Решение от 8 октября 2025 г. по делу № А56-80211/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-80211/2024
09 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Титовой М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фольварковой П.Е.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Россия 191124, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Солид" (адрес: Россия, 192286, <...> лит.а , ИНН <***>)

Третье лицо: 1. Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 191014, <...>, литера А, помещ. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н); 2. Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества. (адрес: Россия, 191014, <...> литера А, помещ. 4-н , ИНН <***>)

об обязании устранить выявленные нарушения путем приведения объекта недвижимости помещений 2-Н, 26-Н, части помещения 2-Н (ч.п. 4-6, 7-11, 18-29, 30-36, 37-39, 40-46), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Альпийский пер., д. 30, лит. А в соответствии с условиями договора аренды от 11.07.1995 №21/000450

при участии

- от истца: представитель по доверенности от 09.12.2024, ФИО1

- от ответчика: представитель по доверенности от 22.08.2024, ФИО2

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Солид" (далее – ответчик, Общество) об обязании устранить выявленные нарушения путем приведения объекта недвижимости помещений 2-Н, 26-Н, части помещения 2-Н (ч.п. 4-6, 7-11, 18-29, 30-36, 37-39, 40-46), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Альпийский пер., д. 30, лит. А в соответствие с условиями договора аренды от 11.07.1995 №21/000450.

Определением суда от 19.08.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, в том числе по ходатайству сторон, с целью представления дополнительных доказательств, мирного урегулирования спора, а также для совместного осмотра спорного объекта.

В судебном заседании 24.09.2025 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме; пояснил, что в настоящее время между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 11.07.1995 №21/000450; спор относительно перепланировки отсутствует.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания (информация о рассмотрении дела в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет), не явились, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета) и ООО «Научно-производственное предприятие «Солид» (далее - Общество, Арендатор) заключен договор аренды от 11.07.1995 Nº 21/000450 (далее - Договор) в отношении объекта нежилого фонда - помещений 2-Н, 26-Н, части помещения 2-Н (ч.п. 4-6, 7-11, 18-29, 30-36, 37-39, 40-46) расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Альпийский пер., д. 30, лит. А (далее - Объект).

Объект находится в государственной собственности Санкт-Петербурга и является имуществом казны Санкт- Петербурга.

В соответствии с пунктом 2.2.6 Договора, Арендатор обязан не производить без письменного разрешения Арендодателя и Организации работы по переустройству Объекта, результатом которых будет являться установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

В случае обнаружения Арендодателем или организацией, обеспечивающей содержание и текущий ремонт имущества казны Санкт-Петербурга (далее - Организация) самовольных перепланировок Объектов, результатом которых является изменение внешних границ Объектов и/или нарушение целостности капитальных стен и несущих строительных конструкций здания, в котором расположен Объект, установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя или Организации.

Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) была проведена проверка фактического использования Объекта. Акт обследования объекта нежилого фонда от 15.05.2024 (далее - Акт) представлен в Учреждение (вх. от 22.05.2024 Nº04-07-25761/24-0-0).

Согласно Акту ККИ была выявлена следующая перепланировка/переустройство:

- между ч.п.6 и ч.п. 7 демонтирована перегородка,

- между ч.п. 6 и ч.п. 3 заложен дверной проем,

- в ч.п. 19 демонтировано сантехническое оборудование (раковина, унитаз),

- в ч.п. 18 Объекта демонтировано сантехническое оборудование (раковина, унитаз),

- между ч.п. 46 н ч.п. 44 Объекта оборудован дверной проем,

- в ч.п. 51 демонтирован оконный проем и капитальная стена, образовано дополнительное помещения,

- в ч.п. 42 Объекта оборудован дверной проем,

- в ч.п. 45 Объекта оборудовано сантехническое оборудования (раковины и унитазы),

- между ч.п. 43 и ч.п.42 заложен дверной проем,

- между ч.п. 43 н ч.п. 44 демонтирована перегородка и оборудовано сантехническое оборудование (раковина, унитазы),

- между ч.п. 35 и ч.п. 36 оборудован дверной проем,

- в ч.п. 33 Объекта оборудована перегородка,

- между ч.п. 33 и ч.п. 34 демонтирована перегородка,

- между ч.п. 33,32,29,27, демонтированы перегородка, ч.п. объединены,

- в ч.п.29 и 33 заложены оконные проемы.

Истцом в адрес ответчика была направлено предписание от 04.07.2024 №04-15-14982/24-0-0 с требованием о приведении Объекта в соответствие с условиями Договора. Оставление претензии без ответа и удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно ст. 615 ГК РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

По смыслу положений статьи 304 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, может быть удовлетворен при условии, если действия ответчика являются неправомерными.

