Решение от 24 января 2022 г. по делу № А29-10009/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-10009/2021
24 января 2022 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2022 года, полный текст решения изготовлен 24 января 2022 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 17.01.2022 дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании выкупной стоимости недостоверной и об обязании заключить договор,

без участия представителей

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – ответчик) с требованиями:

- о признании выкупную стоимость нежилых помещений общей площадью 115,2 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-V (№ 9, 10, 11, 12, 13, 25, 27), расположенных по адресу: <...> (кадастровый номер 11:20:0602005:6680), указанную в отчете № 01-01/21 оценщика индивидуального предпринимателя ФИО3 в размере 2 189 000 руб. недостоверной;

- об обязании Комитета заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 115,2 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-V (№ 9, 10, 11, 12, 13, 25, 27), расположенных по адресу: <...> (кадастровый номер 11:20:0602005:6680), по цене 1 020 000 руб., с условием предоставления рассрочки платежа сроком на семь лет, в течение 30 календарных дней, с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 15.10.2021 исковое заявление принято и назначено предварительное судебное заседание на 15.10.2021, привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО3, от лиц участвующих в деле запрошены документы, в обоснование своей позиции.

Комитет исковые требования отклонил.

В силу ст.ст. 123, 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Предприниматель обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им муниципального имущества - Помещения, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в соответствии со ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Заявлением от 22.12.2020, полученным Комитетом той же датой, Предприниматель обратился с просьбой о приватизации арендуемого Помещения.

12.02.2021 Администрацией МОГО «Ухта» принято постановление об условиях приватизации Помещения.

Письмом от 16.02.2021 исх. № 05/1365 Комитет направил истцу проект договора купли-продажи Помещения.

Согласно условий проекта договора купли-продажи, Комитет обязуется передать в собственность Предпринимателя, а Предприниматель принять и оплатить нежилое помещение площадью 115,2 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-V (№ 9, 10, 11, 12, 13, 25, 27), расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 11:20:0602005:6680.

Цена продажи имущества составляет 2 189 000 руб., без учета НДС. Цена имущества определена на основании отчета от 29.01.2021 № 01-01/21.

Не согласившись с ценой продаваемого имущества, истец обратился в независимую экспертную организацию ООО «Ухтинский дом оценки и экспертиз» для определения рыночной стоимости имущества. Согласно отчету от 01.06.2021 № 015/21 рыночная стоимость имущества составила 1 020 000 руб.

08.06.2021 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о направлении в его адрес нового проекта договора купли-продажи имущества по цене 1 020 000 руб., с условием предоставления рассрочки платежа на семь лет.

Письмом от 18.07.2021 исх. № 05/6204 Комитет отказал предпринимателю в заключении договора купли-продажи в связи с утратой преимущественного права. Сообщил, что 26.04.2021 Администрацией МОГО «Ухта» принято постановление № 1065 «Об отмене постановления администрации МОГО «Ухта» от 12.02.2021 № 323 «Об условиях приватизации муниципального имущества».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящим иском.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Направление субъектом малого или среднего предпринимательства новой редакции в ответ на проект договора не свидетельствует об отказе от реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества, а является отправкой протокола разногласий.

Кроме того, если субъект малого (среднего) предпринимательства не подписал проект договора купли-продажи из-за несогласия с его условиями, то при использовании предусмотренной законом возможности направить возражение относительно условий договора отсутствие подписи не влечет прекращения преимущественного права на выкуп.

Доводы Комитета об утрате предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, поскольку им не направлен в адрес Комитета протокол разногласий к проекту договора, отклоняются судом.

Материалами дела подтверждается, что истец не отказывался от подписания договора, а направил ответчику полученный от него проект договора с заявлением от 08.06.2021 о внесении изменений относительно размера выкупной стоимости. В данном случае суд расценивает действия истца как направление протокола разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности рыночной оценки имущества, предусмотренной в проекте договора.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, разногласия сторон возникли в отношении цены продажи выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ст. 6 Закона № 135-ФЗ предусмотрено безусловное право муниципального образования на проведение повторной оценки объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).

Согласно п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Цена договора купли-продажи выкупаемого имущества определена на основании отчета от 29.01.2021 № 01-01/21, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО3. Согласно названному отчету рыночная стоимость имущества определена в размере 2 189 000 руб., без НДС по состоянию на 29.01.2021.

Вместе с тем, в силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им представленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, выкупная цена Помещения должна определяться на дату 22.12.2020 (дата обращения Предпринимателя за приобретением объекта аренды).

Иное толкование норм материального права и установление выкупной цены на более позднюю дату противоречило бы принципу добросовестности (ст. 10 ГК РФ).

В соответствии со статьей 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Ответчик возражал против назначения по делу экспертизы, поскольку находит ее проведение нецелесообразным, считает что отчет, представленный индивидуальным предпринимателем ФИО3 не вызывает сомнений в своей достоверности, соответствует требованиям законодательства, федеральным стандартам и правилам оценочной деятельности.

Истцом в материалы дела представлен отчет независимой экспертной организации ООО «Ухтинский дом оценки и экспертиз» от 01.06.2021 № 015/21, согласно которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 31.05.2021 составила 1 020 000 руб. Предприниматель с точки зрения относимости, допустимости и достоверности считает, что данный отчет объективно отражает действительный размер рыночной стоимости имущества, поскольку содержит описание проведенного исследования, проведена компетентным экспертом, имеющим соответствующие высшее образование и стаж работы в экспертно-оценочной деятельности.

Комитет доказательств, опровергающих достоверность выводов сделанных в отчете № 015/21 от 01.06.2021, не представил.

Заявление от 11.01.2022 о назначении экспертизы по делу не может быть принято судом, поскольку истцом не предложены кандидатуру эксперта (экспертной организации), согласование с экспертом (экспертной организацией) срока проведения экспертизы и ее стоимости; доказательства перечисления денежных средств на депозитный счет Арбитражного суда Республики Коми для оплаты услуг экспертной организации; вопросы, которые необходимо поставить на разрешение эксперта.

С учетом изложенного, суд принимает отчет № 015/21 от 01.06.2021 в качестве доказательства по делу в отношении рыночной стоимости спорного объекта.

На основании изложенного исковые требования Предпринимателя подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать выкупную стоимость нежилых помещений общей площадью 115,2 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-V (№ 9, 10, 11, 12, 13, 25, 27), расположенных по адресу: <...> (кадастровый номер 11:20:0602005:6680), указанную в отчете № 01-01/21 оценщика индивидуального предпринимателя ФИО3 в размере 2 189 000 руб., недостоверной.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 115,2 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-V (№ 9, 10, 11, 12, 13, 25, 27), расположенных по адресу: <...> (кадастровый номер 11:20:0602005:6680), по цене 1 020 000 руб., с условием предоставления рассрочки платежа сроком на семь лет, в течение 30 календарных дней, с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: <***>; 110118363008, ОГРН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина