Решение от 2 сентября 2025 г. по делу № А19-9407/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                 

«3» сентября 2025 года                                                                  Дело № А19-9407/2025

Резолютивная часть решения вынесена 21.08.2025. Полный текст решения изготовлен 03.09.2025.

Арбитражный суд  Иркутской области в составе судьи Шиловой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафиуллиной Э.Р. (до перерыва), секретарем судебного заседания Поповой А.Ю. (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАЛЬКИРИЯ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 664007, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. КАРЛА ЛИБКНЕХТА, Д. 19, КВ. 1)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. ЛЕНИНА, Д. 14)

о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО1, по доверенности от 22.04.2025, удостоверение;

от ответчика: не явился, извещен.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 10 час. 30 мин. 14.08.2025 до 09 час. 20 мин. 21.08.2025. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАЛЬКИРИЯ" 28.04.2025 обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА о внесении изменения в Договор о развитии застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе г. Иркутска от 05 декабря 2016 года № 010-64-001462/16, изложив пункты 3.1, 4.1.30, 4.1.31 в следующей редакции:

Пункт 3.1 Договора «Срок исполнения обязательств по настоящему Договору: начальный срок исполнения обязательств – с момента подписания сторонами настоящего Договора; конечный срок исполнения обязательств -31 декабря 2028 года.».

Пункт 4.1.30 Договора в следующей редакции: «Не позднее, чем до 31.12.2027 г. Осуществить в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории строительство на указанной в п.1.1 настоящего Договора территории в сроки, предусмотренные планом-графиком освоения территории.»

Пункт 4.1.31 Договора в следующей редакции: «Не позднее, чем до 31.12.2027 г. осуществить в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории на указанной в п.1.1 настоящего Договора территории строительство и(или) реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения указанной в п.1.1 настоящего Договора территории, в сроки, предусмотренные планом-графиком освоения территории. Виды объектов, подлежащих по окончании строительства передаче в собственность муниципального образования город Иркутск, указываются в дополнительном соглашении, подписываемом сторонами в течение 6 месяцев с момента выполнения обязательства, предусмотренного п.4.1.31 настоящего Договора.».

Внести соответствующие изменения в план-график освоения территории (Приложение № 1 к Дополнительному соглашению от 02 июля 2018 № 01010-64-665/8 к Договору о развитии застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе г. Иркутска от 05 декабря 2016 года № 010-64-001462/16).

Обязать Администрацию города Иркутска (ИНН<***>,ОГРН<***>) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Валькирия» (ИНН<***>,ОГРН<***>) соответствующее дополнительное соглашение в течение трех календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Истец в судебном заседании до перерыва иск поддержал в полном объеме; после перерыва в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен.

Ответчик, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об уважительности неявки суд не уведомил; направил отзыв на иск, в котором требования по существу не оспорил.

Поскольку неявка сторон в судебное заседание, уведомленных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие по имеющимся материалам дела.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 05.12.2016 между истцом  и ответчиком заключен договор о развитии застроенной территории в Октябрьском районе г. Иркутска № 010-64-001462/16, согласно условиям которого, истец в целях развития застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе г. Иркутска, площадью 37 755,42 кв. м, решение о развитии которой принято решением Думы города Иркутска от 25.02.2016 г. № 006-20-180270/6, согласно схеме застроенной территории (приложение № 1 к настоящему Договору) обязуется в установленные настоящим Договором сроки своими силами и за свой счет (и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц) выполнить предусмотренные настоящим Договором обязательства, а Администрация обязуется создать предусмотренные настоящим Договором условия для выполнения Застройщиком своих обязательств.

Согласно пункту 3.1. Договора конечный срок исполнения обязательств - 31 декабря 2025 г.

В соответствии с договором и утвержденным планом-графиком освоения территории Застройщик обязан, согласно пунктам 3.1, 4.1.24, 4.1.25, 4.1.27, осуществить расселение, снос, а также, согласно пунктам 4.1.30 и 4.1.31, осуществить строительство объектов капитального строительства и объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

Согласно пункту 4.1.31. Договора истец обязан не позднее, чем до 31.12.2024  осуществить в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории на указанной в п. 1.1 настоящего Договора территории строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения указанной в п. 1.1 настоящего Договора территории, в сроки, предусмотренные планом-графиком освоения территории.

Согласно пункту 4.1.32. истец обязан в течение 1 (одного) года с момента выполнения обязательства, указанного в п. 4,1.31 настоящего Договора, безвозмездно передать в собственность муниципального образования город Иркутск построенные (реконструированные) объекты инженерной инфраструктуры, предназначенные для обеспечения указанной в р. 1.1 настоящего Договора территории, в сроки, предусмотренные планом-графиком усвоения территории.

В ходе выполнения работ возникли обстоятельства независящие от истца, влекущие невозможность исполнения обязательств истца, предусмотренных пунктами 3.1.; 4.1.31.; 4.1.32.; 4.1.33. Договора в уставленный срок:

Дополнительным соглашением № 01-64-665/8 к Договору от 02.07.2018, утвержден план-график освоения территории, содержащий информацию об этапах исполнения обязательств по Договору.

04.02.2020 к договору заключено дополнительное соглашение, которым план-график освоения территории дополнен примечанием.

Согласно утвержденного план-графика, проекта планировки и межевания освоение территории, в том числе по строительству объектов капитального строительству и объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории осуществляется в 4 этапа (согласно документации и фактически в 5 этапов).

В ходе реализации последующих этапов у истца возникли объективные трудности, которые не позволяют истцу завершить свои обязательства в предусмотренные Договором сроки.

Так, на территории Иркутской области указом Губернатора Иркутской области от 18 марта 2020 года N 59-уг "О введении режима функционирования повышенной готовности для территориальной подсистемы Иркутской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" введен режим функционирования повышенной готовности для территориальной подсистемы Иркутской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций, согласно которому предусматривается комплекс ограничительных и иных мероприятий, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11 мая 2020 года № 316 "Об определении порядка продления действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в субъектах Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)". Данный режим действовал до 02 октября 2020 года и был отменен Указом Губернатора от 12 октября 2020 года №280-уг - то есть в течение 154 календарных дней.

Застройщик при исполнении договора, особенно в части расселения, столкнулся с непредвиденными условиями, усложняющими выполнения обязательств в течении периода с 2020 - 2021 года, соответственно запланированный срок расселения многоквартирных домов, подлежащих сносу и признанными аварийными, был увеличен.

Кроме того, согласно приказу Федерального агентства воздушного транспорта от 29 мая 2019 года № 421-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Иркутск» (далее - ПАТ Иркутск), на территории города Иркутска установлена зона с особыми условиями использования территории, с внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости от 26 февраля 2021 года.

Указанная зона с особыми условиями использования территории состоит из нескольких подзон имеющих свои индивидуальные ограничения.

Территория, отведенная под развитие, по Договору с 26 февраля 2021 года полностью находилась в границах седьмой подзоны ПАТ Иркутск, в которой не допускается использование земельных участков для размещения жилой застройки. В связи с этим у Застройщика отсутствовала возможность исполнять обязательства по Договору в утвержденный срок.

При этом в настоящее время истцом расселены и снесены все многоквартирные дома, предусмотренные пунктом 1.2 Договора, расположенные по адресам: <...>, 132-6, 132-в, 134, 134-а, 134-6, 134-в, 136, 136-а, 136-6, 136-в, 138, 138-а, 138-6,138-в.

Дом по ФИО2, 138а, (фактически расселен 14.02.2018 и снесен 19.02.2018 (срок по графику: 05.10.2019 и 15.04.2020);

дома по ФИО2, 1386, 138в (фактически расселены 14.02.2018 и снесены 19.02.2018 (срок по графику: 06.06.2020 и 16.12.2020);

дома по ФИО2, 136, 136а, 138, фактически расселены и снесены 14.06.2019 (срок по графику: 05.10.2019 и 15.04.2020);

дом по ФИО2, 136в (фактически расселен и снесен 14.06.2019 (срок по графику: 06.06.2020 и 16.12.2020);

дом по ФИО2, 1366 (фактически расселен 19.09.2019 и снесен 19.04.2020 (срок по графику: 06.06.2020 и 16.12.2020);

дом по ФИО2, 134 (фактически расселен 13.12.2019 и снесен 21.04.2020 (срок по графику: 04.02.2021 и 14.08.2021);

дом по ФИО2, 134а (фактически расселен 27.07.2020 и снесен 01.09.2020 (срок по графику: 04.02.2021 и 14.08.2021);

дом по ФИО2, 132 (фактически расселен 24.03.2021 и снесен 15.04.2021 (срок по графику: 04.02.2021 и 14.08.2021);

дом по ФИО2, 134в (фактически расселен 24.03.2021 и снесен 15.04.2021 (срок по графику: 05.12.2021 и 15.06.2022);

дом по ФИО2, 1346 (фактически расселен 26.05.2021 и снесен 27.05.2021 (срок по графику: 05.12.2021 и 15.06.2022);

дом по ФИО2, 132а (фактически расселен 05.10.2021 и снесен 20.09.2022 (срок по графику: 04.02.2021 и 14.08.2021);

дома по ФИО2, 1326, 132в (фактически расселены 06.02.2023 и снесены 14.02.2023 (срок по графику: 05.12.2021 и 15.06.2022);

дом по ФИО2, 128а (фактически расселен 27.05.2024 и снесен 02.06.2025 (срок по графику: 15.12.2021 и 15.06.2022).

31 декабря 2019 г. комитетом по градостроительной политике администрации города Иркутска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилых домов по ул. ФИО2 в городе Иркутске (1 очередь строительства), построенного на основании разрешения на строительство № 38-т38303000-196-2018 от 09.06.2018.

25 августа 2022 г. Комитетом выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных по адресу: <...> (2 очередь строительства), построенных на основании разрешения на строительство № 38-ш38303000-11-2020 от 30.03.2020.

7 мая 2025 г. Комитетом выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Жилые дома по ул. ФИО2 в городе Иркутске. 3 очередь строительства», построенного на основании разрешения на строительство № 38-36-24-2022 от 18.10.2022 г.

4 марта 2025 г. Комитетом выдано разрешение на строительство № 38-36-6-2025 объекта капитального строительства «Жилые дома по ул. ФИО2 в городе Иркутске. 4 очередь строительства». Срок действия разрешения - до 04.03.2028 г.

Таким образом, просрочка исполнения обязательств истцом вызвана объективными обстоятельствами.

В ходе исполнения обязательств истец обращался в администрацию с запросом о разъяснениях, на что получен ответ от 17 июня 2021 года № 359-73-00222/28-1 о том, что границы седьмой подзоны ПАТ Иркутск должны быть скорректированы, однако сроки не указаны.

16 августа 2021 года истец направил ответчику письмо № 26 в котором уведомил о приостановлении срока исполнения обязательств на период действия непредвиденной ситуации с ПАТ Иркутск.

Как указывает истец, в настоящий момент он получил разрешение на строительство четырех очередей, две из которых ввел в эксплуатацию, третья очередь строительства окончена полностью и будет введена в эксплуатацию в ближайшее время (устраняются крайние замечания). Ведется строительство четвертой очереди. Земельный участок для строительства пятой очереди не передан в собственность Застройщика.

Письмом № 11 от 15 апреля 2025 года  Застройщик обратился к Администрации с просьбой рассмотреть возможность увеличения сроков предусмотренным утвержденным планом- графиком освоения территории в части пунктов 3.1, 4.1.30, 4.1.31 на 3 года, до 31.12.2028, 31.12.2027 года, 31.12.2027 года соответственно и подписать дополнительное соглашение. Проект дополнительного соглашения подписанный Истцом прилагался.

23.04.2025 Администрацией дан ответ №945-70-2160.5 о невозможности изменения условий Договора по соглашению сторон, поскольку срок действия Договора в рассматриваемом случае может быть изменен только судом в связи с существенным нарушением Договора одной из сторон.

Вышеперечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.  

Проанализировав условия договора, суд считает, что по своей правовой природе указанный договор является договором  строительного подряда.

Таким образом, действия сторон по настоящему делу должны подчиняться требованиям главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей такой способ защиты права как понуждение в судебном порядке к исполнению обязанности в натуре, в предмет доказывания по данному спору входят следующие обстоятельства: наличие у ответчика обязанности, о понуждении к исполнению которой заявлен иск;  реальная возможность исполнения ответчиком этой обязанности; отказ ответчика от ее исполнения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменений его условий не допускается (статья 310  Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Согласно статьей 746 Гражданского кодекса Российской Федерации  оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 711 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

Пунктом 1 статьи 708 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Оценив условия представленного договора, суд пришел к выводу о согласовании сторонами его существенных условий. При таких обстоятельствах суд считает указанный договор заключенным.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» договоры о развитии застроенных территорий заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации  в редакции, действовавшей в момент заключения Договора, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации   в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации   приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора. В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации  в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в тот числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов. Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на иск, в котором ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено им или не вытекает из его существа, в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в ходе реализации 3 и 4 этапов у истца возникли объективные обстоятельства, не позволяющие истцу завершить свои обязательства в предусмотренные договором сроки.

В частности, на территории Иркутской области указом Губернатора Иркутской области от 18 марта 2020 года № 59-уг «О введении режима функционирования повышенной готовности для территориальной подсистемы Иркутской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» введен режим функционирования повышенной готовности для территориальной подсистемы Иркутской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций, согласно которому предусматривается комплекс ограничительных и иных мероприятий, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11 мая 2020 года № 316 "Об определении порядка продления действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в субъектах Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)". Данный режим действовал до 02 октября 2020 года и был отменен Указом Губернатора от 12 октября 2020 года № 280-уг - то есть в течение 154 календарных дней.

В период действия вышеуказанного режима у истца неоднократно возникали трудности с получением необходимых документов и разрешений, разного рода  взаимодействия с органами государственной власти и местного самоуправления.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об объективной невозможности исполнить обязательства в срок в условиях действия вышеуказанного режима.

Кроме прочего, согласно приказу Федерального агентства воздушного транспорта от 29 мая 2019 года № 421-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Иркутск» (далее - ПАТ Иркутск), на территории города Иркутска установлена зона с особыми условиями использования территории, с внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости от 26 февраля 2021 года.

Указанная зона с особыми условиями использования территории состоит из нескольких подзон имеющих свои индивидуальные ограничения.

Территория, отведенная под развитие, по Договору с 26 февраля 2021 года полностью находилась в границах седьмой подзоны ПАТ Иркутск, в которой не допускается использование земельных участков для размещения жилой застройки, в связи с чем у застройщика отсутствовала возможность исполнить обязательства по договору в утвержденный срок.

Корректировка границ седьмой подзоны ПАТ Иркутск в рамках территории, отведенной под развитие по договору выполнена 10 марта 2022 года с внесением изменений в единый государственный реестр недвижимости в соответствии с приказом Росавиации от 30 декабря 2021 №1023-П «О внесении изменения в приложение к приказу Федерального агентства воздушного транспорта от 29 мая 2019 г. № 421-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Иркутска» с реестровым номером 38:00-6.691.

Учитывая изложенное, в течение 377 календарных дней застройщик не мог исполнять свои обязательства по договору.

16 августа 2021 года истец направил ответчику письмо № 26, в котором уведомил о приостановлении срока исполнения обязательств на период действия непредвиденной ситуации с ПАТ Иркутск.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, на дату подачи иска  застройщик получил разрешение на строительство четырех очередей, две из которых ввел в эксплуатацию, третья очередь строительства окончена полностью и будет введена в эксплуатацию в ближайшее время (устраняются крайние замечания); ведется строительство четвертой очереди, земельный участок для строительства пятой очереди не передан в собственность Застройщика.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Как указал в своих пояснениях истец, для надлежащего выполнения обязанностей по заключенному договору препятствовали объективные обстоятельства.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в силу положений статьи 451 ГК РФ является основанием для изменения его условий в части увеличения сроков реализации договора о развитии застроенной территории и исполнения принятых на себя сторонами обязательств.

При этом указанные обстоятельства возникли уже после заключения договора и их возникновение невозможно было предвидеть при его заключении: распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-19), а также установление приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации над застраиваемой территорией Иркутска невозможно было заранее предугадать, и они были обусловлены причинами, которые истец не мог преодолеть, действуя осмотрительно, заботливо и добросовестно.

Сохранение договора РЗТ без изменений его условий повлечет фактическое его неисполнение, при этом истец в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, понеся значительные убытки, в то время как для ответчика сохранение договора, равно как и его изменение, не влечет никаких негативных последствий. Суд считает, что напротив - негативные последствия для ответчика наступят в случае прекращения действия договора РЗТ при не достижении изначально поставленных целей.

Кроме того, суд принимает во внимание, что договор о развитии застроенной территории является социально значимым, и стороны уже приступили к исполнению этого договора.

Как возражения ответчика в рамках арбитражного процесса, так и обстоятельства, приводимые им в рамках взаимоотношений при исполнении договора, должны доказываться тем лицом, которые их заявляет (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из вышеизложенного, суд пришел к выводу об обоснованности позиции истца.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд устанавливает Администрации города Иркутска срок для подписания дополнительного соглашения  - три календарных  дня с момента вступления решения в законную силу. Указанный срок является справедливым, достаточным и соразмерным.

Всем существенным доводам, пояснениям и возражениям сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении; иные доводы и пояснения несущественны и на выводы суда не влияют.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии с частью 1 пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Платежным поручением № 56 от 24.04.2025,  истцом уплачена государственная пошлина в размере 50 000 рублей.

Ответчик в  соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаца 4 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании положений Налогового кодекса Российской Федерации не влечет освобождение их от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   с ответчика в пользу истца  подлежит взысканию государственная пошлина в размере 50 000 рублей.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковое требование удовлетворить.

Внести изменения в Договор о развитии застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе г. Иркутска от 05.12.2016 № 010-64-001462/16, изложив пункты 3.1, 4.1.30, 4.1.31 в следующей редакции:

- Пункт 3.1 Договора «Срок исполнения обязательств по настоящему Договору: начальный срок исполнения обязательств – с момента подписания сторонами настоящего Договора; конечный срок исполнения обязательств – 31.12.2028»;

- Пункт 4.1.30 Договора: «Не позднее, чем до 31.12.2027 осуществить в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории строительство на указанной в п. 1.1 настоящего Договора территории в сроки, предусмотренные планом-графиком освоения территории»;

- Пункт 4.1.31 Договора: «Не позднее, чем до 31.12.2027 осуществить в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории на указанной в п.1.1 настоящего Договора территории строительство и(или) реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения указанной в п.1.1 настоящего Договора территории, в сроки, предусмотренные планом-графиком освоения территории. Виды объектов, подлежащих по окончании строительства передаче в собственность муниципального образования город Иркутск, указываются в дополнительном соглашении, подписываемом сторонами в течение 6 месяцев с момента выполнения обязательства, предусмотренного п.4.1.31 настоящегоДоговора.».

Внести соответствующие изменения в план-график освоения территории (Приложение № 1 к Дополнительному соглашению от 02.07.2018 № 01010-64-665/8 к Договору о развитии застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе г. Иркутска от 05.12.2016 № 010-64-001462/16).

Обязать Администрацию города Иркутска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Валькирия» соответствующее дополнительное соглашение в течение трех календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИЮ ГОРОДА ИРКУТСКА  в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ВАЛЬКИРИЯ" судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца со дня его вынесения.


Судья                                                                                                Н.М. Шилова