Решение от 12 ноября 2019 г. по делу № А84-3138/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «База отдыха "Мыс Сарыч"», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь,

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, ОГРН <***>, ИНН <***>, Севастополь, 299011 и Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ОГРН <***> ИНН <***>, Севастополь, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ООО «Сервис-Технология», Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя,

при участии в судебном заседании представителя от истца – Общества с ограниченной ответственностью «База отдыха "Мыс Сарыч"» – ФИО13 по доверенности от 03.09.2018, в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «База отдыха "Мыс Сарыч"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – департамент) и просило признать договор аренды земельного участка от 26 апреля 2018 г. (договор поставлен на учет в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 26.04.2018 г. № 392), заключенным между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью «База отдыха «Мыс Сарыч» с учетом протокола разногласий, и протокола согласования разногласий, приняв пункт 2.1, пункт 2.2, пункт 2.3, пункт 4.1, пункт 6.4, пункт 8.4 в редакции Общества с ограниченной ответственностью «База отдыха «Мыс Сарыч»:

«2.1. Нормативная цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка, принимается равной нормативной денежной оценке такого земельного участка, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 г.»

«2.2. Годовая арендная плата за пользование земельным участком (до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка) рассчитывается согласно условиям договора аренды № 39 от 17.06.2003 г. и нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 г. (п. 2.1 Договора).

С даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 2,4% (двух целых и четырех десятых процента) от кадастровой стоимости земельного участка».

«2.3. Величина годовой арендной платы за пользование Участком до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка составляет 82 132 (Восемьдесят две тысячи сто тридцать два) рубля 20 копеек.

С даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка, указанного в п. 1.1 Договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

Кадастровая Ставка арендной Сумма годовой

стоимость платы(%) арендной платы

земельного (руб.) участка (руб.)

где ставка арендной платы составляет 2,4 % (Две целых четыре десятых процента).

При этом в календарном году, в котором произошло изменение арендной платы, п. 2.4 Договора не применяется».

«4.1. Соблюдать план внешних границ временного землепользования».

«6.4. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из Сторон в следующих случаях:

При использовании Участка Арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора (в части касающейся такого Арендатора).

При неуплате арендной платы за земельный участок в течение двух месяцев подряд.»

«8.4. Неотъемлемыми частями Договора являются:

- акт приема-передачи земельного участка в 3 (Трех) экземплярах.

- копия письма Федеральной службы охраны РФ (ФСО России) в Крыму от 30.01.2018 № 9/7-521».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ООО "Сервис-Технология", Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, просил принять судебный акт с учетом сформированной судебной практики.

Ответчик в отзыве на иск против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на формирование условий договора в соответствии с действующими нормативными актами города.

Третье лицо ФИО2 представила письменные возражения против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на неправомерность заключения спорного договора с истцом.

Для проверки доводов указанного лица к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя. Однако, названный уполномоченный орган позицию по делу никак не выразил.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, Севастопольский городской Совет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земли от 03.06.2003, зарегистрированный 17.06.2003 под № 39.

18.01.2018 общество обратилось в департамент с заявлением о переоформлении права постоянного пользования земельным участком (заключения договора аренды, сервитута), предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, с кадастровым номером 91:01:058002:242 (исх. от 18.01.2018 № 1142/05-05-07/18).

07.05.2018 департамент направил в адрес общества проект договора аренды от 26.04.2018 № 392 земельного участка площадью 50202 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе мыса Сарыч, земельный участок № 2 с кадастровым номером 91:01:058002:242.

Общество, не согласившись с отдельными пунктами проекта договора, направило 05.06.2018 в адрес департамента протокол разногласий.

В протоколе согласования разногласий от 02.08.2018 департамент согласился с отдельными пунктами в редакции истца.

Ввиду недостижения сторонами соглашения по спорным пунктам договора истец обратился с иском в арбитражный суд.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

При таких обстоятельствах в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора, в том числе условие о размере арендной платы, определяются в судебном порядке.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010, сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 № 4667/10).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя установлены Законом города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (далее – Закон № 46-ЗС).

Пунктом 9 статьи 3 Закона № 46-ЗС предусмотрено, что право временного пользования земельным участком, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации. Согласно пункту 13 статьи 3 Закона № 46-ЗС в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной и муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 13 статьи 3 Закона № 46-ЗС в случае, если земельный участок, в отношении которого 3 до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной и муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута соответствующего земельного участка. Лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду или на условиях сервитута, обязаны подать заявление о заключении договора аренды, договора об установлении сервитута земельным участком в срок до 1 января 2019 года.

Постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 № 1250-ПП утвержден Порядок переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года (далее – Порядок № 1250).

Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП утвержден Порядок расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, предоставленных в аренду без торгов. Пунктом 1.4.2 указанного Порядка предусмотрено, что он применяется при переоформлении в установленном законом порядке права постоянного, временного пользования земельным участком, в том числе на условиях аренды.

При разрешении рассматриваемого спора суд руководствуется Порядком расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, утверждённым Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП.

Однако в ходе досудебного урегулирования спора Порядок расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, утверждённый Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП, утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП «Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов».

В соответствии с подпунктом 2.1 пункта 2 названного Порядка расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утверждённых Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП, годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

Кадастровая стоимость x Ставка арендной = Сумма годовой земельного участка (руб.) платы (%) арендной платы (руб.)

При переоформлении права постоянного, временного пользования земельными участками на право аренды, ставки арендной платы устанавливаются согласно приложению к названному Порядку.

В соответствии с пунктом 5 Приложения к Порядку расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, ставка арендной платы за использование земельных участков с видом разрешенного использования земельного участка – «Отдых (рекреация)», код 5.2.1 – «Туристическое обслуживание», составляет 2,4%.

При этом Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя по состоянию на 25 октября 2018 года. Так, в соответствии с пунктом 13990 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: 91:01:058002:242 составляет 12 940 202,03 рублей. Следовательно, размер годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером: 91:01:058002:242 рассчитывается следующим образом: 12 940 202,03 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 2,4% (ставка арендной платы) = 310 564,85 рублей в год.

При таких обстоятельствах суд считает возможным урегулировать разногласия между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «База отдыха «Мыс Сарыч», возникшие при заключении договора аренды (в порядке переоформления прав на земельный участок и приведении договорных обязательств в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации) в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:242, площадью 4 249 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе мыса Сарыч, земельный участок № 2, путём изложения спорных условий договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 «Кадастровая стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 12 940 202,03 рублей, на основании пункта 13990 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП;

- пункт 2.2 «Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утверждённых Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП, в размере 2,4% от кадастровой стоимости земельного участка;

- пункт 2.3 «Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: «кадастровая стоимость» х «ставка арендной платы» = «сумма годовой арендной платы». Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчёту составляет: 12 940 202,03 рублей х 2,4% = 310 564 рублей 85 копеек.

Пункт 4.1 договора № 392 противоречит пункту 6.2 договора в редакции ответчика, согласно которому: «6.2. С момента государственной регистрации настоящего договора, договор аренды земельного участка от 17.06.2003 года № 39 считается расторгнутым».

Обязательства по внесению арендной платы, указанные в пункте 2.2 договора № 392, согласно которому арендная плата за землю вносится Арендатором равными долями ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчётным, противоречат срокам внесения такой арендной платы, указанной в пункте 2.6 договора № 39, где арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчётным.

Пункт 4.1 договора в новой редакции, не противоречащей законодательству Российской Федерации, с возложением на Арендатора такой обязанности, как: «4.7. Соблюдать план внешних границ временного землепользования».

Как усматривается из договора аренды, ответчик, со ссылкой на статью 450.1 Гражданского кодекса, в пункте 6.4 договора предусмотрел возможность для себя одностороннего отказа от договора, однако пунктом 1 указанной статьи установлено, что право на односторонний отказ от договора должно быть предоставлено Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Право на односторонний отказ договора аренды земельного участка, в котором указан срок его действия ни Гражданский кодекс, ни иной нормативно-правовой акт арендатору не предоставляет, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что редакция пункта 6.4 спорного договора, предложенная ответчиком, противоречит требованиям действующего законодательства.

Истец предложил редакцию пункта 6.4 договора, соответствующую требованиям закона, а именно – части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации:

«6.4. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из Сторон в следующих случаях:

6.4.1. При использовании Участка Арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора (в части касающейся такого Арендатора).

6.4.2. При неуплате арендной платы за земельный участок в течение двух месяцев подряд».

Согласно разделу 7 договора аренды № 392 в отношении использования Арендатором земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:242 наложен ряд запретов и ограничений на основании письма Федеральной службы охраны РФ (ФСО России) в Крыму от 30.01.2018 года № 9/7-521, что напрямую затрагивает права Арендатора по распоряжению участком, а потому ООО «База отдыха «Мыс Сарыч» обоснованно просило изложить пункт 8.4 договора в следующей редакции:

«8.4. Неотъемлемыми частями Договора являются:

- акт приема-передачи земельного участка в трёх экземплярах;

- копия письма Федеральной службы охраны РФ (ФСО России) в Крыму от 30.01.2018 № 9/7-521»;

При таких обстоятельствах суд считает необходимым урегулировать спор, изложив условия договора на выработанных условиях.

На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью «База отдыха "Мыс Сарыч"» при заключении договора аренды от 26.04.2018 № 392 в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:242 площадью 4 249 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе мыса Сарыч, земельный участок № 2, путём изложения спорных условий договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 «Кадастровая стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 12 940 202,03 рублей на основании пункта 13990 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП.»;

- пункт 2.2 «Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утверждённых Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП, в размере 2,4% от кадастровой стоимости земельного участка.»;

- пункт 2.3 «Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: «кадастровая стоимость» х «ставка арендной платы» = «сумма годовой арендной платы». Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчёту, составляет: 12 940 202,03 рублей х 2,4% = 310 564 рубля 85 копеек.»;

- пункт 4.1. «Соблюдать план внешних границ временного землепользования.»;

- пункт 6.4. «Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из Сторон в следующих случаях:

6.4.3. При использовании Участка Арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора.

6.4.4. При неуплате арендной платы за земельный участок в течение двух месяцев подряд.»;

- пункт 8.4. «Неотъемлемыми частями Договора являются:

- акт приема-передачи земельного участка в 3 (трех) экземплярах.

- копия письма Федеральной службы охраны Российской Федерации (ФСО России) в Крыму от 30.01.2018 № 9/7-521».

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «База отдыха "Мыс Сарыч"», ОГРН <***>, ИНН <***>, <...> 000 рублей расходов на уплату государственной пошлины.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья

А.Ю. Смоляков