Решение от 23 ноября 2017 г. по делу № А32-36755/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-36755/2017
г. Краснодар
23 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 23.11.2017

Полный текст решения изготовлен 23.11.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 «Заря» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353607, Краснодарский край, ст. Староминская, ул. Новая, 49 (далее – истец, КФХ)

к администрации муниципального образования Староминский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353600, Краснодарский край, ст. Староминская, ул. Красная, 13 (далее – ответчик, администрация района)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли – продажи земельного участка

при участии:

от истца: ФИО2 – глава, паспорт, ФИО3 – представитель, по доверенности

от администрации: ФИО4- представитель, по доверенности;

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, согласно которого просит обязать администрацию заключить с КФХ договор купли – продажи земельного участка от 03.05.2017 № 704, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена «Участка» определена в соответствии со статьей 39.3, 39.4, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», подпункта 8 пункта 2.1 раздела 2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли – продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и составляет 1 294 216,56 рублей, где 1 294 216,56 рублей – 20% кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:28:0103000:1405, рассчитанный исходя из его кадастровой стоимости по состоянию на 27.07.2016 (6 471 082,80 рублей) – на дату подачи КФХ ФИО2 «Заря» в порядке, предусмотренном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, заявления о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка с приложением к нему необходимых документов».

Истец исковые требования в судебном заседании поддержал.

Ответчик свою позицию изложил в отзыве на иск.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании договора о предоставлении земельного участка в аренду от 17.07.1998 № 54/2811000009, дополнительного соглашения от 17.07.1998 № 54, договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.11.2004 № 2811000020, договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 14.07.2009 № 2812000388, КФХ предоставлялся в аренду земельный участок, относящийся к категории земель-земли населенных пунктов, площадью 888 885 кв. м, с кадастровым номером 23:28:0103000:1405, имеющий местоположение: Краснодарский край, Староминский район, в границах СПК им. Чапаева, бригада 4, поле 10, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.

27 июля 2016 года КФХ обратилось в администрацию Староминского сельского поселения Староминского района Краснодарского края (далее – также администрация поселения) с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Письмом от 25.08.2016 № 705 администрация поселения отказала в предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату, сославшись на подпункт 17 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 по делу №А32-38610/2016, признано незаконным решение администрации поселения, содержащееся в письме от 25.08.2016 № 705, об отказе в предоставлении земельного участка, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, площадью 888 885 кв. м, с кадастровым номером 23:28:0103000:1405, имеющего местоположение: Краснодарский край, Староминской район, в границах СПК им. Чапаева, бригада 4, поле 10, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, в собственность за плату; на администрацию района возложена обязанность устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения договора купли – продажи земельного участка, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, площадью 888 885 кв. м, с кадастровым номером 23:28:0103000:1405, имеющего местоположение: Краснодарский край, Староминской район, в границах СПК им. Чапаева, бригада 4, поле 10, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Администрация района направила в адрес КФХ проект договора купли – продажи от 03.05.2017 № 704 (далее – договора № 704).

В пункте 2.1 договора № 704 указано, что цена выкупа участка определена в соответствии с правовыми актами Российской, Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления муниципального образования Староминский район и составляет 11 973 280,95 рублей, где 11 973 280,95 рублей – кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:28:0103000:1405.

Цена выкупа определена в соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», подпунктом 8 пункта 2.1 раздела 2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли – продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края».

Не согласившись с размером выкупной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 23:28:0103000:1405, КФХ направило в адрес администрации района протокол разногласий, которым пункт 2.1 договора № 704, предлагало выкупную стоимость спорного земельного участка определить в размере 1 294 216,56 рублей – 20% от кадастровой стоимости земельного участка равной 6 471 082,80 рублей, установленной на 27.07.2016 (дату обращения с заявлением о предоставлении земельного участка).

Письмом от 12.07.2017 № 138-1897/17-01-02 администрация района от подписания протокола разногласий отказалась.

В связи с тем, что стороны не пришли к соглашению относительно выкупной стоимость спорных земельных участков, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд рассматривает спор по правилам искового производства, поскольку спор между сторонами возник относительно размера выкупной стоимости земельного участка.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее - Закон № 532-КЗ).

Статья 21 названного Закона № 532-КЗ допускает приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу из фонда перераспределения земель по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1 и 4 указанной нормы в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно части 4 статьи 21 Закона № 532-КЗ земельные участки в случае, указанном в абзаце пятом части второй настоящей статьи, а также в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края (далее - Порядок).

В силу подпункта 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке. За земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков: в случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Таким образом, метод определения цены выкупа должен определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявлений о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене.

Аналогичная правовая позиция высказана в определениях Верховного суда РФ от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738. При этом должен быть учтен срок аренды земельного участка до заключения договора купли-продажи земельного участка, так как именно до этого момента земельный участок находился в аренде у истца, и продолжалось течение срока договора аренды (аналогичная правовая позиция высказана по делу № А32-1940/2015, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.03.2016).

В указанной категории дел юридическое значение имеет факт передачи в аренду гражданину либо юридическому лицу земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 по делу №А32-38610/2016, установлено, что нарушений законодательства Российской Федерации при использовании спорного земельного участка КФХ не допускало.

Согласно письму Управление сельского хозяйства муниципального образования Староминского района от 19.09.2016 №722, земельный участок сельскохозяйственного использования площадью 888 885 кв. м, с кадастровым номером 23:28:0103000:1405, имеющий местоположение: Краснодарский край, Староминский район, в границах СПК «им.Чапаева», бригада 4, поле 10 для сельскохозяйственного использования, на протяжении всего срока аренды КФХ «Заря» используется по целевому назначению, проводятся мероприятия, обеспечивающие повышение продуктивности и плодородия сельскохозяйственных угодий, предупреждение эрозии земель, их иссушения, заболачивания, засоления, загрязнения. Агрохимическое и эколого-токсикологическое обследование земельного участка выполнено на всей указанной площади. Урожайность сельскохозяйственных культур находится на уровне среднерайонной. Кроме того, указано, что информацией о нарушениях требований действующего законодательства в ходе хозяйственной деятельности КФХ «Заря», в том числе и на испрашиваемом земельном участке, управление сельского хозяйства не располагает.

Согласно письму № 33/3-15/2411 от 05.09.2016 межмуниципального отдела по Ленинградскому, Кущевскому и Староминскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, в отношении КФХ «Заря» ФИО2 при использовании земельного участка площадью 888 885 кв. м категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:28:0103000:1405, расположенный по адресу: Староминский район, в границах СПК им. Чапаева, бригада № 4, поле 10 с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, по имеющимся в отделе материалам за период с 2000 года по настоящее время, административных правонарушений не выявлено.

Согласно справке Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования Староминского района от 02.09.2016 №722, по состоянию на 02 сентября 2016 года за арендуемый земельный участок категории земель «Земли населенных пунктов», с кадастровым номером 23:28:0103000:1405 (ранее присвоенный государственный учетный номер 23:28:0103000:59), расположенный по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, в границах СПК им. Чапаева, бригада 4, поле 10, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, общей площадью 888 885 кв. м, за период аренды земельного участка с 17.07.1998 по 02.09.2016 задолженности по арендной плате не имеет.

Возражений со стороны ответчика в части тождественности земельных участков, последним не заявлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истец надлежащим образом использовал спорный земельный участок, в соответствии с видом разрешенного использования начиная с 17.07.1998, то есть более 15 лет.

Доказательства того, что в период с 17.07.1998 и по настоящее время земельный участок выбывал из владения арендатора, отсутствуют.

В силу указанных выше правовых позиций, метод определения цены выкупа должен определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявлений о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.06.2017 № 23/ИСХ/17-1018820 о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:28:0103000:1405 по состоянию на 27.07.2016 (дата обращения истца с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка) составляла 6 471 082,80 рублей.

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.05.2007 № 1340/07 по делу № А63-3233/05.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что спорные пункты 2.1 договоров купли – продажи необходимо изложить в редакции истца.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на администрацию района возложена обязанность по возмещению КФХ 6 000,00 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Обязать администрацию муниципального образования Староминский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), ст. Староминская заключить с крестьянским (фермерским) хозяйством ФИО2 «Заря» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ст. Староминская договор купли – продажи земельного участка от 03.05.2017 № 704, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена «Участка» определена в соответствии со статьей 39.3, 39.4, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», подпункта 8 пункта 2.1 раздела 2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли – продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и составляет 1 294 216,56 рублей, где 1 294 216,56 рублей – 20% кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:28:0103000:1405, рассчитанный исходя из его кадастровой стоимости по состоянию на 27.07.2016 (6 471 082,80 рублей) – на дату подачи КФХ ФИО2 «Заря» в порядке, предусмотренном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, заявления о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка с приложением к нему необходимых документов».

Взыскать с администрации муниципального образования Староминский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), ст. Староминская в пользу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 «Заря» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ст. Староминская, 6 000,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко