Решение от 17 апреля 2023 г. по делу № А41-95833/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-95833/22
17 апреля 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 09 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "НИИС-Инвест" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации городского округа Пушкинский Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

трети лица: Министерство жилищной политики Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), КИО Администрации городского округа Пушкинский (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения от 17.11.2022 № 14ИСХ-15283/07-03-03Э об отказе в продлении срока по договору о развитии застроенной территории от 26.08.2008 № 23, об обязании заключить дополнительное соглашения на указанных условиях,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

ООО "НИИС-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Пушкинский Московской области с требованиями о признании незаконным решения от 17.11.2022 № 14ИСХ-15283/07-03-03Э об отказе в продлении срока по договору о развитии застроенной территории от 26.08.2008 № 23, об обязании заключить дополнительное соглашения на условиях, предложенных истцом.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду. Представитель ответчика по требованиям возражал, изложил доводы суду. Представитель Министерство жилищной политики Московской области по требованиям возражал, поддержал позицию ответчика.

Изучив доводы лиц, участвующих в дел, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Из положений статьи 8 ГК РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 153 и пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела, Между ООО «НИИС-Инвест» и Администрацией городского округа Пушкинский Московской области заключен Договор от 26.08.2008 № 23 о развитии застроенной территории части квартала № 7 города Ивантеевки Московской области, в соответствии с условиями которого одна сторона (общество) в срок не более 1 года с момента заключения договора обязуется:

- своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить строительство на застроенной территории части квартала № 7 в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения такой территории коммунально-бытовой инфраструктуры,

- создать либо приобрести, а также передать муниципальную собственность Администрации благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории квартала № 7 в срок не более 1 (одного) года с момента заключения настоящего Договора.

- уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирном доме, подлежащему сносу и расположенному на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Московской области, Администрации, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с: пунктом 4.1.2 настоящего Договора - в срок не более 1 (одного) года с момента заключения настоящего Договора.

Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, осуществляется соответствии с гражданским и земельным законодательством.

- в течение месяца после утверждения проекта планировки в установленном порядке согласовать с администрацией очередность строительства, график сноса и расселения жилого дома, предоставления квартир и график предоставления земельных участков для строительства.

- осуществить строительство объектов жилищного назначения на застроенной территории, отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок, не более 3 (трех) лет с момента заключения настоящего Договора.

- осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории в сроки, предусмотренные проектом организации строительства таких объектов, но не более 3 (трех) лет с момента заключения настоящего Договора.

- после строительства и (или) реконструкции объектов, указанных в пункте 4.1.6. настоящего Договора передать их в муниципальную собственность города Ивантеевки.

Передача Застройщиком указанных в настоящем пункте объектов в муниципальную собственность Администрации осуществляется в течение 30 (тридцати) дней с момента получения Застройщиком разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию,

а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется:

- утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом и утвержденными расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, в течение 30 (тридцати) дней с момента направления Застройщиком в Администрацию проекта планировки, предусмотренного в настоящем пункте.

Принять в установленном порядке решение о сносе жилого многоквартирного дома расположенного на застроенной территории в течение 30 (тридцати) дней с момента представления Застройщиком в Администрацию документов, оформленных в установленном законом порядке, подтверждающих исполнение Застройщиком обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.2 4.1.4 настоящего Договора.

- после выполнения Застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.1 - 4.1.4 настоящего Договора, предоставить Застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, земельные участки, государственная собственность на которые разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в течение 30 (тридцати) дней с момента представления Застройщиком в Администрацию документов, оформленных в установленном законом порядке, подтверждающих исполнение Застройщиком обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.1. 4.1.4. настоящего Договора и кадастрового плана таких земельных участков.

Постановлением Главы города Ивантеевка от 20.05.2010 № 956 утверждена корректировка проекта планировки квартала № 7, которая рассмотрена на градостроительном совете при главном архитекторе Московской области (протокол № 9 от 10.03.2009).

Актом от 17.07.2012 о промежуточной реализации договора 26.08.2008 № 23 о развитии застроенной территории части квартала №7 подтверждается выполнение застройщиком обязательств по приобретению и передаче в муниципальную собственность девяти жилых помещений в соответствии с пунктами 4.1.2 и 4.1.3 договора.

В то же время ответчик не совершал действий, необходимых для предоставления в аренду земельного участка (кадастровый номер 50:43:0020201:2452), необоснованно отказывал в согласовании границ земельного участка, утверждении схемы расположения земельного участка, что в итоге привело к тому, что невозможно подготовить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и получить разрешение на строительство жилого дома № 7 по ул. Пионерская.

Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 28.10.2013 по заявлению признан незаконным отказ Главы города Ивантеевка Московской области в утверждении схемы расположения земельного участка под строительство жилого дома №7 в квартале 7 по ул. Пионерская г. Ивантеевка на кадастровом плане территории в соответствии с Договором, а также в согласовании границ земельного участка. Суд обязал Главу города Ивантеевки Московской области утвердить схему расположения земельного участка под строительство жилого дома №7 в квартале 7 по ул. Пионерская г. Ивантеевки на кадастровом плане территории в соответствии с Договором, а также согласовать границы земельного участка под строительство указанного жилого дома.

Постановлением Администрации города Ивантеевки от 21.11.2014 № 403 утверждена схема расположения земельного участка под строительство жилого дома № 7 в квартале 7 по ул. Пионерская г. Ивантеевка на кадастровом плане территории.

Истец обратился в Администрацию города Ивантеевки с Письмом от 13.04.2015 № 47 об оформлении договора аренды земельного участка, на которое ответа не получил. Затем обратился к Губернатору Московской области ФИО2 с письмом от 06.05.2015 № 48 с просьбой разъяснить сложившуюся ситуацию об оформлении договора аренды, в связи с жалобами граждан-инвесторов на затягивание сроков строительства дома.

Министерство строительного комплекса Московской области письмом № 19-ТГ-5480/3.3 от 07.04.2015 ответило, что 03.03.2015 Градостроительным советом Московской области одобрен проект постановления Администрации г.о. Ивантеевки о предоставлении в аренду ООО «НИИС-Инвест» земельного участка с кадастровым номером: 50:43:0020201:2452 под строительство жилого дома № 7 в квартале 7 по ул. Пионерская г. Ивантеевка Московской области. Также этим письмом было указано на то, что по имеющейся информации, до настоящего времени Администрацией г.о. Ивантеевки Московской области не заключен с ООО «НИИС-Инвест» договор аренды на вышеуказанный земельный участок. Учитывая последовательную обусловленность исполнения договорных обязательств, ООО «НИИС-Инвест» могла приступить к исполнению обязанности, в т.ч. получить необходимые исходно-разрешительные документы для производства работ, получить ГПЗУ, разрешение на строительство и начать строительство жилых домов № 7 и 11 по ул. Пионерская только после исполнения Администрацией города Ивантеевки Московской области обязанности по предоставлению земельных участков, чего по причинам, которые ООО «НИИС-Инвест» не могло предвидеть и преодолеть, так и не произошло.

Согласно п. 5 Протокола от 09.06.2015 № 20 Градостроительного совета Московской области о возможности дальнейшей реализации Договора принято решение рекомендовать Администрации г.о. Ивантеевка Московской области в срок до 03.08.2015 подготовить предложения по вопросу предоставления ООО «НИИС-Инвест» в г.о. Ивантеевка компенсационного земельного участка.

Как указано Градостроительным советом Московской области, данное решение принято с учетом того, что имеются жалобы жителей, обязательства ООО «НИИС-Инвест» по расселению и сносу дома выполнены в полном объеме, на ООО «НИИС-Инвест» возложены обязательства по предоставлению жилых помещений общей площадью 446 кв.м. по 12 договорам долевого участия, заключенных предыдущим застройщиком, существенным объемам затрат, понесенным ООО «НИИС-Инвест» в ориентировочном размере 150 млн. рублей. Письмом от 28.07.2015 № 1847 Главе города Ивантеевки предложено рассмотреть в качестве замены участка строительства компенсационный участок, расположенный по адресу: <...> ориентировочной площадью 4920+/-25 кв.м, кадастровый 50:43:0030102:2926, планируемый для многоэтажного строительства 2-ой очереди строительства многоэтажного жилого дома, расположенный в границах утвержденного постановлением Главы г. Ивантеевки от 20.05.2010 № 957 проекта планировки территории части квартала № 12 по Фабричному проезду в г. Ивантеевке Московской области. Из письма следует, что территория свободна от застройки и находится вне зоны влияния памятников историко-культурного наследия, не оказывает влияния на территории охраняемого ландшафта.

Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 05.09.2016 по делу № 2-1085/2016 отказ Администрации города Ивантеевки Московской области во внесении изменений в Договор от 26.08.2008 № 23 о развитии застроенной территории части квартала № 7 г. Ивантеевки Московской области признан незаконным. Суд обязал Администрацию заключить дополнительное соглашение к данному договору.

Дополнительным соглашением от 29.12.2016 № 2 к Договору от 26.08.2008 № 23 о развитии застроенной территории части квартала № 7 города Ивантеевка Московской области», установлена новая территорию застройки: Московская область, город Ивантеевка, кварта № 7, Фабричный проезд, земельный участок с кадастровым номером 50:43:0030102:2926; общий срок исполнения принятых на себя сторонами обязательства – 31.12.2022, срок осуществления строительства объектов жилищного назначения и (или) реконструкции объектов социально-бытовой инфраструктуры – не более трех лет с момента получения разрешения на строительство.

В целях реализации ДРЗТ между истцом и ответчиком заключен договор от 25.07.2017 № 461 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:43:0030102:2926.

ООО «НИИС-Инвест» разработан архитектурно-градостроительный облик многоквартирного жилого дома на территории Московской области по адресу: г.о. Ивантеевка, <...> кадастровый номер - 50:43:0030102:2926. Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области по заявлению ООО «НИИС-Инвест» согласован архитектурно-градостроительный облик многоквартирного жилого дома на территории Московской области.

В связи с долгой нереализацией проекта собственник ООО «НИИС-Инвест» (ООО «Восточно-Сибирский лесопромышленный холдинг») понес большие материальные расходы и был вынужден продать компанию вместе с обязательствами по строительству. Новым собственником ООО «НИИС-Инвест» согласно листу записи ЕГРЮЛ с 30.07.2019 стал ООО «Интерсервис» (действующее название - ООО «Ругрупп Девелопмент»). Таким образом, подготовка к реализации проекта началась с 30.07.2019.

С 30 июля 2019 года ООО «НИИС-Инвест» в целях выполнения обязательства ДРЗТ по строительству объекта жилищного назначения на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществил следующие действия:

получено согласование от АО «Московский авиационно-ремонтный завод ДОСААФ» на размещение/строительство объекта (06.02.2020 г.);

получено согласование от старшего авиационного начальника аэродрома Чкаловского на строительство объекта (22.07.2020 г.);

заключено дополнительное соглашение от 05.08.2020 №1 к договору аренды земельного участка от 25.07.2017 № 461 о продление с 25.07.2020 действия договора аренды земельного участка на 2 года 10 месяцев 26 дней.

получено согласование от 31.08.2020 Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиации) на строительство объекта: Жилое здание, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 50:43:0030102:2926

получено согласование от 30.09.2020 Федерального агентства по рыболовству №019/7978 на строительство объекта: Жилое здание, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 50:43:0030102:2926

разработана проектная документация объекта: Многоквартирный жилой дом по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, 12 квартал, Фабричный проезд (2020 г.);

выполнены инженерные изыскания;

получено положительное заключение экспертизы инженерных изысканий № 50-2-1-1-034306-2019;

получено положительное заключение экспертизы проектной документации от 08.04.2020 № 50-2-1-2-011205-2020

получен Градостроительный план земельного участка от 08.09.2021 № РФ-50-3-73-0-00-2021-29937.

В продлении срока договора аренды от 25.07.2017 № 461 отказано.

В обоснование иска общество также указывает, что земельный участок с кадастровым номером 50:43:0030102:2926, на котором планируется строительство, расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект планировки территории, утвержденный постановлением Главы города Ивантеевки Московской области от 20.05.2010 № 957 «Об утверждении проекта планировки территории части квартала № 12 по Фабричному проезду в г. Ивантеевке Московской области». В ходе реализации договора о развитии застроенной территории выявлено несоответствие утвержденного проекта планировки территории требованиям Положения о порядке принятия решения об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории в Московской области», утвержденного Постановлением Правительства Московской области от 17.08.2018 № 542/29, в котором содержится исчерпывающий перечень технико-экономических показателей к проекту планировки территории и определяются только на этапе архитектурно строительного проектирования.

Более того, сведения, указанные в ППТ о расположении рассматриваемого участка в границах 2-го пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, не основываются на законодательстве, т.к. в соответствии со сводом правил СП 2.1.4.2625-10 п.2.2.4 границы 2-го пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, реки Уча начинаются от створа у деревни Сухарево и заканчиваются впадением в Пяловское водохранилище. Участок реки Уча в районе Фабричного проезда г. Ивантеевка, не входит в эти границы (прилагается схема-карта р. Уча от д. Сухарево до Пяловского водохранилища). Дополнительно это подтверждается проведенными экологическими изысканиями Застройщика и ответом Администрации г. Ивантеевки МО от 05.07.2019г. стр. 132 Общей пояснительной записки.

Сведения, указанные в ППТ о расположении рассматриваемого участка в границах санитарно-защитной зоны (СЗЗ) предприятия ООО «Ивантеевский трикотаж» также не соответствуют действующему законодательству. В соответствии со ст.1 п. 4 ГрК РФ, санитарно-защитная зона относится к зонам с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и устанавливается в отношении действующих предприятий, реконструируемых или предполагаемых к строительству. В соответствии с п. 25 Постановления Правительства РФ № 222 от 03.03.2018, санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости. Соответствующей записи о санитарно-защитных зонах в выписке из ЕГРН на Земельный участок не имеется.

Ранее ООО «Ивантеевский трикотаж» в территориальные органы Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека с целью установления СЗЗ не обращался, отсутствуют решения исполнительных органов государственной власти, органа местного самоуправления, принятые в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения, уполномоченные органы исполнительной власти не согласовывали границы зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, нет никаких нормативных правовых актов, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, отсутствуют какие-либо решения суда по данному вопросу (п.3 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме этого, предприятие ООО «Ивантеевский трикотаж» ликвидировано в 2012 г., что подтверждается Выпиской из ЕГРЮЛ. В правилах землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Ивантеевка Московской области, утвержденных Решением Совета депутатов городского округа Ивантеевка от 27.02.2020 № 377 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки (части территории) городского округа Ивантеевка Московской области», санитарно-защитная зона отсутствует, также отсутствуют зоны с особыми условиями использования. На основании Выписки из ЕРГН, земельный участок с кадастровым номером 50:43:0030102:2926 не имеет ограничений Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, что так же подтверждается экологическими изысканиями и ответом Администрации г. Ивантеевки МО от 05.07.2019 г. стр. 132 Общей пояснительной записки.

Дополнительно опровергает наличие каких-либо зон с особыми условиями использования территорий письмо Заместителя главы Администрации в адрес Министерства жилищной политики № 113Исх-1430 от 16.04.2021. Таким образом, ООО «НИИС-Инвест» обратилось к ответчику с просьбой о согласовании отклонений от несоответствующих законодательству, но уже утвержденных показателей ППТ с Министерством жилищной политики (Исх.№ 490 от 09.03.2021). Администрация г.о. Ивантеевка Московской области обратилось в Министерство жилищной политики о том, что не возражает против согласования отклонения от ППТ в проекте дома, планируемого к строительству в рамках реализации ДРЗТ (113Исх-1258 от 07.04.2021 г.).

ООО «НИИС-Инвест» (далее-Истец) обратилось в Министерство жилищной политики Московской области с заявлением от 22.04.2021 о выдаче разрешения на строительство следующего объекта жилищного строительства: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> на земельном участке общей площадью 4920 кв. м с кадастровым номером 50:43:0030102:2926 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием под многоэтажное жилищное строительство.

Министерство жилищной политики Московской области отказало в выдаче разрешения на строительство по объекту капитального строительства: «Многоквартирный жилой дом по адресу: <...>. Поэтому ООО «НИИС-Инвест» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство. 23.05.2021 г. Арбитражный суд принял исковое заявление к производству (№А41-33942/21).

В процессе судебного разбирательства, Администрация г.о. Ивантеевка Московской области, чтобы не портить с отношения Министерством жилищной политики Московской области, предложило в устной форме ООО «НИИС-Инвест» отказаться от иска в связи с тем, что следует создать проект корректировки ППТ и приведения его согласно требованиями закона, в соответствии с которыми разработана проектная документация по объекту капитального строительства: «Многоквартирный жилой дом по адресу: <...>; Администрация г. Ивантеевка Московской области утвердит корректировку ППТ в соответствии с ее обязательствами по ДРЗТ и требованиями ГрК РФ. В соответствии с п.2.5 ДРЗТ Администрация обязуется принять необходимые правовые акты о внесении изменений в проект планировки территории части квартала № 12 по Фабричному проезду в г. Ивантеевке Московской области в части строительства ООО «НИИС-Инвест» в порядке компенсации 2-ой очереди строительства многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:43:0030102:2926, находящихся в границах застроенной территории квартала №12. Получение разрешения на строительство объекта капитального строительства: «Многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, возможнов связи с устранением указанных Министерством жилищной политики Московской области недостатков.

В связи с вышеуказанным ООО «НИИС-Инвест» 02.09.2021 отказалось от иска к Министерству жилищной политики Московской области по делу № А41-33942/21.

В данный момент у ООО «НИИС-Инвест» заключен договор подряда с ООО «МСТК-1» от 24.09.2022 на создание проекта корректировки Проекта планировки территории, утвержденного постановлением Главы города Ивантеевки Московской области от 20.05.2010 № 957 «Об утверждении проекта планировки территории части квартала № 12 по Фабричному проезду в г. Ивантеевке Московской области».

Для реализации проекта ООО «НИИС-Инвест» уже понесло существенней размер расходов: в соответствии с Актом от 17.07.2012 промежуточной реализации ДРЗТ в части выполнения обязательств п.п. 4.1.3-4.1.4 ст.4 потратило уже более 30 млн. рублей, провело расселение из ветхого жилья в приобретенные Истцом новые квартиры в домах-новостройках с муниципальной отделкой, произвело снос жилого дома, разработало проектную документацию по строительству на компенсационном участке, произвело все необходимые для получения разрешения на строительство согласования, проводит мероприятия, направленные на корректировку утвержденного ПИТ.

Помимо вышеуказанного, реализацию проекта существенно замедлил процесс согласований с органами государственной власти в 2021 года - пандемия коронавируса, в 2022 году - проведение спецоперации, мировой экономический кризис

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Нормы статьи 46.2 ГрК РФ предусматривают закрытый перечень существенных условий, которые должны быть включены в договор, в том числе условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков и срока действия самого договора.

Так, в силу пункта 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок договора является его существенным условием.

Согласно части 26 статьи 46.3 ГрК РФ договор о развитии застроенной территории заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Исходя из положений части 26 статьи 46.3 ГрК РФ, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен только на момент его заключения.

Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории.

Таким образом, указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Доводы ответчика со ссылкой на пандемию коронавирусной инфекции как обстоятельство непреодолимой силы отклоняются судом апелляционной инстанции.

Согласно правовой позиции, отраженной в вопросе N 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020) в соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Таким образом, статья 401 ГК РФ устанавливает критерии, при которых то или иное обстоятельство может быть признано обстоятельством непреодолимой силы.

Верховным Судом Российской Федерации в Постановлении Пленума от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" дано толкование содержащемуся в ГК РФ понятию обстоятельств непреодолимой силы.

Так, в пункте 8 названного Постановления разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер.

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, т.е. одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер.

Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.

Из приведенных разъяснений следует, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Истцом не представлено доказательств, каким образом пандемия, ввиду которой устанавливались ограничительные меры в 2020 году, повлияли на возможность исполнения договора о развитии застроенной территории, в том числе во взаимодействии с органами публичной власти.

Напротив, в 2020 году обществом получены согласования Росавиации, Росрыболовства, выполнялись инженерные изыскания. В 2021 году ограничительные меры в связи с пандемией не вводились.

Смена учредителя юридического лица, равно как и сложное финансовое положение, также не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, поскольку данные обстоятельства подлежат квалификации в качестве предпринимательских рисков.

Значительные вложения общества в реализацию проекта, частичное исполнение обязательств, необходимость уточнения территории и предоставления компенсационного земельного участка, подготовка первичной проектной документации учтены при продлении срока договора решением Ивантеевского городского суда от 05.09.2016 по делу № 2-1085/16.

Факт наличия недостатков земельного участка с кадастровым номером 50:43:0030102:2926 не подтверждается материалами дела, а также непосредственно истцом, поскольку фактически участок не располагается в санитарно-защитной зоне действующего предприятия. Юридически значимые действия по приведению в соответствие сведений ИСОГД истцом не предпринято, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Суд также принимает во внимание, что проектная документация изначально разрабатывалась с учетом отсутствия ограничений в использовании участка в виде санитарно-защитной зоны.

В материалы дела также не представлено доказательств чинения препятствия со стороны органов публичной власти по предоставлению земельного участка, утверждения проекта планировки и межевания территории (корректировки) после продления срока договора о развитии застроенной территории до 31.12.2022.

В соответствии с пунктом 1 части 1.1 статьи 45 ГрК РФ, решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно лицами, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории.

Суд также принимает во внимание, что действия по корректировке проекта планировки территории предприняты обществом только в августе 2022 года, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Как следует из решения Министерства жилищной политики Московской области от 28.04.2021, в выдаче разрешения на строительство отказано в том числе в связи с несоответствием представленной проектной документации требованиям утвержденного проекта планировки территории в части конфигурации здания, площади и объема застройки, распределения жилых помещений, благоустройству прилегающей территории.

В связи с чем суд приходит к выводу, что обращение за выдачей разрешения на строительство носило формальный характер, поскольку из доводов, приведенных в обоснование иска, следует, что о несоответствии проектной документации утвержденному проекту планировки территории застройщику уже было известно.

Таким образом, принимая во внимание длительность бездействия застройщика, отсутствие в материалах дела доказательств совершения истцом юридически значимых действий, направленных на действительную реализацию договора о развитии застроенной территории, учитывая, что истцом не представлено доказательств наличия объективных обстоятельств, препятствующих исполнению принятых обязательств, суд приходит к выводу, что исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец