Решение от 21 февраля 2020 г. по делу № А45-34605/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



дело № А45-34506/2019
город Новосибирск
21 февраля 2020 года
резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2020 года

в полном объёме решение изготовлено 21 февраля 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью АГАТ-П

к мэрии города Новосибирска

третьи лица муниципальное казённое учреждение города Новосибирска ГОРЗЕЛЕНХОЗ, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

об обязании заключить договор аренды части земельного участка

при участии в судебном заседании представителей

истца: директор ФИО2, паспорт, ФИО3 по доверенности от 24.04.2019, паспорт

ответчика: ФИО4 по доверенности от 22.10.2019, служебное удостоверение

третьих лиц: представитель муниципального казённого учреждения города Новосибирска ГОРЗЕЛЕНХОЗ ФИО5 по доверенности от 20.09.2019, паспорт

установил

Общество с ограниченной ответственностью АГАТ-П обратилось с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании мэрии города Новосибирска заключить с обществом с ограниченной ответственностью АГАТ-П договор аренды части земельного участка с кадастровым номером 54:35:021035:109 для размещения объекта, принадлежащего истцу, (кафе).

В качестве правового обоснования иска указаны статьи 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 271, 606-610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью АГАТ-П поддержали заявленные требования.

Представитель мэрии города Новосибирска против доводов иска возражал, отметив, что земельный участок для строительства объекта недвижимого имущества обществу никогда не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось, размещённый истцом объект является нестационарным торговым объектом, правовых оснований для продления арендных отношений не имеется.

Представитель муниципального казённого учреждения города Новосибирска ГОРЗЕЛЕНХОЗ поддержал правовую позицию мэрии города Новосибирска.

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения участников процесса, суд приходит к следующим выводам.

Между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью АГАТ-П 01.02.2017 был заключён договор аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта № 127742а.

По условиям договора истец принял в аренду часть земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:021035:60 (учётный номер части - 2) площадью 155 кв. м из общей площади земельного участка 69 791 кв. м в Железнодорожном районе города Новосибирска.

Часть земельного участка была предоставлена арендатору для размещения павильона (общественное питание) по улице Советской (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора определён сторонами с 01.02.2017 по 01.01.2018 (пункт 1.4 договора).

Общество с ограниченной ответственностью АГАТ-П обратилось в департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 01.02.2017 № 127742а.

Письмом от 27.02.2018 № 31/19/01888 за подписью заместителя начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска – начальника управления по земельным ресурсам обществу с ограниченной ответственностью АГАТ-П отказано в заключении договора аренды на новый срок в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:021035:60 снят с государственного кадастрового учёта.

По смыслу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечёт прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды земельного участка от 01.02.2017 № 127742а истечение срока действия договора влечёт за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Поскольку соглашение о пролонгации договора между сторонами достигнуто не было, договор прекратил своё действие 01.01.2018.

Намерение арендатора продлить срок действия ранее заключённого договора (или заключить новый договор) на размещение временного объекта само по себе не порождает безусловной обязанности мэрии города Новосибирска к заключению (продлению) такого договора.

Довод истца о том, что им вносится арендная плата, в связи с чем договор, по его мнению, считается возобновлённым на неопределённый срок, судом проверен и признан необоснованным, поскольку принцип платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) предполагает, что независимо от прекращения срока действия договора арендатор обязан производить оплату за фактическое использование земельного участка до момента освобождения земельного участка.

Внесение платы за фактическое использование земельного участка и принятие её мэрией города Новосибирска само по себе не является подтверждением факта продолжения арендных правоотношений после истечения срока действия договора.

Довод истца о том, что на земельном участке расположен принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью АГАТ-П объект недвижимого имущества, в связи с чем мэрия города Новосибирска в силу статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обязана предоставить обществу земельный участок, судом проверен и признан подлежащим отклонению.

Действительно, по смыслу пункта 9 части 2 статьи 39.6, части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений; исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Истцом в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации за обществом с ограниченной ответственностью АГАТ-П права собственности на объект «кафе, назначение: нежилое, площадь: общая 52 кв. м, этажность: 1» серии 54 АЕ номер 712235, выдано 16.01.2015.

В качестве документов-оснований для государственной регистрации права собственности на объект указаны: дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 10.09.2013 № 117234а № 1 от 21.03.2014, договор аренды земельного участка от 10.11.2013 № 117234а, декларация об объекте недвижимого имущества от 26.12.2014.

