Решение от 19 марта 2025 г. по делу № А47-16097/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-16097/2024
г. Оренбург
20 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2025 года

В полном объеме решение изготовлено 20 марта 2025 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи О.И. Иванниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Благодарное» (ИНН <***>, ОГРН: <***>, Оренбургская область, с.Благодарное)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, г. Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании в течение семи рабочих дней со дня вступления решения арбитражного суда по настоящему делу в законную силу осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Благодарное» на объект недвижимости - здание правления, с кадастровым номером 56:33:0000000:3367, общей площадью 397,4 кв.м, год завершения строительства - 1974 г., расположенного по адресу: <...>

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Администрация муниципального образования Тюльганский район Оренбургской области.

При участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, представитель, доверенность № 1 от 09.01.2025 выдана сроком до 31.12.2025, паспорт, диплом.

от заинтересованного лица - не явился, извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

от 3-его лица - не явился, извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

Общество с ограниченной ответственностью «Благодарное» (далее – заявитель, ООО «Благодарное», общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Оренбургской области) об обязании в течение семи рабочих дней со дня вступления решения арбитражного суда по настоящему делу в законную силу осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Благодарное» на объект недвижимости - здание правления, с кадастровым номером 56:33:0000000:3367, общей площадью 397,4 кв.м, год завершения строительства - 1974 г., расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена Администрация муниципального образования Тюльганский район Оренбургской области (далее – третье лицо, Администрация МО Тюльганский район).

Заинтересованное лицо в отзыве заявленные требования не признает, указывая на отсутствие государственной регистрации права собственности ООО «Благодарное» на спорное имущество.

Третье лицо представило в материалы дела письменный отзыв в соответствии с которым указывает, что с 2017 года и по настоящее время здание правления принадлежит ООО «Благодарное», однако права собственности надлежащим образом, в соответствии с требованиями действующего законодательства, оформлено не было. Не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. В связи с чем, суд рассматривает дело исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.

26.08.2024г. ООО «Благодарное» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с заявлением о регистрации права собственности в отношении нежилого здания правления, с кадастровым номером 56:33:0000000:3367, общей площадью 397,4 кв.м., год завершения строительства-1974г., расположенного по адресу: <...>.

В качестве документов-оснований на регистрацию представлен договор купли-продажи от 08.06.2017г., заключенный путем проведения открытых торгов между конкурсным управляющим ООО «Ассоль-Тюльган» ФИО2, действующим на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 13.03.2014г. по делу №А47-12775/2013 (продавец) и ООО «Благодарное» (ранее до декабря 2020 года ООО «Романовское») (покупатель), покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество, в том числе здание правления, расположенное по адресу: Оренбургская область, Тюльганский район, с.Благодарное.

Объявление о проведении торгов по продаже имущества ООО «Ассоль-Тюльган», в том числе здания правления было опубликовано 23.12.2016г. на электронной торговой площадке ОАО «Российский аукционный дом», 23.12.2016г. в едином федеральном реестре, 24.12.2016г. в официальном издании.

29.04.2017 года в 06:13:15 истцом была подана оформленная надлежащим образом заявка на участие в торгах и переведен задаток в размере 600 000 рублей.

Торги посредством публичного предложения по лоту № 9 (РАД-97600) признаны состоявшимися.

Победителем признано ООО «Романовское» (ОГРН <***>, <...>), предложившее за лот № 9 - 5112365,85 руб.

Договор купли-продажи заключен с ООО «Романовское» 08.06.2017г.

По акту приема-передачи имущества от 10.07.2017 года к договору купли-продажи от 08.06.2017 года объекты недвижимости, в том числе и здание правления, переданы продавцом покупателю.

Обществом расчет с ООО «Ассоль-Тюльган» за приобретенные объекты недвижимости по договору купли-продажи от 08.06.2017 года произведен полностью, что подтверждается платежным поручением от 14.04.2017 года № 89 на сумму 600 000 рублей (задаток для участия в торгах по продаже имущества ООО «Ассоль-Тюльган» по лоту № 9 (код лота РАД-97600), платежным поручением от 07.07.2017 года № 140 на сумму 4 512 365,85 рублей (остаток оплаты по договору купли-продажи б/н от 08.06.2017 года за покупку имущества ООО «Ассоль-Тюльган»).

Оплата за приобретенное имущество поступила на расчетный счет должника.

Конкурсное производство ООО «Ассоль-Тюльган» завершено на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2020 (дело № А47-12775/2013), общество прекратило деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией.

Согласно оборотно-сальдовой ведомости по счету 01 (Основные средства) за 2017 г. объект недвижимости здание правления поступило на баланс ООО «Благодарное».

Уведомлением от 03.09.2024 № КУВД-001/2024-39401429/1, государственная регистрация права собственности на вышеуказанный объект недвижимости была приостановлена до 03.12.2024г. в связи с непредставлением документов для осуществления государственной регистрации прав, а именно:

1) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации(п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона)

2) отсутствует заявление продавца и право собственности продавца в ЕГРН не зарегистрировано, не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п.5 и п. 44 ч. 1 ст. 26 Закона).

Несогласие с принятым заинтересованным лицом решением послужило основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названных норм права следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконным решения и действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его вынесения, и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя (пункт 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 года № 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", при предъявлении в суд требований об обязании наделенных публичными полномочиями органов и лиц совершить определенные действия в целях устранения допущенных нарушений прав, свобод, законных интересов административного истца (заявителя) в сфере административных и иных публичных правоотношений такие требования подлежат квалификации как требования о признании незаконным соответствующего бездействия и об обязании совершить необходимые действия (статья 124 КАС РФ, статья 198 АПК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Как следует из части 5 ст. 1 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу части 3 статьи 1 Закона о государственной регистрации регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: в форме документов на бумажном носителе; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов.

Частью 4 статьи 18 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 4 статьи 29 Закона о государственной регистрации предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 29 Закона о государственной регистрации).

В статье 26 Закона о государственной регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации); не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 44 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

Как следует из части 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

По смыслу указанных правовых норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Согласно части 1 статьи 11 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте.

Передаточный акт составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию, и о правах на них.

В передаточном акте указываются все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия, включая здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, в том числе обязательства унитарного предприятия по выплате повременных платежей гражданам, перед которыми унитарное предприятие несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам-правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона от 08.08.2001 года № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственный регистратор), после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Закона о государственной регистрации, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Ранее аналогичные положения содержались в статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, названные Федеральные законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", часть 3 статьи 69 Закона о государственной регистрации).

Исходя из действительности ранее возникших прав, названные Федеральные законы предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса возникает с момента его государственной регистрации.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что между ООО «Ассоль-Тюльган и ООО "Благодарное" (ранее ООО «Романовское») заключена сделка по переходу права собственности на объекты недвижимости (договор купли-продажи от 08.06.2017), сторонами выполнены обязательства по передаче и приему объектов (акт приема - передачи от 10.07.2017 по договору купли-продажи от 08.06.2017), покупателем исполнено обязательство по оплате приобретенного имущества (платежным поручением от 14.04.2017 года № 89 на сумму 600 000 рублей (задаток для участия в торгах по продаже имущества ООО "Ассоль-Тюльган" по лоту №9 (код лота РАД-97600), платежным поручением от 07.07.2017 года № 140 на сумму 4 512 365,85 рублей (остаток оплаты по договору купли-продажи б/н от 08.06.2017 года за покупку имущества ООО «Ассоль-Тюльган»).

Продавец - ООО «Ассоль-Тюльган», несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, являлся собственником вышеуказанного объекта на основании Договора купли-продажи от 14.02.2007г., заключенный путем проведения открытых торгов между Конкурсным управляющим СПК (колхоза) «Рассвет» ФИО3, действующим на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области от 30.08.2006г. по делу №А47-13 507/2005-14 ГК (продавец) и ООО «Ассоль-Тюльган» (покупатель), покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество, в том числе здание правления, расположенное по адресу: Оренбургская область, Тюльганский район, с.Благодарное.

В связи с тем, что СПК (колхоз) «Рассвет» 24.04.2009г. прекратило свою деятельность юридического лица в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства № А47-13507/2005 от 08.04.2009г., ООО «Ассоль-Тюльган» не успело зарегистрировать в установленном порядке права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Согласно выписки из технического паспорта на ОКС от 20.08.2007г., составленной по состоянию на 16.08.2007 ФГУП «Ростехинвентаризация», здание правления имеет следующие характеристики: общая площадь: 397,4 кв.м., год завершения строительства: 1974, Инвентарный номер: 53:253:002:000219670, назначение: нежилое здание, адрес: Оренбургская область, Тюльганский район, с.Благодарное, правообладатель ООО «Ассоль-Тюльган», документы основания права собственности: Договор купли-продажи от 14.02.2007г., протокол об итогах открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества СПК (колхоз) «Рассвет» от 14.02.2007г.

В выписке из ЕГРН от 24.05.2024г. указан вид объекта недвижимости - здание, наименование: здание правления, инвентарный номер: 53:253:002:000219670, площадь: 397,4 кв.м., назначение: нежилое.

Согласно договора купли-продажи от 14.02.2007г. спорный объект недвижимости имеет следующие характеристики: Наименование объекта: Здание правления, одноэтажное, 444 кв.м., 1974г.

В соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО4 №7/25 от 28.02.2025г. при подготовке технического паспорта объекта недвижимости, Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости ФГУП «Ростехинвентаризация» за основу был принят показатель полезной площади объекта, который составил 397,4 кв.м. Также при проектировании и кадастровом учете используется показатель общая площадь здания, и при определении общей площади здания в неё включается площадь, занимаемая внутренними перегородками.

Исходя из вышеизложенного, общая площадь спорного объекта недвижимости при использовании линейных размеров по внутреннему периметру наружных стен составила: 8здания=39,15 м.*11,34 м.=444,0 м.кв.

Данная величина и была использована при составлении договора купли-продажи от 14 февраля 2007 г.

Таким образом, на кадастровом учете данный объект недвижимости стоит как эксплуатируемое нежилое здание.

Следует отметить, что данный объект был построен правопредшественником Колхозом «Рассвет» за счет собственных средств, однако регистрация права собственности не производилась.

В 2002г. колхоз «Рассвет» был реорганизован в СПК колхоз «Рассвет» с передачей основных средств, материальных ценностей и незавершенного строительства в уставной капитал последнего.

В данном случае право собственности у продавца СПК колхоз «Рассвет» возникло до вступления в силу Закона о регистрации.

Таким образом, предполагается, что судом по делу о банкротстве СПК колхоза «Рассвет» и ООО «Ассоль-Тюльган» при разрешении вопроса о завершении процедуры конкурсного производства в отношении СПК колхоза «Рассвет» и ООО «Ассоль-Тюльган» рассмотрены вопросы, связанные с соблюдением процедуры продажи имущества должника; факты правообладания спорным имуществом СПК колхоза «Рассвет» и ООО «Ассоль-Тюльган» и осуществления господства в отношении имущества: сведения о создании объектов, об их учете в хозяйственной деятельности как продавца, так и любого из его правопредшественника (в частности, колхоза «Рассвет»), под сомнение судом не ставились.

В случае если право правопредшественников продавца является ранее возникшим, то данное право в отношении спорного имущества является ранее возникшим и признается юридически действительным и у СПК колхоза «Рассвет».

СПК колхоз «Рассвет» до реорганизации в 2002г являлось колхозом "Рассвет", что таким образом указывает, что в период плановой советской экономики, спорный объект недвижимости был построен исключительно силами и средствами коллективного хозяйства, который находился у него на балансе (до реализации его уже в рамках конкурсного производства) и постоянно использовалось в его производственной деятельности.

С учетом указанных обстоятельств не совершение продавцом действий по государственной регистрации права собственности продавца не могло явиться основанием для отрицания наличия у него самого этого права, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Закон N 122-ФЗ) признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Продавец спорного объекта недвижимости прекратил свою деятельность (ликвидирован), спор о праве собственности на спорный объект отсутствует. Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация.

В случае, если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Законом N 218-ФЗ правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на спорный объект недвижимости за продавцом не влияет на действительность сделки как основание возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав.

Согласно пункту 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника - ООО «Ассоль-Тюльган» по договору купли- продажи от 08.06.2017, переход права по которому подлежит государственной регистрации, обязательства фактически исполнены обеими сторонами: объекты переданы, обязательство по оплате имущества произведено в полном объеме, что подтверждается документально, считаем заявленные исковые требования законными и обоснованными, подлежащие удовлетворению.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя на основании части 4 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 167-170, 176, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «Благодарное» удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в течение семи рабочих дней со дня вступления решения арбитражного суда по настоящему делу в законную силу осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Благодарное» на объект недвижимости - здание правления, с кадастровым номером 56:33:0000000:3367, общей площадью 397,4 кв.м, год завершения строительства - 1974 г., расположенного по адресу: <...>.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Оренбургской области в течение месяца с момента принятия решения.

Судья О.И. Иванникова