Таким образом, предъявляя негаторный иск, истец должен доказать факт создания ответчиком препятствий в осуществлении правомочий пользования этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, в обоснование иска Комитет ссылается на акт обследования ККИ от 15.05.2024. Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела, судом установлено следующее.

11 июля 1995 года Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга был заключен договор аренды № 21/000450 с ТОО «НПП «Солид» в отношении объекта по адресу: Альпийский переулок, дом 30, лит А, площадью 900,4 кв.м. Согласно дополнительному соглашению № 7 от 21.12.2006 года, общая площадь сдаваемых помещений в аренду по договору составила 892,2 кв.м.

10 сентября 2004 года между сторонами заключен договор аренды № 21-A002212 в отношении объекта по адресу: Альпийский переулок, дом 30, лит.А, помещение 2Н и помещение 24Н, площадью 542,8 кв.м.

В период до 2013 года в арендованных помещениях 1 и 2 этажа административно – бытового здания (Альпийский пер, дом 30, лит.А пом. 2Н, 26Н) неоднократно были произведены работы, связанные с перепланировкой помещений. Перепланировки были утверждены Межведомственной комиссией Администрации Фрунзенского района (протокол № 202 от 28.12.2006 года; протокол № 89 от 26.04.2007 года, протокол № 8/8-н от 16.04.2014 года).

По заказу истца был изготовлен технический план помещения от 19.06. 2015 года, площадь которого определена в 1448,1 кв.м, ему присвоен номер 2-Н. При этом, сведения в ЕГРН истцом о новом номере и площади помещения внесены не были.

10.04.2019 года между Комитетом и ООО «НПП «Солид» было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 10.09.2004 № 21-A002212 в отношении объекта недвижимости 2Н, 26H площадью 1 459,7 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 78:13:7415А:16:54:18, часть помещений 2Н (ч.п. 1-3), 26 площадью 285,3 м2, 2 этаж часть помещения 2Н (ч.п. 12-17), площадью 278,8 м2, расположенного по адресу: Санкт - Петербург, Альпийский пер, дом 30, литера А.

Акт приема передачи нежилого помещения был подписан 05.02.2019 г., а существующий между используемыми частями помещения проем был заложен ( акт от 14.03.2019 года).

Таким образом, часть помещений, занимаемых ответчиком по договору от 10.09.2004 № 21-A002212 была освобождена и передана по акту истцу. На момент подписания акта Комитет не имел каких-либо претензий к возвращаемому объекту.

Впоследствии, Ответчиком предпринимались меры по преобразованию занимаемого помещения с целью выделения части помещений, переданных истцу по акту приема-передачи от 05.02.2019 года.

По состоянию на 27 мая 2024 года согласно технического паспорта, изготовленного по заказу истца, помещение 2Н состояло из трех помещений: 2Н*, 2Н**, 2Н***, из которых ответчиком использовалось помещение 2Н* площадью 938,2 кв.м.

Определениям суда по настоящему делу от 02.10.2024 и от 12.02.2025 сторонам было предписано провести совместный осмотра помещения с применением средств фотофиксации, составить совместный акт осмотра и представить его в материалы дела.

В материалы дела представлен акт осмотра помещения от 17.03.2025 (далее - Акт).

В ходе совместного осмотра проведено обследование здания (части здания), помещения (части помещения), сооружения. прочих составляющих здания (сооружения), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Альпийский пер., д. 30, лит. А, пом. 2-Н (далее - Объект), кадастровый номер Объекта: 78:13:0741501:2163, площадью 1445, 4 кв.м., этаж 1, 2.

В ходе осмотра выявлена следующая перепланировка в отношении арендуемой Обществом части Объекта:

- в ч.п. 46 Объекта (1 этаж) установлена перегородка с дверным проемом (фото № 7 Акта);

- между ч.п. 40 и ч.п. 41 Объекта (1 этаж) демонтирована перегородка с дверным проемом (фото № 9 Акта);

- в ч.п. 33 Объекта (1 этаж) образована ниша (фото № 37 Акта);

- между ч.п. 33 и ч.п. 35 Объекта (1 этаж) оборудован дверной проем (фото № 18 Акта);

- признаки нарушения внешних границ Объекта, путем оборудования пристройки, не отраженной на Плане, ко входу со двора к ч.п. 33 Объекта (1 этаж) (фото №№ 4, 19, 20 Акта);

- между ч.п. 8 и ч.п. 12 Объекта (2 этаж) заложен дверной проем (фото № 12 Акта);

- в ч.п. 19 Объекта (2 этаж) установлено сантехническое оборудование (раковины) (фото № 14 Акта);

-между ч.п. 22 и ч.п. 26 Объекта (2 этаж) оборудован дверной проем (фото № 15 Акта);

