Решение от 15 декабря 2023 г. по делу № А29-8949/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-8949/2023
15 декабря 2023 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2023 года, полный текст решения изготовлен 15 декабря 2023 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Уютный дом» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

о признании решения незаконным, о расторжении договора аренды, обязании возвратить денежные средства

при участии:

от истца: ФИО3 (генеральный директор; предъявлен паспорт);

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 22.09.2023,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Уютный дом» (далее – ООО СК «Уютный дом», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация МО ГО «Сыктывкар, Администрация, ответчик) о признании решения Администрации МО ГО «Сыктывкар», формализованного в виде письма от 22.06.2023 № 01/1-16/692, незаконным; расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105007:1100 от 07.06.2022 № 01/22-76 с разрешенным использованием «склады», «складские помещения», «производственная деятельность» по адресу: <...>; обязании Администрации возвратить денежные средства за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105007:1100 от 07.06.2022 № 01/22-76 в размере 159 587 руб. 20 коп.; а также денежные средства за проект на разрешение строительства в размере 80 000 руб. (с учетом принятых судом уточнений).

Истец на исковых требованиях настаивает с учетом уточнений.

Ответчик отзывом и дополнениями к нему исковые требования отклонил.

Третье лицо – ФИО2, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, отзыв на иск не представил.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

По итогам аукциона между Администрацией МО ГО «Сыктывкар» (арендодатель) и ООО «СК «Уютный дом» (арендатор) заключен договор аренды № 01/22-76 земельного участка от 07.06.2022, по условиям которого арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок под кадастровым номером 11:05:0105007:1100, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 1102 (Одна тысяча сто два) кв.м. по адресу: Российская Федерация, Республика Коми, городской округ Сыктывкар, г. Сыктывкар, м. Дырнос, земельный участок 3/43 с разрешенным использованием: склады, складские площадки, производственная деятельность (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 1.2. договора настоящий договор заключен сроком на 30 (тридцать) месяцев и вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном порядке.

Земельный участок, указанный в пункте 1.1. настоящего договора, предоставляется в аренду с правом строительства объекта недвижимости (пункт 1.3. договора).

Размер ежегодной арендной платы определяется в сумме 207 293 руб. 00 коп. (без НДС) (пункт 2.1. договора).

В силу пункта 2.4. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца каждого квартала и сроки, указанные в приложении № 2.

Как указывает истец, с помощью кадастрового инженера произведено определение границ земельного участка, а также самостоятельное кошение кустарников и уборка мусора. Параллельно с перечисленными мероприятиями ООО «СК «Уютный дом» заказало в проектном бюро проект объекта для разрешения на строительство стоимостью 80 000 рублей.

После этого ООО «СК «Уютный дом» планировало расчистить площадку путем привлечения техники, чего не смогло сделать, по причине обнаружения на участке автозапчастей и кузова машин, у которых есть VIN-номера, а, значит, и документы на это имущество, и, соответственно, собственник. Самостоятельное удаление данного имущества могло бы повлечь привлечение ООО «СК «Уютный дом» к ст. 158 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В этой связи ООО «СК «Уютный дом» 04.07.2022 письменно обратилось в Администрацию МО ГО «Сыктывкар» по факту захламления и самовольного занятия земель смежного правообладателя (который, как оказалось, занимает участок без оформления прав на него), на что получен ответ 02.08.2022, который никак не разрешает сложившуюся ситуацию. Вместе с тем, в данном письме Администрацией МО ГО «Сыктывкар» подтвержден факт захламления земельного участка.

Также ООО «СК «Уютный дом» 09.08.2022 обращалось в Администрацию МО ГО «Сыктывкар» о приостановке арендных платежей за арендуемый земельный участок, однако письмом от 01.09.2022 получен отказ.

После полученного ответа Администрации МО ГО «Сыктывкар» от 01.09.2022 ООО «СК «Уютный дом» обратилось в прокуратуру г. Сыктывкара, в результате которого прокуратура г. Сыктывкара обязала Администрацию МО ГО «Сыктывкар» подать иск на хозяина «автохлама» в суд.

Заочным судебным решением Сыктывкарского городского суда от 20.06.2023 ФИО2 присужден к обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105007:1100 от пиломатериалов, деревянных поддонов, автомобильных покрышек, кузовов автомобилей, разукомплектованных транспортных средств, запасных частей для автомобилей, строительного и бытового мусора и привести участок в надлежащее состояние.

Как следует из иска, ООО «СК «Уютный дом» не имеет возможность использовать арендуемый земельный участок по назначению, в этой связи 31.05.2023 обращалось в Администрацию с досудебной претензией, в которой просило орган публичной власти расторгнуть указанный договор аренды земельного участка и возвратить ООО «СК «Уютный дом» уплаченные арендные платежи и средства, потраченные на проект объекта.

В ответе от 22.06.2023 № 01/1-16/692 Администрация направила проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105007:1100 от 07.06.2022 № 01/22-76, а также сообщила о невозможности возврата уплаченных арендных платежей и расходов по оплате проекта строительства объекта.

