Постановление от 21 мая 2026 г. ФАС ВВО (ФАС Волго-Вятского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru

______________________________________________________________________________


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород

Дело № А43-8350/2020

22 мая 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12.05.2026.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чижова И.В.,

судей Елисеевой Е.В., Ионычевой С.В.,

при участии Четина Синана (вид на жительство иностранного гражданина)

и представителей

от Четина Синана:

ФИО1 по доверенности от 13.12.2023,

от публично-правовой компании «Фонд развития территорий»:

ФИО2 по доверенности от 30.07.2024 № 08-3/143,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

публично-правовой компании «Фонд развития территорий»

на определение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.07.2025 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2026

по делу № А43-8350/2020

по заявлению Четина Синана

о трансформации требований, включенных в реестр требований кредиторов должника – общества с ограниченной ответственностью «Династия» в требование к публично-правовой компании «Фонд развития территорий»

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)

общества с ограниченной ответственностью «Династия»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

и у с т а н о в и л :

в делt о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Династия» (далее – ООО «Династия», должник) ФИО4 Синан обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о трансформации требований кредитора в сумме 2 328 500 рублей, включенных в реестр требований кредиторов должника, в требование к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд).

Арбитражный суд Нижегородской области определением от 15.03.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2024, отказал в удовлетворении заявления Четина Синана.

Постановлением от 26.12.2024 Арбитражный суд Волго-Вятского округа отменил определение от 15.03.2024 и постановление от 29.08.2024, направил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении Арбитражный суд Нижегородской области определением от 29.07.2025, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2026, удовлетворил заявление о признании требования

Четина Синана в размере 2 328 500 рулей подлежащимудовлетворению за счет Фонда.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Фонд обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение от 29.07.2025 и постановление от 23.01.2026, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на неверное применение судами двух инстанций норм материального права. Требование Четина Синана возникло на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу <...>, в отношении которого решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 2.1 части 2 статьи 13.1 Федерального закона

от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ), не принималось, права застройщика – банкрота на объект незавершенного строительства и на земельный участок под ним Фонду не передавались. Жилой дом был достроен и введен в эксплуатацию до введения процедуры банкротства ООО «Династия» и подачи Фондом заявления о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства по адресу <...>. При этом Фонд надлежащим образом исполнил свои обязательства перед участниками долевого строительства, заключившими договор в отношении жилого дома, расположенного по адресу <...>.

Подробно доводы Фонда изложены в кассационной жалобе.

Конкурсный управляющий в письменном отзыве пояснил, что ООО «Династия» являлось застройщиком жилого комплекса «Цветочный парк» на земельном участке площадью 20 000 квадратных метров с кадастровым номером 52:20:1400043:328, который принадлежал должнику на праве собственности и был разделен в ходе конкурсного производства на несколько участков меньшего размера. Земельный участок общей площадью 13 800 квадратных метров с кадастровым номером 52:20:1400043:975, на котором до введения процедуры банкротства должника построены и сданы в эксплуатацию пять жилых домов, в том числе жилой дом, в котором ФИО4 Синан приобрел квартиру, исключен из конкурсной массы застройщика на основании определения от 07.03.2024. ФИО4 Синан как кредитор третьей очереди получил частичное удовлетворение требования, на сумму 712 500 рублей, за счет конкурсной массы должника, в то время как другим участникам долевого строительства Фонд осуществил выплату в размере рыночной стоимости квартир, которые не были переданы застройщиком. Как указывает конкурсный управляющий, сложившаяся судебная практика по делам о банкротстве застройщиков не допускает различную степень защиты участников строительства, находящихся в сходных обстоятельствах. Включение требований участников строительства как в реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, так и в реестр требований о передаче жилых помещений направлено на получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства. Денежные средства в размере, позволяющем погасить требования Четина Синана в полном объеме, в конкурсной массе должника отсутствуют. Конкурсный управляющий ходатайствовал о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

ФИО4 Синан в письменном отзыве просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы, в связи с законностью и обоснованностью принятых судебных актов. По его мнению, положения участников строительства является равным вне зависимости от того, в какой из реестров включены их требования, поскольку преследуется один и тот же материально-правовой интерес. Фонд погасил обязательства должника только перед теми дольщиками – кредиторами, которые были отражены конкурсным управляющим в реестре на передачу жилых помещений. При этом требования Четина Синана ошибочно были включены конкурсным управляющим в иной реестр, что отражено в определении от 15.03.2024. ФИО4 Синан настаивает на том, что Фонд, обратившись в суд с первоначальным заявлением о намерении приобрести права на земельный участок под всей жилой застройкой, принял решение о финансировании в отношении всех домов. При этом Фонд как профессиональный участник спорных правоотношений и гарант прав дольщиков мог воспользоваться правом обжалования действий конкурсного управляющего по разделу общего земельного участка либо получить права на образованные земельные участки в целях исполнения обязательств перед всеми гражданами – участниками строительства жилого комплекса.

Определением от 08.04.2026 в соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы откладывалось до 12.05.2026.

Определением от 12.05.2026 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Чиха А.Н. на судью Ионычеву С.В. Рассмотрение кассационной жалобы начато с начала.

В судебном заседании, проведенном в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с использованием системы

веб-конференции, представитель Фонда поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

ФИО4 Синан и его представитель просили отказать в ее удовлетворении по мотивам, приведенным в письменном отзыве на жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность определения Арбитражного суда Нижегородской области от 29.07.2025 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2026 по делу № А43-8350/2020 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Как следует из материалов дела и установили суды, ФИО4 Синан (дольщик) и общество с ограниченной ответственностью «Династия Строй НН» заключили предварительный договор от 06.02.2015 купли-продажи созданного в будущем объекта капитального строительства (жилого помещения) под номером 6/3 в доме блокированного типа общей проектной площадью 105 квадратных метров, расположенного по строительному адресу примерно в 80 метрах на юг от ориентира Д-Владимирово Борского района; почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, Борский район, Редькинский сельсовет, участок 15.

Продажная цена объекта капитального строительства составляет 2 850 000 рублей и была полностью оплачена дольщиком.

В соответствии с соглашением от 03.06.2016 к предварительному договору

купли-продажи прежний продавец – ООО «Династия Строй НН» был заменен на

ООО «Династия»; денежные средства, внесенные покупателем в счет оплаты объекта, считаются внесенными новому продавцу.

Согласно данному соглашению предметом договора является трехуровневая четырехкомнатная квартира под номером 3, которая будет создана в будущем, общей проектной площадью 156 квадратных метров, с местами общего пользования в блокированном многоквартирном жилом доме по адресу Нижегородская область, городской округ <...>.

В связи с неисполнением должником своих обязательств ФИО4 Синан уведомил его об одностороннем расторжении договора, потребовал возвратить уплаченные денежные средства и выплатить начисленную неустойку.

Вступившим в законную силу решением Борского городского суда Нижегородской области от 11.10.2018 по делу № 2-2287/2018 с должника в пользу Четина Синана взыскано 3 041 000 рублей, в том числе 2 850 000 рублей, уплаченных по договору,

165 000 рублей неустойки, начисленной за период с 17.09.2017 по 13.06.2018, 1000 рублей на возмещение морального вреда, 25 000 рублей штрафа, наложенного в соответствии со статьей 13 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Решением от 30.10.2020 (резолютивная часть от 26.10.2020) ООО «Династия» признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона

от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон

о банкротстве), конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Конкурсный управляющий включил в третью очередь реестра требований участников строительства требование Четина Синана в размере 3 041 000 рублей, подтвержденное вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции.

Вступившим в законную силу определением от 29.12.2021 удовлетворено заявление Фонда о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве приобрести права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 52:20:1400043:976. Фонду переданы права должника на указанный земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства (жилой дом, позиция 7 по адресу: <...>) со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, а также права на проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения.

Требование Четина Синана в состав обязательств должника, переданных Фонду, не включено и было частично погашено за счет конкурсной массы должника в сумме

712 500 рублей.

ФИО4 Синан, посчитав, что, как участник строительства он вправе рассчитывать на компенсирование Фондом, получившим права на объект незавершенного строительства, расположенный в жилом квартале, один из домов которого был им проинвестирован, обратился в арбитражный суд с заявлением о трансформации его денежного требования, включенного в реестр, в требование к Фонду как к лицу, приобретшему права застройщика.

Суды двух инстанций, отказав в удовлетворении заявления, исходили из того, что ФИО4 Синан при расторжении договора участия в долевом строительстве выразил свою волю на отказ от исполнения должником обязательства в натуре, трансформировав обязательство по передаче квартиры в денежное обязательство. Подобные обязательства погашаются за счет конкурсной массы должника.

Постановлением суда округа от 26.12.2024 судебные акты двух инстанций отменены, поскольку судами не учтено, что расторжение договора участия в долевом строительстве до введения в отношении должника процедуры банкротства не изменяет его статус участника строительства, чей интерес заключался в восстановлении его жилищных прав путем защиты личных инвестиций.

При повторном рассмотрении спора суды двух инстанций удовлетворили заявленное требование, руководствуясь статьями 201.1, 201.4, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-2 Закона о банкротстве, при этом исходили из того, что Фонд обязан в качестве встречного предоставления за переданное имущество застройщика выплатить ФИО4 Синану как участнику строительства компенсацию в размере рыночной стоимости жилого помещение, на которое он претендовал до расторжения предварительного договора.

Изучив материалы дела и обоснованность кассационной жалобы, отзыве Фонда, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции принял постановление с учетом следующего.

Закон о банкротстве, в частности параграф 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц», предусматривает возможность приобретения публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» или соответствующими фондами субъектов Российской Федерации прав застройщика-банкрота на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства для завершения строительства этих проблемных объектов, что в целом направлено на защиту прав граждан применительно к жилищному строительству.

Пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в числе прочего устанавливает, что при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который становится приобретателем и в качестве встречного представления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (абзац первый), а приобретателем может быть публично-правовая компания «Фонд развития территорий» или соответствующий фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого ею или им решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства (абзац шестой).

В силу положения абзаца 5 данной нормы при наличии у застройщика нескольких земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в отношении объектов строительства, которые должны быть построены на указанных земельных участках, указанные земельные участки и обязательства застройщика могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

Таким образом, Фонд может выступать приобретателем части земельных участков застройщика с находящимися на них объектами долевого строительства с соответствующим данным земельным участкам и объектам комплексом прав и обязанностей.

Из материалов дела о банкротстве должника следует, и стороны не отрицают, что ООО «Династия» выступало застройщиком жилого комплекса «Цветочный парк», на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью

20 000 квадратных метров с кадастровым номером 52:20:1400043:328, где предусматривалось строительство восьми блокированных домов (таунхаусов) – № 1, 2, 4, 6, 8 по улице Клеверная, № 3, 5, 7 по улице Ландышевая.

На момент заключения ответчиком договора долевого строительства с

ООО «Династия» земельный участок не был размежеван под отдельные дома, улицу (проезжую часть), места общего пользования. В этой связи, вступая с 2015 года в отношения с ООО «Династия, участники строительства располагали сведениями о том, что строительство домов носит комплексный характер.

До введения в отношении ООО «Династия» процедуры конкурсного производства (решение суда от 30.10.2020) были построены и сданы в эксплуатацию пять жилых домов: улица Клеверная, дома № 2, 6, 8; улица Ландышевая, дома № 3, 5.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу императивной нормы пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности.

Порядок трансформации данных залоговых отношений при разделе земельного участка предусмотрен в части 2.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в силу которой в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частью 1 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах.

Суды установили, и лицами, участвующими в деле, это не оспаривается и не противоречит материалам дела, что в период между подачей Фондом заявления о намерении приобрести права застройщика на один из объектов незавершенного строительства (жилой дом 7 по строительному адресу: <...>), первоначальный земельный участок площадью 20 000 квадратных метров с кадастровым номером 52:20:1400043:328 был разделен на участки под построенными и строящимися домами.

Фонду передан объект незавершенного строительства – жилой дом, позиция 7, по адресу: Нижегородская область, город Бор, улица Ландышевая, 7, вместе с вновь образованным под ним земельным участком с кадастровым номером 52:20:1400043:976 и общей площадью 1970 квадратных метров.

Из материалов дела следует, и это установлено вступившими в законную силу судебными актами, что ФИО4 Синан не являлся участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <...>, права на который были переданы Фонду, а заключил предварительный договор долевого участия в строительстве с учетом дополнительного соглашения в отношении квартиры, расположенной в ином доме – доме 6 по улице Клеверная, который построен и сдан в эксплуатацию до признания должника несостоятельным (банкротом).

В силу изложенного право залога ФИО4 на общий земельный участок с кадастровым номером 52:20:1400043:328 с момента его раздела прекращено и не перешло на образованный земельный участок с кадастровым номером 52:20:1400043:976, который передан должником – застройщиком Фонду.

Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о возникновении у Фонда в связи с приобретением прав застройщика на один из земельных участков обязанности компенсировать ФИО4 Синану потери в размере оплаченной им стоимости квартиры, оплаченной по предварительному договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома по улице Клеверная, дом 6, сделан при неправильном применении норм материального права. Основания для удовлетворения требования Четина Синана у судов отсутствовали.

Довод представителя Четина Синан, приведенный в судебном заседании о том, что Фонд принял решение о финансировании мероприятий в целом по застройщику ООО «Династия» и, соответственно, об «эксцессе исполнителя», приведшему к исключению ряда физических лиц (дольщиков по иным объектам) из-под государственной защиты, функции которой возложены на Фонд, суд округа отклонил. Как следует представленной в материалы дела выписки из протокола заседания Наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства от 03.08.2021

№ HC-23/2021, расчета суммы финансирования и, соответственно, стоимости принимаемого имущества, решение о финансировании мероприятий принималось Наблюдательным советом Фонда в отношении конкретного блокированного многоквартирного дома по адресу <...> (ID EPПО р-35344; разрешение на строительство от 26.06.2015 № RU 52 30 50 00-277).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства обособленного спора судами установлены, суд округа на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Четина Синана.

Принятое определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.01.2026 приостановление исполнение определения Арбитражного суда Нижегородской области

от 29.07.2025 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2026 подлежит отмене на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушения норм процессуального права, являющиеся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлены.

Руководствуясь статями 287 (пункт 2 части 1), 288 (часть 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

отменить определение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.07.2025 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2026 по делу

№ А43-8350/2020.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления ФИО4 Синану отказать.

Отменить приостановление исполнения определения Арбитражного суда Нижегородской области от 29.07.2025 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2026, принятое определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.01.2026.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий


И.В. Чижов

Судьи

Е.В. Елисеева

С.В. Ионычева