- между ч.п. 22 и ч.п. 23 Объекта (2 этаж) демонтирована перегородка с дверным проемом (фото № 16 Акта);

- в ч.п. 23 Объекта (2 этаж) демонтировано сантехническое оборудование (душ) (фото № 38 Акта);

- между ч.п. 24, 25, 26, 27 и ч.п. 28 Объекта (2 этаж) демонтированы перегородки с дверными проемами (фото № 17 Акта);

- в ч.п. 22 и ч.п. 28 Объекта (2 этаж) оборудованы оконные проемы (фото №№ 21, 22 Акта);

- в ч.п. 37 Объекта (2 этаж) заложены оконные проемы (фото №№ 23, 24 Акта).

Доступ в часть Объекта (часть ч.п. 3, ч.п. 4-11, 18-46) обеспечен представителем Арендатора, в часть Объекта (ч.п. 1, 2, часть ч.п. 3, 12-17) обеспечен сотрудником ГУЖА. В ходе обследования установлено, что часть Объекта (часть ч.п. 3, ч.п. 4-11, 18-46) используется под клуб «Fireball» (время работы: четверг, воскресенье: 21.00-05.00, пятница, суббота: 19.00-05.00) (фото № 25) (на момент проведения обследования хозяйственная деятельность не осуществлялась), часть Объекта (ч.п. 1, 2, часть ч.п. 3, ч.п. 12-17) не используются. В ч.п. 32 Объекта и в части ч.п. 3 размещено электро-техническое оборудование (ГРЩ).

В Акте сделаны пометки представителя Общества.

Согласно совместного акта осмотра помещения от 17.03.2025 установлено не соответствие нумерации помещений, содержащихся в ЕГРН и нумерации, указанной в техническом паспорте на помещение.

ГУП «ГУИОН» в отзыве от 22.04.2025 года указало, что за период с 1996 года по 2012 гг. площадь помещения 2Н в результате перепланировок изменилась, в него вошли ранее учтенные помещения (3Н, 4Н,12Н,24Н и сформированы следующие помещения: 2- Н (ч.п. 1-47), и 26-Н ранее учтенное помещение 26 Н. В 2012 году в результате перепланировки ранее учтенное помещение 26-Н вошло в состав помещения 2-Н. Помещение 2-Н (ч.п. 1-52) учтено с общей площадью 1445,4 кв. метра, этажи расположения – 1,2. В 2012 году в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Санкт-Петербургу (с 01.01.2023 – ППК «Роскадастр» по Санкт-Петербургу) для включения в государственный кадастр недвижимости сведения о помещении 2-Н были переданы без учета перепланировки, зафиксированной в 2012 году. В 2013 году помещение 2-Н в результате перепланировки учтено с общей площадью 1448,2 кв.м, этажи расположения – 1,2.

По состоянию на 2021 год в результате перепланировки помещение 2-Н разделилось на помещения, которым присвоены условные номера:

2-Н*- 935,5 кв.м, этажи расположения -1,2.

2-Н**- 493,1 кв.м, этажи расположения -1,2.

2-Н***- 44,5 кв.м, этажи расположения -1.

Ответчик, с целью мирного урегулирования спора, самостоятельно, за свой счет произвел работы по разделению помещения 2-Н на 2 независимых помещения, а именно: разработал проект перепланировки (раздела помещений), выполнил строительно-монтажные работы, получил техническое заключение о безопасности выполненных работ по перепланировке и разделу нежилого помещения 2-Н, заказал технический план на вновь образованные помещения.

В результате указанных действий в 2025 году произведен раздел помещения 2-Н на 3 независимых помещения, ГКУ «Имущество СПБ» проведена работа по постановке на кадастровый учет вновь образованных помещений:

2-Н – площадью 916,7 кв.м,

29-Н –площадью 47,1 кв.м,

30-Н- площадью 480,5 кв.м.

Занимаемому ответчиком помещению по договору аренды от 11.07.1995 № 21/000450 присвоен номер 2-Н, площадь помещения - 916,7 кв.м.

Дополнительное соглашение к договору аренды от 11.07.1995 № 21/000450 № 11 от 02.09.2025 года, изменяющее в том числе и предмет договора в части объекта нежилого фонда, используемого ответчиком подписано сторонами, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.09.2025 года.

На момент рассмотрения дела в ЕГРН не содержится сведений о помещении 2Н, 26Н в объекте, расположенном по адресу: <...>, лит. А.

В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (ст. 4 АПК РФ).

Таким образом, между сторонами отсутствует предмет спора. Нарушений условий договора, иных норм использования имущества казны Санкт-Петербурга в действиях ответчика не имеется.

В связи с отсутствием спорного помещения, требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Титова М.И.