Решение от 10 января 2020 г. по делу № А32-2774/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е



г. Краснодар Дело № А32-2774/2019


Резолютивная часть решения объявлена 10.01.2020 года.

Полный текст решения изготовлен 10.01.2020 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: ФКУ «Ространсмодернизация» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ЗАО «Приморское» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица:

1. Федеральное агентство железнодорожного транспорта,

2. Закрытое акционерное общество «Фонтал» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

об определении возмещения за изымаемые объекты...,


при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчика: ФИО2 – по доверенности,

остальные не явились, извещены,



УСТАНОВИЛ:

В производстве Арбитражного суда Краснодарского края находилось дело № А32-42603/2018, возбужденное на основании искового заявления ФКУ «Ространсмодернизация» об изъятии для государственных нужд у ЗАО «Приморское» следующих объектов:

- земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м., образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10091 площадью 558 748 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», посредством перечисления со стороны истца рыночной стоимости земельного участка в размере 311 253 руб. и убытков в размере 350 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м., образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10090 площадью 549 971 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», посредством перечисления со стороны истца рыночной стоимости земельного участка в размере 275 621 руб. и убытков в размере 350 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 площадью 12 924 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», посредством перечисления со стороны истца рыночной стоимости земельного участка в размере 219 708 руб. и убытков в размере 350 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 площадью 417 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», посредством перечисления со стороны истца рыночной стоимости земельного участка в размере 7 089 руб. и убытков в размере 350 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2018 по делу № А32-42603/2018 прекращено право собственности ЗАО «Приморское» на земельные участки:

- с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10091 площадью 558 748 кв.м.;

- с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10090 площадью 549 971 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское»;

- с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 площадью 12 924 кв. м.;

- с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 площадью 417 кв. м., а также изъяты в собственность Российской Федерации для государственных нужд у ЗАО «Приморское» земельные участки с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м., 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м., 23:30:0501000:10093 площадью 12 924 кв. м. и 23:30:0501000:10089 площадью 417 кв. м.

Также данным решением суд выделил в отдельное производство требования об определении размера компенсации за изымаемые земельные участки.

Отдельному производству присвоен номер - А32-2774/2019.

В судебном заседании представитель истца настаивал на первоначальных требованиях.

Возражения ответчика связаны с несогласием относительно выкупной стоимости изымаемых земельных участков.

В судебном заседании 26.12.2019 объявлен перерыв до 10.01.2020 для изучения материалов дела.

После перерыва заседание продолжено.

Представители сторон настаивали на своих позициях.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд установил следующее.

В соответствии с государственной программой Российской Федерации «Развитие транспортной системы», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 № 1596, а также уставом, утвержденным распоряжением Министерством транспорта Российской Федерации от 20.05.2011 № ИЛ-55-р, Федеральное казенное учреждение «Диррекция государственного заказчика по реализации федеральной целевой программы «Модернизация транспортной системы России» является государственным заказчиком по реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань» (далее - объект), в рамках которого осуществляется строительство железнодорожного подхода к транспортному переходу через Керченский пролив.

В соответствии с распоряжением Федерального агентства железнодорожного транспорта (далее – Росжелдор) от 26.12.2016 № ВЧ-130-р «Об утверждении откорректированной документации по планировке территории (проекта планировки территории, проекта межевания территории) для строительства объектов железнодорожного транспорта, создаваемых в рамках строительства объекта, утверждены границы полосы отвода железной дороги по проекту.

Письмом от 06.02.2017 № ИГ-05/262 истец обратился в Росжелдор с заявлением об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях реализации проекта.

На основании указанного обращения и документации по планировке территории объекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань» Росжелдором издано распоряжение от 31.03.2017 № ВЧ-15-р (далее – Распоряжение об изъятии) об изъятии 63 земельных участков для государственных нужд в целях реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань».

Пунктом 1 Распоряжения об изъятии предусмотрено изъятие земельных участков путем выкупа для нужд Российской Федерации:

- части земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10091, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», площадью 558 748 кв.м. Из указанного земельного участка образован земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10178, площадью 18 309 кв.м.;

- части земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10090, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», площадью 549 971 кв.м. Из указанного земельного участка образован земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10170, площадью 16 213 кв.м.;

- земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», площадью 12 924 кв.м.;

- земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», площадью 417 кв.м.

Согласно п. 2 Распоряжения об изъятии истцу дано поручение обеспечить подготовку и заключение соглашений об изъятии земельных участков для государственных нужд, в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10091, площадью 558748 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Темрюкский р-н, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.10.2017 № 99/2017/32301591.

Право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10090, площадью 549971 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Темрюкский р-н, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.10.2017 № 99/2017/32303516.

Право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10093, площадью 12924 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Темрюкский р-н, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.10.2017 № 99/2017/32303408.

Право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10089, площадью 417 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Темрюкский р-н, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.10.2017 № 99/2017/32303468.

Письмом от 10.04.2017 № ИМ-35/2136-ис в адрес ответчика направлено уведомление об изъятии спорных земельных участков для нужд Российской Федерации с приложением копии распоряжения об изъятии.

С целью заключения соглашения об изъятии для государственных нужд в адрес ответчика направлен проект соглашения об изъятии спорных земельных участков, а также Отчет от 10.10.2017 № 0096КР2017-П-Пр об оценке размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных нужд (далее - отчет), подготовленный ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА».

В соответствии с указанным отчетом размер возмещения за изымаемые земельные участки составляет 815 071 руб.

Ответчик получил проекты соглашений 11.05.2018, однако не подписал их.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

При рассмотрении настоящего дела суд руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ в редакции, действующей с 01.04.2015, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу положений части 5 указанной статьи ГК РФ, в редакции, действующей с 01.04.2015, правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Письмом от 10.04.2017 № ИМ-35/2136-ис истец уведомил ответчика о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории спорные земельные участки подлежат изъятию для нужд Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 данного Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы: кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства; отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.

В связи с изъятием земельных участков письмом от 08.12.2017 истец направил ответчику проект Соглашения об изъятии земельных участков (далее – Соглашение), а также отчет об оценке размера возмещения за изымаемые земельные участки.

В соответствии с отчетом об отслеживании почтовых отправлений письмо получено адресатом 11.05.2018.

Согласно отчету от 10.10.2017 размер возмещения за изымаемые земельные участки составляет 815 071 руб., в том числе:

- за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10178:

• рыночная стоимость: 311 253 руб.;

• размер убытков, в виде затрат на регистрацию права собственности: 350 руб.;

- за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10170:

• рыночная стоимость: 275 621 руб.;

• размер убытков, в виде затрат на регистрацию права собственности: 350 руб.;

- за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10093:

• рыночная стоимость: 219 708 руб.;

• размер убытков, в виде затрат на регистрацию права собственности: 350 руб.;

- за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10089:

• рыночная стоимость: 7 089 руб.;

• размер убытков, в виде затрат на регистрацию права собственности: 350 руб.

Вышеуказанный отчет имеет положительное заключение № 569/19-17 от 16.10.2017, данное Саморегулируемой организацией оценщиков «Межрегиональный союз оценщиков» и итоговая величина рыночной стоимости была признана достоверной. Проект соглашения, а также отчет об оценке размера возмещения за земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0501000:10178, 23:30:0501000:10170, 23:30:0501000:10093 и 23:30:0501000:10089, расположенные по адресу: Россия, Краснодарский край, Темрюкский р-н, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», для ознакомления и последующего принятия решения направлены Ответчику посредством почтовой связи заказным письмом от 08.12.2017.

Поскольку ответчик не подписал соглашения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В рамках настоящего спора ответчик не оспаривает наличие предусмотренных законом оснований изъятия принадлежащих ему земельных участков.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 05.02.2007 № 2-П) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами.

Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений.

Поскольку основания, порядок и процедура выкупа изымаемых земельных участков проверены выступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-42603/2018, постольку в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ при разрешении спора суд исходит из обстоятельств, ранее установленных арбитражным судом при разрешении спора по делу № А32-42603/2018.

Данное решение мотивировано тем, что в соответствии предусмотренным государственной программой Российской Федерации «Развитие транспортной системы», утвержденной постановлением Правительства РФ от 20.12.2017 № 1596, проектом «Создание сухопутного района морского порта Тамань», государственным заказчиком по реализации которого определено учреждение, предусмотрено строительство железнодорожного подхода к транспортному переходу через Керченский пролив. Для осуществления данного проекта распоряжением Федерального агентства железнодорожного транспорта от 26.12.2016 № ВЧ-130-р «Об утверждении откорректированной документации по планировке территории (проекта планировки территории, проекта межевания территории) для строительства объектов железнодорожного транспорта, создаваемых в рамках реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань» были утверждены границы полосы отвода железной дороги по проекту. Пунктом 1 распоряжения Федерального агентства железнодорожного транспорта от 31.03.2017 № ВЧ-15-р было предусмотрено изъятие путем выкупа для нужд Российской Федерации спорных земельных участков.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 Земельного кодекса должна быть соблюдена в полном объеме.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1 статьи 56.10 ЗК РФ).

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2, 3 статьи 56.10 ЗК РФ).

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется ряд документов, в том числе кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков (пункт 4 статьи 56.10 ЗК РФ).

Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи» данного заказного письма.

Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении (пункты 6, 7 статьи 56.10 ЗК РФ).

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 ЗК РФ).

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения.

К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (пункт 9 статьи 56.10 ЗК РФ).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Предметом спора по настоящему делу является определение размера возмещения, причитающегося обществу за изъятые земельные участки. Спор по настоящему делу обусловлен несогласием ответчика с размером возмещения в сумме 815 071 руб. (включающей рыночную стоимость участков и убытки), предложенным ему истцом в проекте соглашения об изъятии объекта недвижимости для государственных нужд, который был определен на основании выполненного компанией отчета об оценке от 10.10.2017 № 0096КР2017-П-Пр.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано следующее.

По требованию уполномоченного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления суд принимает решение о выкупе земельного участка, определяя при этом размер выкупной цены и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 281 ГК РФ).

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - закон № 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1 статьи 56.8 ЗК РФ).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в разъяснении по вопросам № 7,8 указано следующее.

По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 также разъяснено, что выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора судом.

Как указано выше, в целях определения суммы, подлежащей возмещению, истцом представлен Отчет от 10.10.2017 № 0096КР2017-П-Пр, в ходе составления которого оценщиком сделаны следующие выводы:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 общей площадью 18 309 кв. м, составляет 311 253 руб., величина убытков составляет 350 руб. (затраты на регистрацию права собственности);

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 общей площадью 16 213 кв. м, составляет 275 621 руб., величина убытков составляет 350 руб. (затраты на регистрацию права собственности);

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 общей площадью 12 924 кв. м, составляет 219 708 руб., величина убытков составляет 350 руб. (затраты на регистрацию права собственности);

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 общей площадью 417 кв. м составляет 7 089 руб., величина убытков составляет 350 руб. (затраты на регистрацию права собственности).

Оценщиком выбраны 12 предложений по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенных в Темрюкском районе Краснодарского края. Так, стоимость квадратного метра варьируется от 13,32 рублей (пос. Виноградный, Темрюкского района) до 72,31 рублей (ст. Тамань, Темрюкского района). При определении рыночной стоимости объектов оценки использованы затратный, сравнительный и доходный подходы.

Указанный отчет прошел экспертизу в ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», по результатам которой экспертом ФИО3 подготовлено экспертное заключение № 569/19-17 от 16.10.2017. Экспертом сделан вывод о соответствии Отчета от 10.10.2017 № 0096КР2017-П-Пр Закону № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, а также заданию на оценку.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 АПК РФ).

С целью установления фактических обстоятельств дела определением от 20.02.2019 судом поручено проведение экспертизы эксперту ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» ФИО4

Согласно заключению эксперта от 05.04.2019 № 485-Э (далее – Заключение от 05.04.2019):

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 общей площадью 18 309 кв. м, составляет 767 786 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 общей площадью 16 213 кв. м, составляет 679 891 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 общей площадью 12 924 кв. м, составляет 541 967 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 общей площадью 417 кв. м составляет 17 487 руб.;

- факт наличия вреда или убытков и причинно-следственная связь их наступления в результате процедуры изъятия, как основные условия для определения размера убытков, причиненных изъятием, не установлены.

После ознакомления с Заключением от 05.04.2019 судом установлено наличие у сторон разногласий относительно проведенного экспертом анализа рынка земельных участков для применения сравнительного подхода.

Согласно позиции истца Заключение от 05.04.2019 является необоснованным, необъективным, экспертиза выполнена не в полном объеме и с нарушением Закона об оценке и Федеральных стандартов оценки (далее – ФСО), поскольку эксперт в заключении указал недостоверные сведения об аналогах, в заключении отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, что является нарушение ФСО. Эксперт применяет несопоставимые с объектом экспертизы аналоги, имеющие особую инвестиционную привлекательность, выбор объектов-аналогов носит противоречивый характер. В заключении нет указания, на основании чего эксперт делает вывод о пригодности или непригодности каждого объекта-аналога для виноградарства.

Согласно позиции ответчика экспертом правильно осуществлен подбор объектов-аналогов. Заключение от 05.04.2019 соответствует принципам полноты и достаточности, а также отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С учетом позиции сторон, а также для полного, всестороннего и объективного исследования обстоятельств дела определением суда от 26.06.2019 по ходатайству истца эксперту ООО «НЭК «Фаворит» ФИО5 поручено проведение повторной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков на дату проведения исследования.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение от 16.07.2019 № 0692 (далее – Заключение от 16.07.2019), из содержания которого следует, что:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 общей площадью 18 309 кв. м, составляет 359 296 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 общей площадью 16 213 кв. м, составляет 318 164 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 общей площадью 12 924 кв. м, составляет 253 621 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 общей площадью 417 кв. м составляет 9 493 руб.;

- величина убытков, причиненных ответчику изъятием вышеуказанных участков, рассчитанная по состоянию на дату экспертизы составляет 0 руб.

Ознакомившись с Заключением от 16.07.2019, представитель ответчика указал, что аналоги подобраны у лиманов, заросших камышом, рядом с пахотными землями, где виноград выращивать невозможно, в качестве объектов-аналогов указаны несуществующие участки, являющиеся имущественными паями, участки, без учета межевания и необходимого выдела, имеется разница в стоимости аналогов в 2,2 раза.

Определением суда от 09.09.2019 по ходатайству истца и ответчика в судебное заседание вызваны эксперты ФИО4 и ФИО5 для дачи пояснений по данным ими заключениям.

В судебном заседании от 14.10.2019 эксперт ФИО4 пояснила, что с учётом особенностей и уникальности использования земель Таманского полуострова подбирала участки-аналоги и определяла размер компенсации исходя из фактического использования участков (виноградники), а не из вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» (п.5 ст. 56.8 ЗК РФ), в данном случае нужно обязательно учитывать (исследовать) соответствующий сегмент. В заключении имеется таблица аналогов; транспортная инфраструктура, примыкающая к объектам аналогам (автомобильные, железные дороги), либо не имеет значения для определения стоимости, либо у спорных участков такая инфраструктура тоже имелась (дороги), в качестве аналога взяты земли населенных пунктов.

Представитель истца указал на то, что у эксперта ФИО4 данные о том, что объекты-аналоги пригодны для выращивания винограда не обоснованы, объекты подобраны с высоким уровнем транспортной доступности, а спорные участки таковыми характеристиками не обладают, технологически дороги построены не ответчиком, а уже в процессе изъятия, нельзя было в качестве аналога использовать участок земель населенных пунктов.

Эксперт ФИО5 пояснила, что ее аналоги подбирались исходя из вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», исходя из того, что виноград может выращиваться на всем полуострове, с корректировкой на межевание и необходимый выдел.

Представитель ответчика указал, что в повторной экспертизе экспертом не определен сегмент рынка - пригодность земли для выращивания винограда, фактическое использование, и использован метод исключения, в качестве аналогов приняты земли вдоль лимана, прудов, заросших камышом, где виноград не может быть выращен.

Выслушав доводы сторон, представленные в материалы дела заключения, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

В статье 25 Закона № 73-ФЗ установлено, что на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения.

В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены:

- время и место производства судебной экспертизы;

- основания производства судебной экспертизы;

- сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу;

- сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы;

- предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

- вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

- объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы;

- сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы;

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 20 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7 утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № № 254, 255, 256 от 20.07.2007, № 611 от 25.09.2014.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 Федерального стандарта оценки № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО № 3).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки № 3 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно Федеральному стандарту оценки № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В заключении от 20.02.2019 указано, что при осуществлении исследования экспертом была осуществлена подборка предложений, по результатам которой выбрано 18 предложений о продаже земельных участков в Темрюкском районе Краснодарского края.

В качестве критериев подбора эксперт определил:

- дату предложения – от 13.03.2019 (на момент проведения экспертизы);

- категория земель (земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства);

- местоположение (экспертом выбраны участки, расположенные в Темрюкском районе Краснодарского края, иные районы не учитывались);

- пригодность участка (для выращивания винограда).

По результатам исследования экспертом выбраны 3 объекта-аналога. Удельная стоимость объектов-аналогов находится в диапазоне от 46,6 до 53,4 руб./кв. м.

В заключении от 16.07.2019 указано, что при осуществлении исследования экспертом была осуществлена подборка предложений, по результатам которой выбрано 27 предложений о продаже земельных участков в Темрюкском районе Краснодарского края.

В качестве критериев подбора эксперт определил:

- дату предложения – от 10.04.2019 (на момент проведения экспертизы);

- категория земель (земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства);

- местоположение (экспертом выбраны участки, расположенные в Темрюкском районе Краснодарского края, иные районы не учитывались);

По результатам исследования экспертом выбраны 6 объектов-аналогов. Удельная стоимость объектов-аналогов находится в диапазоне от 14,8 до 33,34 руб./кв. м.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд считает, что заключение эксперта от 05.04.2019 № 485-Э, подготовленное экспертом ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» ФИО4, основано на объективных сведениях о фактическом состоянии изымаемых земельных участках и наиболее реально отражает стоимость земельных участков категории сельскохозяйственного назначения (для фактического использования участков под виноградники) в Темрюкском районе Краснодарского края, в связи с чем, считает необходимым определить размер возмещения в соответствии с указанным экспертным заключением.

В части требований о взыскании убытков следует отказать, поскольку согласно заключениям судебных экспертиз, факт наличия вреда или убытков в результате процедуры изъятия экспертами не установлен.

Частью 1 ст. 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны.

Вопрос о распределении судебных расходов может быть разрешен судом посредствам вынесения соответствующего определения, если данный вопрос не был разрешен при вынесении судом судебного акта, которым было окончено рассмотрение дела по существу (ст. 112 АПК РФ).

В соответствии со ст. 101 АПК РФ в состав судебных расходов входят как государственная пошлина, так и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Поскольку при рассмотрении спора по делу № А32-42603/2018 судебные расходы по уплате государственной пошлины были распределены и возложены на ЗАО «Приморское», постольку в настоящем споре расходы по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Поскольку суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в редакции заключения эксперта от 05.04.2019 № 485-Э (проведенному по ходатайству ЗАО «Фонтал» - третьего лица, выступающего на стороне ответчика), постольку стоимость проведения указанной судебной экспертизы в размере 60 000 рублей подлежит возмещению ЗАО «Фонтал» за счет истца.

Кроме того, как указано выше определением суда от 26.06.2019 по ходатайству истца эксперту ООО «НЭК «Фаворит» ФИО5 поручено проведение повторной судебной экспертизы, также данным определением суд предложил истцу перечислить на депозитный счет суда 70 000 рублей в счет оплаты повторной судебной экспертизы в течение 10 рабочих дней.

Однако данное определение истцом не исполнено, денежные средства в размере 70 000 руб. на депозит суда не перечислены.

В связи с чем, суд считает необходимым взыскать с истца в пользу ООО «НЭК «Фаворит» 70 000 руб. за производство повторной судебной экспертизы.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

Определить ЗАО «Приморское» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возмещение за изъятие:

- земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 общей площадью 18 309 кв. м в размере 767 786 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 общей площадью 16 213 кв. м в размере 679 891 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 общей площадью 12 924 кв. м в размере 541 967 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 общей площадью 417 кв. м в размере 17 487 руб.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с ФКУ «Ространсмодернизация» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ЗАО «Фонтал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 60 000 руб. возмещения оплаты за производство судебной экспертизы.

Взыскать с ФКУ «Ространсмодернизация» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «НЭК «Фаворит» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 70 000 руб. за производство повторной судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Р.Ю. Савин