Постановление от 26 августа 2025 г. по делу № А53-24373/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-24373/2024
г. Краснодар
27 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Садовникова А.В. и Твердого А.А., при участии в судебном заседании от истца – открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 09.01.2024), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Главстройпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Главстройпроект» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025 по делу № А53-24373/2024, установил следующее.

ОАО «РЖД» обратилось в арбитражный суд к ООО «Главстройпроект» со следующими исковыми требованиями:

– о государственной регистрации перехода к ООО «Главстройпроект» права собственности на недвижимое имущество (склад грузовой, кадастровый номер 61:01:0000000:392 общей площадью 417,7 кв. м, назначение – нежилое, расположенное по адресу: Ростовская область, Азовский район, станция Васильево-Петровская, 1839 км ПК 0+25м) на основании договора купли-продажи от 22.11.2023 № ЦРИ/04/КП/4052/23/000479;

– о взыскании с ответчика пени в размере 2456 рублей 76 копеек. В свою очередь, ответчик обратился со встречным иском, в котором просил:

– расторгнуть договор купли-продажи от 22.11.2023 № ЦРИ/04/КП/4052/23/000479;

– взыскать 1 562 016 рублей 85 копеек, из которых – 1 401 900 рублей суммы основного долга, 160 116 рублей 85 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.11.2023 по 14.08.2024, с указанием о продолжении начисления процентов за пользование чужими денежными средствами по день исполнения судебного акта;

– возместить судебные расходы в счет оплаты услуг представителя в сумме 48 тыс. рублей.

Решением от 19.02.2025, оставленным без изменения постановлением от 12.05.2025, первоначальный иск удовлетворен. Суд принял решение об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от истца к ответчику по договору купли-продажи от 22.11.2023 № ЦРИ/04/КП/4052/23/000479 на вышеперечисленное недвижимое имущество. Также взыскал с ответчика в пользу истца пени в размере 2465 рублей 76 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 тыс. рублей. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что договор купли-продажи сторонами заключен по итогам аукциона; по акту приема-передачи от 11.12.2023 продавец передал, а покупатель принял вышеуказанное недвижимое имущество; на основании платежных поручений от 28.11.2023 № 26, от 01.12.2023 № 28, от 24.11.2023 № 70392, от 01.12.2023 № 27 покупатель выплатил установленную в договоре стоимость недвижимого имущества в полном объеме. Факт уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности доказан материалами дела. В спорном договоре содержатся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю: объект идентифицирован, имеется описание объекта, его адрес (местоположение), вид объекта, его площадь, кадастровый номер объекта, а также цена объекта недвижимости. Оснований для расторжения договора не установлено, поскольку факт введения ответчика в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта не подтвержден.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В кассационной жалобе ответчик привел следующие доводы:

– суды не учли, что истец предоставил ответчику при размещении аукциона недостоверную информацию, поскольку скрыл от покупателя отсутствие подъездного пути к объекту, отсутствие присоединения складского помещения к источнику

энергоснабжения, а также грунтовой дороги (фактически имеется самопроизвольно проложенная дорога по земельному участку сельскохозяйственного назначения);

– судом неправомерно отклонено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях разрешения вопросов о наличии подъездных путей, обеспечивающих доступ грузового транспорта, обеспечения потока въезжающих и выезжающих машин, обеспечения объекта электроснабжением.

В отзыве на кассационную жалобу истец сослался на несостоятельность ее доводов.

В судебном заседании представитель истца просил судебные акты оставить в силе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя истца, проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установили суды, в целях проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи склада грузового по адресу: Ростовская область, Азовский район, станция Васильево-Петровская, 1389 км ПК0+25м, со стороны истца в сети Интернет размещено объявление о проведении данного аукциона.

Текст объявления представлен следующего содержания: открытое акционерное общество «Российские железные дороги» продает нежилое здание площадью 417,7 кв. м, расположенное рядом с ж\д станцией Васильево-Петровская Ростовской области. Объект обеспечен электроснабжением. Подъезд к зданию осуществляется по грунтовой дороге вдоль железнодорожных путей. Объект может использоваться в качестве складского помещения. Продажа осуществляется на аукционе с возможным понижением начальной цены продажи. Начальная цена продажи установлена в размере 1 401 000 рублей, цена отсечения – 700 500 рублей.

В Приложении № 1 к документации № 23/2859/П/ПП/Э/СКАВ об открытом аукционе на право заключения договора купли-продажи склада грузового по адресу: Ростовская область, Азовский район, станция Васильево-Петровская, 1389 км ПК0+25м указаны основные характеристики земельного участка, на котором расположен спорный объект (склад) – земельный участок с кадастровым номером 61:01:0000000:1 площадью 16 820 830 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: полоса отвода железной дороги. Прочие сведения: объект находится на земельном участке (кадастровый номер 61:01:0000000:1), принадлежащем Российской Федерации на праве собственности

и переданном ОАО «РЖД» в аренду. Ориентировочная площадь части земельного участка под объектом составляет 770 кв. м. Часть участка под объектом передается в субаренду собственнику объекта на основании договора субаренды земельного участка.

Ответчик принял участие в аукционе, по итогам которого между ОАО «РЖД» (продавец) и ООО «Главстройпроект» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.11.2023 № ЦРИ/04/КП/4052/23/000479 недвижимого имущества: склад грузовой, кадастровый номер 61:01:0000000:392 общей площадью 417,7 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, Азовский район, станция Васильево-Петровская, 1839 км. ПК 0+25м (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 21.01.2011 № 61-61-02/223/2010-228.

Продавец гарантирует, что передаваемый объект свободен от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, объект расположен на земельном участке, имеющем следующие основные характеристики: площадь 16 820 кв. м, кадастровый номер: 61:01:0000000:1, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: полоса отвода железной дороги, адрес: Ростовская область, Азовский район, в границах землепользования Азовского района.

Согласно пункту 2.2 договора участок принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 17.04.2008 № 636, заключенного ОАО «РЖД» с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, зарегистрированного 23.12.2009 № 61-61-03/155/2009-71 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

В пункте 3.1.1 договора установлено, что цена объекта установлена сторонами в размере 1 167 500 рублей, кроме того НДС 233 500 рублей (всего 1 401 тыс. рублей).

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что объект, а также имеющаяся у продавца техническая документация на объект передается продавцом и принимается покупателем в течение 10-ти календарных дней после поступления денежных средств на счет продавца в полном объеме по акту приема-передачи, форма которого приведена к Приложении к договору.

С даты подписания акта приема-передачи объекта ответственность за его сохранность, равно как и риск случайной порчи или гибели, несет покупатель (пункт 5.2 договора).

Обязательство продавца передать объект покупателю считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 5.3 договора).

Согласно акту приема-передачи от 11.12.2023 продавец передал, а покупатель принял вышеуказанное недвижимое имущество.

На основании платежных поручений от 28.11.2023 № 26, от 01.12.2023 № 28, от 24.11.2023 № 70392, от 01.12.2023 № 27 покупатель выплатил установленную в договоре стоимость недвижимого имущества в полном объеме.

Согласно письму от 14.12.2023 № 3222/СКАВНРИ оригинал договора купли-продажи, оригинал акта приема-передачи получены представителем ООО «ГлавСтройПроект», о чем свидетельствует отметка о получении.

В соответствии с пунктами 7.1, 7.2 и 7.3 договора стороны договорились, что государственная регистрация перехода права собственности на объект производится после уплаты цены, предусмотренной в разделе 3 договора, в полном объеме. Право собственности на объект возникает у покупателя с даты государственной регистрации права в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на объект несет покупатель. Покупатель обязуется представить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним либо в иное уполномоченное лицо документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект, в течение 5-ти рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема передачи, указанного в пункте 5.1 договора.

Во исполнение пункта 7.1 договора со стороны продавца в многофункциональный центр сданы документы для регистрации перехода права собственности, о чем уведомлен покупатель (ответчик), что подтверждается письмом от 18.12.2023 № 3264/СКАВНРИ, в котором указано на необходимостя исполнения покупателем (ответчиком) пункта 7.3 договора о предоставлении документов на регистрацию в срок до 18.12.2023.

28 декабря 2023 года регистрирующий орган вынес уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-59292608/1 до 28.03.2024 по причине непредоставления покупателем заявления на регистрацию перехода права собственности (претензия от 24.01.2024 № 1938/СКАВ).

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 28.03.2024 № КУВД-001/2023-59292608/1 истцу отказано в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект в связи с непредоставлением заявления на регистрацию перехода права собственности второй стороной договора купли-продажи.

Истцом приняты меры для регистрации права, однако со стороны ООО «Главстройпроект» обязательства по предоставлению в Управление Росреестра документов для регистрации перехода права собственности в отношении спорного имущества не исполнены.

Как установлено в пункте 6.2 договора, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязанностей, предусмотренных пунктом 7.3 договора, покупатель (ООО «Главстройпроект») уплачивает продавцу (ОАО «РЖД») пени в размере 0,001% от суммы договора за каждый день просрочки.

Расчет суммы пени за период с 19.12.2023 по 11.06.2024 составил 2465 рублей 76 копеек.

Определением Азовского городского суда от 28.06.2024 по делу № 9-445/2024 исковое заявление ОАО «РЖД» к ООО «Главстройпроект» о государственной регистрации перехода права собственности на грузовой склад, взыскании пени и судебных расходов возвращено со ссылкой на подсудность спора арбитражному суду.

Истец, ссылаясь на необоснованное уклонение ответчиком от регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

В свою очередь, ответчик, указывая на то, что истец (продавец) ввел покупателя в заблуждение относительно существенных качеств недвижимого имущества, обратился с встречным иском о расторжении договора и взыскании произведенной оплаты по нему.

При разрешении спора суды обоснованно исходили из следующего.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином

государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проверяя доводы истца и возражения ответчика относительно качественных характеристик переданного объекта недвижимого имущества, суды установили следующее.

В целях проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи склада грузового по адресу: Ростовская область, Азовский район, станция Васильево-Петровская, 1389 км ПК0+25м, со стороны ОАО «РЖД» в сети Интернет размещено объявление следующего содержания: открытое акционерное общество «Российские железные дороги» продает нежилое здание площадью 417,7 кв. м, расположенное рядом с ж\д станцией Васильево-Петровская Ростовской области. Объект обеспечен электроснабжением. Подъезд к зданию осуществляется по грунтовой дороге вдоль железнодорожных путей. Объект может использоваться в качестве складского помещения. Продажа осуществляется на аукционе с возможным понижением начальной цены продажи. Начальная цена продажи установлена в размере 1 401 000 рублей, цена отсечения – 700 500 рублей.

В Приложении № 1 к документации № 23/2859/П/ПП/Э/СКАВ об открытом аукционе на право заключения договора купли-продажи склада грузового по адресу: Ростовская область, Азовский район, станция Васильево-Петровская, 1389 км ПК0+25м указаны основные характеристики земельного участка, на котором расположен спорный объект (склад) – земельный участок с кадастровым номером 61:01:0000000:1 площадью 16 820 830 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: полоса отвода железной дороги. Прочие

сведения: объект находится на земельном участке (кадастровый номер 61:01:0000000:1), принадлежащем Российской Федерации на праве собственности и переданном ОАО «РЖД» в аренду. Ориентировочная площадь части земельного участка под объектом составляет 770 кв. м. Часть участка под объектом передается в субаренду собственнику объекта на основании договора субаренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора ОАО «РЖД» обязуется передать ООО «Главстройпроект» недвижимое имущество – склад грузовой с кадастровым номером 61:01:000000:392 площадью 417,7 кв. м, нежилое, расположенное по адресу: Ростовская область, Азовский район, станция Васильево-Петровская, 1389 км ПК 0+25 м, стоимостью – 1 401 000 рублей.

Как установили суды, переданный по акту от 11.12.2023 объект, соответствует пункту 1.1 договора и описанию, изложенному в извещении об аукционе.

Суды отклонили ссылку ответчика на отсутствие подключения объекта к источнику энергоснабжения, указав, что в договоре нет условия о наличии подключения к источнику энергоснабжения. Объект недвижимого имущества отключен истцом от электрической энергии с целью снижения расходов истца, поскольку в производственных целях он не использовался. Вместе с этим ОАО «РЖД» разъяснило, что в случае необходимости имеется возможность подключения к электрическим сетям ОАО «РЖД» от КТП № 101 10/0, 60кВА от линии 10 кВ ПЭ тяговой подстанции Кугей 110/35/27,5/10 кВ посредством подачи заявки. Из проведенного сторонами осмотра (акт осмотра склада грузового от 15.01.2025) следует, что трансформаторная подстанция рядом со складом действительно имеется.

Указание ответчика на отсутствие грунтовой дороги для проезда к складу отклонено судами. В подтверждении наличия грунтовой дороги для проезда к складу истец представил фотоматериал о наличии грунтовой дороги для проезда к складу. Таким образом, наличие грунтовой дороги для проезда к объекту подтверждается представленными в материалы дела фотоматериалами (т. 2, л. д. 12 и 13).

Вышеизложенные обстоятельства подтверждают, что переданное ответчику имущество соответствует условиям договора. Факт введения ответчика в заблуждение относительно характеристик объекта не подтвержден.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда

одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив исполнение договора в полном объеме, необоснованное уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности, суды правомерно удовлетворили первоначальный иск и отказали во встречном иске.

Довод ответчика о том, что судом неправомерно отклонено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях разрешения вопросов о наличии подъездных путей, обеспечивающих доступ грузового транспорта, обеспечения потока въезжающих и выезжающих машин, обеспечения объекта электроснабжением, подлежит отклонению.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае суды не усмотрели оснований для назначения судебной экспертизы, признав достаточными представленные сторонами доказательства для разрешения спора.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Проверив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы, они проверены судами и им дана надлежащая правовая оценка, поэтому подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025 по делу № А53-24373/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Артамкина

Судьи А.В. ФИО2 Твердой