Решение от 30 ноября 2021 г. по делу № А53-24129/2021




АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Ростов-на-Дону

«30» ноября 2021 года Дело № А53-24129/2021



Резолютивная часть решения объявлена «23» ноября 2021 года

Полный текст решения изготовлен «30» ноября 2021 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черевковой С.Ф.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Амирова Сурена Олеговича (ИНН 614004816209, ОГРН 317619600146182)

к Администрации Персиановского сельского поселения (ИНН 6125023727, ОГРН 1056125016463),

третьи лица - Отдел архитектуры и сопровождения проектов Администрации Октябрьского района Ростовской области, Чурилин Роман Сергеевич, общество с ограниченной ответственностью «ФМ 161» (ИНН 6167138141, ОГРН 1176196014840), Отрошко Валентин Вячеславович, Озеров Петр Викторович, Киселев Евгений Николаевич, Гончаров Алексей Павлович (ИНН 615002207669), Гиваргизян Артем Левонович (ИНН 615021349926),

о признании недействительными торгов, о признании недействительным договора аренды,


при участии:

от истца – до перерыва представитель Бурцев В.В. (доверенность от 15.09.2021), после перерыва представитель Чурилина Т.В. (доверенность от 28.06.2021);

от ответчика – представитель Коротких Т.Ю. (доверенность от 19.10.2021),

от третьих лиц: Гончаров Алексей Павлович (лично, паспорт); от Отдела архитектуры и сопровождения проектов Администрации Октябрьского района Ростовской области – после перерыва главный архитектор Герасименко И.Ю. (распоряжение); от Чурилина Романа Сергеевича, общества с ограниченной ответственностью «ФМ 161», Отрошко Валентина Вячеславовича, Озерова Петра Викторовича, Киселева Евгения Николаевича, Гиваргизяна Артема Левоновича – не явились, извещены,



установил:

индивидуальный предприниматель Амиров Сурен Олегович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации Персиановского сельского поселения с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил признать торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием - объекты торгового назначения и общественного питания с кадастровым номером 61:28:0600017:1783, площадью 846 кв. м, находящегося по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Казачьи Лагери, ул. 60 лет Победы, 11, проведенные Администрацией Перснановского сельского поселения 29.07.2020, и договор аренды земельного участка от 28.08.2020 № 2, заключенный по результатам торгов, недействительными, применить последствия недействительности сделки.

В судебное заседание представитель истца заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для ознакомления с отзывом.

В судебном заседании 16.11.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 23.11.2021 до 14 часов 45 минут.

После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Главный архитектор Герасименко И.Ю. возражала против удовлетворения иска.

Гончаров Алексей Павлович также возражал против удовлетворения иска.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, Администрацией Персиановского сельского поселения на официальном сайте для размещения информации о торгах www.torgi.gov.ru 22.06.2020 размещено извещение о проведении торгов № 220620/0093613/03 по лоту № 2 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600017:1783, площадью 846 кв. м, находящегося по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Казачьи лагери, ул. 60 лет Победы, 11.

В соответствии с информацией, содержащейся в извещении о проведении торгов № 220620/0093613/03 по лоту № 2, земельный участок предоставлялся под строительство торговых объектов, параметры разрешенного строительства объекта: минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения места допустимого размещения объекта - 0 м; предельное количество этажей - 3; максимальный процент застройки - 90%. Права на участок, ограничение прав — нет. Начальная цена лота — 292 000 руб.

Амиров С.О. принял решение об участие в данном аукционе и направил в Администрацию Персиановского сельского поселения заявку на участие в торгах.

29.07.2020 состоялись торги, по результатам которых Амиров С.О. признан победителем (протокол заседания аукционной комиссии от 29.07.2020 № 2-А). Конечное предложение, поступившее от Амирова С.О. по итогам вышеуказанного аукциона, составило 10 120 720 руб. арендной платы в год.

28.08.2020 между Амировым С.О. и Администрацией Персиановского сельского поселения заключен договор № 2 аренды земельного участка. Предметом договора является предоставление в аренду земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты торгового назначения и общественного питания, с кадастровым номером 61:28:0600017:1783, площадью 846 кв. м, находящегося по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Казачьи Лагери, ул. 60 лет Победы, 11, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 846 кв. м.

Передача земельного участка оформлена актом от 28.08.2020, подписанным сторонами без замечаний. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В договоре аренды от 28.08.2020 № 2 не содержатся сведения о каких-либо обременениях и ограничениях в использовании данного земельного участка.

В целях освоения арендуемого земельного участка путем строительства на нем магазина Амиров С.О. 02.09.2020 обратился в Отдел архитектуры и сопровождения проектов Администрации Октябрьского района Ростовской области с заявлением о выдаче градостроительного плана.

03.09.2020 истцу предоставлен градостроительный план земельного участка, из которого следует, что в границах земельного участка имеется охранная зона теплосетей площадью 500 кв. м, и охранная зона электросетей площадью 27 кв. м. То есть большая часть земельного участка, предоставленного в аренду, расположена в охранной зоне теплосетей и электросетей.

14.09.2020 Отделом архитектуры и сопровождения проектов Администрации Октябрьского района Ростовской области выдано разрешение на строительство № 61-528- 29-2020 магазина на земельном участке площадью 846 кв. м с кадастровым номером 61:28:0600017:1783.

На основании вышеуказанного разрешения на строительство Амиров С.О. осуществил строительство здания магазина, общей площадью 16,6 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600017:1783.

26.01.2021 Амиров С.О. обратился в Администрацию Октябрьского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного здания магазина.

Письмом от 01.02.2021 Администрация Октябрьского района отказала Амирову С.О. в выдаче разрешения на ввод спорного магазина, ссылаясь на несоответствие построенного объекта проектной документации.

В рамках арбитражного дела № А53-3457/2021 Амиров С.О. обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации Октябрьского района Ростовской области о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, оформленного письмом от 01.02.2021 № 89.08.1/103, обязании выдать разрешение. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.04.2021, вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении требований.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2021, с Амирова С.О. в пользу администрации по договору аренды взыскано 9 820 720 руб. долга, 1 433 825,12 руб. пеней, в остальной части иска отказано. Удовлетворяя требования арендодателя, суд исходил из факта передачи арендатору земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 28.08.2020 № 2, факта ненадлежащего исполнения предусмотренных договором обязанностей по уплате арендных платежей, отсутствия доказательств внесения арендной платы в полном объеме, а также того, что на момент рассмотрения дела проведенные торги предпринимателем не оспорены, договор аренды подписан сторонами, акт приема-передачи составлен без замечаний, наличие скрытых недостатков, препятствующих использованию участка по его целевому назначению, предприниматель документально не подтвердил.

Как следует из заключения специалиста № 1-2323-Э/2021 от 09.04.2021, выполненного специалистом ООО «Экспертная служба «Экспертиза недвижимости» по заказу Амирова С.О., наличие на земельном участке трубопроводов и местоположение опор линий электрических передач образуют охранную зону. Площадь территории, свободной от ограничений, составляет 367 кв. м. Процент участка, на котором возможно размещать объекты торгового назначения составляет 43%.

Амиров С.О., указывая, что подавая заявку на участие в аукционе по продаже права аренды на земельный участок с разрешенным использованием - для строительства магазина, рассчитывал на его приобретение согласно заявленным в аукционной документации характеристикам и параметрам, извещение о проведении торгов № 220620/0093613/03 по лоту № 2, опубликованное на сайте torgi.gov.ru., в нарушение Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808, ст. 39.11 ЗК РФ, ст. 448 ГК РФ не содержало сведений об ограничениях в использовании земельного участка, находящегося в охранной зоне тепловых сетей и электросетей, не содержало исчерпывающих достоверных сведений о предмете торгов, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании торгов и договора аренды, заключенного по результатам торгов, недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

Согласно п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Подготовка, организация и проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии со ст. 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 448 ГК РФ.

В соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка принимается уполномоченным органом (пункт 1). Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о торгах, не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам (пункт 19).

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 20).

Обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка (пункт 22).

В соответствии с пунктом 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: 1) об организаторе аукциона; 2) об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона; 3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; 4) о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства и др.

В соответствии с п. 2 ст. 448 ГК РФ, извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных частью 2 статьи 448 Кодекса, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Вместе с тем изложенная информация о предмете торгов является неполной, не соответствует требованиям п. 2 ст. 448 ГК РФ.

Спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - объекты торгового назначения и общественного питания. Указанный вид разрешенного использования разрешает строительство капитальных объектов в границах участка. Максимальный процент застройки земельного участка, указанный в извещении о проведении торгов № 220620/0093613/03 по лоту № 2 - 90%. В извещении о проведении торгов содержится информация о том, что ограничений прав на земельный участок нет.

Вместе с этим спорный земельный участок расположен в охранных зонах.

В соответствии со ст. 104 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях: защита жизни и здоровья граждан, безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики (пункт 1). В целях, предусмотренных п. 1 ст. 104 ЗК РФ, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земли, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий (п. 2 ст. 104 ЗК РФ).

Согласно статье 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами; могут устанавливаться ограничения прав на землю в виде особых условий использования земельных участков в охранных зонах.

Согласно п. 4 Приказа Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей» охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей по соответствующим специализированным нормам. Пунктом 5 вышеуказанного Приказа не допускается производить действия в пределах охранных зон тепловых сетей, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи, в том числе устраивать стоянки всех видов машин, загромождать проходы и подъезды к объектам и сооружениям тепловых сетей, возводить временные сооружения и заборы. Размещение строений в охранной зоне тепловых сетей препятствует нормальной работе и эксплуатации тепловых сетей, проведению необходимых ремонтов и угрозу возникновения вреда для жизни и здоровья людей, повреждения имущества в случае прорыва теплотрассы.

Постановлением правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», установлены особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон электросетей. Строительство в границах охранных зонах объектов электросетевого хозяйства запрещается, проведение иных работ возможно только по согласованию с собственниками таких объектов.

При этом такие ограничения в использовании земельного участка являются императивными и действуют независимо от внесения в публичные реестры сведений об охранной зоне.

Предельно допустимые показатели застройки спорного земельного участка, указанные в извещении о проведении торгов, определены без учета нахождения земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600017:1783 в охранных зонах электросетей и теплосетей.

Следовательно, на торги выставлен участок, имеющий ограничения в использовании, которые могли оказать влияние на принятие участниками аукциона решения об участии в аукционе и на заключение договора аренды земельного участка, поскольку качественные характеристики земельного участка, указанные в извещении, не соответствуют действительности, что является существенным нарушением и достаточным основанием для признания торгов недействительными по заявленному иску.

При этом доводы администрации о том, что Амиров С.О., принимая в аренду спорный земельный участок, знал о расположении на его территории трубопровода и опор линий электрических передач, поскольку данные конструкции являются видимыми, не принимаются судом, как не освобождающие организатора аукциона от обязанности указания необходимых сведений в извещении о проведении аукциона.

В данном случае администрация, как организатор торгов, не могла не знать о существующих охранных зонах и о невозможности застроить земельный участок на 90%.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600017:1783 подлежит возврату администрации как полученный Амировым С.О. по недействительной сделке, уплаченные участником аукциона денежные средства в размере 358 400,00 рублей подлежат выплате Амирову С.О., запись об обременении земельного участка на основании договора аренды от 28.08.2020 № 2 подлежит аннулированию.

Государственная пошлина по настоящему иску составила 6000 рублей.

Предпринимателем при обращении с иском уплачено 6000 рублей государственной пошлины (чек-ордер от 26.07.2021).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600017:1783, проведенные Администрацией Персиановского сельского поселения (ИНН 6125023727, ОГРН 1056125016463) 29.07.2020.

Признать недействительным договор аренды земельного участка №2 от 28.08.2020, подписанный Администрацией Персиановского сельского поселения (ИНН 6125023727, ОГРН 1056125016463) и индивидуальным предпринимателем Амировым Суреном Олеговичем (ИНН 614004816209, ОГРН 317619600146182).

Применить последствия недействительности сделки.

Возложить на индивидуального предпринимателя Амирова Сурена Олеговича (ИНН 614004816209, ОГРН 317619600146182) обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600017:1783 Администрации Персиановского сельского поселения (ИНН 6125023727, ОГРН 1056125016463).

Возложить на Администрацию Персиановского сельского поселения (ИНН 6125023727, ОГРН 1056125016463) обязанность выплатить индивидуальному предпринимателю Амирову Сурену Олеговичу (ИНН 614004816209, ОГРН 317619600146182) денежные средства в размере 358 400,00 рублей.

Аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600017:1783 арендой в пользу индивидуального предпринимателя Амирова Сурена Олеговича (ИНН 614004816209, ОГРН 317619600146182) на основании договора №2 от 28.08.2020 (запись регистрации от 02.09.2020 № 61:28:0600017:1783-61/034/2020-3).

Взыскать с Администрации Персиановского сельского поселения (ИНН 6125023727, ОГРН 1056125016463) в пользу индивидуального предпринимателя Амирова Сурена Олеговича (ИНН 614004816209, ОГРН 317619600146182) 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Судья С.П. Прокопчук