При этом приложением к оспариваемому письму Администрации МО ГО «Сыктывкар» от 22.06.2023 является копия акта осмотра земельного участка от 18.05.2023, в котором указано, что земельный участок частично захламлен автомусором, тем самым Администрация МО ГО «Сыктывкар» сама указывает на его наличии, а, значит, по мнению истца, на невозможность использования арендуемого земельного участка по назначению.

Довод Администрации МО ГО «Сыктывкар» о том, что ООО «СК «Уютный дом» было ознакомлено с документацией по аукциону и не имело претензий, ООО «СК «Уютный дом» считает несостоятельным, поскольку в аукционной документации отсутствовала информация о захламлении части земельного участка.

ООО «СК «Уютный дом» считает, что Администрация такими действиями нарушает права ООО «СК «Уютный дом» на осуществление предпринимательской деятельности, поскольку, возведя на указанном земельном участке объект в виде склада, ООО «СК «Уютный дом» планировало осуществлять в нем хранение строительных и сопутствующих расходных материалов для ведения своей деятельности.

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения Обществом с настоящим иском в суд.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В соответствии с абзацем 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В статье 612 Гражданского кодекса определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже, если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).

Нормы статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора, в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 этой статьи подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды. Данное толкование дано Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 20.12.2018 N 3182-О.

Как видно из материалов дела, согласно прилагаемому к договору аренды акту приема-передачи земельного участка, он принят арендатором без каких-либо замечаний по состоянию земельного участка, в том числе в связи с наличием на нем захламления.

В акте осмотра земельного участка от 18 мая 2023 года сотрудники Администрации отразили, что земельный участок частично захламлен мусором.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 12 октября 2023 года по делу 2-9336/2023 установлено, что согласно протоколам осмотра, составленным сотрудниками Администрации в связи с проведенными контрольными (надзорными) мероприятиями, на землях с кадастровым номером 11:05:0105007:1100 размещены пиломатериалы, автомобильные покрышки, кузова автомашин, разукомплектованные транспортные средства, металлический контейнер-вагончик и иной бытовой мусор; на части земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105007:1100 складированы пиломатериалы, размещен мусор.

ФИО2 в ходе рассмотрения названного дела подтвердил, что разместил на земельном участке, предварительно ему согласованном для строительства объекта «склад строительных материалов» в районе здания по адресу: Дырнос, 3/37 принадлежащее ему имущество: разукомплектованные автомобили, запасные части автомобилей, строительные материалы. Пояснил, что земельный участок он постепенно освобождает.

Исковые требования Администрации удовлетворены – ФИО2 присужден за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105007:1100, расположенный по адресу: г.Сыктывкар, м.Дырнос, 3/43, земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105007:1153 площадью 9250 кв.м, расположенный по адресу: г.Сыктывкар, от автомобильных покрышек, кузовов автомобилей, запасных частей для автомобилей, строительного мусора и привести земельные участки в надлежащее состояние.

Таким образом, ответственным за освобождение части земельного участка, предоставленного Обществу в аренду, признан ФИО2, а не Администрация. Наличие виновных действий Администрации в возникшей ситуации указанным судебным актом, а также иными материалами дела не установлено.

Представленные в суд фотоматериалы и пояснения участников спора не позволяют судить о том, что земельный участок не мог быть использован истцом в соответствии с разрешенным использованием: склады, складские помещения, производственная деятельность, а равно, что не могло быть получено разрешение на строительство объекта недвижимости, намерение возведения которого имелось у истца. С соответствующим заявлением Общество к Администрации не обращалось, Администрацией данное заявление не рассматривалось и не отклонялось.

В ответ на обращение истца с требованием расторгнуть договор аренды Администрацией письмом от 22.06.2023 №01/1-16/692 был направлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, датированный 1 июня 2023г. и подписанный со стороны арендодателя. Общество данный проект не подписало, в том числе с учетом возможных разногласий по отраженным в нем суммам задолженности и дате прекращения обязательств по договору.

При таких обстоятельствах, учитывая, что исковые требования также не содержат иных условий расторжения договора, а Администрацией требования истца в данной части фактически признаются, суд полагает требования о досрочном расторжении договора подлежащими удовлетворению, в том числе в порядке реализации истцом права, предусмотренного абзацем 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ.

В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено иными федеральными законами.

На основании статей 606 и 614 (пункта 1) ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Таким образом, поддержание надлежащего состояния арендуемого имущества – земельного участка (очистка от мусора, кошение кустарников, травы, недопущение его захламления) является обязанностью арендатора.

В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В отсутствие надлежащих доказательств возврата земельного участка Администрации в период оплаченного владения и пользования, а равно возникших по вине Администрации обстоятельств невозможности использования данного земельного участка, внесенная истцом арендная плата не подлежит возврату.

Учитывая, что не установлено наличия неправомерных действий Администрации в связи с исполнением договора и прямой причинно-следственной связи между такими действиями и произведенной истцом оплатой проектных работ, денежные средства за проектные работы также не подлежат возмещению ответчиком.

На основании изложенного, суд считает возможным удовлетворить требование истца о расторжении договора аренды № 01/22-76 земельного участка от 07.06.2022, в остальной части оснований для удовлетворения требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор №01/22-76 от 7 июня 2022 года в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105007:1100 с разрешенным использованием «склады», «складские помещения», «производственная деятельность» по адресу: <...>.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.



Судья Т.Ф. Изъюрова