Решение от 3 марта 2021 г. по делу № А32-34650/2020

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-34650/2020
г. Краснодар
03 марта 2021 г.
Резолютивная часть решения от 08 февраля 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 03 марта 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Сочи, г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «КМИГС», г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчика: не явился, уведомлен,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Сочи, г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «КМИГС», г. Сочи (далее - ответчик), о расторжении договора аренды от 04.02.2009 № 4900005038 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 491 кв.м., с учетным кадастровым номером части 18, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142 700 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова 1, указав в решении, что оно является основанием для погашения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 27.03.2009 № 23-23-50/007/2009-383 об обременении в виде договора арены от 04.02.2009 № 4900005038 в Едином государственном реестре недвижимости.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, пояснил, что в рамках дела № А32-1436/2020 постановлением суда апелляционной инстанции оставлено без изменений решение суда первой инстанции о сносе строений на спорном земельном участке.

Ответчик, уведомленный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явился, отзыв не направил.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 17-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии сторон, по имеющимся материалам дела.

Исследовав материалы дела, суд установил, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0203026:3, площадью 142700 кв.м по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, с видом разрешенного использования – для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на территории муниципального парка «Ривьера» является собственностью муниципального образования город-курорт Сочи.

ООО «КМИГС» является собственником здания кафе-закусочной «Феникс», площадью 107, 8 кв. м (литера А), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1. Право собственности общества зарегистрировано 31.10.2003.

На основании договора от 04.02.2009 № 4900005038 в аренду ООО «КМИГС» передан земельный участок площадью 491 кв. м, с учетным кадастровым номером 18, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:3, общей площадью 142700 кв.м для эксплуатации кафе-закусочной «Феникс» на срок до 06.08.2057.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок расположен в зоне «особо охраняемых территорий местного значения», имеющей особо ценное муниципальное значение, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в границах земель, занятых памятниками истории и культуры регионального значения и их временными охранными зонами, в экономико-планировочной зоне С-1-а.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля специалистами управления по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного и градостроительного законодательства установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203026:3 расположен одноэтажный объект капитального строительства – кафе «Феникс» площадью застройки 260 кв.м разрешение на реконструкцию объекта (увеличение площади) не выдавалось, о чем составлен акт визуального осмотра от 07.11.2019.

В адрес ООО «КМГИС» администрацией города Сочи от 15.11.2019 № 28150/02-05-16 направлена претензия с предложением в 30-дневный срок со дня получения настоящей претензии привести земельный участок в соответствие с условиями договора и предоставить в департамент имущественных отношений администрации города Сочи подтверждающие документы.

Однако, допущенные нарушения условий договора ответчиком не устранены.

В связи с чем, в адрес ответчика истцом направлена претензия от 17.02.2020 № 5440/02-05-16 с предложением расторгнуть договор аренды.

Уклонение ответчика от подписания соглашения о расторжении договора аренды явилось основанием для обращения администрации в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд, принимая решение по настоящему спору, исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так, материалами дела установлено, что в претензии от 15.11.2019 № 28150/02-05-16 истец предупредил о необходимости приведения спорного земельного участка в соответствие с условиями договора.

В связи с неустранением выявленных нарушений в адрес ответчика истцом направлена претензия от 17.02.2020 № 5440/02-05-16, с предложением расторгнуть договор аренды.

В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Материалами дела подтверждается факт направления претензий в адрес ответчика.

Таким образом, администрацией приняты меры по надлежащему извещению общества о намерении расторгнуть договор, что означает соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В качестве основания досрочного расторжения договора аренды администрация ссылается на произведенную ответчиком без выдачи разрешения и согласия арендодателя реконструкцию объекта капитального строительства – кафе «Феникс» (увеличение площади).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (абзац 2 пункта 2 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 28 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.11.2020 по делу № А32-1436/2020, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 установлено, что обществом в отсутствие какой-либо разрешительной документации произведена реконструкция кафе-закусочной «Феникс» в пределах его внешних границ (помещение литера А, пристройка литер А1, навес литера «I», холодильник литера В, сарай литера Г перестали существовать ввиду включения их в состав литеры Х), что повлекло изменение характеристик объекта недвижимости. В установленном порядке разрешение на реконструкцию объекта недвижимости общество не получало.

Суды обязали ООО «КМИГС» произвести работы по приведению кафе-закусочной «Феникс» в первоначальное состояние путем проведения работ по демонтажу, определенных экспертом.

В соответствии с положениями части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Если в этом деле участвуют и другие лица, для них эти факты не имеют преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление от 21.12.2011 N 30-П).

Таким образом, установленный выше указанными судебными актами факт осуществления обществом в отсутствие какой-либо разрешительной документации реконструкции кафе-закусочной «Феникс», повлекший за собой изменение характеристик объекта недвижимости, судом при рассмотрении настоящего спора не исследуется.

С учетом указанного, суд признает действия ответчика по реконструкции объекта капитального строительства – кафе «Феникс» (увеличение площади) в качестве существенного нарушения условий договора аренды, влекущих расторжение арендных правоотношений.

Как указано выше, в силу действующего законодательства если арендатор в разумный срок устранил факт существенного нарушения договора, то основания для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка отсутствуют.

Однако, в настоящем случае не следует устранение ответчиком в разумный срок выявленного нарушения.

Так, из материалов дела следует, что ООО «КМГИС» не отреагировало на претензию администрации города Сочи от 15.11.2019 № 28150/02-05-16 о приведении земельного участка в соответствие с условиями договора. При рассмотрении дела №А32-1436/2020 общество возражало против доводов администрации относительно осуществления реконструкции здания кафе.

Таким образом, общество не устранило в разумный срок выявленные существенные нарушения условий договора. В связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина на основании ст. 110 АПК РФ подлежит возложению на ответчика как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 69, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды от 04.02.2009 № 4900005038 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 491 кв.м., с учетным кадастровым номером части 18, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142 700 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова 1.

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 27.03.2009 № 23-23-50/007/2009-383 об обременении в виде договора арены от 04.02.2009 № 4900005038 в Едином государственном реестре недвижимости.

Взыскать с ООО «КМИГС», г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий