Решение от 22 сентября 2021 г. по делу № А13-6323/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-6323/2021
город Вологда
22 сентября 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Зреляковой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации города Вологды (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ок-строй» (ОГРН <***>) о возложении обязанности передать объект незавершенного строительства, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, и по встречному иску обществу с ограниченной ответственностью «Ок-строй» к администрации города Вологды о возложении обязанности заключить соглашение о продлении договора аренды земельного участка,

при участии от администрации города Вологды ФИО2 по доверенности от 16.06.2021, от общества с ограниченной ответственностью «Ок-строй» директора ФИО3,

у с т а н о в и л:

администрация города Вологды (ОГРН <***>; далее – Администрация») обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ок-строй» (ОГРН <***>; далее – ООО «Ок-строй») о возложении обязанности передать Администрации объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0201006:1418, расположенный по адресу: <...> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов, о взыскании 55 448 руб. 31 коп., в том числе 53 846 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате по договору о предоставлении в аренду земельного участка от 24 июня 2016 года № 24-1101гс за период с 01.10.2020 по 31.03.2021, 1601 руб. 42 коп. пеней за период с 01.06.2020 по 31.01.2021.

Определением суда от 18 мая 2021 года исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 18 мая 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление Росреестра).

Определением суда от 18 мая 2021 года по делу приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Ок-строй» совершать любые регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0201006:1418, расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0201006:36; запрета Управлению Росреестра совершать любые регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0201006:1418, расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0201006:36.

Определением суда от 19 июля 2021 года принят отказ Администрации от иска в части требования о взыскании 55 448 руб. 31 коп., в том числе 53 846 руб. 89 коп. задолженности, 1601 руб. 42 коп. пеней, производство по делу в указанной части прекращено. Указанным определением суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства для рассмотрения требования Администрации об изъятии у ООО «Ок-строй» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0201006:1418, расположенного по адресу: <...> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 03 августа 2021 года принят к производству встречный иск ООО «Ок-строй» к Администрации о возложении обязанности заключить соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201006:36 сроком до 31.12.2021 на условиях ранее действовавшего договора о предоставлении в аренду земельного участка от 24 июня 2016 года № 24-1101гс.

В судебном заседании 15 сентября 2021 года представитель ООО «Ок-строй» уточнил встречные исковые требования, просил возложить на Администрацию обязанность заключить соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201006:36 сроком до 31.01.2022 на условиях ранее действовавшего договора о предоставлении в аренду земельного участка от 24 июня 2016 года № 24-1101гс.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение встречных исковых требований судом принято.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представитель Администрации первоначальный иск поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ООО «Ок-строй» в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска возражал, просил удовлетворить встречный иск, а также отнести на него судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска.

Управление Росреестра извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителя не направило, в отзыве на исковое заявление заявило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Администрация в связи с признанием утратившим силу закона Вологодской области от 20 ноября 2006 года № 1518-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», руководствуясь решением Вологодской городской Думы от 06 мая 2010 года № 342, устанавливающим полномочия органов местного самоуправления города Вологды в реализации отдельных государственных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», с 03 сентября 2012 года осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

По договору аренды земельного участка для строительства от 26 июля 2011 года № 01-1011 на основании распоряжения Департамента земельных отношений Вологодской области от 19.07.2011 № 725-р ФИО4 и ФИО5 (арендаторам) передан за плату во временное владение и пользование земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1058 кв.м, с кадастровым номером 35:24:0201006:36, местоположением: <...> вид разрешенного использования: административные здания, сроком действия до 19 июля 2016 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По дополнительному соглашению № 1 к договору права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26 июля 2011 года № 01-1011 перешли к ФИО6

По договору уступки прав аренды от 05 марта 2014 года ФИО4 уступил ФИО6 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26 июля 2011 года № 01-1011.

В соответствии с договором уступки прав аренды от 23 июня 2014 года ФИО5 передал ФИО7 свои права по договору аренды земельного участка от 26 июля 2011 года № 01-1011.

Администрация, ФИО6 и ФИО7 24 июня 2016 года подписали соглашение о расторжении договора аренды от 26 июля 2011 года № 01-1011, зарегистрированное в установленном порядке.

Администрация (арендодатель) 24 июня 2016 года заключила с ФИО6 и ФИО7 (арендаторы) новый договор аренды для завершения строительства № 24-1101гс, согласно которому арендодатель передает арендаторам земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1058 кв.м, с кадастровым номером 35:24:0201006:36, местоположением: <...> вид разрешенного использования: административные здания, сроком действия до 24 июня 2019 года.

Согласно пункту 1.3 договора на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0201006:1418, принадлежащий арендаторам на праве общей долевой собственности. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

ФИО7, ФИО6 (цедент) и ООО «Ок-строй» (цессионарий) 03 сентября 2018 года заключили договор уступки права аренды, по которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка для строительства от 24 июня 2016 года № 24-1101гс.

На основании передаточного акта к договору уступки цеденты – ФИО7, ФИО6 передали ООО «Ок-строй» земельный участок с кадастровым номером 35:24:0201006:36, площадью 1058 кв.м, местоположение: <...> разрешенное использование – административные здания.

Договор уступки зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с договором купли-продажи от 08 октября 2018 года ФИО6, ФИО7 (продавцы) передали ООО «Ок-строй» (покупателю) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0201006:1418, степень готовности объекта незавершенного строительства – 1%, площадь 736,9 кв.м, адрес: <...>.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0201006:1418 со степенью готовности 1% зарегистрировано за ООО «Ок-строй» 09 ноября 2018 года.

Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды земельного участка истек, строительство объекта не завершено, Администрация обратилась в суд с настоящим иском о возложении обязанности передать истцу объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0201006:1418, расположенный по адресу: <...> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

ООО «Ок-строй» предъявило встречный иск о возложении на Администрацию обязанности заключить соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201006:36 сроком до 31.01.2022 на условиях ранее действовавшего договора о предоставлении в аренду земельного участка от 24 июня 2016 года № 24-1101гс.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска и считает возможным удовлетворить встречный иск.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 26 февраля 2020 года по делу № А13-18679/2019 Администрации отказано в иске к ООО «Ок-строй» об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов в связи со следующим.

Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации введены Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 марта 2015 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, действовал до 01 марта 2015 года. В данном случае фактически арендные правоотношения в отношении спорного земельного участка возникли с 26 июля 2011 года, что следует из договора аренды от 26 июля 2011 года № 01-1011, в связи с чем положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации на регулирование рассматриваемых правоотношений сторон не распространяются.

Согласно расчету степени готовности конструктивных элементов объекта капитального строительства от 13.02.2020 № 20/160 величина степени готовности конструктивных элементов объекта незавершенного строительства составляет 97%.

Установив указанные обстоятельства, в решении Арбитражного суда Вологодской области от 26 февраля 2020 года по делу № А13-18679/2019 сделан вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска Администрации к ООО «Ок-строй» об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов.

В рамках рассматриваемого спора представитель ООО «Ок-строй» в судебном заседании и Администрация в письменном отзыве указали, что объект (административное здание) по адресу: <...> обладает признаками 100% степени готовности.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым отказать в удовлетворении первоначального иска Администрации об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов.

Встречный иск ООО «Ок-строй» о возложении на Администрацию обязанности заключить соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201006:36 сроком до 31.01.2022 на условиях ранее действовавшего договора о предоставлении в аренду земельного участка от 24 июня 2016 года № 24-1101гс необходимо удовлетворить.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 22 июня 2020 года по делу № А13-4192/2020 на Администрацию возложена обязанность в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с ООО «Ок-строй» соглашение о продлении договора аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 35:24:0201006:36, сроком до 31.12.2020 на условиях ранее действовавшего договора о предоставлении земельного участка от 24 июня 2016 года № 24-1101гс.

ООО «Ок-строй» 31.12.2020 обратилось в Администрацию с заявлением № 4-5/02-2021 о продлении договора аренды № 24-1101гс для ввода объекта в эксплуатацию административного здания, процент готовности которого составлял 97%.

Письмом от 10.03.2021 № 7-0-11/832/2221 Администрация отказала в продлении договора со ссылкой на отсутствие правовых оснований.

Договор о предоставлении земельного участка от 24 июня 2016 года № 24-1101гс заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» согласно которому, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Строительство объекта осуществлялось истцом на основании разрешения на строительство № 35-35327000-108-2017, сроком действия до 24.06.2019.

Договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как определено в пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с общим правилом, установленным пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28 марта 2018 года, граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи.

Следовательно, поскольку земельный участок уже предоставлялся истцу в аренду без торгов для завершения строительства, оснований для заключения нового договора аренды без торгов не имеется.

При этом реализация земельного участка на торгах без объекта незавершенного строительства невозможна, а правовых оснований для удовлетворения требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов судом не установлено.

Таким образом, имеет место пробел в законодательстве относительно регулирования дальнейших правоотношений сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с нормами пункта 7 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Иного основания для владения и пользования земельным участком иначе как договор аренды (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации) применительно к спорным правоотношениям действующее земельное законодательство не предусматривает.

При таких обстоятельствах в целях придания правовой определенности правоотношениям сторон суд полагает возможным удовлетворить требование о заключении договора аренды на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска. ООО «Ок-строй» заявило об отнесении на него судебных расходов по рассмотрению встречного иска.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

в удовлетворении первоначального иска администрации города Вологды к обществу с ограниченной ответственностью «Ок-строй» о передаче объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0201006:1418, расположенного по адресу: <...> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов, отказать.

Обязать администрацию города Вологды в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Ок-строй» соглашение о продлении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 35:24:0201006:36 сроком до 31.01.2022 на условиях ранее действовавшего договора о предоставлении в аренду земельного участка от 24 июня 2016 года № 24-1101гс.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Судья Л.В. Зрелякова