Решение от 7 марта 2023 г. по делу № А02-2397/2022

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А02-2397/2022
07 марта 2023 года
город Горно-Алтайск


Резолютивная часть решения объявлена 07 марта 2023 года. Полный текст решения изготовлен 07 марта 2023 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Амургушева С. В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Чорос-Гуркина Г.И., д. 25, г. Горно-Алтайск, Респ. Алтай) к Администрации муниципального образования "Шебалинский район"; индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>; 306040803400020, ИНН <***>; 040500966197, ул. Советская, д. 19, с. Шебалино, р-н. Шебалинский, <...>, с. Барагаш, р-н. Шебалинский, Респ. Алтай) о признании недействительным пункт 6.3 договора аренды земельного участка от 29.04.2022 № 97/22,

В судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 28.02.2022 сроком на три года,

от ответчиков – не явились, уведомлены.

Суд установил:

Заместитель Прокурора Республики Алтай обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Шебалинский район» (далее – Администрация, арендодатель, ответчик), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее –арендатор, ответчик) о признании недействительным пункта 6.3 договора аренды земельного участка № 97/22 от 29.04.2022.

Исковые требования обоснованы ссылками на положения статей 166, 168, 180, 420-422, 607, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

Администрация представителя в настоящее заседание не направила, надлежащим образом была уведомлена о времени и месте рассмотрения дела.

В суд от Администрации МО «Шебалинский район» поступило заявление о признании иска в порядке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме и рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации.

Предприниматель ФИО2 в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменного мнения по существу спора не представила, представителя в судебное заседание не направила, надлежащим образом была уведомлена о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждено уведомлением вручении.

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело по существу в настоящем судебном заседании в отсутствие представителей ответчиков.

Представитель истца в ходе настоящего заседания на исковых требованиях настаивал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 29.04.2022 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка № 97/22, по условиям которого Администрация МО «Шебалинский район»» (арендодатель) предоставила, а предприниматель ФИО2 (арендатор) приняла в аренду на 5 лет земельный участок с кадастровым номером: 04:04:020301:146 площадью 449970 кв.м., расположенный по адресу: Республика Алтай, Шебалинский район, Барагашское сельское поселение.

Данный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Полагая, что отдельные положения указанного договора противоречат земельному законодательству, Заместитель Прокурора обратился в суд с исследуемым иском.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку спорный договор аренды регулирует правоотношения сторон в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и одной стороной договоров является орган местного самоуправления, требования прокурором заявлены в пределах правомочий, предусмотренных статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 выше указанного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Республики Алтай в интересах неопределенного круга лиц, Прокурор указал на недействительность пункта 6.3 спорного договора.

Пункт 6.3 спорного договора содержит условие о расторжении договора арендодателем в одностороннем порядке:

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества;

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае если строительная готовность объекта составляет менее чем срок процентов от общего объема на последний день окончания срока;

- неосуществления мероприятий по освоению территорий (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в сроки установленные настоящим договором либо в соответствии с графиком, содержащимся в договоре о комплексном освоении территории).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, установленному пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном одностороннем расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пункты 1 и 4).

Согласно ответу на 5 вопрос в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014 для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11 Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон №74-ФЗ) на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

Пунктом 4 статьи 19 Закона №74-ФЗ установлено, что фермерское хозяйство может реализовывать на используемом им для осуществления своей деятельности земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственную продукцию собственного производства с использованием помещений, расположенных в объектах капитального строительства, некапитальных строениях, сооружениях, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, или нестационарных торговых объектов при условии размещения таких объектов на данном земельном участке, не относящемся к сельскохозяйственным угодьям. Требования к помещениям, указанным в настоящем пункте, устанавливаются законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Размещение нестационарных торговых объектов на данных земельных участках допускается без проведения работ, связанных с нарушением почвенного слоя земельного участка.

Как следует из представленного в материалы дела договора аренды №97/22 условий об обязанности арендатора осуществлять строительство объектов недвижимого имущества, а также мероприятий по освоению территории на предоставленном в аренду земельном участке стороны не предусмотрели. Оспариваемый договор не обладает признаками договора об освоении территории.

Согласно пункту 5 статьи Закона №101-ФЗ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 4.3.3. оспариваемого договора предусмотрено преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 (один) месяц до истечения срока действия договора.

Вместе с тем, несмотря на то, что срок действия договора пять лет, в абзаце втором пункта 6.3 договора аренды указаны существенные условия нарушения договора, при которых возможно расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке, а именно: отсутствие по истечении 5 лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, то есть при заключении договора на новый срок.

В этом случае, при заключении договора аренды на новый срок, в нарушение пункта 5 статьи 9 Закона №101-ФЗ, статьи 11, пункта 4 статьи 19 Закона № 74-ФЗ, договором предусмотрено незаконное основание для одностороннего расторжения договора.

Исходя из вышеуказанных норм следует, что в системе правового регулирования использования земель крестьянскими (фермерскими) хозяйствами в целях сельскохозяйственного производства отсутствует обязательные требования по строительству капитальных объектов на земельных участках сельскохозяйственного назначения и, соответственно, по получению разрешения на строительство, реконструкцию объектов недвижимого имущества, освоению территории, с вытекающими отсюда негативными последствиями неисполнения обязательств по строительству, реконструкции таких объектов и непринятию мер по освоению территории.

Таким образом, условия спорного договора аренды (пункт 6.3) о расторжении договора в одностороннем порядке в случаях, указанных в данном пункте, являются ничтожными.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах пункт 6.3 спорного договора нарушают императивно установленное право арендатора и противоречат пункту 5 статьи 9 Закона №101-ФЗ, статьи 11, пункту 4 статьи 19 Закона №74-ФЗ, пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие условия являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае, недействительность рассмотренных условий пункта 6.3 договора не влияет на действительность договора в оставшейся части.

На основании вышеизложенного исковые требования заместителя Прокурора Республики Алтай подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В рамках настоящего спора государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 рублей.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор и Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины при участии в деле в качестве истца и ответчика.

Поскольку иск удовлетворен в полном объеме, государственная пошлина в сумме 3000 рублей подлежит взысканию с ответчика индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным пункт 6.3 договора аренды земельного участка от 29.04.2022 № 97/22, заключенного между Администрацией муниципального образования "Шебалинский район" и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

В случае несогласия настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления полного текста решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.


Судья

С.В. Амургушев