Судом установлено, что 10.11.2013 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью АГАТ-П был заключён договор аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта.

По условиям договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:021035:60 (учётный номер части – 2) площадью 155 кв. м из общей площади участка 69 791 кв. м в Железнодорожном районе города Новосибирска.

Часть земельного участка передаётся арендатору для размещения павильона (общественное питание) по улице Советской (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 4.1.1 арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с разрешённым использованием.

Согласно пункту 7.1 договора арендатор не имеет права возводить на арендуемом земельном участке объекты капитального строительства.

В случае самовольного переустройства арендатором нестационарного объекта в объект капитального строительства последний подлежит сносу за счёт арендатора (пункт 7.2 договора).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, являющемуся приложением к договору аренды земельного участка от 10.11.2013 № 117234а, разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером 54:35:021035:60 «территории, занимаемые сквером».

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 10.11.2013 № 117234а № 1 от 21.03.2014 стороны продлили срок действия договора с 10.11.2013 по 10.11.2016.

Таким образом, условия договора, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, в качестве документа, послужившего основанием для государственной регистрации права собственности, не свидетельствуют о возможности возведения на этом земельном участке объекта капитального строительства, а напротив, прямо запрещают переустройство нестационарного торгового объекта в объект капитального характера.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешённому использованию земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 25 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент государственной регистрации за обществом с ограниченной ответственностью АГАТ-П права собственности на кафе, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрировалось на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Ни разрешение на строительство объекта капитального строительства, ни разрешение на ввод завершённого строительством объекта в эксплуатацию в свидетельстве о государственной регистрации права не указаны.

Суду такие документы истцом также не представлены.

Ни в одном из представленных в материалы дела договоров аренды нестационарного торгового объекта право арендатора на строительство на предоставляемом в аренду земельном участке объекта капитального строительства не предусмотрено, напротив, условиями договоров прямо запрещены действия по переустройству нестационарного торгового объекта; земельный участок предоставлялся в аренду временно для размещения объекта торговли (общественное питание) в порядке, утверждённом решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.06.2011 № 403.

По смыслу пункта 1.2 Порядка размещения нестационарных объектов на территории города Новосибирска, утверждённого решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.06.2011 № 403, нестационарный объект - объект, не относящийся к недвижимому имуществу, не являющийся объектом капитального строительства, эксплуатация которого носит временный характер, размещаемый без устройства заглубленного фундамента, цокольного этажа и подвальных помещений на срок, определённый в договоре аренды земельного участка или ином документе, и право собственности на который не подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Согласно письму управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска от 10.01.2020 № 11/1/11.1-04-00040 за период с 2004 года по настоящее время разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию каких-либо объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021035:60, расположенном по улице Советской, 93, в Железнодорожном районе застройщику обществу с ограниченной ответственностью АГАТ-П либо иному лицу управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска не выдавалось, заявлений о выдаче указанных разрешений в управление не поступало, по объектам капитального строительства, строительство которых осуществлялось до 2004 года, выдачу разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории города Новосибирска осуществляла инспекция государственного архитектурно-строительного надзора города Новосибирска, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдавалось застройщику и регистрировалось в книге регистрации выданных разрешений, запись о выдаче обществу с ограниченной ответственностью АГАТ-П разрешения на выполнение строительно-монтажных работ здания кафе в книге регистрации отсутствует.

Декларация об объекте недвижимого имущества от 26.12.2014 не является документом, подтверждающим факт возникновения объекта недвижимого имущества в установленном законом порядке.

Декларация составлена в одностороннем порядке и подана директором общества с ограниченной ответственностью АГАТ-П в регистрирующий орган без каких-либо документов, подтверждающих правомерность возведения объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021035:60 (учётный номер части – 2).

Справка о назначении и виде объекта от 08.12.2014, составленная кадастровым инженером ФИО6, согласно которой здание кафе, состоящее из стекла и металлокаркаса, общей площадью 52 кв. м, год завершения строительства 2011, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021035:60, имеет пониженный уровень ответственности конструкций и является объектом вспомогательного использования к объекту капитального строительства «здание площадью 1 028, 1 кв. м», расположенному по адресу: <...>, также не свидетельствует о том, что принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью АГАТ-П кафе является объектом недвижимого имущества, поскольку доказательств государственной регистрации за обществом с ограниченной ответственностью АГАТ-П права собственности на объект капитального строительства «здание площадью 1 028, 1 кв. м», расположенный по адресу: <...>, в материалы дела не представлено, вспомогательным объектом по отношению к какому объекту недвижимого имущества, принадлежащему истцу на праве собственности, является кафе, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021035:60 (учётный номер части – 2), определить не представляется возможным.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды.

Ни один из представленных в материалы дела договоров аренды земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта не свидетельствует о том, что участок был предоставлен для строительства.

Согласно пункту 1.3 договора от 18.09.2008 № 86562а земельный участок был предоставлен в аренду для размещения и эксплуатации кафе (закусочной).

В соответствии с пунктом 7.1 договора от 18.09.2008 № 86562а арендатор не имеет права возводить на арендуемом земельном участке объекты капитального строительства.

В случае самовольного переустройства арендатором временного объекта в объект капитального строительства последний подлежит сносу за счёт арендатора (пункт 7.2 договора от 18.09.2008 № 86562а).

Согласно пункту 1.4 договора от 10.11.2013 № 117234а часть земельного участка передаётся арендатору для размещения павильона (общественное питание).

В соответствии с пунктом 7.1 договора от 10.11.2013 № 117234а арендатор не имеет права возводить на арендуемом земельном участке объекты капитального строительства.

В случае самовольного переустройства арендатором нестационарного объекта в объект капитального строительства последний подлежит сносу за счёт арендатора (пункт 7.2 договора от 10.11.2013 № 117234а).

Согласно пункту 1.3 договора от 01.02.2017 № 127742а часть земельного участка передаётся арендатору для размещения павильона (общественное питание).

В соответствии с пунктом 7.1 договора от 01.02.2017 № 127742а арендатор не имеет права возводить на арендуемом земельном участке объекты капитального строительства.

В случае самовольного переустройства арендатором нестационарного объекта в объект капитального строительства последний подлежит сносу за счёт арендатора (пункт 7.2 договора от 01.02.2017 № 127742а).

Во всех заключённых с истцом договорах предусмотрено условие о том, что истечение срока действия договора влечёт за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 54:35:021035:60 снят с государственного кадастрового учёта, кафе занимает часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:021035:109, который предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования муниципальному казённому учреждению города Новосибирска ГОРЗЕЛЕНХОЗ.

Исходя из условий договоров аренды, представленных в материалы дела, с учётом положений статьи 25 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, кафе как объект недвижимого имущества расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021035:109 незаконно и обладает всеми признаками объекта самовольного строительства.

Вместе с тем, исследованные судом фотографии объекта, представленные участниками процесса, позволяют сделать вывод об отсутствии у кафе признаков объекта капитального строения, поскольку кафе состоит из металлокаркаса и стекла, у которого отсутствует прочная связь с землёй, что позволяет без особых затрат демонтировать этот объект.

Помимо свидетельства о праве собственности иных относимых, допустимых, достоверных и достаточных для вывода о том, что принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью АГАТ-П на праве собственности объект является объектом недвижимого имущества, размещённым на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021035:109 на законных основаниях, доказательств истцом вопреки требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Действия общества по обращению в регистрирующий права на недвижимое имущество орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на кафе как на объект недвижимого имущества не могут быть признаны законными с учётом довода самого истца о том, что кафе им не возводилось и не реконструировалось, а было приобретено в том виде, в котором используется по сей день.

Кроме того, спорный земельный участок в настоящее время входит в границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:021035:109, который в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утверждёнными решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, находится в зоне парков, скверов, бульваров, иных озеленённых территорий общего пользования, что ограничивает его использование при осуществлении хозяйственной деятельности.

Поскольку истец не доказал наличие на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимого имущества, возведённого на законных основаниях, правовых оснований для применения положений пункта 9 части 2 статьи 39.6, части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.

Более того, истцом не представлено доказательств того, что объект кафе, на который за обществом с ограниченной ответственностью АГАТ-П зарегистрировано право собственности, является объектом капитального характера.

Само по себе свидетельство о государственной регистрации права собственности таким доказательством не является с учётом того, что указанные в этом свидетельстве документы-основания не подтверждают законности возникновения такого объекта в качестве объекта недвижимого имущества.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова