в банкротстве, на объект незавершённого строительства к моменту обращения с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, на котором находится возводимый объект, не может препятствовать реализации граждан – участникам долевого строительства права на приобретение в собственность жилых и нежилых помещений после завершения строительства многоквартирного дома при внесении паевого взноса.

Реализация указанных конституционных прав граждан – участников долевого строительства в экстраординарном случае (банкротство застройщика), не может быть противопоставлена соблюдению общего порядка предоставления земельных участков, необходимого для исключения злоупотреблений и сохранения конкурентной экономической среды.

Поскольку действия конкурсного управляющего ЖСК «На Танкистов» направлены на реализацию данных конституционных прав граждан, праваи законные интересы других лиц не нарушаются, заявление должно быть удовлетворено.

С учётом изложенного, постановление апелляционного суда отменене подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 по делу № А45-7979/2015 Арбитражного суда Новосибирской области оставить без изменения, а кассационную жалобу Мэрии города Новосибирска без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцевсо дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий Н.В. Лаптев


Судьи М.Ю. Бедерина


О.В. Ишутина